017年10月份，王先生在位于武汉蔡甸区的中国健康谷商业街2号楼，买了一间90多平方的商铺，2018年年底交房。今年3月份，他准备商铺出租时，问题来了。
< class="pgc-img">王先生讲述：“有个客户愿意租我的商铺，但是他是做餐饮的，我们在跟物业沟通的时候，物业就是说，（临街）外围这一块是不让做餐饮的。”
< class="pgc-img">王先生告诉记者，当初他在签合同时，明确告知销售人员，未来会做餐饮。另外，在王先生提供的一份买卖合同补充协议第15条，有这样的约定：买受人承诺，在没有配置排放油烟设备的商铺内，不得从事餐饮经营，若出卖人对该商铺配备有油烟排放通道的，买受人须安装输送及净化设备后才可营业。既然商户不能做餐饮，为何又配置了烟道呢？不仅仅是王先生一家，他隔壁的几家商户，也遭遇了同样的问题。
< class="pgc-img">胡女士也说：“我也收了他定金，如果物业迟迟用不能经营餐饮来卡我们的话，我恐怕就要违约了。”王先生解释：“本来我们就是想投资做餐饮的，每个月还款有21500元，如果到现在我的商铺一直出租不出去的话，我还考虑到我以后，每个月的还贷从哪里来？”
< class="pgc-img">从买商铺到可以出租，商户们足足等了一年半的时间，难道张还没开就要关门吗？记者决定带着商户们到武汉市万保物业管理有限公司健康新天地物业服务中心看看，一位陈经理表示，之所以不同意商户们开餐饮，是因为开发商在前期打造该步行街时，曾作出了整体商业规划的布局，其中明确规定：外街临近汉阳大道和健康大道的商铺，不允许经营餐饮业态，而王先生这几家商户都属于外街。
< class="pgc-img">陈经理称：“外街上面都是公寓，都是以后要住人，如果楼下搞餐饮的话，怕对楼上的业主有影响，现在国家对相关方面也有规定，业主投诉也比较集中，当时是规划的在内街集中做餐饮，他们购房的时候就有个约定。”
< class="pgc-img">现场，陈经理提供了某家商户在2017年3月份，所签署的《商业运营管理协议书》，并称：当初在购房时，商户都会签署这个协议。对此，王先生一行人表示，他们并不知情。陈经理解释，他曾多次找过开发商协调，还是没有任何结果。在记者的强烈要求下，陈经理现场联系了开发商负责人，但负责人并不在。
< class="pgc-img">为了能尽快解决大伙的燃眉之急，记者向武汉市蔡甸区房管局求助。武汉市蔡甸区房管局工作人员表示：“我是开发商的主管部门，但是这是补充的附加条款，你们私下的行为，可以帮你们去协调，如果协商不成的情况下，你们就合同可以起诉他。”
成10多年后，成都市建业路上的一个小区诞生了在临街底商开设的第一家面馆。但这家小面馆，却与业主们展开了近半年的“拉锯战”。
业主很愤怒：“10年前买房时，底层商铺不开餐饮店是当时宣传的一大亮点。购房合同也明确了买受人不得将该商业用房用于餐饮经营，现在开了面馆，合同难道作废了？”
另一边，面馆老板很无奈：“我各项餐饮手续都齐全，但他们（业主）还要‘闹’，我想不明白。”同时，老板很坚定地表示“会一直开下去”
而这家在“阻挠声”中开业不到两个月的面馆，已经前后迎来了市场监督管理局、应急管理局、住建局、街道办、物业等多个部门的多次检查。
业主
买房合同里说“不能开餐饮”
“没有烟道和排污管道，住宅楼下的商铺不能开设面馆。使用大型液化气罐也存在安全隐患。”“我们买房时，签订的合同里就有‘不得将该商业用房用于餐饮经营’这一条。”“10多年来都没人在这开餐饮，这家店搞什么特殊？”……
这是位于成都市成华区建业路89号一小区的业主们，陆陆续续向该小区物业的投诉。被投诉的是今年8月中旬在小区底楼商铺开业的一家面馆。近日，记者来到位于建业路的这个小区，发现底层商铺大多是超市、理发店、水果店等，这家面馆是唯一一家餐饮商铺。
正是这唯一性，让它成为舆论焦点。为集中讨论面馆选址是否合理的问题，有小区业主自发组建了一个几十人的微信群。群内有业主翻出与开发商签订的购房合同，并提出质疑，“10年前买房时，底层商铺不开餐饮店是当时宣传的一大亮点。现在开了面馆，合同难道作废了？”
有业主对卫生和安全状况表示担忧，因为楼房在修建之初，开发商就未在底层商铺设置烟道、排污管、燃气管道等。记者同步梳理发现，业主们的问题主要集中在两大方面：其一，业主与开发商签订的购房合同第十八条使用承诺的补充约定上显示，“买受人不得将该商业用房用于餐饮经营”。以此为依据，业主认为面馆的开设或与此合同相违背。其二，面馆内使用大型液化气罐，或存在安全隐患问题。还有不少业主担心，不能开餐饮的规定一旦被打破，底商将会有越来越多的餐馆出现，小区周边的环境也会进一步受到影响。
老板
营业手续齐全 选址合规
对于部分业主的不满，面馆老板张先生表示无奈，“我太难了！开个面店做小本生意，方便附近居民吃饭。我各项餐饮手续都齐全，但他们（业主）还要‘闹’，我想不明白。”
今年4月，张先生从该小区一业主处租到此商铺，并签了三年合同，“租的时候就明确告诉业主，我要开面馆，并且合同里也写明了这一条。”本以为一切会按计划进行，但从4月装修开始，张先生被小区物业方告知，不能在底层商铺开设餐饮店。“我咨询过律师，业主与开发商合同里约定的‘买受人不得将该商业用房用于餐饮经营’这一条，属于格式合同，霸王条款。”张先生认为，既然自己能在成华区市场监督管理局办理到餐饮营业执照及食品经营许可证，就代表面馆的选址是合规的。
“4月开始装修，部分业主多次找物业‘闹’，导致我中途停工了两个月。”张先生说，这期间自己和物业方前后跑了成华区的市场监督管理局、应急管理局、跳蹬河街道办等地，“就是为了证明面馆是可以开在这里的嘛。”
8月18日，张先生的面馆开业了，但一切似乎还是不顺利。“不到两个月，消防检查、食品卫生安全检查、燃气安全检查等一系列相关人员陆续都来过。‘迎检’次数肯定超过7次。”张先生表示，相关部门检查出的问题，自己都按要求整改过，比如电源开关问题。至于业主提到的没有烟道和排污管道问题，张先生解释，店内安装了排风扇和新风系统，“面馆不需现场炒制，以蒸煮类为主，无油烟排放。厨房里也安装了一个油污分离器，还有潲水桶，每周定期有人来运走厨余剩菜。”
“液化气罐有40多公斤，液化气公司的人来安装的，还说要远离明火，所以液化气罐是单独存放在储物间里使用。”张先生表示，液化气罐的成本远比用天然气和用电贵，他更倾向于用电，也曾咨询过成华区的供电局，“但用电需要扩容，这是个老小区，电容量不足。”谈及是否考虑换个地方开面馆，他摇了摇头，“从租房、装修，到现在经营，我已经花了快100万了，换地方的这些损失谁又来赔我？”
物业
多沟通协调 会持续关注
一边是业主的投诉，一边是面馆的坚持。小区物业的客服主管孙霞翻看着工作记录，她说：“业主出租商铺，需要到物业做租赁登记、装修手续登记。我们多次告知业主，所持有的商铺不能租用做餐饮商铺。”
针对业主投诉面馆选址与购房合同内容相违背一事，孙霞多次前往成华区的住建局、市场监督管理局、应急管理局等职能部门了解情况，“多部门提到，10余年前的购房合同条款内容，或与现在的餐饮政策相冲突。”
如今的餐饮服务政策是如何规定的？记者查阅了《成都市餐饮服务业油烟污染防治管理办法》，其中明确了不受禁止选址限制的餐饮服务项目，就包括“食品复热的餐饮服务项目；不设炒炉和无煎、炒、炸、烧烤、焗等产生油烟和废气制作工序的炖品、中式包点等餐饮服务项目。”这意味着，依据此政策，该面馆能办理到餐饮许可证，面馆内的设施设备符合要求，且通过相关执法部门的现场审查，就代表其合规性。
至于业主投诉面馆使用液化气罐存在安全隐患问题，孙霞说，曾咨询过成华区应急管理局，且执法人员也到现场检查过。不仅如此，“从面馆开始装修，我们每天早晚都要去看一看，像‘打卡’一样。主要看它有没有炒菜，有没有油烟排放，或其他涉及安全、卫生的行为。”在她的印象中，跳蹬河街道办、住建局、市场监管局、应急管理局等职能部门，曾多次上门调解和检查，“但都未提出异议。”
面对业主与面馆的“拉锯战”，作为沟通桥梁的物业方，下一步打算怎么办？孙霞表示，多沟通协调，会持续关注此事。也与燃气公司和供电局等部门保持联系，关注安全和卫生等问题。比如小区预计10月有可能更换成智能电表了，如果能有足够的电容量，会协调面馆将液化气罐改为用电装置，提高安全系数。
记者查询了解到，成华区市场监督管理局曾在回复中表示，“经调查，区市场监督管理局工作人员现场核实，该商家有相关证照，且合法合规用气。”另一方面，社区工作人员曾于8月1日组织街道、社区、物业、业主、法律顾问的协调会，会上律师对相关条款进行了解读，但双方未能认同，已告知双方通过法律途径进行处理。
律师说法
商铺使用权归业主所有
四川晟钍律师事务所首席合伙人夏虎律师在接受记者采访时对此认为，根据《民法典》的相关规定，虽然购房合同中有相关约定，但该条款极有可能属于格式合同中的内容。“格式合同约定的范围，是需要提前解释并告知对方，若不能达成一致，或对方不认可，或存在与现行法律法规相冲突等因素。从法律层面来看，格式合同所约定内容视为无效。”
“这不是下定论，而是具体问题还需要具体分析。”夏虎律师解释，根据《民法典》的相关规定，业主购买了该商铺，该商铺的使用权就归该业主所有，“其使用权，不受购买权合同内的格式条款所约束。不动产登记已经变更，所有权已经转移到业主方，只要合法合规，业主是可以在不违反法律法规的情况下自由支配其使用权。”
四川方策律师事务所郭刚律师认为，事件中的业主（商铺持有者）和地产开发商签订合同，承诺不将房产用于餐饮经营。“根据合同相对性，该约定仅在该业主和地产开发商之间产生法律效力，该项约定不能对抗包括面馆方在内的第三人。”
同时，根据合同相对性，“面馆方与业主方签订租赁合同协议时，已经就双方权利义务进行明确约定，合同已载明该商铺用途为面馆，该约定已在面馆方与业主间产生法律效力。”郭刚解释，这意味着，虽然商铺所有者存在无权出租或其他权利瑕疵情形，但根据法律规定，“不影响租赁合同效力，即商铺持有者租赁使用权。且面馆方证照齐全，面馆方依照合同约定有权使用商铺用于经营面馆。”
郭刚表示，关于格式合同的认定由法院进行认定。另外，物业公司在物业服务期间，根据物业合同约定，在权限范围内对小区进行维护管理，“物业不具备执法权，无权干涉店铺经营，只能从中协调以寻求最优解决方案。”
（来源：北京青年报客户端）
【编辑：金鑫】
【来源：北京青年报客户端】
江晚报·小时新闻记者 唐旭锋 通讯员 郑金悦
居民楼下的店铺能不能开餐馆？你得了解该房屋的性质以及辖区内的其他相关禁令。近日，宁波有个案子刚结案不久，可以说道说道。
去年7月，宁波国家高新区某餐饮店因违反相关环保规定被区城管局责令关闭并处罚款6万元。餐饮店老板林某不服，一纸诉状将城管局告上法庭，要求撤销行政处罚。宁波高新区法院一审驳回林某的诉求请求，林某不服提起上诉，近日，二审法院宁波中院宣判了维持原判。
住宅楼底开餐馆，引来行政处罚
2019至2020年间，林某拍卖取得了宁波高新区翔云北路某住宅楼底商房屋产权，并将房屋用于餐饮经营，提供冷菜、热菜餐饮服务。
2020年3月，区城管局执法人员现场勘察时发现林某在居民住宅楼新建产生油烟的餐饮服务项目，属违规经营，遂对其当场发出责令限期改正的通知书。
4月复查时，执法人员发现林某仍未改正，且该餐馆油烟检测结果为1.2mg/平方米，违反《宁波市大气污染防治条例》第四十九条第四款规定。
经过调查、听证等程序后，2020年7月3日，区城管局作出《行政处罚决定书》，对该餐饮店开出“罚单”，责令关闭并处罚款6万元。
商家：已取得餐饮经营资格，是独立商铺
“我参加拍卖时没说这地方不能开饭店，不动产登记了房产是商用，而且我已经办理工商登记，取得了食品经营许可，还进行了环评登记备案，为什么现在说不能做餐饮？”林某不服上述“罚单”，向宁波高新区法院提起诉讼。
此外，林某表示，他的商铺铺设了天燃气管道和排烟口，商铺与相邻住宅相距近20米，与其他商铺之间也有伸缩缝相隔。他还查过宁波国家高新区管委会公布的第一批餐饮服务项目“禁设区”，自己的店铺位置并不在“禁设区”范围内，林某认为，自己的商铺是可经营餐饮服务的独立商铺。
城管局：事前有过温馨提示，商家知晓不能做餐饮
高新区城管局则回应称，在3月份执法人员要求林某改正前，他们已与高新区自规局、建设管理局（交通管理局、环境保护局）确认，案涉小区土地性质为二类居住用地，案涉建筑为设有商业网点的居民住宅楼，林某的店铺不具备开设产生油烟的餐饮项目的条件。
为了避免产生不必要的损失，在林某装修店铺过程中，执法人员曾两次提醒过他不得违规新建餐饮项目。此外，林某也曾向小区物业公司出具过一份《承诺书》，明确承诺“不得开设餐饮(如早餐等)”，但林某收到改正通知书后一直拒不改正，故此，高新区城管局认为，其对林某及餐厅作出的行政处罚，程序合法，适用法律正确。
法院判决：案涉建筑是住宅楼，维持区城管局处罚
审理过程中，高新区法院还进行了现场勘验，勘验确认案涉房屋为两层，交付的时候案涉房屋没有烟道，交付后原告自行在楼道开了烟道口。案涉房屋离北边住宅16.7米，离南边住宅17.4米，案涉房屋从整体来看与北边及南边的住宅楼是相连的，但是设计有伸缩缝。进入案涉房屋，房屋内设有餐厅厨房，经营过程中产生油烟。
（△林某辩称中的天然气管道）
高新区法院查明，区自规局、建设管理局已确认房屋建筑性质，建设工程规划图中也标注该房屋为商业网点。高新区法院认为，建筑物的性质分类应综合考量建设用地规划、建设工程规划以及当地住房建设等部门的意见等因素予以确定，不能单单通过房屋是否存在伸缩缝、不动产登记中房屋用途来判断房屋的性质。因此，法院认定案涉房屋所在建筑物性质为设有商业服务网点的居民住宅楼。
（△林某在房屋交付后自行在楼道开设的烟道口）
此外，相关职权部门为林某办理工商登记、食品经营许可和环评登记的行为与涉案行政处罚行为非同一行政法律关系，在林某经营过程中，如监管发现其存在违规行为，职权部门仍可以依法进行行政处罚。拍卖公告中没有明确禁止开设餐饮、案涉房屋未列入“禁设区”范围内均不构成案涉行政处罚免责事由。
最终，高新区法院判决驳回林某的诉讼请求，维持被告高新区城管局的行政处罚决定。
【法官提醒】
餐馆油烟扰民一直是民生热点问题，为破解这一困境，2017年起，宁波国家高新区管委会就协同各相关部门，通过全市首创设立“禁设区”、首推“油烟在线监测系统”等举措规范全区餐饮服务业的有序发展。
但是，因法律对住宅楼、商住综合楼没有明确规定，对设有底商的住宅楼性质的认定常常成为相关执法人员在执法实践中的难点，而这类餐饮店铺往往也是群众投诉最多的对象。对此，该案承办法官谢国斌表示，商户在考虑经营产生油烟、异味、废气的餐饮业务之前最好先向城市管理部门咨询确认所在建筑性质，以避免产生不必要的损失，受到职权部门的责令处罚。
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