老话说：生意做遍，不如卖饭。我有个朋友，由于在别的行业创业失败，就转战到餐饮行业。在极短的时间，看他如何拿下电脑城、网吧，银行职工餐和民工的快餐外卖业务。为了节省开支，省去房租，看他又如何免费拿下一家商务宾馆使用权。
从今天开始，我将祥细告诉大家他每一步是如何做的，请持续关注。今天先讲市调：
市调快餐店。
如果刚进入餐饮行业，我朋友他觉得转个快餐店比较合适，原因有三点：
第一，不用什么都从头做起，比如申请执照、卫生许可证等；
第二，有部分老顾客知道这里是做快餐的；
第三，厨师和服务阿姨都是现成的。
因此，他开始关注市内正在转让的餐饮店铺，通过线下走访调查，他关注到一家快餐店，店铺生意看起来还行。他通过市调，发现他看到的只是表象，后面还有不为人知的秘密。
他想只有先摸清楚店铺情况，才能确定是否值得盘下来？不是直接谈转让，要先了解店铺信息。主要分为运营状况、产品质量、人员情况、转让原因、收支分析等，最终对店铺有一个清晰、准确、全面的认知，这时再做判断就比较轻松了。
他先上门尝尝菜品味道，顺便看看客流量，通过三天的品尝，摸清了两点：
第一，菜的味道还算可以，红烧肉是他们的主打菜，烧得很入味，吃一次就有想吃第二次的欲望；
第二，上门客流量还不错，服务员忙得不停，20张桌子坐得满满的，不时有食客进出，送外卖的也是来去匆匆。他感觉这样只能了解店铺大概的一些经营情况，不可能一直坐着不动数人头吧？
光看店内情况还不能准确判断，最好找个送外卖的伙计问问，怎样才能问送外卖的伙计？他想到了办法，有一天他打了外卖电话，10分钟就送到了。付了钱，他发了支香烟给外送师傅，立马帮师傅点上烟和他聊了起来，他点了香烟一般要等烟抽完才走，利用这档口他要拿到想要的答案。
他借机问：“他有一小表弟，现在没工作，你们店外送还需要人吗？”
师傅：“暂时不需要，现在店里有4个外送，夏天可能还不够，但现在冬天已经够了。”
他又问：“你们一天能送多少点呀？”
师傅：“中午一条线上大概是15到20个点，3到4趟左右。”
他又问：“你们一个月3000块收入有的吧，工资太少估计他表弟不一定会干。”
师傅：“现在只有2700，夏天有3000多，底薪1500，外加外卖的提成，一个点3到5块，合计差不多90块一天。”
他又追问一句：“每个点送的份数和外送费有关系吗”？
师傅叹口气：“没关系，送1份3块，送3份也是3块。”
烟也抽得差不多了，师傅说还有一家要送就走了，他说请师傅给老板说说，他表弟人很好，也能吃苦，要招人的话帮忙推荐一下，其实也就是客气的说说。
光听一个外送的话还不能完全确定，他又打了另外一个外送电话，说这边临时再要一份。一会儿另一个外送师傅过来了，还是上面的那一套，付钱、发烟、套近乎，两人回答基本差不多，心里算是有底了。
这生意还不错，老板也不差钱，为什么要转让？有什么办法能打听到转让原因？一个店转让总有原因，虽然不都是经营不善，刨根问底找答案能让自己投资更放心，这是投资的原动力，毕竟要投钱进去。
后来他找了个朋友上门和老板谈转让的事，问老板为什么要转让？老板说老婆身体不好需要照顾，好像这也是个合理理由，但心里还是不确定。
有天晚上，他和朋友一起去那店里吃快餐，老板已经回家了，店铺大厨主动和他们打招呼，说你就是前天过来要转店的吧，他们说是。
后来他想明白了，大厨也关心什么人来转店，下一任老板是谁，也要提前打好招呼表现一番。厨师说这店生意不错，他们要求能不能把白天外送流水拿给他们看看，还有晚上店里吃的餐票。
厨师说可以，老板都记在一个本子上，拿过来他们看了看，白天生意好，晚上生意差点。他直接问：“这店生意好，老板为什么要转让，是不是有什么隐情？”
厨师笑了笑，小声对他们说：“老板娘不让老板在这开店，老板和这楼上的女人关系不寻常，所以逼着老板转的。”
他勒个去，原来老板偷腥，被老板娘逮到了。大厨的话他比较信，他没必要骗下一任老板，大厨面相看起来老实巴交。最关键的是从大厨嘴里说的日销售额更准确，日均2000到3000营业额，生意还是不错的。
随后连续几天，他中午都在店铺门口蹲守，看多少客人是在里面吃的，外卖拿了多少袋出来做外送，一个地方总归是一袋，连续蹲守了4天。两天正常工作日，两天休息日，白天200份不到，加上晚上的，每天200多份是有的，说明前面了解的信息是真实的。
通过精心市调，他对转让的店面有了深入、全面的了解，此店2间门面，租金只要3万。但转让费却要25万，厨师1名，阿姨4个，外送4个，去除其他费用，月纯利在20%到30%之间，生意整体不错。
同时他还做了其他快餐店的市调，方法都是一样，对比其他店的味道和人流情况，再初步估算营业状况，综合评比这家属中等往上，心中有底后，他就把这家租了下来。
好，今天就分享到这，请明天看我朋友如何快速拿下电脑城。
我是舍得，有舍才有得！分享小故事，感受大道理！
饮选址的重要性大家都知道，甚至有些讲选址的老师会告诉你，想干好餐饮决定因素就是：位置、位置、位置！（是不是有点像地产？）
那为什么许多餐饮老板如何选址，基本都知道，而实操中屡屡入坑呢？
< class="pgc-img">1、房租便宜，忘记选址要素
餐饮人都明白房租是餐饮成本里的三座大山之一。所以，一旦遇到房子的租金降到超出自己的预期，那些选址要素都可以妥协。
比如新商圈需要养，所以房租在前期会比较低，甚至用人情和一些手段可以再减免一定时间的房租。商管也有领导，直接减租金不可能，将装修期延长点还是有权限的。新商圈没有个半年时间很难起来。
大家一定要注意那种先开综合体，后开居民区的盘，想想都郁闷。
2、转租便宜，设备新，装修好
干餐饮长了，你会偶尔遇到那种几乎没开业就关门的店。店内装修，餐厨设备，几乎都是新的。二手设备不值钱，装修拆了还费钱，干脆转租能收回来一些是一些。许多餐饮老板一算账，合适得很，选址要素全部忘掉，赶紧入手，心里盘算省下就是赚到的，殊不知后期客流都是问题。
< class="pgc-img">3、时段不同，客流不同
中午去市调，客流如潮，家家爆满，自认为找到一个风水宝地。晚上客流寥寥无几，都感到恐怖。懂选址的朋友一定会知道我说的就是那种办公商圈的餐饮。中午上客快，餐位不够，晚上客流少，外卖再玩不好，两餐的营业时间做成了一餐。选址要素都明白，时间段没看全也是经常入坑的原因之一。
选址就像炒股，做虚拟盘的时候看K线，看量价，看指标都没问题，一到实盘总是忘记自己定下的规矩。那怎么办？偶尔大道至简一下，找到竞品店，然后查一下这家店的注册时间，一般营业超过3年的问题都不太大，周边如果都是3-6个月的新店，那就需要注意了。
有时候做事就是那样，搞了一大堆，不如一个指标靠谱。有人会说看对方的营业额，看小票，数人数，算客单，这些都挺好，更多的指标可以让选址更保险，而你确实能做到吗？
< class="pgc-img">在实际的选址工作中，我所认识的餐饮老板，没有几个是真正按照选址规则来的，其中不乏连锁品牌的餐饮店，表格都填了，选址还是有问题。知道为什么吗？因为不同的数据和指标，不同的人分析出来会有不同结果。
记得我写过一个故事，二战期间战机飞回基地检查的时候，工程师发现飞机上有大量的弹孔。开会商量，想把有弹孔的地方加厚让飞机更结实。当数学家分析时，给出不同的意见，要求加固没有弹孔的地方。因为那部分战机都没有飞回来……
餐饮选址真的很重要，如果你有很好的把控力，按部就班去做好选址的市调，如果你控制不了自己冲动的决策，那么试着看看你的竞品谁活得长，还能减少投资的失败。
业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。
市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。
商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。
商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。
购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。
调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：
①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；
②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；
③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；
④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；
⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；
⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；
⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；
⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。
鹿鸣青年社区项目位于天津市北辰区光荣道与天平路交口（天津商业大学东门），由程嘉商业管理（天津）有限公司负责项目整体规划营运。项目总建筑面积2.4万平方米，是集美食、娱乐、购物、休闲、办公为一体的综合性生活街区。
本项目为商业、办公一体化街区，1层、2层规划商业，引进特色主题餐饮，休闲零售服务；3层至5层为联合办公、孵化器，适合多种类型企业使用。街区内车位充足，已规划300余个车位的停车场供客户使用。
鹿鸣青年社区项目核心区域（三公里内）辐射人口近60万人。项目紧邻天津商业大学，天津商业大学师生3.6万余人，城建学院师生约0.6万人，项目三公里范围内有3所中学，师生共计1.5万余人。另外，未来项目周边人口仍有大幅增长，位于项目西侧，占地面积约15万平方米的中小学及商品住宅用地，将有大量新增师生及常住居民。
项目地理位置佳，周围紧邻学校和居民区，地铁直达，周边共7条公交线路。
鹿鸣青年社区商业项目配套服务完善，为进驻企业提供企业注册、账务代理、人事咨询等一站式商务配套解决方案。
