次我们分析了，“深度剖析居民区选址方向，奶茶店关键看这六点”，这期我们来分析一下，关于居民区消费习惯和营销分析：

产品特征：

这里指的是您的奶茶店卖什么为主。小区来说，除了饮品外，小吃的增加能延长消费者的逗留时间，说不定坐久了，还能消费多点其他东西，所以还能卖卖周边例如杯子，品牌钥匙扣等。当然需要结合小区的实际情况，倘若小区的客流频率主要属于工作日上下班那几个小时，那周边产品就没戏了，好好卖好喝的饮品就好了，记得要对味哦！

经营特征：

根据小区客流特征和客流频率，决定设堂座还是主要做外卖，这看似是否堂食无所谓，其实区别大得很，以后的文章会提到。

奶茶店的大小示小区本身有多大决定。另外促销手段是否高明就是收入的关键性条件了，也不外乎有些商家就是RP爆炸，小区本身消费能力和意识强，不用培养就生意爆旺，当然这些都属于少数，多数还是要靠自己的营销。

客流对比：

不同于商业区和学校区等客流流动性强的特点，居民区的客流特点是稳定，人口密度大和消费力集中，这是在小区开奶茶店的优点，也是缺点。优点在于，不用做太多吸引人流的宣传，因为小区就这么大，来来往往总会知道有间奶茶店开了，当然不外乎非常大的小区，需要特别处理。缺点就是，人口数量限定，消费人数不会有太大的增长或减少，营销水平需要比较强。

营销方式：

上面小编提到，小区有客流稳定、人口集中且密度大的特点，说明只要客群有到您的奶茶店消费的习惯，那么生意不用愁。具体手段可以参考，定期新品免费试吃会、抽奖活动等。要知道，社区活动就是要热闹，把气氛搞起来了，老的拖着小的，成群结队地就客流就跟着来。还有每当出新品时举行买一送一，第二杯半价，买满多少送多少等活动，因为小区是以家庭为单位的，这种连带优惠的活动，能吸引家庭购买，是提高单价的好办法。这样一来二去，小区就会定时往您家奶茶店跑了。

既然把奶茶店开进小区了，那么小区里的所有人都可能是您的顾客，是您的衣食父母，是您的小祖宗。所以您的产品必须质量要好，要惯养着您的小祖宗们。

小区简直就是会员营销的最好场所，加个微信，定期在公众号上发布特色活动，例如抽奖，换购，亲子活动等，花样活动轮番攻击，主要攻陷老人和小孩，保证您客似云来。

以上为本期所有内容，想知道更多奶茶店的咨询，请加QQ群：273317151，我们一起交流

着人们生活水平的不断提高，大家对奶茶的需求呈现持续上升的趋势，奶茶店也日渐变成民众平时休闲放松的首选，于是开奶茶店的人越来越多。 俗话说，开店投资找准商圈你就成功了一半。所以开奶茶店首先要选择一个好的商圈，店铺位置甚至对奶茶店能否长期盈利，起着决定性的作用。大家都知道要选择人流量多、生意好的地段，那接下来桂桂茶小编为大家提供几个供参考的绝佳选址地点。

一.各大学校周边

奶茶店最吸引的消费群体是年轻人，不管是小学、中学还是大学，都是人流量聚集的地区。学校永远不愁没有顾客，年轻人一直是奶茶消费的最大占比顾客。而且学生都比较喜欢潮流、新奇的东西，容易接受新鲜的事物，且对产品本身忠诚度较高，消费观念也更加开放。不管是课间还是上学、放学路上来一杯奶茶都十分合适，所以学校周边是店铺位置的一个不错选择地方。

二.商业步行街

奶茶是休闲饮品，而商场、商业区这一些地方本身就是人们空闲时间休息娱乐的地方，人流量集中，而且这里的人消费水平较高，顾客有一定消费能力，消费欲望强烈。基本只要奶茶好喝，店面吸引力够大，是不愁没有顾客的。这些区域的消费者往往注重品牌和包装，所以在奶茶加盟品牌的选择上一定要选择知名度比较高的奶茶加盟品牌。

三.繁华写字楼

奶茶店选择开在写字楼群，看中的就是白领、上班族群体。在写字楼上班的白领有着较高的消费能力，经济实力也很不错。在这里开奶茶店的话，店面要有格调，品牌要有知名度，并且奶茶的品质要好，那么就很容易得到这些白领的青睐。并且写字楼客源较稳定，较容易与顾客建立长期粘性关系，忠实消费顾客多。

? 四.居民聚集区

一般?居民聚集的地方就是各种社区、居民楼，在小区开奶茶店一般店铺租金较低，客源一般都是附近小区居民，客源来源稳定，忠诚度也很高，如果奶茶好喝，那么居民自然会常常过来光顾。但是，在小区门口开奶茶店，各年龄阶层和社会阶层的人都有，品牌最好选择性价比较高的品牌，满足绝大部分人群消费水平。

以上就是一些开奶茶店的绝佳选址地段，投资者可以结合预算和品牌、消费人群定位选择合适的店铺位置 。选择了合适的店铺位置对于后期开店经营的生意火爆程度都有很大帮助。

者：小明同学

“时隔一年，当我再次站在“长冲步行街”的路口，那些更迭的、崭新的招牌对我的冲击是猛烈的。这种扑面的震撼来源于，过去一年，作为一名零售与消费行业的观察者和写作者，我真实地触碰到了资本扩张的豪横，它已然钻入每一条缝隙，遍布每一寸大地。”

我的家在长三角地区，江苏南京，准确地说，并非传统意义上的南京，而是“大厂”。

滚滚长江将这座六朝古都一分为二，相较于南面繁华市区的精致，宽阔的江面北侧，稍显落寞和粗犷，尤其是大厂。

这里的标签简单而直接：工业重镇。

中国化工之父范旭东在这里建立了中国第一家化学肥料厂——永利铔厂，它是今天南化集团的前身，此外，还有扬子石化公司、南京钢铁集团、华能南京电厂等工业企业。

无论街道、公交，还是小区，大厂总有独特的印迹。譬如，不同于市区的“江南公交”，这里是“扬子公交”，各大居民小区，因为属于员工配套设施，便以“南化”“扬子”等冠名，从“一村”始，按数字接力排开。

对于今天人们所推崇的现代化都市来说，大厂是落伍的。重工业的辉煌，伴随着新世纪的地区产业升级调整，已经成为过去式。而这里，留下的只有生在大厂、活在大厂的人。

清晨的大厂，隐约可见远处的工厂烟囱

长冲步行街是一条两百米长的商业街，作为南化居民区的商业配套而存在。路两侧，小店与商场林立，每至周末，热闹非凡。

因为所处区域的经济特征，粗放的生长，让它看起来没有丝毫南方小城的精致，更像一座十八线小县城的中心。但又因身在南京，能些许承接下江浙沪地区实体零售的丰富多样。

最终，这里形成了一种下沉市场与新兴网红事物融合的奇妙形态。

过去的一年，零售与消费产业的火热，攻入了这座向来对外界反应迟缓的“边城”。各路品牌革新了一轮去年的招牌，猛烈程度让人咋舌。

更重要的是，我在这条百米步行街上，看到了商业世界中，资本狂欢背后，万事万物兴衰交替的无常。能者与炮灰，往往在悄然之间转变。

鸿星尔克

目所及之处，鸿星尔克应该是这条街上最豪横的单店了，拥有三个门脸大小的展示橱窗。在斜对角，还有另一家，规模稍小。

开业不久，红地毯还没撤去

我去的这天还没到正式的春节假期，步行街上人气还没散开，店内也没有顾客，稍显落寞。象征新年的大红色布满货架，连店员都身着一身红色运动套装，胸前印着“中国”。

吴京一个身着“梅花牌”运动服的表情包在去年大火，不少国产运动品牌借势营销，推出了同款，我甚至在北京某美发连锁店内，目睹年轻店员集体换上了这款运动装。

鸿星尔克天猫旗舰店，模特样图

同样在去年7月份，因为向河南暴雨灾区“破产式捐款”，鸿星尔克引发网友爱国热情，涌入其线下店与线上直播间疯狂消费，销售业绩一度翻了52倍。鸿星尔克董事长吴荣照甚至呼吁大家“理性购买”。

网友的倦怠与热情来的速度是相似的，很快，仅两个月后，鸿星尔克的热度就出现断崖式下跌，直播间人数以万计不断下滑，最终又归于往日的平静。

很难说鸿星尔克没有提前为今日做准备，从吴荣照的“理性喊话”开始，鸿星尔克联合港星陈小春拍摄广告大片，与河南博物院推联名款产品，向国潮的路线行进。

长冲步行街上这家崭新的门店，就像这家品牌试图重新年轻化的标志，透光的橱窗后面，拥有和阿迪达斯、耐克等一线大牌相似的陈列，没有一家品牌，甘愿被时代抛弃。

有意思的是，鸿星尔克这家新店的原址，其实是扎根了数年的屈臣氏。这家老牌化妆品零售巨头，近年来挣扎在被年轻人抛弃的旋涡中，业绩大幅下滑、关店成为常态。

被消费者遗忘，是所有品牌都需直面的惨淡。

奶茶内卷

一条两百米长的步行街上，可以同时容纳多少家奶茶店？

在长冲步行街，是7家。

从入口处的第一家CoCo开始算起，依次有茶百道、厝内小眷村、7分甜、我很芒、一点点和蜜雪冰城，全国性品牌与地域品牌，在这里神仙打架。

作为一家传统台式奶茶品牌，CoCo的人气一直居高不下，即便在以喜茶、奈雪的茶为代表的新茶饮崛起后，因为性价比，CoCo仍然稳固着行业头部梯队的位置。

这条街上原本有两家CoCo，其中一家关店后，这家门前常常人满为患。原位置由茶百道取代，这一成都茶饮品牌颇受年轻人喜爱，无论价位还是口味，和CoCo都形成了强有力的竞争关系。

蜜雪冰城和一点点并非新店，此前人气颇高，但随着茶百道、7分甜等品牌的进驻，受到了不小的影响。一点点要更难过一点。

各家奶茶店为抢占消费者心智，招牌越做越大，多年老店一点点的位置相对不利，处在一个内嵌的角落，行人从门前直行通过，很难转头发现。

夜幕下的一点点，稍显冷清

7分甜是一家诞生于苏州的地域品牌，十多年来，集中于上海和江苏地区稳步增长，招牌产品杨枝甘露，切入的是水果茶饮市场。

2020年，7分甜拿下顺为资本领投的1.5亿元融资，是腰部茶饮品牌获得资本市场青睐的典型代表。融资主要用于门店扩张，而长冲步行街这家崭新的门店，应当就是其中的微小一步了。

如今这条街上，最大和最亮的门头，不过如此。

极致的比拼断然需要分出胜负，现在显然有了答案。

厝内小眷村已经挂上“转让”广告 湖南卫视主持人杜海涛代言的“我很芒”，陷入诈骗纠纷，百位加盟商集体维权

相比于隔壁茶百道和CoCo的热闹，白天，厝内小眷村的店员常常蹲坐在柜台后，百无聊赖地看着行人来往；夜晚，则是最早拉下卷帘门离开的人。

周遭同类竞争激烈，“转让”的周期应当不短。

喜姐炸串

相比于长沙的餐饮造神能力，南京很少孵化出本土的网红新品牌，从某种程度上说，喜姐炸串填补了这个空白。

去年的餐饮投融资热潮，在下半年宠幸到了炸串小吃品类，喜姐炸串和夸父炸串，同时拿下巨额融资。其中，喜姐炸串更以单笔2.95亿元的金额，成为明星品牌。

这家立志做“百城万店”的小吃店，成立于2018年4月，两年的时间里，开出1400家店。

不少人将喜姐炸串视为下一个“正新鸡排”

据说喜姐炸串的创始人王宽宽有十次创业经历，尝试过麻辣烫、火锅店、卤菜店、水饺店、烧烤店、龙虾店、炒鸡店、羊肉汤店等多个餐饮项目，而喜姐炸串是第11次，没想到成了。

我确实也震惊于炸串这个小吃品类对人的诱惑力。

在喜姐炸串，我曾偶遇一位花白头发的大爷，从口袋中翻出手绢包裹的一叠皱巴巴的纸币，壕气选购了40元的炸鸡肉串与香肠。在夸父炸串，小朋友把小手伸向柜台，小心翼翼、欲罢不能的样子让人忍俊不禁。

奶茶就炸串，快乐似神仙，小朋友也懂这个道理

泸溪河

去年的新中式点心热潮，除却来自长沙的虎头局渣打饼行和墨茉点心局，另一家代表性品牌就是泸溪河，都说它在被资本注意到的时候，在南京大本营已经火了近十年，但对于大厂这座“边城”来说，它仍旧新鲜。

一直到去年，高冷的泸溪河终于向外界展现出了扩张野心，开放融资计划，进军全国，长冲步行街的外围一角，终于迎来了第一家泸溪河。

泸溪河的扩张有其必要性，就在相隔百米的临街内，一家名为“刘酥记”的新店也已筹备开业，招牌产品同样是桃酥。

留下的，与消亡的

我的妈妈，一位57岁的阿姨，至今认为，步行街上那家红蜻蜓和对面的奥康皮鞋，是时尚和牌子货的不二选择。

小时候在市区上学，路过一家两层小楼的红蜻蜓皮鞋商场，我艳羡不已，拥有一双红蜻蜓小皮靴，能够高兴几个月。

以今天的眼光来看，这些近30岁的老品牌，已经淡出我的生活，它落寞，老旧，追逐年轻的脚步看起来笨拙又无措。

在长冲步行街，红蜻蜓与奥康对门而立，常年的喇叭促销声不分伯仲。冬日的短靴，200元出头即可拿下，年关将至，小姐妹相约在店内试鞋的景象，与几年前无二。

浙江温州与广东广州的衣服鞋履，统治了这些下沉商业街多年，有其自身的生存之道，它们各自拥有一群固有的忠实用户。

曾经红蜻蜓鞋店旁边，还有过一家名为“爱居兔”的服装品牌，那是海澜之家旗下的女装品牌，成立于2010年，因为连年亏损，在2019年被集团单独剥离，在长冲步行街失去了踪迹。

如今，这里被一家名为“爱依服”的广东品牌代替，价格比起爱居兔，要便宜不少，冬季毛衣不过百元上下。

步行街的入口处，每到夜晚，一位卖旺鸡蛋的大爷会准时报到。两把大伞撑开相对，搭起一顶临时帐篷，阻挡寒意。

滚烫的铁锅内，一颗颗旺鸡蛋翻滚，撒上孜然和辣椒面，香气扑鼻。

旺鸡蛋是一种南京特色小吃，通俗地解释，就是没有孵化出来，发育不完全的鸡蛋，喜欢的人视之为人间美味，不喜欢的人，看一眼就要大惊失色。

吃旺鸡蛋最好的姿势，是拿一张小凳子蹲坐在铁锅旁，吃一个挑一个，永远热乎新鲜。夜晚下，步行街内灯光渐弱，唯有这支小摊前聚拢人气，旧的事物，终于成为主角。

旺鸡蛋小摊不懂新消费更迭的热闹与残酷，但践行的是坚守和永恒。

买下两颗热乎的旺鸡蛋，在回去的路上，我想，或许这才是一座南京“边城”步行街上，最重要的品质。

今日话题：你家乡的步行街上有哪些变化？