是田非田丰收五谷粮，老坊新坊笑迎八方客。”
这是刻在上海田子坊入口处的一副对联，意在祝愿入驻的商家能够生意兴隆。当地居民宋佳在此拥有一处27平方米的店铺，从2008年开始一直对外出租，经营过糖、奢品、服装、眼镜等品类，租金价格从每月8000元、2万多元、4万多元、6万元，一路走高。
“如今，那么高的租金价格不可能了，我的房子自疫情暴发以来，只有去年短暂租出去一段时间给别人清衣服库存，一直处于闲置状态。”宋佳对第一财经记者表示，她现在是想着尽快把房子租出去，至于租客做什么业态，还需要管委会审批。
在线下客流量有限的情况下，商家是否想过前往线上开设网店呢？多位店主告诉记者，他们在电商平台没有店铺，觉得在网上开设店铺较为麻烦，需要买流量、做内容、处理退换货等情形，而在线下店铺接待游客是一次性交易，成交速度快。大多数店主的心态是等待着疫情结束，客流量恢复。
半价去库存
“疫情前生意很好，挣了很多钱。现在不行了。” 刘立在田子坊经营陶瓷工艺品多年，对于这里的一草一木都很熟悉。他告诉第一财经记者，现在店铺里面的商品一律五折出售，清库存的目的并不是不做了，而是为了回笼资金，尽可能多撑一段时间。
“我现在是尽可能促成每个进店顾客的交易。现在的重点是尽快变现，回笼现金。”刘立表示，疫情期间，他已经撑了三年了，万一后面的行情转好了呢？
刘立的经营模式类似于“铺货”，他在田子坊、苏州开设店铺，从景德镇、福建等地的厂商拿货放到店铺里面进行售卖。由于开个陶瓷模具就得花费几万元，没有原始资本积累的刘立只好先拿点厂商的现货出来售卖。因为自己的体量较小，在与厂商谈判的时候没有太多话语权，也就不存在账期。
“每次都是先给厂商打钱，才会发货给我，不让我赊账。现在我手中有上百万的货物压在手里。”刘立大学学习的是食品营养专业，选择做陶瓷生意主要是兴趣爱好，虽然不怎么实用，但是看着很舒服，田子坊是一个人文气息比较重的地方，与所售产品的风格很搭。
记者在田子坊看到，店铺售卖的业态以旗袍、丝巾、眼镜、饰品、小吃居多，大多没有品牌溢价。部分门店贴上“转租”的字样。
在多个房产租赁网站上，位于田子坊沿街的店铺租金至少1.5万元/月。当地房产中介告诉第一财经记者，一间25平方米的田子坊临街（泰康路）店铺租金价格约为2.5万元/月，疫情前的价格为3.5万元/月。对于店铺的用途，可以用来做零售、奶茶店，但不能用来开设包子、糕点等业态。
刘立店铺所售的瓷器在打完五折后实际销售价大多集中在20~50元。为了能够撑下去，刘立已经把位于苏州的店铺关闭，现在只剩下田子坊和一间仓库。
对于线上渠道，刘立不是没尝试过，但还是放弃了。在看到商家经营层面的困难后，一些电商平台纷纷推出扶持举措。例如，淘特搜索首坑取消竞价、零广告招租。活动文宣海报显示，报名条件只需商品好、有足够价格优势。
“那玩意（电商）就是割韭菜。其实只有5%~10%的商家能赚到钱，其他商家基本是给平台打工的。”刘立表示，在电商平台销售需要花钱打广告，参加各种活动才能有流量，但是利润特别薄，一个月只能赚2000~4000元。
也有部分商家向抖音、快手等新型电商平台转移。对于新型电商的玩法，刘立兴趣不大，“只能说是偶尔能赚点钱，并不是大道。”
“有些入驻抖音的商家连最起码的货都没有，卖的是经销商的货，我们卖的是从厂家直接进的货，毛利率比抖音平台的商家要高一些。”刘立表示，他希望的是疫情能够快点结束，田子坊的客流尽快回来。
巧用电商
一枚硬币拥有正反两面。与刘立不同，陈欣对于电商持乐观态度。
作为上海家化旗下的双妹品牌负责人，陈欣对第一财经记者表示：“对于双妹而言，电商不止是一个销售平台，更是一个与消费者沟通互动的平台，因为产品单价较高，在公域、私域的会员运营方面，电商平台能够给商家提供有效的策略。”
当前，双妹产品的价格带在400元~2000元，用户主要集中在一二线城市拥有较高收入的女性白领，超过50%的销售由电商渠道贡献，线下门店的销售占比较低。
记者在位于田子坊的双妹门店看到，在与其他化妆品门店的线下客流量相差不大的情况下，双妹门店的员工似乎更忙碌一些，正忙着给顾客打包商品。由于公司每推出一款新品，会通过官方账号进行推送，感兴趣的消费者会到线下门店来咨询、预定，这家门店也是双妹上海的两家门店之一。
走在田子坊，迂回穿行在迷宫般的弄堂里，一家家特色小店和艺术作坊印入眼帘，茶馆、画廊、手工艺品、化妆品等等应有尽有。1998年前，这里还是一个马路集市。2003年，旅美艺术家陈逸飞来到了泰康路 210弄的老厂房地区设立了工作室。尔冬强、王劼音、王家俊等艺术家和一些工艺品商店先后入驻，集中于弄堂工厂，同时产生了商业消费需求。随着越来越多的里弄居民将房屋租出去作为商铺，田子坊的商业气息逐渐浓厚。2005年至今，田子坊定位为创意产业集聚地、历史文化风貌居住地、海派文化展示地和世博主题演绎地。
之所以选择将门店开设在田子坊，陈欣表示，主要原因在于田子坊也是一个含有“东情西韵”文化的地方，一些外国人愿意逛，这也跟公司面向世界的定位相吻合。
“在高端美妆市场，国产品牌很少，双妹是与国际大牌直接竞争。如果按照常规的发展策略，即线下门店一家一家开店，速度和效率太慢，公司利用电商和社交媒体，快速与消费者建立联系。”陈欣表示。
新品的推出是证明一个品牌强弱的标志之一。与此前只有将产品全面推出市场之后，才能知道产品颜色、性能、价格等因素是否与消费者匹配不同，当前的产品在研发阶段就可以将上述问题解决。
“比如说双妹过去主要客群是有抗老需求的资深白领，近年来持续在进行产品创新，采用最新的营销打法后，也吸引了一批Z世代人群。”陈欣表示，去年年底和天猫新品创新中心（TMIC）合作推出了适合年轻人的新品“生命之花”系列，可以帮助年轻消费者修护抗初老，抵御细纹初现，产品上市后的销量增长不错。
公司通过TMIC进行消费者洞察，比如通过对消费者发放调查问卷，消费者对哪种功效、对于哪个价格带更接受，从而进行产品开发、定价款，让品牌能够知道消费者更喜欢哪些功效和概念的产品，在产品开发阶段更好的把握住消费者偏好。
数字化管理
同样身处田子坊，刘立与陈欣两人对于电商的态度相距甚远，主要是由于两人负责的品类、企业规模等要素有关。
对于以刘立为代表的不知名商家而言，现在去网上开店，门槛比几年前高很多，如果单纯拼价格，与工厂端直接卖货相比，很难获得价格优势。此外，习惯了景点场景下的商家如果转型线上，需要付出更多的学习、时间成本。而以双妹为代表的商家更多的是将田子坊门店作为线上线下体验场景中的一环。
“没有老品牌，只有不能与时俱进的品牌姿态。公司在产品、营销、渠道三个方面不断与时俱进。”陈欣表示，在产品侧，为了能够与时俱进，公司需要持续与年轻消费者共鸣，体现在产品、品牌层面，开发出适合年轻人的产品，例如生命之花系列；在营销传播侧，通过社交媒体来展现公司品牌强调女性的力量和价值观，希望更好的和年轻消费者产生价值观和人生方向的共鸣；在渠道侧，公司在传统电商的基础上，不断完善渠道的布局，比如抖音、快手、小红书。
在电商所处的数字经济带动下，消费者的购物场景从纯线下变成线上线下结合的方式，门店的作用也从过去的销售场景逐渐演变成展示、体验、销售为一体。对于消费者的运营从过去的纯线下，逐渐演变成会员资源池的管理（涵盖会员的拉新、维护）。
浙江电商促进会副秘书长陈以军告诉第一财经记者，化妆品自2010年起在电商平台迅速热销，现已成为化妆品行业第一大销售渠道，线上渠道对化妆品电商而言无疑是拓宽了消费群体和打开的区域限制，便捷的购物方式提升了消费的转化。陶瓷也是从2010年左右开始被电商平台关注，虽然出现了系列淘品牌，但是陶瓷行业毕竟和化妆品不一样，尤其是大品牌的入驻，让竞争激烈了，再加上陶瓷的运输和售后是线上渠道发展的制约因素。
目前，田子坊定位为国际化创意文化社区及城市创造性产业集聚地。田子坊正探索园区转型发展机制。由政府搭台制定政策，主体企业引领园区发展，既要保留石库门老街区风貌，又要有时尚元素的加入，同时做好业态的配套建设，把田子坊从1.0版的自发无序发展升级到2.0版的主体企业引领的有序发展，进一步打造商旅文相结合的品牌。
“商圈的本质是一个‘商’字，文艺、小资、复古等词汇是给创意一个艺术名义。受疫情影响，线下店面的生意难免受到影响，但这并没有影响弄堂的艺术灵感，要想让田子坊重新火起来就需要把自己推销出去，如何让更多的人知道。”陈以军表示，随着直播经济的出现，比如文旅直播可以将老字号、文创产业，甚至可以让导游带着粉丝在屏幕前游弄堂、看商品，目光吸引了，流量就来了，在弄堂里的商家也就有生意了。
陈以军认为，将商家与电商平台结合共同推出直播电商促消费的活动，是当前盘活市场最有效的举措，做好该做的，剩下的交给时间。
（应受访者要求，文中宋佳、刘立为化名）
<>< class="pgc-img">润从来都和风险并存，有踏实耕耘的心态，做好承受失败的准备，那也许才会成为活下来的10%里的一份子。
无相财经出品
前段时间，已有60岁高龄的国民品牌大白兔联合奶茶店搞起了快闪店。快闪顾名思义就是到点就撤，限量销售、网红风格，再加上情怀贩卖，像炸弹一样“炸翻了”小年轻们。
当天，大白兔奶茶店门口5小时的长队从三楼排到一楼，直接排出了商场。
< class="pgc-img">还有妈妈拗不过孩子的要求，不得不从黄牛手中花480元买了一杯大白兔奶茶。
< class="pgc-img">看着红火的奶茶生意，很多人在寻思站到这个风口下。
但实际上，奶茶行业步步有坑，想赚钱，可没那么容易。
01
千亿奶茶生意
对城市小资们来说，奶茶一杯仅仅十几二十块，就能获得不亚于买包的快感。
早些年，商业触觉灵敏的明星们纷纷下场开起奶茶店。像早年的水木年华奶茶店，有一家分店就开在大学后门，不少小女生排队要签名附带买奶茶，挤得一条街人车拥堵。之后，羽泉也试水古风奶茶店，今年奇葩说掌门人马东也跨界玩起了奶茶。
< class="pgc-img">奶茶大火，火到连千岁古迹也开始做起奶茶生意，北有故宫的“三千佳丽奶茶”，南有南京鸡鸣寺的“鸡鸣赐茶 ”。
< class="pgc-img">《美团外卖奶茶真香消费报告》显示，去年美团外卖奶茶订单量突破 2.1 亿单，远超咖啡品类，18 年平台上茶饮商户数量比 17 年翻了 3 倍，奶茶店遍地开花。
2017年，全国各类综合饮品店（包括奶茶、果汁店）销售额达472元，同比增长14.29%，2019年将达到600亿左右。而新中式茶饮的潜在市场规模在1000亿元以上。
02
奶茶店赚钱，却不容易
的确，奶茶曾经是个躺着赚钱的暴利行业。
早期从台湾地区传入冲粉奶茶，由于制作简单、成本低廉，一经引进，便开始野蛮生长。几块钱就能煮一大锅，一杯能卖上2-3元，毛利奇高。国人每人每年度饮茶消费也由90年代初的0.5公斤，攀升到了1994年的1.2公斤。
< class="pgc-img">2004年成立的地下铁奶茶代表着手摇奶茶兴起，2011年店铺数量便已经超过了1000家，年收入超过了3亿元。2010年后，以喜茶、奈雪为代表的新式现萃茶席卷整个奶茶行业。
< class="pgc-img">看着火爆的奶茶生意，但你要开家店，赚到钱却十分困难。
拿一个开放加盟的奶茶品牌来说。据其官网公布的资料，申请加盟自递交申请书开始到开业最快需要6个月，初期准备资料需40万，不含门店租金和人工费。
< class="pgc-img">以上海为例，核心地段的租金不低于2万，较偏一点的地方不低于1万。
< class="pgc-img">店员工资按每月4~6千算。
< class="pgc-img">如果算上门店租金价格适中地段每月1万5，招聘4个店员每人每月5000工资，第一年就得至少投入42万元，加上加盟费40万，开个店需要近80万费用。
这个品牌宣称，在省会城市直辖市一年净利润能达到29万多元。
就算年净利30万，至少要两年多才能回本……
也许你会说，如果不加盟，自创品牌0加盟费，就会减少不少成本。但自创品牌风险更大，人家一换季，就有总部研发的新品，你菜单上还是那几款老货；对奶茶品牌而言更重要的是影响力，小年轻们喝的是潮流而不是奶茶，这不是靠模仿网红风格就能成功突围的。
现实中，有点文青网红范儿的小本创业者们确实很青睐奶茶店。2016年开始，奶茶行业就呈高位态势扩张，2017年全国奶茶果汁门店达10万家，截止到2018年第三季度末，全国现制茶饮门店数量达到41万之多，一年增长了74%。
< class="pgc-img">以上海日月光商场和田子坊组成的商圈为例，在方圆1公里的区域内竟然集中了超过60家茶饮店。奶茶店是高危创业类目，抛去赚钱，连生存都是个问题，有些地方存活率只有10%左右。
58同城输入“奶茶店转让”一天差不多新发布的有100家，毫不夸张地说每天新开100家奶茶店的同时，就有100家店倒闭。
随意打开一个社交软件，你会看到各类小本创业者的血泪史……
< class="pgc-img">03
钱都让品牌商赚走了
加盟开店真金白银砸下去，品牌商当然乐开花。
除了高昂加盟费，品牌商更有一套收割术等着创业者。
奶茶店的原料成本确实很低，在批发网站上一搜奶茶店果糖、奶精，20多块一大桶。
但加盟后却发现总部配送的原料并不便宜，毛利最多只有50%，其实他们不知道，品牌商那边的原料毛利却能达到80%。
奶茶品牌公司多数都严禁加盟商私下进货，被发现就要罚款扣押金，垄断式的供应链就给了品牌商牟取暴利的机会，同一家原料批发拿货，贴上品牌专供标签摇身一变就比市价多了两三倍。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">这种暴利以至于连一个奶茶加盟培训师都看不下了：“有学员在课堂上把批发网站果糖价格给我看，当时我尴尬得脸都绿了，我知道公司会赚材料费没想到这么贵，公司两桶果糖就得1000，网站上一桶才160。”
奶茶设备更是如此，不仅高价供货，为了营造开店低成本假象，故意在必购列表之外列出一部分自购设备，但当店真正开起来，这些所谓“自购”也都变成了“必购”，成本远远超过预期。且设备运转之后，如遇机器故障，总部给出的解决方案是寄送维修，只有等真的修不好之后，才给你换新的。一来一去又是好几天的时间，奶茶店设备都是没有替换的专用设备，如果怕耽误生意，就只能自掏腰包修理了，设备保障成了一句空话。
< class="pgc-img">瞅准创业者想快速致富发财的愿望，一些人还动起歪脑筋，花三五百块钱注册个奶茶品牌。
顶着亏损，开四五家店，然后雇人排队营造火爆的假象。等打出名声后，就靠加盟费大赚一笔。加盟费算5万，忽悠到20个人来就纯入100万，那可比开奶茶店来钱快多了。
甚至还有惯犯，专门开快招公司。市场上茶饮品牌有火爆的苗头，快招公司闻风而动，迅速进行商标抢注或者“仿注”，用这个品牌开设山寨网站全国招商。比如“鹿角巷”就被疯狂山寨，据中国商标网数据，与“鹿角巷”有关的商标共有418件，而其中创始人邱茂庭名下只有86件。
< class="pgc-img">这些快招公司就以收加盟费为目的，收完就变脸，任由加盟商自生自灭。这些公司往往拥有价位不等的各种品牌，这一品牌玩坏就转下一个……
04
结语
奶茶火爆，但开店不易。前段时间，明星黄晓明退出奶茶店“沏沏堂”。这家在2016年成立，不到3年的公司，全国范围内只有10家门店，完全没有打开局面。尽管头顶黄晓明的光环，但奶茶店的浑水还是不好蹚。
< class="pgc-img">创业者们被行业红火的假象吸引，看着大品牌红火，想着吃不着肉至少也能分一杯羹。但更多的时候，因为缺乏经验，不得不喝下了品牌商的迷魂汤，跳下了陷阱。
利润从来都是和风险并存，有踏实耕耘的心态，做好承受失败的准备，也许才会成为活下来的10%里的一份子。
正解局，一个有见识、有深度、有诚意的时势财经大号。在这里，穿透信息的迷雾，在这里，发现真实的中国。局长是各种报告爱好者，收集了上千份各行业报告，关注正解局回复关键词“行业”，可获得多行业最新报告。
醍的手工创意
有设计感的建筑
时尚服饰
好的场景，能吸引众多年轻消费者前来拍照。（图/视觉中国）
时尚天河的“夜上海”场景。（来自网络）
近来，场景体验式购物成为商业的新热潮，即便原先不具备打造场景购物先天条件的各种购物商城，也开始在主题街区、VR体验、神秘气息等方面下工夫，一方面要把商场打造成像游乐园或者旅游景点一般，让消费者想一再前来，另一方面也满足消费者自拍、晒娃、秀恩爱照片的社交需求。据悉，广州的时尚天河、琶醍、猎人坊等，都在极力打造这类场景式体验。不过，不是所有商业街区都能成功。这类场景体验式商场卖点在哪里？真的能吸引消费者带旺消费吗？
文/图（署名除外） 广州日报 记者 陈白帆
本地“试水”场景式体验街区
据悉，位于天河体育中心的时尚天河中区打造了“夜上海”主题街区，甚至还在商场内铺设了轨道，让消费者可以乘坐叮叮车游览商场，体会一把旧时上海滩的时光。事实上，随着上海新天地、田子坊，成都宽窄巷子、锦里以及远洋太古里，还有厦门的中山路步行街，佛山的岭南天地等新旧建筑形态的结合，注重场景体验的街区成功打造，零售商业也有了一个新方向。
但也不是守着老建筑，或者建一条特色街就一定能成功，有商业人士指出，任何一个成功的商业片区最重要的还是看运营团队，能否引入特色店、能否让店铺跟消费者形成良好互动，能否在动线设计上引流人群。很多首次进入一个城市的知名品牌商家，则更是跟着开发商走，比如随着广州本地多个新商场的开张，消费者会发现很多餐饮、服饰、文具等的品牌在广州首店随之开出。
记者近日前往体育中心附近的时尚天河、珠江新城猎人坊一带以及海珠的琶醍一带，分别体验了几个场景街区。除了时尚天河，猎人坊和琶醍，主要是利用原有翻新的老建筑或者厂房，加上不同类型的餐厅，并结合老建筑的风格设置不同场景风格。
值得留意的是，万科对恩宁路永庆坊的微改造，也将使得恩宁路上有一条被新注入活力的新街区。
探寻点一：
时尚天河营造“夜上海”
位于体育中心的时尚天河，商城主要以年轻人喜欢的生活用品和服饰店为主，但要走到中区的“上海街”却要花费至少10分钟步行时间，如果不打造这样的场景购物区，地下商城中区的吸客能力会大打折扣。在进入中区后，随处可见的黄包车、旧电影海报、充满上海风情的老房子和街铺，最关键的还有带你“游车河”的叮叮车，都可以让年轻女孩呼朋唤友，或者一对情侣在这里吃吃喝喝狂拍靓照渡过一个难忘的夜晚。
为了增加互动性，商场的叮叮车并不是随便搭乘，而是引导消费者前往中二街、中三街指定的“叮叮车取票点”取票，就可以免费乘坐“叮叮车”。记者发现，中区的业态以奶茶、甜品、小吃、精品、服饰、怀旧物件等小铺位为主，没有设置大型餐饮铺，既让消费者可以随走随停，也避免了部分餐饮铺油烟过重的问题。
探寻点二：
新商场“加持”
猎人坊欲翻身？
处于珠江新城的猎人坊，本来具有成为场景体验式街区的先天优势。然而，猎人坊运营多年，从早起提出打造广州“兰桂坊”到现在只有靠近天汇igc的一边开出几家咖啡馆、茶室、火锅店和养生馆外，河涌对面的商铺仍大门紧闭。有市民认为，猎人坊内的餐饮有点高大上，而且前面的河涌虽然河面干净，但仍有异味，对到场食客的现场感受有负面影响。
记者观察到，猎人坊“身后”的igc天汇开业后，因引入多家餐饮品牌，再加上有广州第二家Apple Store 零售店以及有IMAX的百丽宫电影院，短短2个月已成为城区潮人新浦点，背靠天汇，猎人坊是否可以迎来翻身的机会？
广东省商业地产投资协会会长、省流通业商会执行会长黄文杰认为，猎人坊因为规模不大，几年都显得相当孤立，现在新商场的加入，对这块商业带动强大。另外随着临江大道沿线更多写字楼、酒店和公寓有公司和客户进驻后，整个片区将形成一个有机的商业生态，前景仍然看好。
探寻点三：
琶醍 啤酒主题+文创
位于海珠区的琶醍，由于其前身是珠江啤酒厂区，其保留了啤酒厂的建筑，也就地取材以啤酒为主题，打造吃喝玩乐的场景式街区。在轻轨THZ1开通后，连接广州塔，更方便游客与本地市民。琶醍内，有被称作“大麦桶”的老厂房，里面不仅有咖啡店简餐，还有展览和设计师服装艺术装饰品等，是文艺青年们的大爱。另外，英博国际啤酒博物馆里不定时还会举办有趣的派对。据了解，琶醍是越夜越旺，拥有众多酒吧，如何调动白天游客们的积极性，还需在手创、咖啡以及互动方面多点功夫。
有市民告诉记者，平时喜欢与三五知己来这里喝啤酒，参加派对。由于很多餐厅都是老厂房改造，拍起照来都相当有味道。现在再加入文创商店，就更丰富了。
分析：
场景体验式商场有望逆袭
目前，国内其他城市涌现出越来越多打造得相当出色的体验式商场，比如郑州华润万象城的9站台、新界8拾8、π工场、姆咪谷、城市集市、民国商业街等。据了解，新世界百货在南京打造的新界8拾8从入口开始就设立了各种适合拍照的场景，还有3D画面墙、星座占卜主题咖啡馆、手创工坊、轻食料理等好看又好玩的店铺，整个街区也被营造成寻宝之旅。
另外，安徽合肥的室内轻艺术生活街区姆咪谷，上海五角场合生汇的游乐场概念城市集市，还有南京夫子庙商圈的茂业天地民国商业街，在保留了原文物建筑的同时，也融入了现代商业元素与南京特色文化。
广东省商业地产投资协会会长、省流通业商会执行会长黄文杰认为，现在中国商业地产的玩法已大不同，体验式商场已成为逆袭的关键，但广州还需下多点功夫去雕琢。
