天不用加班，晚上和同事来了中关村港丽吃饭，中规中矩的港式茶餐厅，三杯鸡，炒菌菇是主打，点了一个蜂蜜厚多士，又好看又好吃。
< class="pgc-img">一家餐厅的精髓除了菜品好吃，就是就餐环境，港丽的就餐环境没的说，闹中取静，颇有小家碧玉的情调，在这里约约会和朋友聚聚餐，或者和家人团聚吃饭，都是不错的选择。
< class="pgc-img">一家餐厅就像人生，品的是情调，感受的是韵味，在港丽就餐，就像在一个水中世界畅游一般舒爽高兴，吃起菜来有一种酣畅淋漓的快感，慢慢的坐着是品味，快速的吃完也不失优雅，在这里遇见美好，遇见生活的真谛，希望每个人都能到港丽吃一顿饭，体味慢生活的美好。
很多在海淀生活过的人一样，一旦离开这里，再回去的时候，就能在一瞬间感受到海淀的奇特魔力——就像打了镇定剂，但前提是，你必须要先离开这里。
就像离开了故乡才看清故乡的面貌一样，离开了海淀才知道海淀的好。这种好不是一般意义上的好，而是一种四处洋溢着的静谧感。和闹腾的朝阳、传统的东西城以及市民化的南城不同，海淀有着十足的知识分子风，这种风格是由知识分子塑造出的某种切切实实的质朴格调。网络上对这种格调的解释是：“海淀人的体面不是穿搭给的，他们的奢侈品是户口、毕业院校，还有工作单位。”
海淀以土闻名。（图/网络）
不可否认，海淀以土闻名。地铁里无边无际的格子衫、黑框眼镜、双肩包以及优衣库黑色羽绒服让这里成为北京最没有穿搭焦虑的热土。有人说，“如果海淀人在通勤高峰期的地铁里和朋友走散，那他们很难再找到彼此”。这儿可没有以豪奢著称的王府中环和SKP，西边人最热衷的商场不过是有着城乡接合部外表的金源时代购物中心，而曾经的双安商场、当代商城、华宇购物中心挨个没落，就连中关村，也早已沦为“只提当年勇”了。
海淀是平的，这里没有几座高楼大厦。2006年建成于中关村黄金地段的中钢大厦让当时的海淀人虎躯一震，“高，实在是高”，但要和国贸三期相比，可能连小拇指都够不上。二十年前，这里是海淀最时髦的去处。从中钢大厦出来，过了马路就能到对面的美食街吃上一顿排着大队的中八楼云南菜，或者去当年的网红餐厅港丽点上一份还没有多少北方人知晓的菠萝包。
（图/抖音截图）
2001年到2006年，还是在中关村，罗永浩在新东方讲授GRE句子填空。很快，“拉斯维加斯离婚通道”“彪悍的人生无需解释”“小孩打架比发育”等等经典语录便流传甚广。那个年代上大学的孩子，无不在深夜强制熄灯后的宿舍床上，屏气聆听着全损音质的老罗语录，每隔几秒便爆发出一阵哄笑——这可真是最好的时代。
海淀没有夜生活。的确，当三里屯的夜晚神仙打架时，海淀也没有几个年轻人能玩的去处。在那个年代，有的人在中关村南大街的麦乐迪包宿，还有人溜进五道口的PPG和Sensation醉酒。
这么看来，海淀人的低欲望生活也不是没有来由。但从历史上看，海淀可从不是无聊的地方，甚至可以说，这里恬静而深沉的气质早在几百年前就被奠定了下来。用土话说，就叫“低调的奢华”。
北京小江南
历史上，海淀镇是一片洼淀，也叫海甸。这座始建于金朝、位于北京西郊的小镇向来有着优越的自然环境，高粱河与万泉河穿其而过，两河交汇点是农耕的绝佳之处，孕育出了著名的京西稻。
《长安客话》云：“水所聚曰淀。高梁桥西北十里，平地有泉，彪洒四出，淙汩草木之间，潴为小溪，凡数十处，北为北海淀，南为南海淀，远树参差点，高下攒簇，间以水田，町塍相接，盖神皋之佳丽，效居之胜选也。”
海淀的自然景致成为皇家园林最为合适的建造之地。金章宗时在玉泉山兴建芙蓉殿行宫以作为避暑之所，章宗曾多次游幸于此，后人称之为章宗“西山八院”之一；明代，玉泉山尝为皇帝驻跸之所，山麓建有望湖亭，其南有周皇亲别墅和史园。明朝后期，海淀附近成为园林聚集之地，“京国园林趋海淀”，达官贵人和太监们纷纷于此筑园，乃至“贵戚圃墅相望”。
到了清朝，海淀迎来了园林建设的高潮。海淀的园林建设始于康熙时期。康熙二十六年（1687），畅春园在明代清华园旧址上建成，它是海淀低地中的第一座大型御园。畅春园建成后，康熙皇帝在京的大半时光都是在此度过的。畅春园也被后世誉为清代“西郊第一座兼有宫廷与游乐双重功能的离宫型园林”。对于康熙来说，这个园子则是“避喧听政”的好去处。
颐和园和双安商场。（图/网络）
从清代康熙开始，海淀西北陆续修建了畅春园、圆明园、清漪园等皇家园林，并长期作为皇帝“御园听政”之所。《天咫偶闻》记载：“海甸，大镇也。自康熙以后,御驾岁岁幸园，而此地益富。王公大臣亦均有园，翰林有澄怀园，六部司员各赁寺院。清晨趋朝者，云集德胜、西直二门外，车马络绎。公事毕，或食公厨，或就食肆。其肆多临河，举网得鱼，付之酒家，致足乐也。”
到乾隆年间，海淀镇已经十分兴盛。据乾隆四十九年（1784）祁韵士所撰海淀六圣祠碑记载，当时的海淀为“御园孔道，车马之往来，商贾之辐辏，鳞次栉比，无虑数万户”。
辽至清末，海淀镇一带是京都附郭县辖地，清代划入“城属”地区。直至中华人民共和国时期，海淀地区才正式设置单一行政区域，称“北平市第十六区”，1952年命名为“海淀区”。
2001年，海淀古镇彻底从地图上消失了，取而代之的是中关村西区，这里很快成为全国科技创新中心核心区中的核心。
中关村传奇
早在20世纪80年代，中关村便开始暗流汹涌。
改革开放后，一大批科技人员走出科研院所和高等院校，创办民营高科技企业。1987年，俗称“两通两海”——四通公司、信通公司、科海公司、京海公司落户中关村，随之而来的是近百家科技企业的崛起。北起清华大学西门，南至白石新桥，长达7.2公里的北京中关村大街闻名遐迩，被亲切地称为“电子一条街”。
中关村传奇。（图/网络）
20世纪90年代，个人电脑逐渐进入普通人的生活。那个时候，谁家能有一个“猫”和一台笨重的PC机，绝对称得上被人艳羡。也正是在这样的背景下，中国人对于电脑及其所延伸出来的一切软硬件，开始有了莫大的需求。
1999年，中关村最早的专业IT卖场之一——硅谷电脑城开业。“一铺难求，租金不愁。”这是当时流行在硅谷电脑城的一句话。
爱国者创始人冯军1992年从清华毕业后，跑到中关村大街蹬起了三轮车。10年后，爱国者的“月光宝盒”MP3上市，迅速风靡全国，而爱国者前身、华旗公司总部，就设在硅谷电脑城的十五层。
2000年前后，海龙电子城、鼎好电子商城、中关村e世界接连起势。千禧年之初，这里孕育了无数激动人心的创业传奇。
那时的中关村就像一场永不苏醒的美梦。街上到处是拉着小车的商贩，车上是堆积如山的电脑显示屏和主机。2003年7月，海龙电子城日均客流量三四万人次，最高时突破过五万。只要在当时的中关村随便溜达一圈，就能明白，这个行业的繁荣到达了何种地步。
对于老电子一条街的人来说，电商到来之前的每一天，都像在做淘金梦。2011年，中关村太平洋数码城关张。据相关数据统计，2010年，某电商平台的增长率是鼎好大厦增长率的10倍，一句“铺位里的店员比顾客都多”，足以让人明白当时的惨状。中关村的没落，让无数人大梦初醒：修手机卖电脑的时代过去了，并且永远不再回来。
中关村传奇。（图/网络）
2009年7月，“电子一条街”所在的中关村西区公布其“创新要素聚集功能区”的新定位，不再鼓励电子卖场的发展。自此，一场转型大幕拉开，海龙、e世界、鼎好、四通等卖场，短短数年间，累计腾退的商业面积就有60万平方米。
多年之后，联想、百度、京东、小米等知名科技企业，先后在中关村诞生。从这个时候起，中关村不再是北京的中关村、中国的中关村，而是属于全世界。
“中关村真的是一个很神奇的地方”，雷军在2024中关村论坛年会上感慨，“一个十几个人的小公司创办之初就心怀天下，希望做全球市场。正是中关村精神，让一代一代的中关村人，不断地创新、拼搏，诞生了一系列的世界级公司。”
纸醉金迷？海淀不懂
中关村之所以能在海淀崛起，最重要的原因就是，这里是中国高校最密集的地方。
“四周的邻居，随便踹开一家的门，里面住的都是中国顶级的大知识分子，进去聊会儿天怎么都长知识，梁思成林徽因就住我前面的院子。”清华长大的高晓松回忆道，“ 在海淀这片土地上，不需要专门学点什么，周围的环境自然而然有一种气场。”
这里是中国高校最密集的地方。（图/网络）
44所大学，9所985院校，18所211院校，海淀聚集了中国近四成的中国科学院和中国工程院院士，承担了三分之一左右的国家“863”项目、“973”项目及近千项国家科技重大专项。
不可否认，海淀的气质即学院派的气质。中国再也没有哪个地方，能聚集如此多聪明的大脑——而这些人的喜好经常与世人背道而驰，他们对潮流这个词感到过敏般的不适，对“枯燥”的精神世界却有着长久的狂热。
萨义德在《知识分子论》中写道：“他们（知识分子）的活动本质上不是追求实用目的，而是在艺术、科学或形而上的思索中寻求乐趣，简而言之，就是乐于寻求拥有非物质方面的利益”。
正因为如此，海淀从没有纸醉金迷的气质。外地人来海淀打卡通常指的是去清华北大，穿格子衫不影响年薪百万，灰扑扑的低矮小楼可能是某位著名院士的住所，老破小也可以是每平米十几万的学区房——海淀从未真正低调，它只是不知道究竟有什么可炫耀。
作者 宋 爽
校对 遇 见
编辑 宋 爽
题图 网 络
疫情冲击与国内大循环带来机遇的双重刺激下，2020年对于商业项目、商圈发展而言是不平凡的一年。同样的外界影响，每个商圈的发展却各不相同，有的积极转型；有的快速复苏；有的成为新打卡地标；有的却陷入泥潭。从2020年跨入到2021年，北京商报记者重走各大商圈，洞悉新消费格局下京城老商圈的探索与新生。
有着中国“硅谷”之称的中关村商圈，如今不再靠着“IT商贸”单一业态存活，而是呈现出多业态共存且多强的局面。不过，转型终究伴随着阵痛，客流凋零、商户撤离的困境不可逃避，重新焐热商圈尤为迫切。北京商报记者走访调查发现，欧美汇、新中关等商场展现出了抬头的强趋势，锚定首店经济、掘金周边客群，还在商业布局上着力突出差异化，以求形成互相借力的良性互动局面。不得不说，中关村商圈逐渐开始走出消费模式的“单行道”。
客流凋零：电子卖场离去
曾经中国最大的电子产品零售市场，如今已终场谢幕，周围配套的商业设施也因此发生了翻天覆地的改变。
北京商报记者在多次走访中了解到，已经关闭数月的鼎好大厦电子商城正在重新装修，将改造为办公楼；海龙电子城也已经从卖场变身为创新中心。中关村内仅剩一家名为“电脑数码卖场”的底商，面积不超100平方米，所销售的电子产品价格与专柜基本持平。
“北京各大商圈内的低端产业正在逐渐被清理，电子卖场撤店转移是必然趋势。”商业地产联盟秘书长王永平如此看待中关村电子卖场时代的结束。 此前，海淀区曾开展“疏解整治促提升”专项行动，对不符合首都功能定位的产业“零准入”，“散乱污”企业保持动态清零。
海龙大厦和鼎好电子商城的撤离，让原本在辐射范围内的商业项目出现了凋零的局面。例如食宝街、家乐福。靠近清北等高校，比邻中关村公馆等多个小区，爱奇艺办公大楼、新东方总部等相邻而建，中关村有着天然的客流量优势，带有阵痛的改变让客群如云的景象的确成为了过往。
“电子卖场这类商业吸引来的客群和中关村商圈的其他业态其实并不匹配，无法形成引流。反而改建成办公楼之后，会有利于为商场输送更多目标客群。但对于食宝街来说，曾经的电子卖场的工作人员也是客群之一。”王永平认为。
北京商报记者在多次走访中看到，食宝街的店铺空置率达50%左右，尤其是食宝街二期。一位居住在附近小区的居民表示：“之前去食宝街每次都要排长队，但现在去已经不需要排队了。”
“店铺空置率高的原因很复杂：租金高、疫情、业态调整等都会产生影响。食宝街的商户类型较为相似，客流量有所减少后，同质化竞争问题就会显露。能够留存下来的店铺也往往是一些网红类餐饮。”王永平直言。关于业态调整等相关问题，食宝街市场部负责人表示暂不方便透露。
此外，位于中关村广场PLAZA的家乐福曾经被誉为零售界的“黄埔军校”，而如今其外租区却显得门庭冷落，其中无印良品、以纯等品牌已经撤离，多家商铺现已空置。
对此，王永平解释称：“超市外租区的成败取决于超市本身，利用的是超市客群的溢出效应。在超市本身客流量低的情况下，是难以带动外租区域发展的。家乐福最早采用了外租区养主业的经营方式，初期可讨巧获利，也是促进商圈吸引客流的利器。但今天主业丧失了竞争能力，外租区自然也难以发展。对于整个商圈来说，传统商超的模式也越来越不适应现代商圈的发展。”
引入首店：掘金周边天然客群
电子卖场的转身离开，中关村商圈内的商业项目没有坐以待毙，而是寻求制造增量的新方式。新中关、欧美汇在不断为自己注入新鲜的血液。
北京商报记者了解到，新中关大厦在2020年1月15日引入了美妆集合店THE COLORIST调色师北京首店，该店美妆品牌超30个，涵盖来自中、日、韩、欧美的流行彩妆品牌，其中全球品牌占比65%。
此外，欧美汇也从开业初期就尝试与国内外品牌合作开设首店，在被领展收购后，也逐步引进了更多首家落户北京或中国乃至全球性的品牌商户。截至目前，欧美汇合作的首店、旗舰店、独家店等已达到项目品牌总数量的13%。
欧美汇购物中心总经理王素平告诉北京商报记者：“泡泡玛特、疫情期间逆势开店的国货彩妆品牌完美日记均为北京首家旗舰店；斯凯奇SKECHERS是华北区首家旗舰店，同时囊括了全品类系列产品并配合新品发售；快时尚生活式服装品牌Mystyle欧美汇店也为全国首家旗舰店。”
对于引入具有特色的首店，王永平认为：“商业同质化问题现在越来越严重，商业网点的布局密度也越来越高，大众消费逐渐进入非必需品时代。引入首店，提高可逛性和差异化是必然举措，包括政府对此也有一定奖励措施。”
据了解，2020年3月25日，北京市商务局发布《关于申报2020年度商业流通发展资金项目的通知》，其中提到，支持国际品牌(不含港澳台)企业和本土自主品牌(含港澳台)企业及授权代理商在本市开设亚洲首店、中国(内地)首店、北京首店、旗舰店。符合条件的国际品牌在北京开设亚洲首店将获得最高500万元的资金支持。
此外，1月21日召开的北京市政协十三届四次会议上也提到，传统商圈要聚集高端品牌资源，做强“首店经济”和“首发经济”。
王永平进一步指出：“引入首店也是有一定风险的，有的新品牌属于‘玩票’性质，看似全国首发，但其实抗风险能力很低，所以在选择首店上也应谨慎。”此外，像美妆集合店等品牌的影响力有限，想与其他大型商圈形成竞争力，吸引外区客流是非常困难的。对于中关村商圈来说，更重要的是吸引周边的天然客群，根据附近办公楼、高校的客群需求进行调整。
求差异化：形成互相借力局面
欧美汇与新中关仅一街之隔，相邻而建。两相对比，中关村商圈的整体定位趋于年轻、时尚化，两商场明确区分的定位一定程度上让彼此形成了互相借力的良性局面。
北京商报记者多方了解发现，欧美汇定位更多的是针对高校、白领等客群，新中关的客群可能会相对更年轻一些。
北京商报记者在走访中看到，新中关以金逸影城等为主力店，餐饮、服装类产品相比于欧美汇更平价，餐饮多为霸蛮湖南米饭、星扒猪扒饭等小吃类。欧美汇则更加侧重于零售，当前零售面积占比43%，餐饮占比32%，其中餐饮类别更侧重于港丽餐厅、绿茶餐厅等连锁率较高的品牌。
此外，想要形成良性竞争，相同品牌也需打造出不同特色。“我们在做规划的时候考虑到要尽量避免同质化的问题，希望能够与中关村商圈的其他商业项目实现差异化和业态互补。欧美汇的体量本身不大，所以做特色化就非常重要。”王素平表示。
北京商报记者在走访中了解到，欧美汇的耐克店为耐克及JORDAN篮球主题公园大中华区规模最大的篮球体验店，并且是唯一一个可以进行个性化定制服务的店铺，大中华区首个“Nike+试穿体验区”也被引入其中。湊湊火锅店在新中关大厦和欧美汇均有开设，但欧美汇的湊湊火锅店是茶米茶首家设计师独享店。
此外，新中关大厦今年也引进了不少平价美妆集合店，逐渐形成了一大特色。除了THE COLORIST北京首家店外，还引进了WOW COLOR 平价美妆集合店，品牌涉及color key、VKN等国内国外品牌，多数产品售价不过百元。位于负二层的还有多家美妆体验店，其中3concepts eyes pony effect 眉形定制，平均价格在15元左右。
王素平称：“差异化更多的还是由消费者说出来的，看到、体验到的让他们感到与其他商场不同就是差异化，所以一切调整的目标源于满足消费者的需求。”
北京商报记者在欧美汇看到，绿茶餐厅除了强调“在船上吃饭”的线下场景化体验外，在开店初期有90%的菜品不同于其他绿茶餐厅。一位在此吃饭的消费者告诉北京商报记者：“这家绿茶餐厅菜品比较丰富，而且在船上吃饭很有意境，线下体验感不错。”
此外，食宝街的网红小吃店，也有利于吸引外区客群并与商圈内其他业态形成引流。“欧美汇的餐饮品类多为港丽、京华烟云、云海肴等相对大型的连锁餐饮，所以与食宝街并不冲突，反而食宝街的餐饮可以带动欧美汇的零售业务。”王素平表示。
在王永平看来，中关村商圈的商业项目已经固定，未来也基本不会出现新的竞争对手，如果能持续做好自身业态的调整求新，未来还是会有良好的发展前景。
北京商报记者 赵述评 蔺雨葳
