奶茶店确定好店铺位置以后，就要谈谈店铺的租赁问题了。谈到店铺租赁，有很多坑需要需要规避，比如二手房东的坑、拆迁的坑、转让的坑。开奶茶店不容易，下面本宫就给大家介绍几个租赁陷阱，希望大家能够规避。#开奶茶店##全味皇后奶茶加盟##开饮品店#
< class="pgc-img">水果茶
一、查看房东的证件是否齐全。
现实中有很多租房创业者没有核实证件，结果开业之后才发现自己租门店根本就不具备餐饮资格。还有一些购物中心，由于开发商对店铺进行了切割销售，导致很多店铺房东不清楚自己的店铺在哪里。
< class="pgc-img">奶茶店
因此，在签订租赁合同之前，请房东必须出示有效的产权证，根据产权证来详细检查房屋的建筑面积、结构等，以免后期出现大问题。
二、明察暗访，识别转让骗局。
关注城市市政工程，避免租到拆迁或者修路门店。有些黑心房东或商家听说要拆迁或修路，就想趁着租期到期前再赚一笔或者及时转让，通常会隐瞒有关道路建设或拆迁的信息。不能等到自己接手之后，才知道这些事情，导致自己的资金损失。
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转让的套路五花八门，比如“旺铺招租，挥泪转让”、“去外国发展，忍痛盘店”、“结婚生娃，盈利旺铺转让”等等，这些转让告示的背后可能就是地段不好，生意做不下去了，或者有什么其他原因。
因此，在决定签订合同之前，一定要多去附近的商店，街道办了解。无论如何，天上掉馅饼的事情是很少见的。
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三、店铺租金再低，也不能租。
有些店铺看起来很实惠，人流量也不错，但是千万别想当然。以下几种店铺白送给你都要仔细考虑一下。立交桥下店铺、店铺门口有垃圾箱、障碍物等。
< class="pgc-img">奶茶店
四、要搞清楚店铺的历史遗留问题。
转让店是否有违法乱纪记录，亲自到政府部门了解工商管理费、应纳税款是否缴纳、是否有罚款。如有，请转让方向有关部门缴纳，并复印保存相关票据，妥善保管。工伤管理费和应缴税款属于国家强制征收的项目，如不缴纳，可面临吊销营业执照、停办营业执照、罚款等相应处罚。
< class="pgc-img">水果茶
亲自了解水费、电费、环境保护费、煤气费、供热费的缴纳情况，如果没有缴纳完毕，请转让者将费用缴纳完毕，并将交费发票出示，看清确认后复印留存，妥善保管。
与以前的员工是否有财务纠纷。联系过去与饮食相关的公司、人员，通报饮食租赁情况，尽量确认饮食公司的工资、贷款、担保、抵押物、应付款和经济纠纷情况，明确责任，避免今后的经营纠纷。
< class="pgc-img">奶盖茶
五、合同签订后及所有钥匙交接好之后再付款。
付款要晚，给自己留点时间，避免以后后悔。钱在谁手里谁就有主动权，这个店铺不满意，还可以到别处看看。不要为个别房主的花言巧语所迷惑。另外，拿到店钥匙后，最好在第一时间通知房东更换门锁。
本宫提醒创业不易，请多留心，避免踩坑。
少有人敢想象，竟有人能威胁到蜜雪冰城在奶茶界的地位。
它是小镇青年的“梦中情茶”，是下沉市场奶茶界的拼多多，是价格低到让蜜雪冰城也怀疑人生的性价比黑马。蜜雪冰鲜柠檬水5块一杯，它家只要4块；蜜雪杯装珍珠奶茶卖9元，它加一块钱直接上桶装。
出生于安徽蚌埠的甜啦啦，正在成为雪王“看不惯，又干不掉”的贴身对手。从零开到7000家店，蜜雪用了23年，而甜啦啦仅用时9年。
新茶饮赛道越来越卷，餐饮行业更是卷出新天际；房租连续上涨、人力成本节节攀升，诸多因素之下，有十年餐饮老炮选择躺平，也有餐饮小白交出创业“学费”，凭什么甜啦啦能杀出重围？
性价比是最大的秘密。而甜啦啦打造绝对性价比的秘密武器，不是原材料的科技与狠活，而是它重构了线下商业的成本模型，别的实体店在给房东打工，而它却通过极致的下沉和线上运营，将开店最大的成本房租降到最低。
反向出击，拿捏房东，“背刺”雪王，当代餐饮史上，甜啦啦给所有餐饮人上了一课。
1 县城版“雪王”突围
作为新茶饮赛道的后来者，甜啦啦或多或少带有“莞莞类卿”的气质。
2015年，甜啦啦诞生于安徽蚌埠，这里距离蜜雪冰城的河南大本营不算太远。彼时，凭借2元冰淇淋、4元柠檬水，蜜雪冰城已经收获大批小镇青年；作为后来者的甜啦啦，站在蜜雪冰城的肩膀上创业，不仅要模仿、更要想办法突围。
甜啦啦选择了比蜜雪冰城更加下沉的市场策略，瞄准三线及以下市场。
据统计，截至目前，甜啦啦门店在三线城市及以下的比重超过80.34%，而蜜雪冰城在这一市场的门店比例只有56.25%。
在大本营安徽省，甜啦啦门店数量最多的城市，不是省会合肥，而是阜阳；在河南省，甜啦啦门店数量最多的城市也不是郑州，而是南阳、平顶山、周口等。与此同时，甜啦啦紧跟蜜雪冰城的门店扩张策略，在成立的第二年开放加盟，很快成为“县城版”雪王。
图 /甜啦啦官网
选择更下沉的市场，甜啦啦也选择了低价路线，更加强调质价比，据统计，其产品价格普遍在12-13元之间。
从产品设计来看，甜啦啦以雪王之“法”，汲众家之长：喜茶有售价28元的经典爆品多肉葡萄，甜啦啦推出售价12元的多肉葡萄；茶百道出品时令爆款乌漆嘛黑售价22元，甜啦啦推出售价12元的平替版黑武士桑葚。
模仿推出“平替版”的同时，甜啦啦也没有放弃创新；其于2021年首创“一桶水果茶”首发日40万桶售罄，这一新品后来也被其它新茶饮品牌跟风模仿。
就在这一年，首创一桶水果茶的甜啦啦也创造出一年卖出25个亿的业绩，一举成为蜜雪冰城一样的“隐形巨头”；至此，甜啦啦在新茶饮赛道初显“黑马”之势。
下沉市场是一个无比巨大的蓝海。中国三线以下城市人口大约有10亿人，占总人口的70%。与其他新茶饮品牌相比，走极致下沉路线的甜啦啦，可谓赚到了其他品牌“商业盲区”中的钱。它首先用更低价的“平替”产品吸引顾客，再以质优价廉留住顾客，持续扩大顾客规模。
形成C端的规模效应之后，甜啦啦的低价路线也面临获利的考验。分析甜啦啦的营收模型，它走低价路线还能获利的关键在于，能够有效地控制成本。
对比一二线城市的新茶饮品牌，甜啦啦选址“五环外”，在县城特别是乡镇遍地开花，这样不仅人工成本相对更低，房租更是比城市店“打骨折”。
以甜啦啦的乡镇店为例，每个镇的中心面积有限、人口相对集中，店面选址在镇东头、还是镇西头，相对没那么重要；配合外卖等线上渠道，加盟商可以更灵活地选择店面位置，房租谈判的主动权掌握在加盟商自己手里。
房租是所有实体店最大的固定成本，但在甜啦啦这里却被降到了最低。大城市的房租，少则大几千，多则数万，而在甜啦啦深耕的乡镇县城市场，两三千甚至几百元的房租比比皆是，甚至很多加盟老板用的就是自家的沿街门面。
反向拿捏房东，成了甜啦啦能够成功突围新茶饮“红海”最大杀器。这一路径下，甜啦啦和它的加盟商们，最大程度降低开店的固定成本，再结合花式线上营销，不仅能够保证自己赚钱、不给房东打工，更建起了阻拦其它新茶饮品牌下沉的护城河。
而就在最近，深谙此道的甜啦啦加大投入，推出优惠政策，对加盟商给予加盟费、货物、房租等相应补贴政策。其中，房租最高补贴80万元，成为众多新茶饮品牌中房租补贴最高的品牌。
2 高租金旺铺，实体餐饮逃不出的陷阱
当拿捏房东的甜啦啦，正在下沉市场乘风而起之时，它所在的餐饮业，内卷也正在加剧。疯涨的房租，让成为压垮众多餐饮老板的“最后一根稻草”。
图 / 摄图网，基于VRF协议
“可能所有餐饮老板在月底都会想，我是在给房东打工。”今年4月，上海一家面馆的老板无奈感叹。他的店铺每天能卖出100碗面，却刚刚够交房租。这位老板称，店铺房租已经涨到每月2.3万元，高达月营业额的30%—40%，扣除原材料、人力成本等，利润所剩无几。
这并非个例，高房租之下，很多餐饮小白也“快进快出”，付出高昂的创业学费。4月，济南高新区的“刘善杰甘肃麻辣烫”宣布关门歇业，老板自嘲：花两万元学艺，投入二三十万元开店，仅开业18天便关门。
传统餐饮业向来有“三高一低”的说法；即房租高、人力成本高、食材价格高、利润率低。《2023年中国餐饮年度报告》显示，房租、人力、食材这三项支出基本占到了商家总成本的70%-75%，再扣去税费、固定资产折旧与其他损耗，利润率通常只有5%-10%。
近年来，商业地产类价格涨幅较快，租金水涨船高，这类刚性成本对餐饮经营带来巨大压力。同样来自《2023中国餐饮业年度报告》的数据，2023年，房租、人力、食材这三项成本的增速，分别达到3.6%，2.4%，4.8%。
疯涨的高房租，不仅“杀死”了平价餐饮，许多连锁品牌也挺不住了，纷纷祭出十八般“武艺”。
4月，肯德基宣布“KFC小镇Mini餐厅模式”全面开放加盟，开放更多城镇和新渠道，主打更低的新店投资；5月，库迪咖啡宣布推出便捷店型“COTTI Express”，以“店中店”的店型，主打占地面积小、投资小与盈亏平衡点低。
实体餐饮难做的核心问题在于，房租、人工等硬性成本是绕不开的“大山”，地段差的地方没生意，地段好的地方房租太高；但是，近年来房租、人工等刚性成本不降反升，随着成本越来越高，门店盈利最终所剩无几。
“餐饮最大的坑是给房东打工”，这几乎是所有餐饮经营者的共识。“如果三天的累计平均营业额还不能覆盖每月的房租；就要及时止损，调整策略。”十多年经验的传统餐饮“老炮”总结出一条生死线：房租千万不能超过月收入的10%。
3 如何反向“拿捏”房东？
反向“拿捏房东”的甜啦啦，能给困在房租和人工中的餐饮人带来哪些启示？
一方面，必须维持10%的生死线；另一方面，还要让营收增长跑赢房租涨幅。甜啦啦的经营模式，也给行业带来新思路。
关键在于，使用外卖、线上营销等各种手段，尽可能摊薄线下经营成本，提高坪效比；同时，降低店面面积、选址等的影响权重。越是降低对线下门面的单一依赖，越能反向“拿捏”房东。
公开资料显示，从2019年开始，甜啦啦建立自己的线上运营团队，精细化运营所有加盟门店的外卖渠道和团购平台，帮助加盟店单日销售突破670单。
从成本构成来看，房租、人工等属于每月硬性的固定成本，而外卖佣金、线上营销等则是可变成本。既然房租上涨几乎不可避免；那就要想办法增加收入。
在餐饮资深人士黎广彬看来，线上营销、外卖配送等线上渠道的成本支出，可以理解为请了兼职人员帮忙做线上，不用发固定工资，只用给“它”绩效提成，而这部分收入既能增加现金流，又可以摊薄房租、人力等固定成本。换句话说，卖出了流水才给钱，没有卖出订单就没有成本。相比每月雷打不动的房租，划算很多。
事实上，早在一些平价餐饮学习甜啦啦之前，不少餐饮连锁品牌已悄然布局线上渠道，以此扩大经营覆盖面、进一步降低房租等硬成本。
老乡鸡、农耕记等餐饮连锁品牌上线了外卖“卫星店”，为附近消费者上线定制套餐等，据统计，截至2024年5月底，已有45个品牌在全国率先跑通卫星店模式，累计开出超560家卫星店。门店坪效平均4500元以上、人效3.5万元以上，表现超预期；而紫燕百味鸡、陶陶居等品牌，则在美团等平台的直播间开启带货，不仅有秒杀盲盒，也有各种爆款商品的团购券。顾客可以选择线下兑换，也可以线上兑换由平台骑手配送到家。
疯狂内卷餐饮行业，正倒逼餐饮从业者寻找线下自然客流之外的新增量，更广阔的线上流量池无疑是当下的“最优解”。
传统黄金旺铺和非核心位置的租金相差甚至超过50%，如果将省下的房租用于线上营销，善用外卖、团购、直播等线上营销工具，获客效率可能远超线下的“黄金点位”。
如同甜啦啦给所有餐饮人上的这一课，随着餐饮行业进入“精耕”时代，只有直面激烈竞争与市场变化，灵活求变，才能在跌宕的潮流中站稳脚跟。
本文源自子弹财经
开奶茶店#
市场需求方面： 近年来，奶茶市场一直保持着较高的增长态势。消费者对于奶茶的喜爱程度不断上升，尤其是年轻群体，将奶茶视为日常饮品之一。根据相关市场调研数据，奶茶行业的市场规模持续扩大，预计未来几年仍有较大的增长空间。然而，市场需求也存在一定的季节性和区域性差异。在一些繁华的商业区、学校周边和购物中心，奶茶的需求较为旺盛；而在一些偏远地区或人口密度较低的区域，需求可能相对较小。
行业现状方面： 目前，奶茶行业竞争激烈，品牌众多。一些知名品牌已经占据了较大的市场份额，并且在产品研发、品牌推广和供应链管理等方面具有较强的优势。同时，行业内的产品同质化现象较为严重，消费者对于品质和创新的要求越来越高。新进入者需要在产品特色、服务质量和营销手段等方面有所突破，才能在市场中立足。
竞争环境方面： 加盟奶茶店面临着来自多个方面的竞争。不仅有其他加盟品牌的竞争，还有众多独立经营的奶茶店的竞争。此外，随着市场的发展，一些跨界品牌也开始涉足奶茶行业，进一步加剧了竞争的激烈程度。要在竞争中脱颖而出，需要对当地的竞争态势进行详细的分析，了解竞争对手的优势和劣势，从而制定出有针对性的竞争策略。
运营成本方面： 加盟奶茶店的运营成本包括加盟费、设备采购费、原材料采购费、店铺租金、人员工资、水电费等。加盟费因品牌而异，知名品牌的加盟费通常较高。店铺租金在不同地区和地段差异较大，繁华地段的租金往往较高。原材料采购成本也会受到市场价格波动的影响。此外，人员工资和水电费等也是不可忽视的成本支出。根据行业平均数据，一家中等规模的奶茶店在初期的投资可能需要数十万元，并且需要有持续的资金投入来维持运营。
综上所述，加盟奶茶店具有一定的市场机会，但同时也面临着诸多挑战。在决定加盟之前，需要充分考虑自身的资金实力、经营管理能力和市场资源，选择合适的加盟品牌和店铺位置，并制定科学的营销策略和成本控制方案，以提高创业成功的可能性。
