新的秘密在于知道如何把你的智谋藏而不露。

——爱因斯坦

众所周知，选址是餐饮企业成功关键的因素，业内有句名言：“门店最重要的是什么，第一是选址，第二是选址，第三还是选址”，成功的选址系统是餐饮企业核心竞争力之一。

但受专业及经验限制，国内餐企在选址的成功率上一直不高，原因在于多数餐厅在选址是有自己解不开的困惑。

一、餐企选址时的困惑

1.选址凭感觉，没有科学依据，风险非常大

这种情况常出现在中小型餐饮门店，餐饮老板凭多年经验和直觉来判断店址，往往说不清楚道不明白，成败多归咎风水问题，说起自身选址经验，多半是有缘或有感觉，没有科学依据，风险非常大。

2.成熟商圈店址很难获得，缺少投资收益预测，导致决策失败

这种情况多出现在一些已经有了一些选址标准与经验，也注重有策略选址，占据有利位置的餐饮老板身上。

他们往往是一间旺铺吃三代，很少转手，而成熟商圈的店址更是千金难求，租金、押金高昂，选择店址时如不能准确预测投资收益，租金成本高于本行业利润率，将导致门店经营失败。

另有一种类型，某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略，选择次商圈进行布点，也常因不能科学、准确的预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。

3.缺少系统和规范，选址成为扩张时最大难题

第三种情况则是由于没有建立和完善选址标准及规范，缺少组织和系统，一旦批量开店选址，人员分身乏术，找不到想要店址，扩张计划不得不一再延迟，选址最终成为扩张战略最大阻碍。

二、选址的参考

以上谈到的企业选址困惑主要都源于缺少科学、完备的选址标准和系统，如何构建成功的选址系统就成了连锁企业成功的秘诀，跨国餐饮巨头麦当劳、肯德基、星巴克等经过了几十年的发展，在选址时都形成了一套十分科学、严谨的选址系统，对城市、建筑设施、周边环境、道路交通、人口密度、人口结构、购买力等都做出定量分析，在此基础上进行商圈分析及开店测算，因此选址成功率非常高，其经验值得我们借鉴。

1.明确定位是最重要的

肯德基、麦当劳这样的企业在进入城市后，选址先从商圈的划分与商圈的选择开始，然后进行聚客点的测算与选择，包括店门前人流量的测定，最后将这些信息输入专用的计算机软件，就可以完成开店盈亏测算，明确的知道在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。

他们最先要考虑的是针对目标消费群，美式快餐经营定位于年轻人人、儿童和家庭成员，所以选点必须在这些人出没的地方或繁华闹市人潮涌动之所。

早年的肯德基以家庭成员为主要目标消费者，推广的重点也是较容易接受外来文化、新鲜事物的青少年；

随着消费者年龄的增长，肯德基开始转化思维，开始选择年轻人休闲为主的商圈。

2.标准和流程需要注意

不难发现，这些美式快餐无一例外都讲究醒目，要么设点一定要在一楼或二楼的临街店堂，要有透明落地玻璃窗，要么就在临街的位置打上大大的广告牌，从而让路上行人感到他们的文化氛围。

而且美式快餐在选址上有着严格的要求与标准，比如麦当劳的选址就精确到“米”，方法有“数灯泡”、“步量”等，尽量让人们最需要时容易找到它们。

麦当劳的研究表明，顾客来麦当劳就餐的决定，其中70%是一时冲动，所以麦当劳选择的餐厅地点尽可能方便顾客的光临。

三、实际运用

跨国连锁巨头们用数十年形成了一套十分科学、严谨的选址系统，对企业发展起到重要作用，我们的企业可不可能快速形成自己一套系统的方法呢？

1.商业模式选型及经验总结

通过市场调查，了解消费者及业态发展趋势，以确定本企业商业模式选型，对消费者行为方式的分析，有助于确定选址定位，同时可采取问卷调查、专家访谈、数据收集等方式总结沉淀企业（加盟商/经销商）以往选址成功经验，为选址提供准确的经验和数据支持。

2.建立选址理论模型

根据商业模式及现有选址理论推导，总结与概括出选址模型，明确选址信息收集约束条件，如简便性、成本、科学性等，确定模型的使用范围，找出可以量化评价及成本较低的采用指标体系及采集办法，简化选址所需的数据。

3.确定要素指标及权重

此步骤重点是通过商业模式应用层次分析法确定关键要素及二级要素，建立选址模型，并应用专家评分法，将定性分析转化为定量分析，确定各个重素权重，分解重要维度为可操作化的评分标准，就可开发相应的评估表，如商圈及竞争条件表、社区情况表、租赁评估表、综合评估表等，以此建立数学模型及软件模型。

4.基于WHAT－IF验证及指标调整

此步骤重点是试用模型，建立选址检验计划及数据库，通过实际测试，与历史数据建立回归方程，再通过软件模型校正指标效度，采用模拟计算的方法解决不同要素权重设计方案对选址总评的影响，形成使用的权重及参数调整表。

有了准确的店址的评估标准、权重和一些成功案例，我们可以完善店址的评估工具表格，成为我们进行连锁经营店址评估的标准化工具。

5.形成选址手册及审核制度

此步骤重点是将选址评估的标准化流程、规范及表单结合，将形成或升级选址手册，成为选址标准化管理的基础，强化总部控制，同时要求不断收录选址案例，提供不同区域选址人员经验复制。

6.流程执行及选址数据库完善

持续进行执行流程与检查，根据战略目标提前收集及更新选址所需数据，完善选址数据库，在此基础上可进行选址软件设计开发，不断提高选址效率及准确性，形成总部独有的知识专利。

四、小结

餐饮企业竞争如下围棋，讲究谋局布局，“一子落错，满局皆输”，要在选址布局上为未来竞争打好基础，同时现代成功连锁企业选址思维已经从传统的“选址”过度到“抢址”。

所谓“抢址”是指在城市优质的店址处于相对稀缺的条件下，企业要想获到好的店铺位置，必须主动提前对城市进行全面布点分析，把优质的店址纳入自己的监控范围之内，随时观察，找准时机进入，先发制人。

如何谋局布局，如何做好店址调研和储备，用什么策略拿到想要的店面，这就要求企业的掌舵人着眼于大市场、大格局、大系统，及早建立科学的选址系统，掌握餐饮企业选址成功的密码。

址，是餐饮开店的一大痛点。选得好，门店可能成功了一半；选不好，后患无穷。今天，红餐网专栏作者顾亮将和大家系统盘点一下，门店选址中常见的5种“大坑”，大家要细读哦。

为什么会选这个题目和大家分享？因为这两年，看到身边很多没有餐饮经验跨界进入这行业的朋友，以及那些做了很多年餐饮的老鸟都在选址上面栽了跟头！

其实，店面选址的学问很大，现在这个时代“酒香也要巷子好”！用中国传统的观念来讲，就是要门当户对，明确自己定位，你是什么店，需要什么层次的顾客。

比如你明明要做高档市场，却把店开到了贫民窟，生意能好吗？你明明是做主流的流量产品，却把店开在了没有人气的新商圈，要和商圈一起慢慢培养市场，你耗得起吗？

选址对一个小店经营成功所起的作用可见一斑。

那么，到底如何选店面呢？其实，餐饮人要做好选址，除了要学习成功人士的成功经验，也要特别关心一下失败人士的失败教训，避免了别人走过的坑，成功的几率才能提高。

忌选“草肚皮”店面

选店铺一定要知道店铺有“金角”“银边”“草肚皮”之说：

① 金角

“金角”的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长，展示面大，品牌曝光度高，因而街角商铺财气旺。

肯德基、星巴克等大型连锁企业都爱选这样的金角位置。

以下图星巴克的选址为例，这种位置展示面非常强，南面是汽车客运站，东侧南园路主干道，西侧南环主干道聚客能力强。

▲ 星巴克的选址位于金角（红圈标注位置）

② 银边

“银边”是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密度停留的地方。

银边的典型案例，可以看看这家东吴面馆：

▲ 东吴面馆的选址不愁客源（红圈标注位置）

银边的作用就是借力，能分一杯羹，仔细看看上图，百安居、欧尚的员工及里面的店员走100米就能到东吴面馆。

因为银边距离金角不算远，即便顾客有惰性，这个距离也在他们的接受范围内。所以，同样是面馆，比起下面的贝勒府杠子面，东吴面馆每天都不愁客人。

③ 草肚皮

“草肚皮”则指中间部分，因客流分散，顾客购物兴趣下降、行走体力不支等原因，位于这种位置的店铺经营通常困难重重。

另一种情况是一头一尾都有吸引人气的竞品，店铺开在中间，那就是一个字“死”。

草肚皮典型案例—贝勒府杠子面 ，这是我曾经开的面馆，就以自己案例现身说法吧。

▲ 贝勒府杠子面选址（红圈标注位置）

这家店原位于杨驼子龙虾旁的这个位置（距离上面东吴面馆的西面300米），西面走200米是万科美好广场，东面走500米欧尚购物中心。

两家购物中心都位于金角上，吃喝玩乐应有尽有，门店的主要客流都被它们分流了，要完全靠产品吸引客流，困难很大，这就是典型的草肚皮店面。

转让的店铺要多留心眼

转让的店铺坑很多，所以我一般不建议选转让店铺。如果一定要选转让的店铺，则要多留心眼：

1）转让费增加的成本回收周期，一定要仔细测算；

2）房东是否同意转让，如果房东不同意转让就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险；

▲图片来源：摄图网

3）债务是否交割清楚，如会员卡怎么退费、菜款、煤气、电费等都要了解清楚；

4）证照是否齐全，卫生许可证、消防、餐饮许可证，特别是环保许可证。油烟、排油烟的噪音都是居民投诉重点，天天投诉，那你就不用开店了。

现在开在居民区很难批得出环保证，如果原来就没有环保证，那你转让下来风险就大了，居民一投诉，油烟环保局就天天找你。

▲ 网友投诉的案例

5）将来的转让风险，店铺如果是在房东不知情的情况下转让过来的，将来要转让的话，谁敢接？

盲目跟着大佬走，未必有饭吃

很多餐饮朋友都有这样一个观念，跟着大牌开店准没错，比如肯德基、星巴克等行业大佬。

我们来看看,跟着星巴克开店的太平洋咖啡、Costa咖啡是否占到了便宜。

星巴克的客户是这么说的：今天星巴克人太多了，我们去附近咖啡厅看看吧——其实这些咖啡就是星巴克的备胎。

太平洋及Costa的客户通常在价位、口味、环境上与星巴克没什么差异，但在品牌认知上，星巴克早已抢占了消费者心智。所以结果很明显，这些跟随者的顾客粘性并不高，竞争力不强！

△逛商场的人行经星巴克。红餐网摄

因此，我们选择跟随策略时：

第一，要清晰你的消费者是谁，你能满足他们什么价值需求，客群是否和星巴克重合，重合的话，你凭什么竞争力和星巴克去抢客户？

第二，考虑位置，你肯定拿不到星巴克那么好的位置，那是否能拿到“银边”那样的位置？

第三，你资金实力或者说流动资金是否充足。星巴克开店有一套完整的数据分析，可能眼前不赚钱，但2年后周边起来了，它就能赚钱，别人看的是潜力，有的是资金，你是否耗得起？

所以跟着大佬开店不能盲目，一定要明确自己的客群，自己的优势，能给目标客户创造什么价值。

我比较推崇一句话“与其更好，不如不同”。同质化的产品，肯德基在一、二线城市开店时，华莱士选择了肯德基未进入的空白市场三四线城市。

进深过深、停车不方便

开间进深标准铺是4M x 8~12m。4M x 20M铺，进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。人都有惰性和安全感，太深的店铺让人发怵，不利于吸引顾客进店。

另外，台阶过多的店铺也是，顾客都有惰性的。要爬7层以上台阶、要穿马路、店铺周边没有停车位，停车不方便等因素都会阻碍顾客进店。

▲图片来源：摄图网

不做客流调查就盲目开店

为什么我强调一定要做客流调查？因为先天的不足，后天再怎么补也是追不上的。不做客流调查分析就开店，这种盲目开店的做法是餐饮人大忌，只能说明开店人不专业，不脚踏实地。

调研时间要分早餐、中餐、晚餐、雨天、晴天，周五周六日及周一；此外，还有人群调研，店铺门前客流、有效客流（即目标消费人群有多少）、竞争品牌客群等数据调研。

在选址上，我们要明确，首先要考虑人流量。举例：如你的保本点在1万，你门前通过测人流量得到的数据，客流量每天在10000~13000之间，按照全天3%的捕捉率算出实际到店人数是全天330人左右，乘以客单价70元，平均23100元/天收入，当然周末可能更高。

得有这样的数据支撑，才能判断是否能在这开店，门前人流量是否能确保盈利。

很多跨界朋友感觉餐饮进入门槛很低，但一旦进入，就会深刻体会到要想生存，要想盈利，得学很多东西，很多细节来不得半点马虎。

很多餐饮小白一时冲动的去开店，也有的厨师或者经理店长自己辞职出来创业，感觉自己做的菜很好，或者感觉自己很会经营，所有投了自己多年打工攒下来的积蓄，或者贷款刷信用卡，还有的是家里父母给的钱拿来创业开餐饮店，其实我们都被一句话懵逼了双眼“民以食为天”人生来就要吃饭，开饭店一定能赚到钱，你如果是这样想的那你就大错特错了，据国家工商总局统计每天餐饮类注册与注销的人数几乎相同，这说明每天都有人冲动的开店，每天也有人为自己的冲动买单。如果你还是要执意去开店的话，我今天分享给你的开店四不选一定要好好看一下。

一.没有项目不选址

在你找店面之前一定要找一个品类，也就是对标商家，学习对象，他能在这大趋势之下还可以赚钱说明人家真的有方式方法，找到对标商家后，你有两个选择1.要么你去他们店工作上班，不要在乎工资多少，你是去学他们的技术，学他们的管理，学他们如何引流，学他们如何截留，如何锁客。2.如果对标商家没有招工，你也可以找到他们店的员工进行了解，具体还得看你个人的言谈，实在没办法，你可以多去他们店消费几次，早上开门就去，了解他们一日经营过程，无论通过什么样的方式，你一定要把对标商家的一整套管理模式，一整套运营模式，一整套营销模式，摸清楚，学会并实现自用。

二.没蹲点七天以上不选址

有了对标商家，学习了他们的管理，运营，营销之后，就到了找店面的环节了，无论你是去转让别人的店还是去租空店，一定要在你所选的那条街蹲守七天以上，统计每天人流量，看人流走向，每天都要做好笔记，在根据你所选的品类核算，看能否做到盈利，我在这里给大家一个建议“无论你选择在那条街道，面向人流左手倒数第七家店面和右手正数第三家店面相对来说比较合适”

三.不算账不选址

心里有了自己感觉比较合适的店面时，一定要根据找店面时的数据来进行核算，如果是地铁口或者车站类的街道那就在同一条街道找一家和你所选的品类类似的餐饮店进行统计，如果七天的数据相对比较平稳，那这条街的店要么是老店，要么就是都做的不好，这种街道不建议选择。

四.没见到真实房东不选址

选好了品类也经过统计核算找到了合适的店面，一定要特别注意的就是没见到店面真正的业主不签合同，宁愿另外在找也不要去跟二房东或者中介妥协，如果你一旦妥协了，日后看你生意做的很好，他很可能会按照合同最高标准给你涨房租，甚至还有的直接提前三个月告诉你原房东不租了我提前三个月通知你合情合理，到时候你辛辛苦苦经营起来的生意就这样打水漂了，

其实我还是想说不要冲动开餐饮店，民以食为天没错，但是一家餐饮店要真正做到赚钱，你必须要懂管理懂运营懂营销，否则你投多少钱都没用，现在真不是你投的钱多就一定能赚到钱，但是我可以肯定的是你投的越多生意没做起来肯定亏的越多，尤其是那些没做过餐饮的新手小白，想用餐饮店来创业的人，我只能提醒一句餐饮店看似门槛很低，但当你真正进入餐饮行业了你才会知道餐饮行业的水那真不是一般的深，还是那句话多去专栏里看看那些成功的案例，或许帮助不了你什么，但是别人的成功就是你成功的阶梯。