019年01月16日

只要思想不滑坡，办法总比困难多

每天一篇原创文章，这是第【237】篇

自信是好事，盲目自信是好傻

——张大宽

初识小凡

去年夏天的时候

小凡通过朋友介绍，找到了我。

啥事呢？

想创业，要开店。

当时正是三伏天，我们约在一家咖啡店。

小凡来的时候，我正在回微信消息，余光看到地上一团火飘过来，才意识到可能是这孩子来了。

咋还一团火呢？

孩子穿了一双火红火红的运动鞋，在三伏天显得格外扎眼，虽然屋里有空调，也心生一团火热。

顺着那团火往上看，黑色的牛仔裤，迷彩的短袖，粗大的金项链，耳垂上的黑耳钉，脑袋顶上的小揪揪。这个略带前卫的造型，多少觉得有些不搭。

我连忙起身，握手打了招呼，示意小凡坐下聊。

落座之后，我递上两张面巾纸，示意小凡擦擦额头上的汗珠，说热吧。

小凡说，确实热。

我说，估计你来找我，心更热吧，还提前十分钟到。

小凡笑笑说，是挺热的，要不咋这么热的天找你聊呢。

自命不凡

我说，，说说你的想法吧。

小凡说，他去年毕业，学的是物流专业，毕业时学校推荐去了一家做外贸的公司。

说是外贸，西安这地方，又不是那些发达城市，公司也就那样子，私人企业，也就二十多个人。

去了之后就安排先做办公室的工作，说白了就是文员，每天就是整理资料，接打电话啥的，没一点意思。

我说然后呢？

小凡说，上这个班，跟自己的专业一点都不搭调，要真说有点对口的，也只有收发快递啥的。

业务上一点都不让给自己接触，我这一身能耐，压根就没处施展，工资才两千出头。哥，你说这是不是没意思。

我说，那，然后呢？

他说就在哪呆了三个月，就辞职不干了，然后我同学说合伙一起干点事情，我也觉得给自己干比较好，也好发挥我的优势。

我说，干啥了？你的优势又是啥呢？

他说，哥你别着急，听我给你说，我同学代理了一个化妆品，是那个隆X牌的，还是大品牌，说只要投资19800，半年时间差不多就能赚到108000元。

然后我就投了钱，跟他一起干了，我还算是嘴皮子比较厉害的，在学校里也是海交，和同学们的关系还得处的不错。

我说，不好意思，打断一下，你赚到十万块了吗？

小凡说，哥，别提了，我交了19800，我同学给了我19800的货，我就开始做销售，开始还可以，大概卖了不到一半，现在都压手上了。

我说，为啥卖不动呢？

他说，哥，不是我吹，要不是我同学和我抢客户，我绝对都能卖出去。

捋清思路

我说，不好意思，我再打断一下你，你说说找我到底要干啥。

小凡说，哥，你别着急啊，听我慢慢给你说。

我说没关系，我是收钱陪你聊天，只要你愿意掏钱，聊到晚上都成，重点是，你要找我帮你解决什么问题？

小凡说，哥你放心，我不是舍不得掏钱的人。

我说，说重点吧，咱都聊了二十分钟了，还没进入主题呢。

他说，那我就直入主题了，我想开家店，开家奶茶店。

我说，在哪开？开什么样子的？准备投入多钱？

他说，就在那个学校外面开，地方我都看好了，前天去，刚好有一家奶茶店要转让，老板说只要两万块的转让费，转让费里还包含所有的技术设备家居，都给我。房租也打听了，一年只要5万块，连装修都省了，太便宜了。

而且，老板说，这是学校外面唯一的一家奶茶店，学校里食堂有一家，但是做的很烂。孩子们都会跑出来买。

我觉得这是个好机会，老板也说了，他也是良心转让，看我也是个创业的苗子，有干劲，说只要诚心干，价格还能商量。他这个店，开了两年了，生意一直很稳定，每个月都能赚个两万块左右，都是学生来。

我还打听了，那个学校其他校区的学生也要搬到这里来，来了之后估计有两万多人，要是那样的话，绝对不缺客源。

我说，听起来，这是个稳赚不赔的事情啊，一个月两万，做得好，一年赚十二三万是没问题吧。

小凡说，哥，你咋算的，咋能十二三万呢？一个月2万，一年不是24万吗？

我一口咖啡差点喷出来。

我说你才毕业，物流知识还给老师我能理解，学校咋过的你忘了，就说不过去了吧。寒暑假放不放？

小凡说，哦，对对对，还有寒暑假，忘了忘了。

是机会吗？

我说这样吧，我把情况简单给你分析一下，让你看的更清晰一点。

优势：

学校门口，有固定客源，而且客源量比较大。

房租不贵，一年只要5万，刨除寒暑假，一个月也就是六千块左右。

工资便宜，而且可以雇兼职。

有现成的装修，技术，二次投入不用太多

劣势：

这家店已经开了两年，大概率会遇到产品、装修、环境老旧的问题，升级是肯定的。

一年至少4个月的寒暑假，这个期间几乎是没生意的，开不开门？这是个问题。

新接手，必定会对顾客不熟悉，不了解，如何服务好顾客，你需要下大力气摸索学习。

机会：

市场还未饱和，利润空间还有。

这不是加盟店，相对比较灵活，你可以通过及时调整品类，获得顾客认同

通过适当的促销活动，和会员活动，让生意更好。

威胁：

奶茶门槛低，竞争说来就来

产品更新迭代太快，一单出现新的竞争者，尤其是加盟店，你的份额一定会被稀释。

食品质量安全越来越被重视

校内的奶茶店有可能升级

上面四项，还都是理想情况下的分析。下面再说说几个最重要的点。

1、月入两万的店，凭啥2万转让费就给你？

2、一面之缘就能看出来你是个创业苗子，转让费还能谈？

3、为什么两年了，外面还只开了这一家店？

4、校内的店，到底是怎样的，你看过吗？

这些问题，你考虑过没有？

别慌别慌

说完这些，我发现小凡并没有该有的思考，反而有点心不在焉。

小凡说，哥，你说这些我都知道，这明摆着是个机会，我知道你是为我好，你多分析了一下。

但这投资确实不高啊，你看，房租一次交一年的，只要5万块，转让费谈一谈，估计一万五就能下来，总共才六万五，真不贵啊。

干的好了，说不定到阳历年底，这钱就回来了啊。翻过年一开学，就是净赚了。总比我卖化妆品赚得多吧。

我说，那我多嘴再问一句，这个钱，是你自己的，还是咋来的？

小凡说，我手上攒了2万块，信用卡能刷2万，我朋友在小贷公司，说能给我贷出来10万的额度，这家一起就14万呢，这才花不到七万，剩下的钱，还能交个首付，买个车，以后进货啥的也方便。

我说，那你开店，家里人知道不？

他说，家里人不知道，我从小就淘，我爸总说我不干正事没出息，我就想证明给他们看，我也是个人物，等把点开了，再给他们说！

我说这样吧，今天时间也差不多了，咱俩今天聊的，你回去再好好琢磨琢磨，尤其是最后那几个问题，再去那家店看看，到底有多少人来，一天能卖多钱，了解清楚了再说吧。

我暂时能给你的建议，还是慎重，别急着下手，了解清楚了再说，钱一但掏了，就没法回头了。

小凡说，行，那就这样，然后匆匆就走了。

过了两天，他又约了我，说了解清楚了

明天，接着给你讲后面的事情。

我是大宽，每天一篇原创文章，解决一个餐饮问题。

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店经济可真香啊！

9月20日，在link2020智慧生态经营大会上，移卡联合艾瑞咨询共同发布《小店经济活力报告》。艾瑞对18-50岁的核心从业人群进行调研，结果显示，目前37%的民众已经开了小店，对于未开小店的人群中，有71%的民众未来有开小店的打算。数据显示，咖啡厅、奶茶店、甜品店、面包店、花店、书店最受人群青睐。

人人都有开店梦，但想要实现梦想，买或租到一间合适的商铺是重要的第一步。在解决“租金”这一大问题前，还有一座叫做“转让费”的大山等着你逾越。

此前，我们也讲过许多关于店铺转让的注意事项，更多的是关注“转让合同”与“转让流程”，帮助大家在交易过程中避坑，而今天，我们着眼于店铺博弈的核心“转让费”，聊一聊“转让费”该如何计算。

百度百科对于转让费的定义是这样的：

转让费指的是租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。

合理的转让费一般包含有形资产和无形资产。

商铺的有形资产指的是店铺的装修、厨房设备、桌椅板凳、空调冰柜收银系统、产品技术、剩余原材料等，这些都是店铺原始遗留的硬件设备，我们通常所说的转让费就是上述的这些内容，但在实际转让中，转让费往往远高于这些，包含了许多“无形资产”。

转让人一般都会将客流量、租金优势、合同期长等作为谈判的附加砝码，抬高转让费用，有且不限于以下这几类：

• 原店面的口碑和客源：如果接手转让商铺后，做的项目和原先的差不多，那就能够承接原店的部分口碑与客源；

• 剩余的租赁期限：在房东同意的情况下，原店签约合同中未使用的租赁期限，能够顺势转移；

• 商铺的有限续租权：许多优越位置的店铺的转让费一般都很高，价值点即在于店铺到期后的优先续租权利；

• 对现有权益的继承权：目前的租金水平、交租方式、水电费用等。

转让费并没有一个完全系统化、流程化的核定方式，完全是转让方的个人行为，转让费的多少都必须遵循转让方的个人意愿来定。作为承租方，我们无法干涉转让费的敲定，但是我们可以从多个方面评判转让费用是否合理，以此进行谈判。

转让费值不值？这里有几个评估标准：

店铺硬件设备价值几何？

通过对店铺的实地考察，我们能够大概了解现有店铺设备的数量，以此推算初始采购价格。而从目前的商铺装修情况，我们也能够初步估算商铺的装修资金。由此，可以对于商铺内有形资产的价值与市场价格做到心中有数。

如果这部分资产的价值，在转让方要求的转让费中，占比还不到一半，那么这笔转让费显然是偏高的。

店铺地段保值吗？

地段是商铺的灵魂，决定着商铺生意的收益情况，敲定转让费的金额的过程，也是在衡量商业空间的价值，同样，今后如果需要再转让，地段也是影响下一个承租人是否愿意接手的重要因素。

这里要求承租方对于商铺所在的商圈未来发展进行一个预估，看未来发展趋势是上升还是衰退，这影响着转让费保值的空间有多大。如果是繁华商圈，那么整体发展趋势总体还是向上发展的，未来转让难度也会比较低，转让费的保值空间就会大一些；如果是老商圈或衰退阶段的商圈，保值性就没有那么稳定。

58妹倾情提醒，这四类商圈的保值性不高，转让风险比较大，不建议接手。如果一定要承租，则可以在洽谈转让费的时候，争取更大的议价空间：

• 学校老校区：学校是热门商铺选址地，不过在学校争相新建小区的情况下，许多老校区的功能性正在弱化，这些地方的保值性会比较差；

• 规划中的地铁或道路沿线：地铁建成后对地铁口附近的商家来说是好事情，但是在修建过程中会有一大批店铺会跟着遭殃，会面临修路、围墙等尴尬局面，生意情况必定惨淡。

• 区域功能弱化的老商圈：黄金发展期过去后，老商圈会面临慢慢过气的场面，高租金、低客流成为压垮店铺经营者的巨石；

• 面临拆迁的城中村：城市更新的热议话题，拆迁更是备受关注。在谁也不确定什么时候会拆迁的情况下，转让风险会很高。

综合衡量租期与租金

转让费和商铺的租期也有比较高的关联度。许多地方对于转让费的评定，默认是差不多等于一两年的商铺房租，最好地段的转让费也不能超过三年房租。

同时，剩余租期也是衡量转让费合理性的一个关键。如果商铺租期仅剩一年，那么商铺经营的不稳定性也比较大，转让费过高显然是不合理的。

最后，对于转让费的定价，58妹提供一个可量化的计算公式：

转让费=（接手时的转让费+装修、硬件投入费用+经营/地段等升值情况）×折旧率

折旧率可按实际经营情况进行递减，以餐饮行业为例，以半年为基准，递减10%到20%不等，具体需要看店面整体的折损情况而异。

以上，为大家评定转让费提供了一个可参考的依据。不过，转让费的高低最终还是取决于店主个人意愿，以及你的谈判技巧，当然，真诚最重要。

愿大家的“开店梦”早日实现。

商铺做点小买卖，除了每月要支付房东正常的房租外，还需一次性支付一笔高额的店铺转让费。近日，不少读者向晨报反映，在南昌市租一个临街商铺，转让费低则两三万元，高则二三十万元，实在是让人难以承受。对此，业内人士提醒，目前法律对转让费无明确规定，且实际监管困难，承租方在签订合同时需谨慎。

今年25岁的张女士曾就职于国企，由于行业不景气，收入偏低，她便辞去工作，之后一直希望租个店铺自己创业。好不容易在南昌市区找到几间满意的店铺，原承租人却无一例外要收取动辄三五万元甚至几十万元的转让费，这让张女士苦恼不已。张女士认为，转让费有太多不确定因素，房东更不知情。如果合同到期，房东不续签，转让费就无法“转嫁”给下一个承租人，钱就会“打水漂”。“2015年，象山北路一间30多平方米的商铺，转让费是3万元，现在这样的店铺租金每月6000元，但转让费却要6.5万元。”张女士告诉记者。

记者走访发现，居高不下的店铺转让费让不少人做生意的梦想“搁浅”。小刘是一名刚毕业的应届大学生，他和同学在学校里合伙开了一家奶茶店。生意步入正轨后，他想到南昌市区开分店，但动辄10多万元的店铺转让费让他望而却步。“我们本来就是小本经营，花‘天价’转让费接下店铺，要是生意不好转不出去，咋办？”小刘担心自己成为“接盘侠”。

市场

店铺转让费演变成了“资格费”

租一个店面做生意，首先支付的不是房租，而是向上一任经营者交一笔“转让费”。近年来，随着南昌市民消费能力的提升，商铺走俏，承租商铺缴纳转让费已成行业潜规则。店铺转让费，本来是出租户因店面装修等前期费用向承租户收取的一项合理费用。但随着人为的市场炒作，逐渐“变了味”，演变成承租店铺的“资格费”。店铺转让费这项高额收益甚至超过了一年的正常经营利润。 在民德路做服装生意的邹女士说，今年年初，她看到民德路有一家店铺贴出转让公告，转让费3万元，她原本打算过两天找第一承租商洽谈转让事宜，没想到次日就被人“抢占先机”。邹女士说，以前老城区十几万元、几十万元的店铺转让费比比皆是，中山路、胜利路步行街、苏圃路、叠山路、民德路等这些地段最早出现“疯涨”的趋势。

行情

临街店铺转让费从七八年前

的几万元涨到现在的25万元

昨日，记者在叠山路看到一间面积约65平方米的蛋糕店（大众购物中心对面）门口贴了转让告示。记者联系该店的承租人陈先生，对方表示，租金每月3万元，转让费25万元。陈先生直言不讳地告诉记者，七八年前，他接手该店铺时，转让费是几万元，随着临街铺面的市场行情“升温”，转让费也“水涨船高”。“这转让费不是白白付出的，你不开店了，还可以转给下家，从接手的人那‘收回’转让费。”询问一些准备转让店面的租客，记者听到最多的就是这一句。

将店铺转让费“转嫁”给下一个接手的租客，这其中，有诸多不确定因素。首先，房东不认可转让费，可能会引发风险。其次，该承租店铺是否存在违建行为或在近期会被政府征收？市民王先生就遇到过类似遭遇，他从上一个租客手里在渊明路租下了一间店铺，当时合同还有一年到期，去年下半年合同到期后，房东以要卖掉为由，收回店铺，王先生找该房东理论，对方表示，上一个租客将店铺转让给王先生，收取转让费，他并没拿到一分钱。租约到期，收回店铺是正常的市场行为。而王先生租店铺交给上一个租户的3万元转让费就“打水漂”了。王先生感叹，他接了“击鼓传花”的最后一棒。

提醒

商铺转让暂无专门法律进行规范

租商铺最好先进行风险评估

记者在采访中了解到，近年来，在房屋租赁市场中，催生了很多商铺“二房东”，他们专门拿一手商铺，然后以“二房东”名义把房屋租出去，除了租金外，再额外赚取转让费，这种现象被业内人士称为“变相炒租”。店铺转让费为何年年涨？恐怕不能说完全是市场供需关系的反应。其实，店铺转让费就如同“击鼓传花”的商业游戏，转让时的价格要比当初接手价格高，并且大多数人都坚守这个不成文的规则，再高的价格接手也不怕，认为“到时候总会有人接手”。有不少店面承租不久，很快就贴上了转让的告示，且转让费比原来承租的时候高。

“目前，我国关于商铺转让尚无相关的法律法规进行约束，收取转让费是业主与承租者的一种私下约定。”北京市盈科（南昌）律师事务所刘胜波律师提醒，在目前店铺转让费暂无专门法律进行规范的情况下，承租户在接手商铺时，要尽量将店面基本情况调查清楚。若是转租商铺，一定要让“二房东”出示其与房东签订的租赁合同原件，而后再签合同，必要时可以向房主求证，以确定相关信息的真实性。刘胜波律师表示，因转让费属于双方自愿前提下的民事行为，一般情况下不违反法律法规的强制性规定，商户除了要留下“二房东”的身份信息、联系方式外，也要注意合同的具体条款等，以备不时之需。为了预防因转让费带来的经济损失，最好事先进行风险评估。