圈演示文稿方式
1.演绎法：此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后的结论。
2.归纳法：
此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在演示文稿一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的商店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。
二、商圈演示文稿进行规范
1.演绎法：步骤
(1)产生开场白，将演示文稿时所要报告的大纲全部列举出来，如：
A.商圈范围的确定
B.商圈特征的分析
C.人潮及交通状况的分析
D.消费特征与人口特性之分析
E.可能净利之推算
F.本商圈的优、缺点评估
G.他日可供设店有利之地段
H.发展情况
I.结论
(2)概述内文步骤
A.Show商圈简图之投影片
将商圈的分界线确定
B.介绍商圈特征
a.说明商业干道旁的建筑、行业型态及分布家数
b.Show住宅特色之幻灯片,说明此商圈之建筑情况及分布密集度
c.Show集会场所之幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型
d.Show竞争者之幻灯片及竞争者分析表加以说明
C.介绍人潮及交通状况
a.Show出户数及人数之投影片,说明固定住户及人口情况
b.Show出人潮分布图之投影片,说明平日及假日之人潮状况及走向
c.说明公交车之往返方向
d.公交车乘客下车后的走向
e.说明未来捷运系统对本商圈之影响
D.介绍消费特征与人口特性
a.Show出消费者年龄分配图之投影片,说明此商圈消费者之年龄层
b.Show出教育程度分配图之投影片,说明教育分配情形之投影片
c.Show出消费者平均收支情况分配图之投影片,说明此商圈人口平均每年每户在个人之支出
E.简介可能净利之推算
Show可能净利预估表之投影片，将各假设点之预估收支情况说明
F.将此商圈之优、缺点做一分析
G.说明此商圈可供设店之地段
H.未来的发展情况简述
(3)结论
A.Show结论投影片，说明此商圈
a.顾客之型态
b.何种商品组合之配合
c.集会场所
d.租金状况
e.点应设于何处
2.归纳法：步骤
(1)结论概述
A.Show出商圈简图
a.确立此商圈之范围
b.说明此商圈适合开店之地点
Ｂ．概述内文步骤
Ｃ．结论
归纳法流程图：
《对话新连锁?第三次崛起》
【主要内容】：①连锁企业如何结合互联网、金融工具进行商业模式创新，提升供应链、产业链升级；②单店盈利的提升，标准化打造，督导体系，连锁六大系统建设；③连锁招商资源盘点，招商策划，连锁扩张模式设计，招商运营等；④连锁股权合伙，人才激励，股权激励，企业融资，企业估值，门店众筹等；⑤如何快速实现规模收益，连锁体系规划建设，连锁企业爆品打造方法等；⑥连锁人才复制系统，标准体系建设，招商运营实操，经典落地案例分析等内容。
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<>圈新址调研项目
市场条件
城市等级：第一等级 第二等级 第三等级 第四等级
城市非农人口数量： 万至 万
城市GDP： 亿元
人均GDP： 元
民族风俗：
消费习惯：
城市特色：
发展潜力：
2、商圈条件
商圈类型：A B C D T S X O
商圈进入优先顺序:第一优先 第二优先 第三优先 暂不进入 已开店面
商业聚客点数量：
大型商业聚客点数量 个 中型商业聚客点数量 个 小型商业聚客点数量 个
其它聚客点数量及规模:
学校数量:大学 所 中学 所 小学 所 职业学校 所 其它培训机构 所
医院数量：
政府机关事业单位数量：
写字楼数量及办公人口数量：写字楼栋数 办公人口量 人
银行邮政数量：
电信服务商数量：移动服务商 个 电信服务商 个 联通服务商 个 铁通服务 个
商圈内居民量： 万人
周客流量： 万人
人均年收入：
人均可支配年消费：
交通状况：
商圈前景：
行业条件
市场份额
市场容量
消费偏爱程度
公司品牌影响力
门店店数
其它品牌餐饮分布
公交线路数量
4、物业条件
新址位置
建筑面积
使用面积
厨房面积
产权手续齐全
物业朝向
物业楼层
门头宽度
门面宽度
楼层层高
楼层结构
可视性
便利性
街道交通状况
车道数
道路阻碍物
人流量
距现店面距离
对现有店面分流量比例
目标客户群
营业时间
可进入时间
房屋建成年限
5、租期
合同期
免租期
6、费用
房租：
递增比例：
转让费：
租金支付方式：
物业费：
水费：
电费：
燃气费：
暧气费：
7、停车位
专用停车位数量
公共停车位数量
招牌位置
配套设施：
上下水配套：
排油排污管道：
排风排气出口
消防设施
消防通道
空调系统
排风系统
电容量
10、出入口通道：
共用
独立
11、竞争对手
面积
位置
数量
是否连锁
上座率
人均消费
停车位
特色
餐位数
市场定位
营业时间
就餐形式
12、财务数据
回收年限
内部装修费用
空调工程费用
新排风工程费用
消防工程费用
电力增容工程费用
电梯工程费用
设计费
审计费
预计总投资额
预计年收入额
预计净利率
预计年利润总额
13、城市规划与拆迁改造
政府规划
商业规划
<>圈是指商业项目有效地吸引消费客群的地域范围，它是商业以所在地为中心，向四面扩展所形成的势力范围。
< class="pgc-img">商圈的概念与统计
商圈的概念其实很好理解，因为便利性是消费者在购物时关注的重要因素之一，因此，消费者总是在一定范围内购物的，把到达商业所在地的顾客的地理居住地标注出来，就形成了商圈。
商圈其实是经济地理学中的区位概念在商业中的应用，人类在地理空间中的每一个行为都是一次区位选择，这种选择既是人们根据自己的需求和成本主动做出的，同时它又受制于城市规划和具体机构的运营状况。
比如最典型的就是中小学教育，小孩子在哪里上学就是一次地理选择，由于中小学教育是按照户口所在地硬性划分的，它是由城市管理者规划出来的，看似没有选择，但是很多家长为了让孩子能够上好的学校是不惜代价的，既然不能改变规定，他就改变居住地，因此在房地产行业才形成学区房的概念，而且大家都清楚学区房的价格是很坚挺的。
而消费者在购物时，首先选择的也是地点，就是去哪里消费？这个地方与消费者的居住地之间就构成商圈。
一般来讲，在商业所在地的覆盖范围内不止有居住人群，还会有商务人群、办公人群、公务员或者是学生等其他人群。但是我们在统计商圈人口时是按照居住人口来统计的。
▌之所以这样做，我认为有两个原因：
1、商圈理论来自国外，而国外的城市规划非常规范，住区就是住区，商业区就是商业区，因此，顾客与商业的关系就是居住地与商业所在地的关系，所以只要掌握了商圈内的居住人口，就能掌握消费力。
这个有点像中国的唐朝，当时商业也很发达，各国人都跑来做生意，但是商人不能随便开店，只能在指定的地方做生意。像长安的东市、西市就是专门经商的地方。而到了宋朝就不一样，到处开始破墙开店。
2、是为了统计的准确性，我们现在的商业规划有点像宋朝，到处都在建商业，而且不管合规不合规，只要临路都开门做成店面。这样各种人群是混杂在一起的，消费人群很可能来自各个方面，但只有住区居民的数据是准确的，其他数据很难准确，比如办公人群，他可能在上下班途中购物，也可能不购物，但是就算他购物了，你也不知道他是住在本商圈内的，还是商圈外的。
▌上面我说了商圈调查只统计居住人口，为什么要这样做呢？
原因很简单，我们做商圈调查的目的是要进行客流预估和坪效预估，这就需要一个相对确定的人口数，而且这些人的购物行为还必须是稳定的、可预测的。
而流动客流，第一会造成数据失真，因为他可能就住在你的商圈内，这样就造成了重复统计。第二，他的行为具有不确定性，你并不清楚他会在路过的商圈购物，还是会在自己的居住地的商圈购物，因此，我们不能依据其做出有效的判断。
当然，在项目前期做商圈调查，只是为了给商业决策提供依据，在开业运营之后，商圈代表着我们营销推广需要深耕的范围，而具体的覆盖统计要以真实的客流为基础。在这一块原先实体零售是比较薄弱的，而现在借助大数据可以做的非常精准，如果再加上社群运营，不但能进行准确的统计，还能保持有效地互动。
大家可能会发现，在进行商圈概念介绍时，一直使用商业所在地的说法，而没有直接用商业项目来表述。这是因为商圈的概念可以在两个层面上来表述。
▌第一是城市商圈；第二是项目商圈。
我们在平时使用的过程中，经常会混淆这两个层面。
像前文说过购物中心是自成商圈的，这个表述就很不严谨，因为如果从项目商圈的层面来看，不止是购物中心，所有的业态都是自成商圈的，哪怕是家二十平米的夫妻小店，也是有它自身的商圈。
所以正确的表述应该是购物中心是自成城市商圈的，因此，才有万达的那个说法，一座万达广场就是一个城市中心，这句话除了反映万达的自信之外，更重要的是它传达了购物中心这种业态的能量。
下面我们就分别对城市商圈和项目商圈做一下介绍。
< class="pgc-img">城市商圈
城市商圈就是一座城市的商业中心，它是一个城市规划的概念，它代表着一个具体商业项目经营时所需要面对的市场环境。
比如百货商场选址时会说，我们要在核心商圈选址。再比如有的商家看了你的项目之后，会说这里的商圈现在还不成熟。这些表述中的商圈指的就是城市商圈。
传统的城市商圈指的不是一个项目，而是一个区域，在这个区域里各种业态整合在一起，既相互竞争，又彼此合作，共同构成了一个城市综合服务的目的地。
▌城市商圈有三个来源：
1、历史遗产
每个城市都有一个或多个历史积淀下来的商业中心，它是在漫长的时光岁月中，由人们的共同选择而形成的。
这种商圈往往具有强大的能量，其吸引力不仅限于本地人，还会成为外地人打卡之地。比如北京的王府井大街、上海的南京路和豫园、南京的新街口和夫子庙。
郑州也有这样的传统商圈，就是德化街和二七广场，可惜的是二七广场已成僵尸，而德化街虽然繁荣还在，但已不能成为郑州商业的名片。
2、政府规划
由于政府是城市规划的主体，政府的意志对商业的形成影响很大，近三十年兴起城市商圈，大多都是由政府规划出来的，比如上海的五角场和徐家汇。
3、自发形成
现实中也会有一些城市商圈并不是政府规划出来的，而是由一个项目的兴起而成就的。特别是购物中心兴起之后，往往一家购物中心就会形成一个新的城市商圈。
购物中心之所以有这种能量，是因为它的高度复合性，购物中心的规划理念就是将原来城市商业中心里分散的功能高度浓缩为一体。因此，购物中心是可以自成城市商圈的。
城市商圈按照能级又可以分为城市级商圈、区域级商圈和社区级商圈。
这个分类跟购物中心的能级定位是一致的。只不过购物中心在社区级别上，向下又分出一个邻里型而已。
在实际应用中，如果谈城市商圈的话，我们通常谈的是前面两层，即城市级和区域级的。一般我们会把城市级商圈叫主商圈，而把区域级叫副商圈。
比如我们会听到这样的说法：成都只有春熙路一个商圈，而重庆则有多个商圈。这里所说的商圈就是指城市主商圈而言的。
我们就是根据城市主、副商圈的布局，来认识一个城市的商业格局的。
< class="pgc-img">▌一般来说城市的商业格局有以下几种：
1、只有一个主商圈
一个城市只有一个商业中心，一支独大，其他的区域商业只是一些社区配套。这种情况在一二线城市已经很少出现了，就比如成都，虽然春熙路商圈确实十分强大，但是其他的副商圈也在快速崛起。
只有在三四线城市这种情况是比较明显的。这些城市很可能就只有一个主商圈，没有副商圈。
因此，现在在三四线城市做购物中心是非常有机会的。因为原来的主商圈就是一条步行街加几家传统百货，再配一家超市，再有一两家家电卖场而已。
一家现代化的购物中心完全可以把其所有功能都涵盖，因此，在三四线城市做购物中心并不需要在传统的商业中心，只要交通便利，稍微偏一点也没问题。当然，商家资源和收益率低是个问题。
2、一个主商圈，多个副商圈
这种格局在二线以及一些强三线城市是比较多见的。
特别是现在购物中心开始向三四线城市下沉，基本上可以像万达所说的，一家购物中心起来，就能形成一个新的城市商圈。
原因很简单，原来城市主商圈所具有的全部功能，购物中心里全有，而且品牌时尚度、流行度可能还比传统商圈强。所以它一旦能做起来必然对主商圈的客流形成分流。
这类城市中，在购物中心兴起之后，主商圈之所以还能保持原先的地位，主要有三个原因。首先主商圈也进行了业态升级，比如成都春熙路出现了IFS和太古里。
其次，就是原来城市里最强势的那家百货商场仍然还在主商圈里，虽然百货现在很难做，但是这种业态的能量还在，如果要比购物，百货还是会优于购物中心的。
特别是一个城市中的百货一哥，其业绩还是不低的。
再有，就是通过城市更新，老物业没有重建，而是通过对旧物业的改造，赋予其新的形象与新的理念，使物业重新恢复价值。这种情况在进入存量时代之后会越来越多，比如郑州的老亚细亚就是一个城市更新项目。
3、多主多副型
就是在一主多副的基础上，某些强势副商圈通过运营，影响力越来越大，从而达到可以与主商圈分庭抗礼的地步。
这种情况一般多发生在一二线城市，特别是一线城市基本上都是多个主商圈并存的。
而二线城市在购物中心兴起之后，副商圈也越来越强，影响力越来越大。所以说购物中心的兴起会改变城市的商业格局，一个购物中心真的就是一个商业中心。
今后的城市商业将会变成以区域型购物中心为主商圈，社区型购物中心为副商圈的格局。而原先城市单核时代的主商圈，如果不能转型升级到奢侈品的层级，就会被边缘化。
城市商圈其实是零售业的市场圈，相当于把一个城市划分成不同的池塘。对于大部分零售业态来说，选对池塘非常重要，因此，在选址时对城市商圈的研判就是重中之重的事。
但是购物中心不同，因为购物中心自己就是城市商圈，如果能借到城市商圈的势，当然会更好了，如果借不上，也没有关系，自己完全有这个势能去打造。
< class="pgc-img">▌不过一个购物中心要真正发挥业态优势，自己自成中心，至少要做到两点。
1、你得真是个购物中心。
这好像是一句废话，可是在国内，这话一点都不废。
国外的很多商业项目，人家在取名时是不加后缀的，就是人家不会叫什么什么购物中心，什么什么百货，就是直接叫自己的名字，但人家是什么业态，就会按照什么样的商业规则，去设计开发，去运营管理。
反观国内则不同，一定要给自己加个后缀，但可能自己跟这个后缀一点关系都没有，所以我们会看到，很多百货和超市都会给自己起个购物中心的名字。
我见过最离谱的是一家二十平米的鞋店，竟然起个名字叫**环球购物中心，老板的心真大呀。
很多百货和超市出身的运营人员搞不清楚百货和购物中心的区别，简单的认为百货加点餐饮，多个影院，就是购物中心了。其实这是两种经营理念完全不同业态。
当然，这不是最糟糕的，最糟糕的是它叫购物中心，但是你根本看不出来它是个什么东西，因为你看不到它里面有任何的商业逻辑。这类项目如果有销售逻辑还算说的过去，至少有逻辑。最最糟糕的项目是没有任何逻辑，既没有商业逻辑又没有销售逻辑，你都无法想象设计师是怎么样的一个灵感爆发把它设计出来的。
2、商业运营能力
这个不用多说，谁都知道。一个购物中心就相当于制造业的机器和厂房，它本身只会贬值，只有良好的运营能力才能让它保值和增值。
所以并不是任何一个购物中心都必然成为商业中心，只有那些能够持续稳定地吸引客流，让自己成为顾客购物和休闲首选地的购物中心，才能成为影响一方的商业中心。内容来源：商业V见地
