日，丽江旅游宣布将丽江5596旅游文化休闲街项目物业整体出租。按照预期，5596项目本该在2018年实现净利润近2000万元，但计划赶不上变化，该项目至今仍然亏损。在商业地产开发上，丽江旅游近年来始终未能交出合格的答卷。
整体出租5596项目
近日，丽江玉龙旅游股份有限公司（以下简称“丽江旅游”）发布公告，宣布将丽江5596旅游文化休闲街项目物业，整体出租给深圳市益田旅游商业集团股份有限公司（以下简称“益田旅游”），租期20年，而原因在于同质物业竞争。
资料显示，5596项目于2012年开始投资建设，旨在利用丽江古城的休闲氛围及客源基础，于丽江古城南片区打造一个以高端度假酒店、文化、 餐饮、休闲、购物为主的度假综合体，提高协同效应，打造丽江休闲旅游新名片。
按照计划，5596项目在市场培育期间，即2013-2017年内，年均净利润为572万元，进入正常经营期，即2018年后，预计可实现净利润1870万元。然而计划赶不上变化，5596项目近年来的表现，并未回报丽江旅游方面的期待。
5596项目的具体表现如何，从丽江旅游出租原因来看便可知晓。丽江旅游方面称，系由于市场环境发生变化，新开业的同质物业增加，竞争激烈，项目运营以来一直未能实现盈利所致。
据此次公告，在5596项目整体出租给益田旅游后，益田旅游将其定位为中高端文旅精品项目，由益田旅游通过对内孵化创意文旅品牌，对外进行符合规划定位的品牌招商，弥补丽江旅游在商业运营上的短板。
丽江旅游商业地产开发遇挫
目前，5596项目归属于丽江旅游子公司丽江和府酒店有限公司（以下简称“和府酒店”）。在各大酒店、主题公园品牌纷纷拓展轻资产道路之际，丽江旅游在包括酒店、5596商业街等商业地产项目的投入，令和府酒店压力沉重。自2013年5596项目建成投入运营后，在各类摊销、折旧等因素影响下，和府酒店被拖入亏损泥淖。
在和府酒店旗下，聚集了丽江旅游于索道、景区等资源之外的重资产项目，包括和府洲际度假酒店、丽江古城英迪格酒店、丽江丽世酒店、和府物业、5596商业街项目等，以商业地产为主。
据丽江旅游年报，2012年和府酒店营收1.02亿元，净利润1110.13万元。2013年，随着5596项目建成投入运营和英迪格酒店开业，和府酒店同比转亏，当年营收1.06亿元，净亏损380.72万元。直至目前，和府酒店都未能实现扭亏为盈。据2018年半年度报告，和府酒店净亏损-1659.77万元，亏损金额同比扩大113.03万元。
从业绩来看，丽江旅游在商业地产上的表现显然难以用“优秀”来形容。一方面，收益有限的原因在于商业街、酒店等项目漫长的回报周期，另一方面也在于丽江旅游自身短板。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“一方面是同质化，对游客来说没有太多惊喜；另一方面，相较于酒店和街区，更多的资金还是会投入住宅，所以企业难以去做一些特别新颖的业态，从而影响后续的业态布局，而在管理上也可能会有所松懈。”从承租方益田旅游的策略来看，也明确是针对5596项目同质化、运营等问题进行改善。
资产证券化会是解决之道吗？
今年7月，丽江古城区休闲商业街区古北天街开业，同在古城区的5596商业街迎来新对手。事实上，丽江旅游在商业地产开发上，时常面对“后起之秀”的竞争。作为当地的老牌选手，竞争之下，“常建常新”成为丽江旅游增强自身竞争力的必然之选，但同时也成为丽江旅游重资产开发的一项负担。
有报道指出，在2004年丽江旅游上市之际，丽江的五星级酒店只有一家，故丽江旅游决定建设高星酒店。而在2011年，丽江五星酒店已达到6家并且还在不断增多。商业街也是同理。于2014年正式开业的5596项目，目前也已有了包括古北天街、纳街等竞争对手。
一方面是市场竞争，一方面是固定资产折旧，5596项目为丽江旅游带来的压力不小。眼下，资产证券化成为不少酒店、景区、主题公园寻求融资的新手段，但这依然需要稳定的收益来源方可支撑，这对于目前的丽江旅游来说，仍是个问号。
据了解，目前5596项目的收入主要来源于商铺出租和自营，但具体租金等收入如何，从亏损情况来说仍属未知。据此次公告，5596项目目前处于亏损状态，本次整体出租后，第6年起可进入盈利状态。由此可知，即便出租，5596项目盈利也仍然需要漫长的培育期。
“要结合丽江的优势，适当打造此类街区的独特概念，让游客可以主动自发来传播此类街区的独特点，这样游客的导入会形成‘蜂拥而至’的效应。”严跃进表示，“在此类游客消费的基础上，再进行证券化创新，则是有意义的。”
新京报记者 郑艺佳 校对 李铭 图片均来源于官网
图片来源：全景图片）
经济观察报 记者 田国宝 一则李亚鹏因欠债4000万元成为被执行人的消息，让李亚鹏以及他进军地产的首个项目丽江雪山艺术小镇项目重回公众视野。
11月22日，该项目一位管理层人士告诉经济观察报，2015年阳光100集团接手以来，虽然项目还处于亏损状态，但亏损幅度在不断缩小。
阳光100接手前，丽江雪山艺术小镇项目面临巨额的债务到期压力，“李亚鹏没干过地产，在很多方面有点理想化，比如原来规划都是商业，实际上不符合市场。”上述管理层人士表示。
文旅商业项目既不同于文化旅游地产，也与传统商业地产有别。以丽江为代表的旅游城市经济结构的特殊性，也对企业开发运营能力提出更高的要求。不仅仅是雪山艺术小镇项目，相邻的金茂谷镇、复华雪山小镇等项目也面临着同样的情况。
雪山艺术小镇管理层人士告诉经济观察报，最近，项目几个股东连续多次开会，商讨未来项目运作模式，其中最主要的就是留住游客，“丽江4000多万人次的客流量，能吸引过来千分之一就足够了。”
三个项目均位于丽江北部文化旅游度假区内，与游客青睐的束河古镇仅一路之隔，束河古镇内车水马龙，但让游客跨越短短路途过来显然不容易，让游客停留下来并消费似乎更加艰难。
海水与火焰
从束河古镇东门出来，跨过一条公路，便是丽江雪山艺术小镇项目，小镇是开放式空间，部分摄影、酒店、咖啡等店铺开业，大部分物业处于待营业状态。
项目销售人员表示，项目中物业可租可售，毛坯销售均价为1.8万元/平方米，精装公寓均价为3.5万元/平方米，还有2020年交房的合院独栋均价为2万元/平方米，“每一栋售价和租金都不一样，每月每平方米租金从20多元到50多元。”
丽江雪山艺术小镇项目占地408亩，总建筑面积为19.7万平方米，共分为四期，目前一期除了南侧一排，其他都已经建成开放。二期项目开始启动，三期和四期将于2020年启动。
上述项目管理层人士透露，2015年阳光100集团入主后，项目操盘团队全部换成阳光100方面人士。
阳光100集团年报显示，2015年接手第一年，该项目销售金额为6800万元，2016年为1600万元，2017年为8100万元，2018年上半年销售金额只有200万元。
项目方一位人士透露，2016年和2017年是丽江旅游业最艰难的两年，各种生意均不好做，2017年销售额相对较高，主要因为相关股东认购了一期两个组团，“贡献了四五千万销售”。
11月22日和23日，记者中午在小镇内的多数店铺只看到了服务人员，“旺季的时候还有些客人，淡季就很少了。”一位咖啡店服务员表示。
丽江雪山艺术小镇东侧靠南是丽江金茂谷镇项目，北侧是复华国际度假世界，这两个项目商业部分面临着和雪山艺术小镇相似的处境。
复华国际度假世界除了酒店、休闲娱乐配套之外，云南非物质文化遗产相关的商品销售也是主要板块。一位店员介绍，项目商业设施大部分由复华运营，他本人也来自复华，“我们和品牌方合作，对方供货，我们销售，然后分成。”
该店员说，丽江项目今年7月开业，“夏天晚上会有一些游客来花海雪山，白天人不多，淡季基本没人。”
这位店员告诉经济观察报，由于发不出工资，一部分员工离职，留下的每个店员都要照看多个门店，他自己平时需要照看两到三个店。
复华国际度假世界项目用地面积为568.62亩，原为今典集团旗下红树林项目，2015年6月，复华控股从今典集团接手项目，并开发成复华国际度假世界项目。
项目分为非物质文化遗产区、养生区、酒店区、酒吧区等，整体风格为南邵古王国建筑，项目北侧是一片巨大的花海。
在旅游旺季，度假区内一些餐饮店铺能够迎来不错的客流，零售店铺也会因此受益。但丽江旅游旺季时间并不算长，主要为暑期、国庆、春节。
不同于其他项目，复华度假世界大部分店铺为自营，复华文旅将出售的物业以每年8%的收益反租回来，一部分店铺用于对外出租，另一部分由复华与品牌商或供应商合作。
复华员工透露，复华文旅大部分项目开发和运营资金均来源于旗下复华资本的私募基金和海象、凤凰钱包两个P2P平台，平均利息成本在15%左右。自营模式下，复华度假世界多数店铺都处于开业状态。
金茂谷镇内的时尚生活中心商业人气和上述两个项目基本一样，金茂谷镇由雪山语住宅、逸墅别墅、3家酒店、时尚生活中心商业、文化创意产业园及相关公建组成，其中商业配套建筑面积2.19万平方米。谷镇另配套的一处占地10亩左右商业地块已出售给当地一家民企。
11月是丽江旅游淡季，但丽江古城、束河古镇和玉龙雪山到处都是游客。丽江市旅游发展委员会数据显示，截至10月底，丽江客流量已经突破4000万人次，超过2017年全年客流量。但显然，丽江的客流量转化为这些新项目消费力的并不多。
打通最后一公里
对雪山艺术小镇、复华度假世界和金茂谷镇来说，将游客吸引来、留下来是当务之急，目前，他们正试图通过引入IP、调整业态等方式来增加对游客的吸引力和黏性。
丽江雪山艺术小镇管理层人士透露，近期阳光100和李亚鹏方面两次召开会议，初步形成的调整方案是将闲置的物业改成公寓和酒店。
这样做的原因有两个：第一，丽江本地市场及游客经济目前难以支撑起大体量的商业形态；第二，公寓和酒店可以让游客或者业主“留”下来，而留下来则意味着消费。
另外一方面，随着游客观念从观光逐步向度假进行转变，越来越多的游客选择居住在古城之外，比较安静，交通也方便。
这也带动了一批丽江古城、束河古镇周边客栈的兴起，丽江雪山艺术小镇借鉴了这一思路。
复华度假世界在项目建设时，在北侧看得见雪山的地方修建观山广场和花海等设施，增加对游客的吸引力。同时，在原有五星级酒店基础上，计划将南邵国王宫等旅游设施改成酒店，进一步扩大消费群体。
金茂谷镇项目有君悦酒店及两个住宅项目，在出售10亩商业配套用地的同时，金茂还计划增加一处客栈，吸引更多游客入住。
此外，丽江雪山艺术小镇还引入摄影摄像工作室，吸引更多旅行结婚的游客入住、拍婚纱照和消费；复华度假世界有专门的健康板块，吸引一线城市退休老人来丽江进行康养。不过，这一切能否奏效还有待时间验证。
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