租金回到十年前，餐饮人却不敢开新店了。
< class="pgc-img">本文由红餐网(ID：hongcan18)原创首发，作者：周沫；编辑：方圆。
压在餐饮人身上的三座大山之一“房租”，与整个房地产市场正在经历的筑底阶段一样，仍处在下滑中，部分城市的铺租甚至回到十年前的水平。
广州天河区核心商圈临街餐饮街铺，短短2个月，连续降租3次，总降幅超过了33%；
深圳南山区购物中心、写字楼裙楼和住宅底商，餐饮商铺租金同比降幅3-5成，部分商铺租金回到十年前；
杭州传统商业街中山北路，有餐饮门店租金短短3个月，从每月9000元降至5000元，依然转租不出去……
餐饮铺租“跳水”，理论上是创业者入局、品牌扩大经营的好时机。然而，现实情况却是，尽管租金一降再降，不少餐饮商铺也无人接手。
< class="pgc-img">旺铺租金一降再降，却无人接手
8年的职业生涯里，王明（化名）第一次感受到了前所未有的压力。
王明是广州某商业地产公司的招商经理，负责广州体育西天河南商圈部分步行街的招商工作。
天河南商圈，地处广州心脏地带，交通便利，商业繁华，包括天河南步行街、体育西横街等商业街以及六运小区、育蕾小区等街区。
比如天河南一路，有着“新茶饮风向标”之称，这里商铺紧俏，空置时间一般不会超过半个月。一些位置好的商铺，往往是旧店尚未撤场，就已经找到了下家。
也因此，王明此前几乎没有招商的烦恼。但今年开始，情况不同了。
他明显感受到，曾经热闹的商业街，空铺越来越多。800多米的天河南一路，近3个月就空出了5、6家餐饮商铺，部分仍在营业的商家也向他透露出转让或分租的想法。
< class="pgc-img">△广州天河南一路，图片来源：红餐网 摄
根据王明的说法，这些商铺大都空置了1个月以上，即便租金一降再降，也无人接手。
“5月底就撤场了，至今没有找到下家。”王明告诉红餐网，他手上的一家商铺原本经营牛杂生意，面积约50平米，退租前租金为70000元/月，后降至68000元/月，转让费15万，空置了一个月仍无人接手。
迟迟未找到下家后，房东主动找到王明，提出取消转让费，只需支付一个月租金作为入场费，并将租金再次下调，降至53000元/月。到了7月底，房东又再次将租金下调，从每月53000元降到47000元了。
短短2个月，租金连降3次，降幅超过33%，这家商铺依旧没人接手。
同样在广州，小芝经营的螺蛳粉火锅店毗邻萝岗万达广场，周边有不少写字楼和住宅，接手这家店时她付了近10万的转让费。
今年春节后，她挂出了转让告示。三、四月的时候，她偶尔能接到几个寻租电话，但都没有谈妥。后来，她将转让费从10万元降到了7万元，但门店在第三方平台上挂了近半年，也没有转让成功。
再之后，小芝索性取消了转让费，租金也打了8折，但告示贴出去近一个月，依然难寻下家。
< class="pgc-img">△小芝待转租的门店 图片来源：红餐网 摄
在深圳南山区从事购物中心、住宅底层商铺及写字楼裙楼招商工作的唐林炼，也感受到了市场的“寒意”。
据其介绍，除了一些热门美食街和部分入住率比较高的住宅底商，租金相对平稳外，不少购物中心和写字楼裙楼租金同比下降了3-5成，部分商铺租金甚至回落到十年前，但空置率仍超过30%，是过去几年来的新高。
< class="pgc-img">△图片来源：红餐网 摄
不止是广深这样的一线城市，在全国，空置率高企、铺租一降再降却难以转手、铺租降低但人流量更低等情形都在不断上演。
中山北路，作为杭州历史悠久的传统商业街，也曾经历过一铺难求的盛况。现在部分店铺即便降租，也难觅接盘者。
在中山北路经营一家台湾小吃店的小洛（化名），一开始打算8万元整店转让自己的小店，后来直接打出了“限时0元转让费”，租金从每月9000元降至5000元，3个多月过去依然无人问津。
在杭州从事餐饮商铺招商工作的艺哥（化名）告诉红餐网，以金地广场一处黄金位置的商铺为例，原来在此经营的烘焙店已经撤场半年多，在这期间，这个商铺的租金从一开始的55万降至45万，仍未招到新商户入驻。
< class="pgc-img">△图片来源：受访者供图
老李（化名）在郑州金水区经营一家川菜馆，离主街道尚有一定距离。他告诉红餐网，去年自己加价20%-30%抢的铺子，现在亏本转让也无人接盘。
老李直言，前几年开餐饮店，熬不下去或者不想干了还可以转让出去，有的甚至能转个好价钱，但是从去年下半年开始，很多位置不错、装修很好的餐饮店都难逃亏本转让的命运。
据他所知，有同行明明交了3个月房租，还是直接扔下铺子走人了。
< class="pgc-img">租金回到十年前，却没人愿意开店了
唐林炼告诉红餐网，商铺租金过去十年一路高歌猛进，现在出现下滑，只能说是逐渐回归合理水平。
据其介绍，此前一些位置优越的商铺，通常每年租金会递增8%-10%，合同期满后，租金上涨20%-50%的情况也很常见，部分旺铺租金直接翻倍也不足为奇。
随着市场环境的变化尤其是疫情之后，商铺租金开始回调，增幅收窄至3%-5%。
眼下，整个消费市场低迷不振，加之购物中心不断增多导致分流，为了提高招商率，不少新商业体也出了各种租金优惠政策来吸引租户。
然而，“买涨不买跌”，在不少创业者看来，租金下降，空置率高，正是生意难做的信号，这也让他们在决定是否开店时变得更加谨慎。
种种迹象表明，明显下滑的铺租，并未带动创业者的开店热情。今年以来，餐饮人的开店意愿明显相比去年更低了。
企查查数据显示，2024年上半年，新增餐饮企业为131.64万家，与去年同期新增168.49万家相比，增速正在放缓，这也意味着入局者在减少。
< class="pgc-img">△图片来源：红餐网 摄
“租金便宜的商场，我们也不敢进，半死不活的，不能给他们填坑。”
这也点出了餐饮经营的一大痛点，房租本质上来说，就是线下流量成本，它的涨跌某种程度上是客流量的直观反馈，一些位置欠佳的商铺，干不下去，也无人接手，租金自然会下调；而客流大的旺铺，租金价格往往很难打下来。
红餐网专栏作者翟彬就表示，今年他在帮客户寻找餐饮铺位时发现，不少人流量好的商场，租金依然很高，招商通常都是“一口价”。
另一方面，尽管商铺租金有所下降，但开一家餐饮店的综合成本却越来越高，这也使得大家的开店热情下降。
暂且抛开传统的三座成本大山不提，眼下餐饮店还有一项不可忽视的成本，那就是不断推高的线上运营推广成本。
不少业内人士直言：“线上的流量比线下流量贵多了。”
一位经营简快餐生意的餐饮老板告诉红餐网，今年以来，为了增加门店曝光量，他每月至少要花3000元去做线上促销推广。
在广州江南西开柠檬茶店的强哥（化名）则表示，从今年4月开始，每个月需要花近万元去做线上推广。
“有些铺子不是拿不了，而是成本帐根本算不过来。”强哥如是说道。
< class="pgc-img">精打细算的餐饮人，还在猛“抠”租金成本
在餐饮行业越来越难赚钱的背景下，从个体创业者到大型连锁品牌都变得更加精打细算，从指缝中省成本、抠利润。
物料、人工、租金三座成本大山中，前两者都是刚性的，只有房租比较具有弹性，于是，我们也看到更多餐饮人在房租上“省吃俭用”。
比如，部分餐饮品牌开始逃离城市CBD，搬到社区，或者是选址租金相对便宜的写字楼主楼的裙楼，以此提升门店的盈利能力。
曾在广州核心商圈开高端轻食餐厅的老周（化名），就在去年底将门店搬到了附近社区底商，租金只有原来的六分之一。他直言，节省下来的房租成本，可以在菜品上进一步让利消费者，缓解成本和营收压力。
今年7月，开私房烘焙坊的小思（化名）也将门店搬离了广州网红社区东山口。她将新店开在了番禺某大型小区附近，门店面积扩大一倍，租金却少了一半以上。
与此同时，租金成本更低、风险更小的店型受到追捧。“在成都，大铺面都不好租，但120平米之内的小店依旧很抢手。”红餐网专栏作者蒋毅表示。
市场方面，红餐网注意到，不少餐饮品牌开始“瘦身”，转向开设成本更低、风险更小的门店。
比如，今年7月，海伦司发布了新的战略规划，计划开设社区空间小店，这些店铺不仅免收加盟费，而且只需要40万元就能落地开店。
< class="pgc-img">△图片来源：海伦司官方
库迪咖啡宣布推出便捷店型“COTTI Express”，最小1平米可开店，首店面积只有2平米。
珮姐重庆火锅此前在接受红餐网采访时曾透露，其在深圳来福士开出的门店，只有200多平米。相比传统门店，大厅和后厨都缩小了三分之一，投资成本大幅减少。
太二酸菜鱼、周黑鸭、老乡鸡等品牌也开始布局成本低、效率高的“卫星店”。截至目前，周黑鸭已开出了10余家无人卫星小店；太二则在近期宣布将在年内开设50家卫星小店。
为了减轻租金压力，不少餐饮品牌还通过“共享”门店来降低成本。最常见的就是“店中店”，沪上阿姨、湊湊、Tims天好咖啡、海底捞等品牌都推出过店中店。
相比传统的独立门店，店中店不仅占地小、投资小、盈亏平衡点低，还可以共担租金成本。对餐饮品牌来说，算是比较取巧的解决方案。
小 结
目前，不少城市的餐饮铺租都出现了下降趋势，但开店拿铺的热情似乎并不如预期中高涨。
各位餐饮人是否感受到了租金的变化？大家觉得租金还有多大的下调空间？欢迎大家积极投票，让我们共同了解一下餐饮铺租的真实情况！
案情简介】
2009年5月22日，哈尔滨某餐饮公司与哈尔滨某商厦签订了《经营设施（房屋租赁合同）》，商厦将位于哈尔滨市道里区某街某号的二楼至五楼整体房产（使用面积约1800平方米）出租给哈尔滨某餐饮公司使用，合同期限为10年。合同第1.3条款约定，经商厦同意，餐饮公司可将实际经营过程中的空置房产部分分租或转租于第三方。2017年5月30日，餐饮公司经商厦同意将使用面积约260平方米的空置房产分租给了吴某，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2017年5月31日至2019年11月19日，每年租金为人民币55万元。考虑到吴某能够履行合同至约定期限，餐饮公司给予其1个月的免租期（2019年10月19日至11月19日），免租期不计房租。另外，房屋租金每半年支付一次，半年支付金额为27.5万元，吴某应当在每个租赁期到期日提前30日向餐饮公司一次性足额支付下一期租金。此外，租赁期间，使用该房屋经营而发生的水、电、燃气、包烧费、排污费等费用由吴某承担。
合同签订后，吴某依约向餐饮公司支付了2017年5月31日至11月30日的房屋租金27.5万元及11万元履约保证金。餐饮公司向吴某交付了房屋，吴某将房屋经营麻辣烫，占有使用至今。根据合同第3.2.2条款约定，吴某应于2017年11月1日向餐饮公司一次性足额支付下一期即2017年11月30日至2018年5月29日承租期间的房屋租金人民币27.5万元。但其并未主动履行合同义务，经餐饮工作人员多次电话、短信、上门及书面催缴，吴某均以各种理由拒绝给付。根据《房屋租赁合同》第十条第五款之规定，餐饮于2017年12月20日向吴某发出《解除合同通知书》，向法院提起诉讼，请求：解除《房屋租赁合同》，吴某返还租用房屋并支付违约金人民币50万元及支付房屋使用费、拖欠的排污费、电费等费用。
一审法院审理过程中，吴某抗辩称拒付租金系因租赁房屋供暖不达标，房屋室温低导致营业额受损，餐饮公司应当赔偿损失，但并未举示相关证据，也未提出反诉。
一审法院经审理认为，餐饮公司与吴某签订的房屋租赁合同有效。吴某拒付租金，且主张该房屋供暖期的室温不能满足约定用途，双方的合同目的均不能实现，故餐饮公司要求解除双方的租赁关系，一审法院应支持。餐饮公司未能保持租赁之房符合约定用途，未尽法定义务在先；发现房屋供热不达标后，吴某未向供热监管部门或案外供热人举报，而是拒绝支付远高于热费的租金，亦未举示证据证明其投入的装修房屋成本及因室温不达标受到的经营损失。双方均存在违约行为。根据本案实际情况，合同解除后，吴某应当返还房屋；吴某无须支付餐饮公司违约金，吴某对租赁房屋投入的装修成本等损失亦由吴某自行承担，吴某应当按约定标准支付返还房屋前的租金。吴某支付给餐饮公司的履约保证金11万元，可以抵付房屋使用费，故吴某应支付2017年12月1日至2018年4月9日房屋使用费85890．50元。餐饮公司排污费的请求符合双方约定，一审法院予以支持。关于涉案房屋租赁期间电费的请求，餐饮公司未明确具体数额，其请求一审法院不予支持。
< class="pgc-img">一审法院判决：1.解除餐饮公司与吴某的房屋租赁合同；2.吴某自本判决生效起十日内将房屋交付餐饮公司；3.吴某自本判决生效起十日内给付自餐饮公司2017年12月1日至2018年4月9日房屋使用费85890．50元，2018年4月10日至吴某返还上款所列房屋之日的使用费按每年55万元计算给付；4.吴某自本判决生效起十日内给付餐饮公司房屋2017年5月至12月的排污费1944元。
一审法院判决后，餐饮公司不服，认为吴某违约在先应当依约承担违约金。作为一审餐饮公司的代理人，我所律师继续接受委托代理其提起上诉。吴某亦同时提起上诉。
二审判决：1、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初1639号民事判决；2、吴某支付餐饮公司违约金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50％后再上浮30％计算违约金数额（以85890.50元为基数，自2017年12月1日起至实际给付之日止；以2018年4月10日至吴某返还案涉房屋止使用费按每年55万元计算为基数，自2018年4月10日起至实际给付之日止）。驳回吴某全部上诉请求。
【代理意见】
我们认为，本案系房屋租赁合同纠纷，主要争议焦点为当事人是否存在违约以及违约责任的承担。具体而言，包括：房屋租赁合同是否成立且有效；租赁房屋是否具备约定的使用条件；承租方是否依约支付租金及房屋其他费用，双方约定的违约金数额是否过高。我们认为：
一、双方签订的《房屋租赁合同》依法成立并有效，合同约定为双方真实意思表示，双方均应严格履行合同义务，承担合同责任。吴某拖欠租金达半年之久，已构成根本违约，餐饮公司有权单方解除房屋租赁合同。吴某应当承担违约责任并赔偿餐饮公司的损失。
通过餐饮公司提交的证据及法庭调查可以证实：餐饮公司向吴某交付房屋后，吴某并没有依约如期足额向餐饮公司支付租金，自2017年12月1日起恶意占有使用餐饮公司房屋至今，拒付占有使用房屋期间的租金、排污费、电费，给餐饮公司造成了损失。吴某的行为不仅违反了合同约定，也违背了诚实信用原则，致使餐饮公司签订租赁合同的目的无法实现，存在重大过错，构成根本性违约，应当承担违约责任，并赔偿餐饮公司的损失。
二、餐饮公司的各项诉请有事实及法律依据，应予支持。
1、《房屋租赁合同》中第三条第3.2.2项、第四条4.3项、4.4项，约定了吴某租赁房屋期间租金的支付方式、支付时间，以及租赁期间吴某自行承担费用的类别及给付方式。第四条4.6项和第十条，约定了吴某逾期10日未付款（租金、水、电、燃气、包烧费、排污费）的，餐饮公司有权终止合同，违约方应向守约方支付违约金人民币50万元。除违约金外，吴某占用房屋期间的房屋使用费、排污费都可依据约定计算得出，而吴某欠付的电费，有证据证实吴某及其儿子王某签字确认“截止到2017年10月27日，电表数为26763”，双方也结算了2017年10月27日之前的电费。后因吴某欠付租金产生争议，餐饮公司工作人员无法进入吴某经营场所查抄电表，故餐饮公司以2017年10月27日为时间节点，以26763电表指数为计费依据，向吴某主张房屋占用期间的电费，并未超出合同约定及法律规定，属合理诉求，依法应予支持。
2、餐饮公司诉请的违约金系双方当事人订立合同时的真实意思表示，应予支持。
涉案房产位于哈尔滨市道里区最繁华的商业步行街，系餐饮公司在某商厦整体有偿租赁的商铺。在这样的地段租赁使用面积200多平方米的商铺，年租金55万元本就不高。随着市场的变化，同一地段、相同户型和面积的商铺年租金已经涨到了65万元左右。原吴某双方约定的合同期限是2年半，餐饮公司基于该合同期间预期的经济利益（租金总价135万余元），才同意给予吴某一个月的装修期作为免租期，如果吴某诚信履行合同，还应向餐饮公司支付近110万元的房租。但是吴某只承租半年就拒付租金，餐饮公司并未能获取吴某承诺的租金利益。
吴某拒付房租、欠付排污费、电费、拒不返还租赁房产，导致餐饮公司无法收回租赁成本，无法另行对外出租，更无法收回房产自用。不仅如此，餐饮公司还要依据与大安公司的合同向该公司缴纳涉案房产的租赁费，并替吴某垫付电费、排污费。餐饮公司也是餐饮经营企业，吴某的不守信行为，让餐饮公司的资金周转陷入了困境，经营状况受到很大影响。如果双方经过诉讼最终解除了合同，那么从餐饮公司起诉日至吴某腾退房屋时，少则历经数月，如果此案有二审诉讼、执行程序，恐将历经一年、甚至两年之久，这期间的房租少则20几万元，多则上百万元，都是餐饮公司的实际损失，所以双方在订立合同时将违约金数额确定为人民币50万，是综合考虑了市场变化、餐饮公司与某商厦租赁费每年可能上浮5%的合同条款、吴某违约可能给餐饮公司造成的损失、餐饮公司的预期利益等多重因素协商一致确定的，吴某签约时对此无异议。现吴某严重违约，导致餐饮公司合同目的无法实现，餐饮公司依约主张违约金，并不过分。
【判决结果】
二审法院判决吴某承担违约金；驳回吴某全部上诉请求。
【裁判文书】
二审法院认为，2017年5月30日餐饮公司与吴某签订的房屋租赁合同，经审查，从形式上看，系双方在自愿、公平、合理的情形下签订的；从其内容看，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行相应义务。关于吴某提出餐饮公司与吴某在签订租赁合同时具有欺诈行为，且显失公平，根据法律规定该租赁合同无效的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。
关于违约责任问题。双方合同约定，吴某应当在每个租赁期到期日提前30日向餐饮公司一次性足额支付下一期租金，即吴某应当在2017年11月1日前向餐饮公司支付下一期租金，而吴某在餐饮公司多次催缴租金的情况下仍未交纳已构成违约。另合同约定因吴某租赁房屋而产生的包烧费、排污费由吴某负责向餐饮公司支付，逾期支付按本合同约定的违约处理。吴某未按合同约定向餐饮公司支付排污费，亦构成违约。综合以上，吴某应当承担违约责任。关于吴某提出因案涉房屋室内温度不达标导致无法经营的问题，根据一审卷宗所提供的证据以及在二审审理期间吴某提供的证据看，因室内温度不达标，要根据相关部门的规定，用户室内温度不达标，用户应当告知供热单位，供热单位应当自被告知之时起八小时内进行现场测温，因供热单位原因未到现场测温的，视为供热室温不达标。《黑龙江省城市供热条例》第三十七条第二款规定，供热主管部门现场测量温度的，应当将测量的时间、地点、用户名称、设施状况、检测器具编号、检测人员、在场人员等信息记录清晰、完整。记录凭证应为三联形式，由供热主管部门、用户、供热单位各自留存。就本案而言，吴某并未提供相关证据证明其履行了该项义务，亦未提供证据证明租赁合同履行过程中，吴某向餐饮公司或房屋所有权人反映过室温低不能正常经营，且双方签订租赁合同后，餐饮公司将房屋的合同性权利概括转移给吴某，双方在合同中无特别约定如室温不达标是及于餐饮公司的原因，由餐饮公司承担违约责任，对此，吴某提出的该部分上诉主张，本院不予支持。一审判决简单认定案涉房屋供热不达标，餐饮公司未能保持租赁之房符合约定用途，未尽法定义务在先依据不足，本院予以纠正。
关于逾期支付租金违约金标准问题。双方合同中约定的50万元违约金与支付房屋租金相比显属过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，予以调整为以吴某实际拖欠租金数额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50％后再上浮30％计算违约金数额。综上，对餐饮公司要求吴某支付违约金的上诉请求，予以部分支持。
关于吴某上诉请求餐饮公司返还已经收取吴某所交的房租金27.5万元，并返还吴某的履约保证金11万元，赔偿违约金50万元，还应赔偿损失和违约金的差额128453元的问题。吴某交纳的房屋租金27.5万元系2017年5月31日至11月30日的房屋租金，吴某在正常使用房屋，不存在返还租金问题。履约保证金11万元，一审判决已经将其予以抵扣租金。违约金及损失和违约金的差额部分，不能证明餐饮公司存在违约行为以及因餐饮公司违约给吴某造成的损失，故餐饮公司无需承担违约责任。故本院对吴某的上诉请求不予支持。
综上所述，二审法院认为，餐饮公司部分上诉请求成立，予以支持。吴某上诉请求不成立，判决维持一审判决，纠正部分判项，驳回吴某的全部上诉请求。
< class="pgc-img">【案例评析】
根据《合同法》规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。房屋的用途是居住，应当符合基本居住条件。
在本案中，餐饮公司提供的房屋如果没有达到冬季哈尔滨市供暖最低温度要求，不适宜居住，也就是房主提供的房产不符合居住的用途，作为房客吴某可以要求解除合同，如果合同中约定了违约金，餐饮公司还应当依约承担违约责任。但实践中不能仅以房客自己测量的室温记录作为认定室温是否达标依据。
以本案为例，《哈尔滨市城市供热办法》规定，用户室内温度低于本办法规定最低温度或者合同约定温度的，用户应当告知供热单位。供热单位应当自被告知之时起八小时内进行现场测温，因供热单位原因未进行现场测温的，视为供热室温不达标。区、县（市）供热行政主管部门采取现场测温的，应当填写室温监测记录。室温监测记录一式三联，由供热行政主管部门、用户、供热单位分别留存，作为计算供热室温不达标时间的依据。本案承租人吴某并未举证上述证据。
在租赁合同履行过程中，餐饮公司也未收到吴某反映过室温低、供暖不达标的问题。吴某也没有向房屋所有权人（商厦）和供热管理单位投诉或反映过此问题。其更没有要求过餐饮公司、房屋所有权人、供热单位和供热行政主管部门到场测温。直至参与公司将其诉至人民法院要求其给付拖欠房屋租金之时，吴某才在开庭时提出了房屋供暖不达标的主张，显然是证据不足的。
【结语和建议】
本案涵盖了房屋租赁合同履行期间经常存在的争议问题。尤其是我国北方冬季气温较低，室内温度是否达标，房屋是否具备租赁合同约定的使用条件。在一定情形下，如何划分承租方和出租方责任这一问题，既关系到私法精神的贯彻，也关系到司法实践的应用。
另外，老百姓遇到此类问题不知如何维权，本案的吴某就提供了街道办事处工作人员的一次测量记录作为证据。而根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和各级人民政府组织法》之规定，街道办事处的行政职能并不涵盖取暖包烧工作，其既然不是取暖包烧工作的行政主管部门，因此其工作人员超越职权出证和非专业机构出具专属证明在此类案件中并不具证据的证明效力。建议当事人主动熟悉和了解本地房屋租赁政策、规定以及供用热相关条例内容，合法取证，方能在诉讼中立于不败之地。
相关法律知识
租房中介纠纷是怎么解决的方式有哪些
租房中介纠纷的解决方式有：
1、协商解决。房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决。
2、协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。
(1)申请仲裁解决问题。仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。
(2)民事诉讼解决问题。若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民法院提起民事诉讼。
《民法典》第五百六十五条
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同;
人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
. 现状
很多人觉得民以食为天，认为做餐饮一定是可行的，或者说不管别人做餐饮赚不赚，自己做餐饮的话，可能也许一定赚钱呢，于是脑子一热就投入了餐饮行业。餐饮业，水很深，有的人开店就一帆风顺，但有的人开店就岌岌可危，其实每一行都有风险，不懂得经营，到哪里都混不好。只要你稍微留心，就会发现写字楼周边的餐饮店铺总是换了一茬又一茬;就连商业街旁边的餐饮店铺，也经常贴着旺铺转让的白纸黑字。
这两年，由于疫情以及经济不景气，餐饮行业的倒闭率是比较高的，特别是在近几年内，倒闭的情况似乎更为严重。这些数据提醒潜在的投资者和管理者，餐饮行业充满了挑战，且成功并非易事。
餐饮行业的倒闭率是一个受关注的话题。根据不同的来源，这个比率有所差异，但大致都在较高水平上。有数据显示，餐饮店的倒闭率达到了70%，这表明行业中有一半以上的店铺在一定时间内关闭了。另一些数据则提供了具体的年度倒闭率。例如，2015年餐饮业的月倒闭率为10%，年复合倒闭率超过100%。这些数据还指出，每新开100家餐饮店中，就有约80家倒闭，这进一步强调了餐饮行业的竞争激烈性和较高的倒闭率。
2. 开餐饮注意的几个点
1) 选址很重要
店面的选址，绝对是不容小视的。怎么选呢?如果你没有十足的把握，千万不要独辟蹊径，去选择一个安静的，没什么人流量的地方，虽然可以有很高的逼格，但是可能会很不幸，没人去。除非你手中有资源，或者极佳的策划宣传能力去引流。
其次，不要扎堆，也不要不扎堆。不扎堆，是不要很多竞争对手在哪，你就在哪。但是餐饮其实需要扎堆的，衡量你和竞争对手在特色，口味各方面的差别，消费者总是喜欢货比三家，所以即使是在美食街，也可以因为自己的不同和某一特色而引流，只要不是满大街都是同类就好。
笔者家附近的有一家饭店，直接开在写字楼里，据说原来的店址所在是一间超大饭堂，目标顾客是大厦和附近几个甲级办公楼盘白领，整个大楼30多层，预计消费群体2000人。开业后，每天消费者却不到1000人，对于900㎡的大店而言，毫无收益可言!后来笔者再去这家店的时候就只有寥寥几人，其实这家店就是因为开在办公大楼4层做店中店，周六经营一餐，随着楼层陆续搬离以及周边餐饮配套楼盘的竞争，苦撑一年后，而黯然关门。
< class="pgc-img">2)不要做甩手掌柜
创业就是一段辛苦的过程，做餐饮行业更加辛苦，因此在经营过程当中想要做好生意，并不是请几个人投资点钱这么简单的事情。想要做好餐饮行业就要学会亲力亲为，随时观察行业发展近况，餐饮质量和进货渠道等，而且在*初的时候，只要亲自经历过许多的事情，才能知道怎么解决经营当中遇到的困难。例如说，由于因为节约成本购买了便宜的食材，导致了生意不好，这个如果没有参与经营，可能很难发现原因，以及不知道怎么去解决生意不好的问题。要知道有些事情除了老板关心之外，其他人根本不会操心在乎这些细节方面，因此做甩手掌柜的创业者，大部分都以失败收场。
3)提高客户服务体验
有一些餐厅认为自己的餐厅菜好吃就行了，服务差点也没有关系。结果就是客人叫了半天没有服务员搭理，菜品再好，顾客吃得不爽照样可以不上门。毕竟现在服务一流，菜品好吃，环境还不错的餐厅也并不少啊，何必花钱买难受 ?相反，如果你能用你的热情和微笑去接待客人，他的内心就会得到满足，客人高兴了，那他就会用心去品尝这道菜，如果能达到八十分以上，那他就会去帮我们宣传，这些看似微不足道的细节，却足以主宰餐厅的命运辉煌亦或衰败。
同时顾客的反馈意见要重视，大多数的创业者认为，顾客的反馈和投诉并不重要，只是一件稀疏平常的小事情。其实很多顾客如果反馈了意见或是给出了有建设性的投诉，说明这个顾客希望你能做出改进，并且表示出了下次想要再来的意愿。可是作为老板如果根本没有重视和解决这些意见或是投诉，那么这些顾客就会直接不来了，导致了一部分客源的流失。因此一定要对顾客们的反馈进行关注和及时处理，还可以收集顾客们不同的意见，完善更好的服务，让顾客产生再次光顾的冲动。
3.学会用热力图选址
一个单店的选址，往往商圈都是大家首要考虑的，好的商圈不缺人流，但我们经营的品类，会跟经营时段有很大关系，运用热力图对区域人流起到初步判断作用。
例如：经营烧烤品类，通过热力图，可重点观察和判断商圈的晚市、夜宵时段
能对门店选址起到辅助作用
如果你要开一家门店，不知经营什么品类，除参考周边业态以外，通过热力图
可查看社区和商圈，看哪个时段人流或颜色是爆增的，运用数据和工具减少选址风险。
