面新闻记者 | 蓝丽琦
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在总结2023年广州商业地产中的零售物业板块行情时，世邦魏理仕中国区战略顾问部商业咨询团队负责人钟廉军表示，消费反弹、空置去化亮眼，但整体租金还有待提高。
世邦魏理仕在1月17日发布的广州商办市场报告显示，广州的零售物业市场在2023年全年新增3个项目，共18万平方米的新增供应，同比下跌45.9%，减少超过4成。
新增供应大幅下降后，市场净吸纳量得到显著提升。2023年内净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积）则达到22.2万平方米，同比上升100.2%，已经翻倍。
世邦魏理仕认为，这主要是因为新增供应的开业水平理想，以及部分商场调整改造完成，推升了整体的净吸纳量水平，这也同时带来了空置率的改善。
从2023年第二季度起，广州零售物业市场的空置率连续三个季度下跌，按年下调了2.9个百分点至年末的8.3%。2022年全市的空置率一直在12%、13%左右徘徊，如今重回10%以下，证明市场需求有一定回升。
需要关注的是，空置去化还有一个重要因素：商场租金下调。
世邦魏理仕数据显示，2023年广州首层租金下调2.8%，租金降幅在下半年逐步收窄，至第四季度环比下跌0.4%，年末报每日每平方米24.9元。其中，核心商圈全年下跌1.8%，非核心商圈全年下跌4.0%。
钟廉军向界面新闻表示，2.8%的跌幅从国内一线城市来看已经算幅度较大，但最主要原因为非核心商圈拉低平均值，“以往广州首层的平均租金都要比深圳高，自从前几年被超越后，广州核心区一直被周边‘拖累’。”
此外，自从消费趋势变化后，“只敢去负一层消费”成为互联网热议话题。
对于其他城市的例子，钟廉军则表示相似的情况在北方城市更为明显，但在广州较少，原因是北方整体的气候没那么好，街区选择较少，同时潮流文化更全面、更集中于底下，年轻人更喜欢在下面（地下城）逛。
哪些业态撑起了广州的商场，让广州的净吸纳量直接翻倍？答案是广州“星罗密布”的餐饮店，也是繁盛的广州餐饮业态，造就了众多打工人钟爱的“烟火气”。
世邦魏理仕数据显示，在广州优质商业中，2023全年餐饮业态的成交占比持续攀升，占全年成交数量的44.6%，同比上升5.6个百分点。这是广州最近五年来，餐饮成交数量占比首次高于零售业态（37.1%）。
值得一提的是，2023年餐饮开店的特点是小成本、周期变短。
“以往可能500平方米开一个大餐饮，那现在可能变成200、300平方米开两个餐饮店。同样的面积门店更多了。其次是流转率，现在餐饮开店、关店的周期变短，同一间铺以往可能开三年才关，现在开一年半，甚至一年就关。所以这几股力量会导致整个餐饮的成交能力是在不断的上升。”钟廉军分析道。
世邦魏理仕报告显示，从具体的餐饮门店来看，2023年，湘辣辣、萨莉亚、九毛九旗下的怂火锅分别新增11家、8家及7家，在广州优质商业物业中表现活跃。
与之相对的是，广州本地的餐饮集团也在进行尝试，本地西餐品牌“卡朋”开设粤菜馆“小悦东山”，以及本地茶饮“茶理宜世”在粤式糖水上的新尝试。尤其是糖水铺，或将成为广东众多餐饮品牌新开拓的方向。
不过，尽管餐饮在2023年抢尽风头，定位高端零售的众多国际大牌也在为进驻广州做准备。
意大利奢侈品OTB集团旗下的Maison Margiela（马吉拉）以及由Maison Margiela创办的MM6均已进驻天河区的购物中心。此举曾经引起广州高端零售以及时尚圈的小轰动。
另有知情人士告诉界面新闻，太古将会有另一个重大项目落地白鹅潭——广州荔湾区和海珠区的接壤处，也是广州市区少有的、尚未开发的、完整的珠江水道商圈用地。
此前位于广州天河的太古汇商铺出租火爆，但受限于广州的高端商场相比其他一线城市算少，高端品牌愿意入驻的商场也较少。待白鹅潭的新项目建成后，一众高端品牌则有了新的选址地，或许又能掀起广州零售的热潮。
文来源：时代周报 作者：李馨婷
当一批批游客汹涌流向东北时，来自东北的餐饮品牌也正加速冲向全国。
近日，米村拌饭在公众号宣布开启事业合伙人招募计划。计划显示，事业合伙人主要负责拿到公司指定的好位置、处理外部关系。目前，该计划开放城市为北京。
米村拌饭于2014年成立，发源于吉林延吉，主打石锅拌饭等朝鲜族美食。窄门餐眼显示，2020年—2023年，米村拌饭新开门店数量分别为43家、182家、236家与480家，截至目前，在全国15个省份及直辖市都开设了门店，其中，北京是门店占比最高的城市。
以联营模式开店、菜品标准化且整体定位精准切中目标客群需求，是米村拌饭得以快速扩张的原因。也因此，米村拌饭在年轻消费群体中收获了“东北麦当劳”的称号。
除了米村拌饭，近年来，喜家德、西塔老太太等东北菜品牌，以及老乡鸡、费大厨、珮姐等地方餐饮品牌，也正加速在全国范围内扩张，地方餐饮品牌在全国范围内的混战也更加激烈。
图源：米村拌饭微博
“东北麦当劳”合伙门槛越来越高
时代周报注意到，近几年，米村拌饭的合伙模式已经几度变更。
根据米村拌饭最新发布的事业合伙人招募信息，投资一家门店需要100万元左右，一线城市需要投资120万元左右，该费用包括商铺房租费、设备费、装修费、培训费等前期开店的所有费用。其中，合伙人出资比例为实际结算金额的85%，包括店长、店长师傅、区域经理以及选址网规在内的公司团队则出资剩余的15%，合伙人与团队每月从门店纯利润中按出资比例分红。
而根据新消费内参报道，2021年时，米村拌饭的合伙模式中，以100万元总投资为例，区域经理、店长等公司团队出资80万元，合伙人的出资额为20万元。总部以技术入股的形式拥有门店30%的分红权，剩下的70%则由其他出资人按出资比例分红。
到了2023年上半年时，约100万元的门店总投资里，公司方面投资41万元，合伙人投资59万元。回本前，合伙人与公司团队按出资比例享受分成；回本后，合伙人分成比例降为39%，公司方面则分成61%。
显然，合伙开一家米村拌饭的门槛正变得越来越高，这或许与品牌的发展阶段有关。自2016年走出延吉后，米村拌饭在国内多地快速扩张门店网络。经历了近三年的高速拓店，截至目前，米村拌饭在营门店数量已突破1000家。
由合伙人与公司员工共同出资开店，让米村拌饭得以保证门店运营质量并实现轻资产快速扩张。菜品总数在20款上下、高度聚焦拌饭、菜与汤等标准化程度高的菜品，则为米村拌饭在扩张过程中降低了供应链与人工成本。
此外，在产品定位与门店运营过程中传递出的“极致性价比”，则让米村拌饭满足了追求“精致穷”的消费客群。
据悉，米村拌饭的门店人均消费约33元，同时提供3元一碗无限续的米饭，以及不限份量的免费海带汤与泡菜；门店菜品虽少，但石锅拌饭、安格斯肥牛饭与芝士年糕鸡等菜品，均能给人较强的饱腹感。另据窄门餐眼，米村拌饭52.01%的门店均位于商场，其中，超过半数的门店均位于通常入驻高客单价餐饮品牌的商场的3层、4层与5层。
米村拌饭菜单，图源：官网
地方菜在高线城市短兵相接
米村拌饭并非首个迈向全国的东北餐饮品牌。
近年来，发源自黑龙江鹤岗的喜家德虾仁水饺与发源自辽宁沈阳的西塔老太太泥炉烤肉都在面向全国开店。窄门餐眼显示，成立于2002年的喜家德水饺，目前全国门店数量超过800家。成立于2020年的西塔老太太泥炉烤肉，门店数量也已超过300家。
此前，在南下拓店的过程中，喜家德曾推出“358模式”门店合伙制模型加速开店。即让考核成绩排名前50%的店长获得分红权；让能够培养出新店长并符合考评标准的店长有机会投资新店以及成为区域经理。此外，喜家德还鼓励达成考核标准的管理层投资入股新店。2020年7月，其开放外部合伙人参与经营。米村拌饭的合伙模式，显然与前辈喜家德存在相似之处。
此外，来自安徽的老乡鸡与小菜园，来自湖南的农耕记与费大厨，来自重庆的乡村基、大米先生以及珮姐、周师兄等品牌，近年来也纷纷走出大本营，面向全国扩张。
从主营产品来看，上述品牌中，除了乡村基、大米先生与老乡鸡仍采取的是较传统的小碗菜快餐模式，其余品牌基本面向的是快餐之上、大餐之下的社交型餐饮场景，并聚焦于地域特色、具有强记忆点的爆款菜品。比如喜家德的虾仁水饺、费大厨的辣椒炒肉、珮姐的鱼子酱质感红油锅底以及周师兄主打的大刀腰片。
扩张模式方面，它们大多采用了对门店把控力度更高的直营或者联营合伙模式，而老乡鸡、朱光玉火锅与楠火锅开放了较大范围加盟。
目前，上述品牌基本瞄准的仍是人口密集、餐饮消费活跃的高线城市，且门店网络中商场门店的占比最高。当前，除了米村拌饭、喜家德与老乡鸡是二线城市门店占比最高，其余品牌都是一线城市与新一线城市门店占比最高。
这也意味着，即便发源地不同，来自各地的地方餐饮品牌们殊途同归，都要在高线城市短兵相接，争夺年轻消费群体的注意力。而如何在细分赛道中持续品类创新、如何在门店快速扩张时保证品牌价值并持续引流获客，或许是所有地方餐饮品牌全国化过程中的必修课题。
小餐饮，为什么要远离商场商业中心开店？
< class="pgc-img">有关数据统计，商业中心餐饮占比已超过50%，有些小的商业中心甚至超过80%，很多商业中心就靠餐饮支撑。
各地商业中心越建越多，客流不断的稀释，电商网上购物快速增长，商场的人气流量下滑严重，商场为了吸引流量，获得盈利，分割出更多地盘租给餐饮。
商场餐饮配套比例不断上升，商业中心餐饮店越开越多，也就意味着竞争越来越激烈。
从目前看，一些没有实力的中小餐饮，已经被挤出商场餐饮的阵地，去选择房租相对便宜的地方。
< class="pgc-img">商业中心剩下的就是一些有资金实力，追求品牌发展的餐饮企业，通过商业中心打造品牌势能。
商业中心餐饮因投资大，房租高，竞争激烈，基本是品牌餐饮的天下。
品牌连锁餐饮的优势是，品牌知名度高，有资金实力，团队支持，供应链完善等。
一般中小餐饮企业，进入商业中心前，一定要做好投资和回报率的预算，在这个品牌化，连锁化，资本化的餐饮阵地，必须有一定的实力才能生存下去。
据赢商网数据，今年三季度，中式简餐开关店比例为1：1.27，中式正餐开关比例为1：2.09，火锅系列开关店比例为1：2.04，饮品开关店比例为1：2.28。
能在商业中心持续经营的店面，基本就是一些自带流量，具备高知名度的餐饮品牌。
一些新生的餐饮品牌靠烧钱硬撑，大部分不知名的餐饮，已经被商业中心餐饮淘汰。
中小餐饮不具备一定的品牌知名度，没有资金，一定要远离商业中心选址开店。
寻找租金便宜，市场稳定，品牌餐饮还没有完全渗透到的社区开店胜算更高。
< class="pgc-img">社区餐饮的优势在哪里？
有兴趣了解社区餐饮的同仁先关注
随着生活水平的提高，电商网络购物的便利，“宅”经济时代到来。
疫情让餐饮消费观念发生了巨大变化，今年随着经济下滑，消费下降，商场餐饮开始退潮，社区餐饮必然是餐饮行业一个新的风口。
社区是消费者的来源之地，与商场餐饮相比，社区餐饮是家，是人间烟火。
随着消费群体的年轻化，生活水平的提高，社区餐饮是家里的第二厨房。
当前，餐饮品牌刚刚开始向社区发展，社区餐饮还是以传统的小餐饮支撑，适合社区消费的新时代社区餐饮品牌刚刚起步。
社区餐饮必将成为餐饮行业的竞争之地，不管是餐饮品牌，还是现在的社区餐饮小店，都会争先恐后的抢夺社区餐饮这块阵地。
南城香，紫光园，老盛昌，紫燕百味鸡，袁记云饺，锅圈等各种类型的店面，已经成为社区餐饮的标兵。
< class="pgc-img">在商场餐饮大退潮，品牌连锁争霸天下的大环境下，中小餐饮需要找到新的赛道。
社区餐饮就是一次很好的机会，谁能够发现社区餐饮消费的痛点，满足社区消费的需求，打造社区餐饮新模式，谁就在社区餐饮中胜出。
< class="pgc-img">怎么样才能做一个适应市场需求的社区餐饮店
1.社区餐饮与商场餐饮的不同
社区餐饮与商场，商业街餐饮不同。
社区餐饮与商场餐饮最大的不同，一个是家的氛围，锅气，人间烟火，一个是工作娱乐的氛围，时尚，快捷，面子。
例如：我们在社区里更喜欢看到各种现包水饺，现穿烤肉串，像家人一样的问候。
而商场餐饮都是一些餐饮品牌，环境豪华，装修时尚，产品都是预制菜，人们消费的是面子，排场。
商场餐饮比社区餐饮有太多限制，包括装修，门头，设备，燃料，采购等。
影响最大的是时间限制，商场的高峰期在中午和晚上，上午开门晚，网上关门早，直接影响餐饮的营业收入。
< class="pgc-img">社区餐饮，消费群体也有本质的不同，社区服务范围小，顾客基本是周边2公里的范围，消费群体以家庭为单位多，即使同一个消费者，社区和商场消费的目的也不一样。
商场餐饮相对高端，因为租金，装修等投入大，客单价和利润率要高。所以消费是以年轻代，潮流时尚，高端消费为主。
2.社区餐饮的定位
社区餐饮和商场餐饮的消费需求不同，定位就不一样。
< class="pgc-img">社区餐饮服务顾客范围小，消费人群年龄，收入等差据大，但有一个共同的属性“家”的模型。
在家消费最大的特征就是理性，追求性价比，物超所值比时尚，排场，面子更重要。
所以做“极致性价比”是社区餐饮核心之一。
除了性价比就是产品架构设计和品质，社区餐饮消费者都是周边居民，回头复购是社区餐饮的生命线，没有回头客，社区餐饮就等于判了死刑。
所以对于社区餐厅来说，首先就是要定位准确，刚需，高频是基础。
如果你的产品定位都是个性化，高端，消费频次低，在社区餐饮就没有市场。
例如在北方社区开螺蛳粉，咖啡饮品。东北的乱炖，咸豆花在南方社区就没有市场。
3.打造2.0版社区餐饮
我认为现在社区周边的快餐，面馆等只能算是社区餐饮的1.0版。
< class="pgc-img">只有标准化，规范化，品牌化的建设，能够满足社区多维度餐饮需求的店面，才是2.0版的社区餐饮。
做到环境舒适，技术专业，产品新鲜，卫生安全，服务人性，结合餐饮现代化，标准化，智能化，连锁化的理念。
确保自己的产品品质，不说口味多有特色多好吃，首先要保证的就是健康、营养、干净等问题。
打造满足社区多场景，多层次，多品类，全时段的餐饮模式。
店里堂食，外卖到家，打包自带；老，中，小群体全覆盖；饭菜，小食，饮品，半成品多品类。
例如：紫光园餐厅，现包水饺熊大爷，袁记云饺就是我们学习的榜样，在经营上是外带+堂食+外卖，时间段也是全时段。
还有锅圈，7-EIeven便利店，小酒馆卖烤串等。了解更多模式打造，关注头条李伯伯看餐饮。
< class="pgc-img">社区餐饮消费时间分散，从早到晚都会有消费需求，大型社区的餐饮可以24小时营业。
做好社区餐厅，必须升级自己的经营模式。
通过延长经营时间提升坪效，时效，增加营收。通过合伙制，承包制降低人力费用提升人效，通过产品设计，提升人气。
写在最后：
社区餐饮的兴起会为餐饮人带来机会，但是，如果想打造一个有竞争力的社区餐饮品牌，还要了解社区餐饮的核心是什么？从商业模式，产品定位，品牌文化上打好基础。
例如：卖点是什么？产品架构怎么搭建？怎么吸引消费者？盈利模式是什么？只有完善的系统体系，才能做到有序的向前发展。
认同的欢迎关注。
