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(【文末】大咖都在看 ??)
餐饮选址是投资者餐饮创富之门的第一道关卡。
选址选好了,就如在战场中占据了有利地形,取得地利优势。
选址没有选好,紧靠后天在经营、推广方面的努力,往往也无力回天。
一起来看一下餐厅选址的六大致命错误和十大法则。
本文发于微信公众号:餐饮人必读 ID:cyr811
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一:盲目进入新场地
有一个新建的十分优越的场地,各方面都很理想,但是生意就是不好,问题是出现在招商的这部分。
因为购物中心资源整合不足,品牌落位规划欠缺,造成整个商场死气沉沉;开发商为了扩大招商面积创造业绩拼命利用空间做加法,牺牲原本的功能定位,更不在乎已进商家的存活,品牌布局混乱,动线破坏,可见度不高,广告位设置不够等等诸多因素,最终造成不少进驻的餐饮品牌大多没坚持多久就果断关张退场。
在二、三线城市,在建、待建,建成放空的购物中心很多,我们应该更多关注开发商的开发,规划,招商,运营,营销,物管等综合实力。
千万不要被他的招商推广误导,要有自己的判断,宁可等开业后第二波品牌调整时找机会进入,也不要贸然第一个吃螃蟹。
二:贪便宜进驻楼中楼店面
餐饮老板希望将店面开进楼中楼,意在抢夺大楼内集中的人群,但这也是纯在一定风险的。
首先,大楼内部各楼层的空置率能否稳定在一个较低的水平;其次,大楼内人群的消费习惯如何,是更喜欢到周边换一下环境尝试新品,还是喜欢在楼内简单吃一吃;再次,大楼周边是否有足够多的餐饮配套,自家的餐饮服务从菜品、环境、服务上是否能做出差异。
此外,在纯办公区做楼中楼店,工作日的生意主要集中在午餐,而周六周日则几乎没有生意。如此短的营业时间给餐厅的营收带来更大的压力。
虽然,进驻这样的楼中楼,大多可以拿到优惠的租金价格或者支付政策,但面对上述种种风险,仍难以抵抗。因此,做办公区生意,营业时间比较有限,再加上门店设立在楼中,更加无法将外界的人流引入。选择店中店,要加倍谨慎。
三:过分相信二房东
很多铺面是掌握在二房东手里的。二房东也相当于一个招商经理,他的眼界和能力如何,同样影响到整个地方生意的好坏。
在广州有一个案例,一个将2000多平方物业承租下来的二房东先是引入过气的服装销售店面,后来在过年的时候因为欠下巨额债务直接违约,索性放下烂摊子不干了,导致大房东强行收回房产,入驻的商家无辜躺枪,前期投入完全白费。
在碰到这样的问题时,应该秉承下面两个原则:绝不和三房东签约;与二房东签约,必须拿到大房东的同意转租证明书面文件。
在选址的时候,不能感情用事,生意有很多风险,而能控制的风险必须扫清障碍,排除隐患。
四:目光短浅
专业批发市场商圈店5年前,当互联网经济对老百姓的日常生活还没有明显影响的时候,各种批发市场的经济是非常活跃的。
经济的活跃是由人带动的,只要有人,快餐就不用担心。而近年来,当淘宝,京东,天猫等越来越影响人们日常生活的时代来临时,一切经济消费的变化令人措不及防。
因此,选址的时候要了解目标位置所处行业的发展趋势,在互联网时代,对一个行业固有的认知变化非常快,原本火热的商圈很可能第二天就冷清了。
因此,不要看现在人多,那只是表象。创业者需要考察的是商圈的经营业态,了解发展趋势和方向,对生意可持续性有个判断。
五:选址分析停留在表象
什么是表象?你看到街上人来人往,看到大家大包小包消费,这些都是表象,也可能是假象。
在一些人流量大,人员密集的地方,很可能这些人都是流动人口,进店的欲望和需求并不强烈。
我们选址判断的标准看来光凭人流数量是远远不够的,我们还要考量有效人流。
经济基础决定上层建筑,消费能力必须要和品牌属性匹配你才能精准定位。
六:贪图好位置却选择了畸形的房屋结构
一位餐饮老板曾经为了拿下一个位置极佳的铺面,选择了一个呈窄长形状的铺面,其面积就像智利的国土。
这个店原本是停车场的通道,由于地理位置实在太好,被加建改造起来做商业。位置虽好,可用户体验极差。
上述餐饮选址的六大致命错误,也是餐饮老板创业中最容易碰到、最容易犯的六大雷区。
在餐厅选址的时候,一定把握三房东绝不签约、房产有瑕疵勿入、没有产权不谈、不在人流动线上不谈、招牌位不好不谈、房屋设计畸形不谈等原则,切勿因为着急开业而在选址上草草了事,也不能因为省钱而在选址上贪图便宜,最终对后续生意带来持续、致命的伤害。
餐厅选址有哪十大法则?
法则一:跟随竞争者
很简单,跟着你的竞争者,在其店址附近的一定区域内选址。
1.确定跟随对象。进入某区域前,先调查该区域内的竞争者,从中选择那些在店址方面与你相近且成功的。
2.跟随的对象可以是多家。因为任何一个竞争者的选址都是有限的,不可能覆盖所有合适的商圈。
3.以竞争者店址为中心,向四周扩散式选址。扩散区域要控制好,不能无限制地缩小(如在同一幢楼里、隔壁或对面)或扩大(如超出了该店所处的商圈),依据自身情况具体对待。
4.确保一个原则:所选店址必须有足够的市场容量。
法则二:跟随业态互补者
有些业态在经营、服务内容上是互补的,你就可以把店开在它旁边,为顾客带来完整的“一条龙”服务。
比如在体育场内及旁边,前来运动的人们存在其他需求,你可以提供餐饮,运动服装零售、便利店或咖啡茶饮等。
又如在旅游景点旁边,你可以开设餐饮、照相馆、照片冲洗店、便利店。手机充电服务,纪念品零售店等。
法则三:搭车式选址
如果你有很强的交际能力或有一定的人脉关系,可以与和你业务有密切联系的公司结成战略合作伙伴关系,不仅选址成本更小,店址还有保障。
比如,国内某SPA和某知名连锁酒店合作,双方约定该连锁酒店每家都以较低价格出租一定的面积用来开设SPA。
如此,不仅方便了酒店的客人,也给SPA带来了极大的便利,一方面一劳永逸地解决了选址问题,另一方面大大降低了成本。
法则四:自己扫街
简言之,就是你自己亲自或派人实地考察,现场发现可用店址的机会。
1.确定重点扫街区域。在扫街前须制定一个详细、科学的路线图,以免重复或遗漏。
2.准备好扫街工具。包括纸,笔、照相机、房屋基本情况表等记录工具,带上移动电话,当地地图和自己制定的路线图。对于较大区域的扫街可用机动车。否则,最好用自行车甚至步行。
3.扫街人员现场考察。对于公开的店址租售信息,一旦发现要立即联系了解基本情况,并记录在《房屋基本情况表》,最好能现场看房或约定看房时间。如果该址符合基本条件,还要拍摄店内外的各种照片,以便其他人也能获得感性认识。
对于非公开的符合选址标准的店址信息,则应主动询问。询问时,一定要讲礼貌和技巧,最好直接询问该店一把手;同时,不要太张扬,以免给出租人带来不适。
4.每天扫街结束后,一定要做个完整的记录并进行总结,尤其要认真整理《房屋基本情况表》,以便将来审核、评估店址。如果有几批人分头扫街,则每天还应碰头,互相交流信息。
5.对所有的备选店址分别评估、谈判,直至最终签约。
由于好的店址通常全有许多竞争者在抢,因此你可以同时看房和谈判,保证第一时间得到好店址。
法则五:找职业中介
房地产中介一般都掌握着丰富的关系网和资源,但良莠不齐,要善于借助其资源,也要谨慎辨别,以免受骗。
1.查找并确定尽可能多的主攻商铺的中介。
2.核实中介的实力与资信,确定准备合作的几家。虽然有些从事中介业务的个人和非正规组织可能会有些独特的信息且价格便宜,但相关权益一旦受损将得不到保证。
正规公司除了经营合法之外,还会提供许多独特的服务,比如帮助你贷款,提供第三方担保、协助办理租售事宜,甚至协助你分析市场与商圈、规划装潢店面等。
3.与选定的中介洽谈,告知详细的选址要求。
如果选址是秘密进行的,那么你一定要与对方签署保密协议,以免选址信息被泄露。
4.专人负责每天与中介沟通,跟踪其选址信息和进度。
5.评估并确定中介推荐的店址。
法则六:发布广告
1.确定发布媒介。一般来讲,店址信息的广告多见于报纸、互联网。张贴海报等几种媒介。所选媒介只要能覆盖你想选址的区域即可,但要让你的目标受众能频繁。深度地接触。这意味着你不能只看价格,更要关注性价比。
2.编制寻租或寻售广告文件。文件的形式、格式、措辞和设计既要考虑到保密性和其他特殊要求,还必须与媒介特质相匹配。
3.时刻保持联系方式畅通,详细记录每个反馈信息。
在首次接到信息时,不要忙于做出判断,要经过详细的反馈调查后再做出取合。
4.整理广告反馈信息,逐个研究、分析并初步确定可能的对象,然后回访、最终确认。
法则七:利用供应商资源
门店的供应商也能为选址服务。这些供应商包括:设备、商品供应商、人员、信息、资金、技术、装修等服务供应商。
他们可能同时为多个竞争者提供商品或服务,掌握同类型店的很多店址,熟悉每个店址的经营状况,能帮助你做出更准确的判断。
1.根据经营内审,选定能给你带来最有效选址信息的供应商。通常,门店的主营商品、主营设备或行业特定供应品供应商是最佳对象。比如你要开美容院,那么美容设备、美容品的供应商就是最佳选择。
一般而言,要选择规模大、业内名声好的供应商。你也可以去对手店内实地访查,搜集供应商信息,选择供应范围广、客户多的供应商。
2.选定供应商之后,主动和供应商联系。如果你向他进货,通常他会非常乐意向你提供店址和竞争者的信息。当然,出于职业道德,有些供应商可能不会向你提供相关信息,甚至会提供一些虚假信息,所以要有所分析和筛选。
3.根据供应商提供的信息,采取对应的选址方法。比如:
供应商说某店经营每况愈下,不妨去调查此店是否有转让或出售的意图;
供应商说某店经营状况非常好,订货量一直较大甚至持续增加,不妨调查该区域的同类市场是否饱和。若严重不饱和,开店成功率会大很多;
论证店址时可以征求供应商的意见,这些意见通常有很重要的参考价值;
有的供应商为了扩大业务范围,会刻意去研究自己的商品或服务的市场,所以他们可能有大量备选地址信息。
法则八:开发关系网络
把要选址的信息告诉你的“关系户”,让他们提供信息给你。“关系户”可以是你的亲朋好友、旧熟新识。
1.简单整理选址信息,形成一个关于选址要求的文字材料,不必特别详细但一定要准确,保证信息真实、有效地传递。
2.确定信息传递的第一批“关系户”。他们有店址信息,或是没有,但能传递给有店址信息的“关系户”。你把选址信息透露给你的“关系户”时,他们再透漏给各自的“关系户”。依此类推,选址信息会以几何级数迅速扩散。如果你没有“关系户”,团队每个成员总该有些吧!
3.组织专人整理与分析选址信息的传递以及反馈信息。
法则九:租房产开发商合作
房产开发商对商业选址有着深刻的研究(住宅开发商也会涉及底层商铺开发的问题),同时也掌握着大量的可选地址,和他们合作很不错。
但是,一定要区分三种不同的房产开发商,并分别采取相应的措施
法则十:搜寻免费地址源信息
在信息爆炸的今天,各种媒介都有可能提供关于店址的信息,所以你一定要善于发现并利用这些信息,尤其是那些免费或以极低的成本就可轻松获得的店址信息。
1.互联网。你可以在专业搜索网站输入关键词搜索,也可以在专业中介网站、分类信息网站、地区性网站、各种论坛、聊天室里查询或发布信息。热点新闻的评论、自己的网站,博客也是不错的选择。
2.店外张贴。那些意欲出让自己店面的人经常会在店外及附近张贴海报,你可以留意所要进入区域的这些张贴。
3.广告。通常,城市日报或晚报上会有大量的这种广告,只要留心,一定会发现不少店址信息。
餐厅一般都开在商业街,不考虑租金的前提下,连接两条繁华商业街之间的街道,宽度在8~25米,就可以考虑。如能争取到两条繁华商业街中的广告位,火爆基本没问题。
1. 一定要远离的地方
首先,必须远离垃圾倾倒点、公共厕所、高大树木、成片难以逾越的绿化带、隔离带等,因为这些会给顾客带来不便或不好的用餐体验。
其次,要避开强于自己的直接竞争对手的主要宣传位置,以免“以卵击石”。
2. 不必抢的“必争之地”
街道、过街天桥、地下隧道、地铁站的出入口处一般较为繁华,视性较强、交通便利,是餐饮店必争之地。
但租金比街道中间要高很多,人群流动较快,经营休闲食品为主的餐饮店,不必争抢这种位置。街道中间地带,虽人流密度较小,但有些人多次往返选择商品,也是不错的选择。
3.值得注意的细节
两个路灯之间的人往往不如两个路灯下的人多;靠近大型购物中心、超市、停车场的位置很好,如果资金实在有限,大型商场的地下一层、二层以上也不错。
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综合:网络
><>厅位置到底有多重要?好位置,经营就成功了一半。但是什么才是好位置呢?
好位置的定义应该根据你的定位来说,适合你的,并且符合餐饮业需求的,就是好位置。
< class="pgc-img">>花高价格选个“好位置”,还是花低价格选个“大面积”,是决定餐饮生意好坏的一个分界线,也是衡量餐饮投资者经营眼力的重要标准。
当然,餐饮经营位置的好与坏,也是仁者见仁,智者见智。有些你认为不合适位置,偏偏别人却做得风生水起。虽然餐厅选址各有不同,但是餐饮选址也有一些共同点:
01 车流多人流少
< class="pgc-img">>这样的位置适合开办大酒店、大酒楼。
车多人少的地方,车速相对快,停车掉头都麻烦,人的精力都在车的通行上,不会对路旁的景物、商铺分神,所以,小餐饮开在这样的位置上,无法引起驾车者的注意,又缺少足够的步行人光临,生意自然不会好。
而大酒店、大餐饮因其规模庞大,足够吸引周边商圈顾客的注意力,加之一般都拥有独立的停车场,顾客驾车停放十分方便,能够满足有车族高消费阶层的需求。
02 车流少人流多
< class="pgc-img">>
餐饮是做人的生意,有人流的地方,消费需求一般比较强,只是这消费需求是否有消费能力和消费习惯做支撑,尚需仔细揣摩。如美食街、购物节、步行街之类的。
03 做中间不如做两端
< class="pgc-img">>是指餐饮集中区域或美食一条街,处在两端的餐饮,要比中间位置更容易引起顾客注意,名气自然大,倘若两端餐饮的大门能开在面对十字路口的金角上,生意更是红火异常,挡也挡不住。传统生意经中经常提到的“金角银边”,说的就是这种位置。
04 虚伪的行政区
< class="pgc-img">>十几年前,在行政区里开餐饮还有钱可赚,现在却是鸡肋,食之无味,弃之可惜。各行政单位以福利为名自办食堂,免费供应早午两餐,肉蛋奶蔬俱全,使周边餐饮无法生存。领导们有事应酬宴请,也不会在单位门前喝的满脸通红,影响自身形象。所以,在行政区开办餐饮企业,前程难卜。
05 远离立交桥
< class="pgc-img">>城市立交桥横亘门前,且距离门脸很近,难做;餐饮位置处在斜坡旁边,车辆进出别扭,难做。
不过也有一些餐饮企业是在立交桥附近的,大多数一些老字号,如广州客村立交附近就有好几家餐饮酒楼。不过确实存在着停车麻烦还有就是面临进出难的问题。
06 谨慎进商场
< class="pgc-img">>商场内的餐饮模式一般以快餐或特色小吃为主,需要服从商场经营的统一规划。商场经营不善,客流少,餐饮同样无法火爆。近年来,大商场大超市开业不久就关门大吉的不在少数。
07 肥沃的工厂区
< class="pgc-img">>工厂区的消费能力强,现金流大,是开中低档餐饮的好位置。工厂区的餐饮生意受经济形势影响较大,投资者要特别注意。
08 商务区
< class="pgc-img">>请吃和吃请本来就是商人们的工作内容,商务区的消费特点是频率大幅度宽,对环境和服务的要求高,营业时间长,高中低档皆宜。
09 市场区
< class="pgc-img">>市场区的消费特点是频率大档次低,适宜开办快餐或特色小吃等。
10 居民区
< class="pgc-img">>居民区是否适合开餐饮,开什么样的餐饮,要看周边居民区的富裕程度。流动人口多、消费能力强的高档社区,适于开办风格餐饮。
11 车站、码头、航空港
< class="pgc-img">>车站码头适合快餐和特色小吃,门面洁净,品种简单,名字亲切,生意自然会好。航空港,需要根据当地的飞机起落数量确定,不可一概而论。
小结
餐厅选址最重要的不是好而是合适。再好的地段如果不符合你餐厅的定位和消费群体,对于你来说都是失败的选址。
当然,好的选址真的是可遇不可求,甚至可以说需要花大力气大价钱的。如果大家资金和实力还没到一掷千金的水平,可以选次一级的位置,做好菜品、服务、卫生,总会有出路的。
>月20日,麦当劳中国位于广州白云山公园南门的云山天地餐厅正式开业,这家餐厅采用“光伏发电+电储能”绿色能源利用模式,为国内首家光储一体“零碳餐厅”。
麦当劳中国首家光储一体“零碳餐厅”——广州麦当劳云山天地餐厅外观
在开业发布会上,麦当劳中国首席发展官梁海静指出,麦当劳中国希望能将光储一体的技术运用到新餐厅中,到2028年年底,当麦当劳中国拥有10000家餐厅的时候,至少70%的餐厅是绿色餐厅。
据悉,截至3月20日,麦当劳中国已建成超2700家获得LEED绿色建筑权威认证的绿色餐厅,平均每年减少碳排放超过8万吨。
首家光储一体“零碳餐厅”开业
麦当劳中国想让零碳餐厅变得可复制
据悉,麦当劳云山天地餐厅按照LEED“零碳排放”标准设计建造,从餐厅选址与设计、建材与施工、到能源管理,全程减少对环境的影响,推动节能减排。该餐厅屋顶光伏设备将实现年发电量约5.5万度,能够满足餐厅全部照明用电需求。在此基础上,餐厅通过储能设备实现了绿色能源全天候高效供能,提高能源使用效率。
广州云山天地餐厅配备太阳能光伏设备,年发电量约5.5万度
云山天地餐厅并非麦当劳中国在“零碳餐厅”上的首次尝试。早在2022年9月,麦当劳中国首家“零碳餐厅”就在北京首钢园开业,这家餐厅拥有得天独厚的地理位置,拥有独栋建筑,能够放置面积超过2000平方米的太阳能光伏面板,年发电量可达约33万度,每年减少碳排放约200吨。
但是,在麦当劳中国团队看来,相比起首钢园,云山天地餐厅在其绿色餐厅建设过程中更具有代表性意义。3月20日,在接受媒体群访时,麦当劳中国首席发展官梁海静指出,云山天地餐厅是在一个既有的建筑里面建造的,并采用了国内最好的储能设备。过去麦当劳中国也想做,但是成本比较高。这几年随着光伏和储能技术的迅猛发展,光储一体技术变得更容易获得,它的可复制性、可推广性意义就更大一些,“我们是希望未来能够切切实实地把这些技术运用到我们的新餐厅里面去”。
据悉,建设一家云山天地餐厅,要比建设一家普通的麦当劳餐厅成本高出约40%-50%。尽管如此,梁海静表示,麦当劳中国的使命是在行业里面去领衔、去推动绿色发展,成本是第二步要考虑的,而且随着技术发展,还有很多的方法可以降低成本。
一年减少碳排放超8万吨
预计到2028年将有7000家绿色餐厅
早在2018年,麦当劳中国就提出了Scale for Good“我们的一小步,世界的一大步”可持续发展行动计划,在这一年,麦当劳中国首家LEED认证绿色餐厅落地河北雄安新区。而从2021年开始,麦当劳中国宣布以绿色增长引擎推动业务高速发展,以更环境友好的方式,推动餐厅的建设与运营。
截至3月20日,麦当劳中国已建成超2700家绿色餐厅,其中超过50%位于二三线城市,100%获得LEED绿色建筑权威认证,平均每年减少碳排放超过8万吨,相当于每年种植约800万棵树。麦当劳中国还在全国餐厅部署“智能能耗管家”,以实现节能减耗,2023年全年贡献约700万度节电量,按三口之家一年用电量测算,可供近6000多户家庭使用一年。
广东三元麦当劳食品有限公司高级总经理陈驹先生,美国绿色建筑委员会及绿色事业认证公司北亚区副总裁王婧女士,广东省商务厅原一级巡视员、广东省外商投资企业协会会长陈越华先生,麦当劳中国首席发展官梁海静女士,麦当劳中国首席影响官顾磊女士,广州塔旅游文化发展股份有限公司副总经理孙逸辉先生,麦当劳中国副总裁、南区总经理张建洲先生,广州麦当劳云山天地餐厅总经理谌紫艺女士为广州麦当劳云山天地餐厅开业剪彩
除了绿色餐厅外,在3月20日的新店开业发布上,麦当劳中国首席影响官顾磊在接受媒体群访时指出,麦当劳中国的绿色增长引擎还包括绿色供应链,从农场到餐桌的过程中,包括所用的车辆、生产厂房本身、种植食材的过程,都会注重减碳;绿色包装,如把所有塑料吸管去掉,单这一项举措就减少了400吨的塑料使用;绿色回收,包括回收废弃塑料并重新制作等。
在麦当劳中国餐厅的运营上,涉及绿色可持续化发展的细节越来越多,包括“绿色回收”的环保充电单车、麦麦绿色餐盘、“绿色包装”的100%获得FSC可持续森林认证原纸、免吸管饮料杯、可降解塑料袋等的使用,以及“绿色供应链”100%获得可持续采购认证的咖啡豆和鳕鱼肉。
目前,麦当劳中国已在全国开设了约6000家餐厅,麦当劳中国预计到2028年将拥有1万家餐厅。梁海静透露,在未来麦当劳中国所有的新餐厅里面,至少有95%的新餐厅会是LEED认证的餐厅,麦当劳中国希望将“光储一体”技术尽可能运用到新餐厅中,到2028年年底,当麦当劳中国拥有1万家餐厅的时候,至少70%的餐厅是绿色餐厅,“这也是我们对整个中国发展的有利承诺”。
文/詹丹晴