如今，越来越多的写字楼拔地而起，在这里面每天行走着成千上万的年轻人，对于上班族来说，喝点什么的时候就是一个困难的选择，这时候方便而又快捷的奶茶便显示出它的优势所在，所以在办公区附近开一家奶茶店还是很好的。

办公楼写字楼区域针对的主要是办公室的工作人员，大多是年轻人，他们有一定的消费能力，只要确保产品的质量和口味，同时做好外卖服务的话，营业收入是非常可观的。

建议先发广告广而告知，打出一定名气让越来越多的人知道你这个地方后开通送货上门服务，会让更多的上班族选择你的蜜可兰淇奶茶店。

所以如果想要在写字楼附近开奶茶店，大家可以考察图中这个品牌，产品平价、性价比高，口感好，大众都非常喜欢，再加上我们有丰富的开店经验和营销经验可以助力大家开好店铺，后期还有系列的服务和支持为后期开店做好保障。

到开店

大家肯定都是想着找一个位置绝佳的店面

然后来做自己的生意

而在南京却有这么一家店

任性到什么地步呢？

原来开的店排队人太多

老板忙不过来索性关了跑一写字楼里开去

而且只做圈中人的生意

‘Blanche Eton’品牌创立于2014年南京，至今已有三年了

与大多数品牌一样，刚成立的时候‘Blanche Eton’在商场开了第一家店

没想到独特的口味，细腻的口感引起广大群众的追捧

每天就是排队，排队，排队

和如今的网红品牌‘喜茶’有的一拼

放眼望去全是人，人，人

一开始，老板看到自己的奶茶这么受欢迎，很是开心

但是一个月，两个月，三个月，排队的人数依旧不减

这时候老板受不了了

她觉得自己做奶茶只是爱好

而如今，每天这么多人来排队

她觉得这反而成了她的弊端

她没有时间来研发做茶了

这时候，她做了一个令人大跌眼睛的事情

把店关了，搬到了写字楼区

而且只做圈中人的生意

这时候，她有更多的时间来研发新茶，已匠人之心做茶，做好茶

‘Blanche Eton’的茶与别的茶不同

纯进口原料注定的茶的品质

各种特色茶在老板无数次日夜的研发中问世

焦糖奶茶

桂香奶茶

玫瑰奶茶

。。。。

而如今，‘Blanche Eton’奶茶加盟店也是开了一家又一家

与前两年老板遇到的问题相同

‘排队嘛’

‘Blanche Eton’品牌创始人说：茶好，才是真的好，以匠人之心做好茶

2017是茶饮市场勃发的一年

餐饮创业: Byfk1314520

一起聊聊餐饮创业那些事，聊聊Blanche 奶茶的故事。。。

第 3917 期

作者 | 餐饮老板内参 王盼

写字楼租金“大跳水”

餐饮却更不敢进了

一线城市的写字楼，出现了大量的空置。

空置率飙升至十多年来未曾有过的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。

数据显示，2023年底，北上深的写字楼空置率均超过了20%。其中，深圳甲级写字楼空置率超过26%，上海和北京的相接近，分别为21.8%、21.7%。

进入2024年第一季度，北上广深的空置率分别为18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。环比上一个季度有所回落，但整体依然处于高位。

商业地产需求不振，带来的直接结果是租金的大跳水。

戴德梁行的数据显示，截至2024年一季度末一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米，同比下降了5.7%。大约已经下滑至2011-2012年水平；其中，空置率最高的深圳，根据克而瑞团队调研，2024年Q1的平均租金为165.9元/平方米，回到了11年前的水平。

北京也有点“惨”——7月10日凤凰网房产发布信息，2024年第二季度，北京写字楼市场未录得新项目入市，上半年市场新增供应有限，同比下降57%。新租需求复苏进程缓慢，上半年整体的新租交易数量和总面积同比分别下降15%和8%。且新租交易中，有超过七成的活动来自于“搬迁”。

空置率背后，实则是2024让人闻风丧胆的裁员、降薪潮。BOSS上显示，今年3月的活跃求职者5500万，大量产业园区入住率不到50%；同时，2024上半年，从制造业到服务业，再到金融行业，甚至“铁饭碗”的体制内岗位也在降薪，高的有25%降幅。

承压之下，“写字楼餐饮”这一生态链，面对越来越“稀缺”的打工人，也遭到了全所未有的竞争挑战。

群敌环伺，狼多肉少

打工人越来越“不够用了”

“打工人的数量不仅在减少，更可怕的是，现在自行带饭的比例，在不断增加。每到中午，最忙碌的不一定是餐厅厨师，可能是公司的微波炉。”一位在写字楼附近开面馆的老板告诉内参君。

他的猜测并不是没有根据，最近，#打工人开始流行带小碗饭 和 #打工人带饭主打不洗碗等相关话题在微博上热烈讨论，不少打工人晒出了自己的午餐，从食材到器皿，都很不走寻常路。另，三联生活周刊在五月份创建投票，提问“你的午饭一般怎么解决”？其中，选择“从家里带饭”的人数和“点外卖”的人数基本一致。

“自己带饭”背后，一方面，是写字楼入驻公司数量的下降、空置率的攀升，与口罩期之后，公司的倒闭、裁员、降薪现象息息相关。种种原因导致“带饭”的年轻人越来越多了，这是一个需求基数下降的现实背景。

在社交媒体上，甚至出现了不少“打工人带饭指南”、“AKA生命体征餐”、“打工人健康版白人饭”等等帖子。主打一个“省钱又省事”，这些调侃式分享，也暗暗地反馈出打工人的需求变化。

另一方面，写字楼餐饮正面临“群敌环伺”的状态。

上个月， #打工人在便利店吃午饭丢人吗#话题冲上微博热搜，网友讨论热烈。当越来越理性的打工人开始较真，发现午餐花费占据了工资收入较大比例的时候，他们开始寻找性价比。

相对应的，是便利店们开始加码“烟火气”，一股“便利店+小食堂”的新兴潮流正在蔓延。比如广州珠江新城的711便利店开了首家“小食堂”模式的门店，在店内可见堂食区域，售卖的都是现制、现烤、现炸的产品，包括现炸薯条、现做咖喱饭等等，价格在9.9-22.9元之间；全家便利店也搞起了“全民食堂8.8元起”的标语，给选择困难症的打工人提供了一个性价比新选择。

和传统的微波炉复热、即食饭团不同，小食堂提供的热食服务，是便利店面对激烈市场竞争所做的一种转型升级努力。

便捷加上性价比，成了便利店午餐吸引年轻人的原因之一。艾媒咨询发布的《2023-2024年中国便利店行业发展状况及消费行为监测报告》中，调研数据显示59.2%中国消费者到便利店购买休闲零食，而购买现制食品、现制饮品和面包蛋糕类商品的消费者超过一半。

此外，还有不少写字楼周边的商场，大开美食街、大搞活动和转型，瞄准了白领吃饭的刚需生意。

比如北京的悠唐购物中心，今年上半年共调改了近1.2万平方米的营业面积，负一层已改造成为U POWER食集和U YOUNG食集两大美食空间聚集地。并推出了“工牌计划”，这一计划，主要针对周边3公里范围内的办公人群。顾客注册成为“工牌会员”后，即可享受商场内部分商户低至8折的优惠。

相关负责人介绍，工牌计划上线1个月，注册会员就达到了1000多人。

总之，群狼环伺的写字楼环境下，不仅租金高，人工成本、食材成本都在节节攀升。不少餐饮老板哭诉：啥都在涨，就是客流不涨。“打工人越来越不够用了”。

卷早餐、卷自助、卷现炒

3个月换一波！写字楼成“闭店高发地”

7月中旬，内参君所在写字楼内，刚装修好的“永和大王·小厨”窗明几净，正蓄势待发。这家店的“前任”是奈雪的茶，在其闭店后不到一个月的时间就开始布局围挡装修。不同于其它的永和大王，除了做好早餐以外，也增加午餐和晚餐比例，试图将写字楼顾客“全时段一网打尽”。

内参君注意到，店内的菜品除了包点蒸点油条，还上新了不少现炒类下饭菜，以及小火锅等流行的餐品，售价在10-25元左右。店长坦言，这是永和大王推出的全新店型，会有20多道菜品现炒现炸，主打一个“新鲜”。

值得一提的是，除了永和大王，目前在写字楼内，已经有了至少四-五家自选现炒的餐厅。有的是独立的品牌和门店，有的则是美食广场档口模式。一到午餐时间，蜂拥而下的白领们迅速将这些餐厅“包抄”，队伍壮大且移动迅速，一上午的“班味儿”，在现炒的烟火气和上菜的吆喝声中渐渐散去。

卷自选/自助，似乎成了不少写字楼餐饮的新方向。内参君亲眼所见，楼下一家餐厅从最初的大火锅，转型为川式小吃，又转型成自选，每个品类的经营时间基本不超过3个月。就当大家都以为其支撑不下去的时候，改成自选，反而“救”了它一命。到现在，该餐厅已经荣升为办公楼下的“新晋顶流”。

“判断写字楼餐饮生意的好坏，一个重要的指标就是看自选类快餐的占比和数量。这种刚需型的餐厅，丰俭由人，大多消费不高。如果这样的餐厅变多，某种程度上，说明打工人可自由支配的金额在变低，给到午餐的预算也在降低。”一位有写字楼经验的餐饮老板坦言。

不仅仅是自选现炒的餐厅在增多，碳水主食类餐厅的数量也在变多。

北京中关村一个写字楼餐饮老板透露，自己所在的这条街上，2023年春天迎来了一波“特色餐饮开店潮”，这个时期，正是第一波餐饮小白大肆杀入的阶段，“不少曾经就是中关村的小白领，乘着复苏的春风辞职创业，信心满满地想做一点情怀，用自己曾经的喜好来对标经营。结果，基本上抗不过3个月就撤退了。到现在，这条街60%以上的餐厅是粉面主食系列，中关村是电子码农的天下，男生比例大，碳水类的、管饱类的主食，还是明显更加扛打。”

在他看来，大规模的降薪、裁员也对写字楼商圈的消费力产生不小的打击，“那些人均40以上的餐厅，相对生意寡淡，不少人都自己带饭了，出来消费的，也都要图个性价比。”

同时，拼命增加经营品类和时段，成了不少餐厅在激烈竞争下的“无奈之举”。早餐争夺战，就是典型。

奈雪的茶，从2021年的16元早餐、到2022年咖啡+烘焙的早餐组合优惠至13元起、再到如今最低9.9元的早餐，在产品线和定价上一变再变，竞争的残酷和走势可见一斑；金鼎轩开在北京金辉大厦的门店也推出早餐，包括豆浆油条、炒肝包子等套餐，价格最低仅6元，可谓血拼；还有星巴克的15元早餐三明治、麦当劳的麦咖啡系列早餐……以及一众夫妻老婆店的“游击战”，甚至，前阵子连深圳公交车都推出了“定制早餐”，分分钟“生吞”上班族。

一位餐饮选址相关人士，提供了一个思路。“你的店能不能在写字楼做好，一个重要的考量因素，就是你卖的东西是否符合全时段？写字楼生意主要集中在中午，很多餐厅一过中午的高峰期就凉凉了，这还说的是工作日，周末更是没人。所以我们会看到，不少餐厅都在拼命给自己做加法，增加早餐品类来吸引顾客。这两年，连写字楼的咖啡店、茶饮店都卷起了早餐。然而，有的餐厅业态本不适合做早餐，也要硬做，那么，做加法就意味着你的人工成本也在等比例增长。”

他看好永和大王最新的店型。“因为他原本早餐就是强项，如今午餐盯住了刚需型的午餐自选模式，结合现炒。这样可以在稳住午餐的基础上增收。”

一位在合肥开了20多家面馆的老板，其中有不少选址在写字楼商圈，“大家对营业额的预期不要太高，否则容易失望，正常情况下，每天做3000-4000的也就占10%，做2000左右的也就30%-40%，大部分一天也就一千多块。极少数像老乡鸡这样的能做几千，但那毕竟是少数。”

“纯写字楼餐饮太有迷惑性了”

铁打的写字楼，流水的餐厅

写字楼商圈，这个曾经被无数人定义为“稳赚不赔”的生意，如今，正在多方因素的挤压下，渐渐“变形”，甚至有老板直言，成为了“闭店率最高的创业场域”。

“写字楼餐饮太有迷惑性了，特别是纯写字楼餐饮。”一位业内人士吐槽道，不少人考察选址都选择中午，殊不知，写字楼商圈生意最好的样子就在中午时段的，“来的时候哪家店都爆满，但这个时间段往往是集中爆发，基本上下午2点左右，就恢复了原貌。最好的考察时间应该是晚上，甚至周末。”

毕竟，一个中午的饭市生意，要承托起早餐、晚餐的惨淡，周末的腰斩，以及节假日的萧条，再加上不菲的房租，属实艰难。

不过，写字楼餐饮，也不是完全没有机会。

“虽然快餐卷生卷死，但写字楼满足的是刚需型顾客，还是要考虑速度的问题。出餐快、够下饭、性价比是三个基础的衡量因素；其次，日营收我们按照2000左右的平均值来算，房租成本尽量不要超过1万/月（日营业额的5倍），否则会很难盈利；最后就是面积，建议面积不要太小了，太小了无法翻台，营业额也做不上去，建议是50-100平米左右。”

另有一种思路认为，“正餐快餐化”是写字楼餐饮摆脱恶性竞争的一种尝试，像小锅现炒、蒸菜这一类的正餐属性的餐品，保证口味和份量，做性价比和社交属性。把品牌、环境、服务做得好一些，不管是AA制还是请客吃饭，都是不错的选择。午餐和晚餐都可以做一些平衡。

联合国报告指出，全球经济将从2024年开始，步入最糟五年。“消费的降级和理性是必然趋势，这个状态已经在餐饮各个品类和商圈中得到了验证。打工人退守‘刚需’，是这个时代背景下的必然，这个时候，只能通过降维的方式来匹配更多客户。”