安人对于火锅的热情其实一点都不低，即便是炎热的夏季都抵挡不住在火锅店门口排队等待的人群。经常为了这口地道的味道从南跑到北。
< class="pgc-img">北京火锅界的扛把子，干净卫生不闹肚，超多明星都为他打call，现在终于来到西安啦！这么优秀的火锅店就是位于小寨赛格的——
井格老灶火锅
< class="pgc-img">< class="pgc-img">今天要说的这家火锅在爱吃君心里可是能给出超高分的，无论是从口味还是环境来讲几乎都无可挑剔。还为了让咱老陕吃的更开心专门改良过锅底，绝对的香辣过瘾。
< class="pgc-img">火锅用油干不干净爱吃君一吃就知道，因为爱吃君的特殊体质，只要不是第一次用的油爱吃君一定会闹肚子。但是井格老灶火锅经受住了爱吃君的考验。在吃火锅的时候，服务员是一定会当着你的面现场剪开装油的袋子。
< class="pgc-img">井格家的锅底种类不算少，爱吃君强烈推荐的是重庆江湖锅。仅仅一口锅底就包含了整整五斤的牛油。加入了近百种配料精心炒制而成。
< class="pgc-img">我们都知道地道重庆火锅以厚味重油著称。先将牛油放入旺火的锅中熬化，在把豆瓣剁碎倒入，待熬成酱红油后，加速炒香花椒，然后掺牛肉原汤，加进舂茸的豆豉和拍碎的冰糖、老姜，加川盐、醪糟和小辣椒熬制。
< class="pgc-img">浓郁的辣椒和调料在醪糟的加持中香味得以最大程度的释放。虽然是统一坐飞机来的锅底，但来到西安的时候还是专门按照西安人的口味调整了味道。所有菜品经过涮煮之后都很入味，不用料碗都可以。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">作为重庆火锅的灵魂当然少不了优质的菜品，在井格每一种菜品都是精心挑选过的。超高质量的菜品却拥有着令人心动的价格，赶紧一尝为快。
井格明星毛肚
< class="pgc-img">井格的明星毛肚就是出众的代名词。脆爽弹牙，裹着红油真是要香到骨头里。作为井格的招牌，明星毛肚基本上都是当天从重庆空运过来的。
< class="pgc-img">每一片都是水牛肚制作而成，在涮的时候要采用“七上八下”法，一定不能超过15秒。
< class="pgc-img">因为在毛肚中含有大量蛋白质，过高的温度会使毛肚里的水分流失到汤汁里边去，流失的速度非常快，毛肚将会被煮得更老、变得咬不动。
< class="pgc-img">小郡肝
< class="pgc-img">吃重庆火锅一定不能错过小郡肝，这里选用的都是农家散养的优质鸡的鸡胗。鲜脆可口，涮煮五分钟之后再蘸着干碟吃，两个字——得劲！
< class="pgc-img">井格家还非常用心的为小郡肝摆盘，将小郡肝放在船造型一样的容器里，看上去气势就很够。足以体现出小郡肝在井格里的招牌地位了。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">鹅肠
< class="pgc-img">鹅肠和毛肚一样，同属脆爽家族。也同样需要“七上八下”来涮煮，宽厚的鹅肠在滚烫的牛油锅里一煮瞬间收紧，变得筋道弹牙。比毛肚煮的时间短但是更加入味。
< class="pgc-img">麻辣牛肉
< class="pgc-img">裹着厚厚辣椒的牛肉经常见，但是越煮越嫩的还是头一回。麻辣牛肉选用北方生态放养的黄牛后腿肉，而且一只牛可供选取的只有40斤。
< class="pgc-img">人工松肉，手打在反复锤敲，将肉里的筋膜全部去掉以此来保证肉质的嫩滑，最后再加入秘制的调料腌制3-5个小时。又嫩又辣的口感简直让人欲罢不能。
< class="pgc-img">巴蜀牛肉
< class="pgc-img">本次最令爱吃君记忆尤为深刻的当属巴蜀牛肉了，嫩滑的口感在嘴里简直像是牛肉在舌尖跳舞。
< class="pgc-img">巴蜀牛肉选用的是鲁西黄牛后腿的精瘦肉，鲁西黄牛体躯高大肉质鲜嫩，脂肪均匀地分布在肌肉纤维之间，形成明显的大理石花纹，有“五花三层肉”之美誉，是世界上著名的肉用品种牛之一。
< class="pgc-img">再经过反复的捶打去掉筋膜之后的牛肉就格外的鲜嫩了，经过牛油锅底的浸润口感一级棒。
< class="pgc-img">高钙羊肉
< class="pgc-img">井格的羊肉也很令爱吃君惊喜，本以为会吃到顺滑嫩的口感，但却意外的吃到了脆骨。他们家别出心裁的将“月牙脆骨”加入两块羊后腿肉中间，然后打成肉砖。
< class="pgc-img">脆骨和羊肉被挤压的非常紧实，融合在一起看起来像是一体的，脆脆的口感却提醒着你，这的确不是一般的羊肉。
< class="pgc-img">虾滑
< class="pgc-img">精选湛江、北海区域的南美白虾虾仁斩碎摔打而成。还加入了蛋清提升了虾滑的口感，入锅煮熟的虾滑红彤彤，煮至刚好的虾滑口感Q弹。咬开的每一口都能清晰可见虾仁的纹理，百分百纯虾肉绝不添加多余的东西。
< class="pgc-img">现炸酥肉
< class="pgc-img">酥肉在火锅当中已经成为了必不可少的一道美味。重庆的酥肉分为干湿两种吃法，干吃配合蘸料外焦里嫩，涮着吃入锅不消一会就味浓可口。精选的上等五花肉加入椒盐等腌制，入锅炸至金黄，优质的酥肉当然入口生香。
< class="pgc-img">重庆糍粑
< class="pgc-img">糍粑在川渝当初有名的特色小吃了，在吃火锅中配上一盘糍粑，刚出锅的糍粑蘸上还温热的红糖，软糯香甜大大缓解了火锅的麻辣。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">< class="pgc-img">吃一顿好的重庆火锅少不得的就是热闹的氛围，井格家主要以红色为主，墙壁上满都是火辣的重庆风情，有种一步穿越到重庆的感觉。而细节处的一些小设计让这家明星店更突显江湖气。
< class="pgc-img">者：小酒
2013年，西北最大的一家商业体，西安赛格正式开业。
自开业以来，西安赛格连续5年销售增幅呈两位数增长。
2018年西安赛格业绩达70.86亿元，同比增长21%，西北第一。
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西安赛格的高行业地位，已无可撼动。
而放眼全国，赛格的这个业绩，全国排名第九，也是直接吊打了国内很多重点商场。
远远超过广州天河城、广州太古汇，上海恒隆广场……
图片来源：茂名在线
另外，更有甚者，还把近年来西安几个老牌购物中心和百货的倒下，都归咎于赛格。
西安坊间曾流传：民生闭店，开元、世纪金花相继被卖，怪赛格咯！
由此可见，赛格的崛起，让不少同行感受到了压力。
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小寨商圈 图片来源：微信公众号 西安城记
那么，西安赛格究竟是何方神圣？为何能有如此之大的行业影响力？
11月底，独角Mall团队来到西安，实地调研，来看看这个年吸金70＋亿的商场，背后究竟有什么赚钱的秘密。
小寨商圈最大商业体
双地铁＋地面+天桥导流
日均客流21.5万人
购物中心的选址，直接影响到客流量。对于商业来说，这是亘古不变的真理。
从区位上来看，赛格有着“天时地利人和”的优势。
天时地利人和
天时：零几年的时候小寨商圈分布的大都是一些传统的老牌百货，而真正适合全年龄段、全群体消费的综合购物中心还非常缺乏。
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图片来源：搜狐号 陕西有一套
2013年赛格便应运而生，赛格的商场体量大、总建筑面积25万平米，商业面积约18万平米，目前是西安乃至西北最大的商业体。
另外赛格所处的小寨片区，作为西安第一个双地铁交汇口商圈，一直都有着超高的人气。
周边商业分布非常密集，商业发展成熟，消费人群及人流量非常大，整个商圈的商业氛围浓厚。
地利：商场B2两层连接两条地铁线，地下交通便利。
另外，地面位置处于长安路与小寨路交汇处，占据小寨十字东北角黄金位置，多条地面线路直达。
同时，除了原有的交通导流外，赛格地上二层还有人行天桥贯通人流，从客流入口上讲，多个楼层都能聚集客流。
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人和：数据显示，小寨商圈的居住人口超过7万人，工作人口超过10万人，工作日客流达54万人次，节假日客流超过65万人次。
另外，从周边的环境来看，众多高校带来大量的年轻消费客群，政府、部队等单位企业又有消费力保障，小寨东路上的陕西历史博物馆和大雁塔景区又有游客消费的补充，都是赛格潜在的客流量。
日均客流量21.5万人次
所以，在赛格完全是不用愁人流的。
比如以下，来自小Mall西安本地朋友对赛格的又爱又恨！
“逛过一次赛格，我就轻易不敢再去了，因为人实在是太多了，周末更是挤得不行”。
那么，西安赛格的人究竟多到什么地步？
据公开数据统计，西安赛格国际购物中心2018年日均客流量达21.5万人次，周末及节假日日均客流量达26.9万人次，周内车流量为6424辆/天。
21.5万人是什么概念？
曾有人衡量说：你可以想象一下，差不多长安大学城17所高校所有的在校生，在同一天都去逛了赛格的场面！（根据百度百科数据，目前长安大学城在校生总数约为22.1万）
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图片来源：百度百科截图
小Mall虽然早就听闻赛格的人很多，但是，实地在商场里面逛的时候，还是有被真实的人流给震惊到。
首先映入眼帘的便是每一层电梯口走动的人，说是密密麻麻真的毫不夸张。
另外，负一楼青年休闲和潮牌馆、一楼精品服装和美妆馆、以及六楼到8楼的餐饮区域，也是哪哪都是人。
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特别是餐饮区域，小Mall去的时候正好是中午，赶上饭点，过道、各个店里面都是挤得水泄不通。
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以至于小Mall当天在逛的时候，和朋友都不敢轻易放开彼此的手，因为特别害怕走着走着下一秒旁边就不是彼此了。
区位的先天优势为赛格打下了良好的客流基础，接下来，赛格如何长期吸引顾客才是关键所在。
商场空置率连续5年为“0”
品牌组合与升级速度快
餐饮火爆宛如“菜市场”
购物中心，不同于住宅区和写字楼，客流往往局限在一定范围内，购物中心的客流是流动的，它会随着经营状态的变化，后期会发生倍增或锐减。
而能否实现客流倍增，是购物中心品牌经营要解决的问题。
业态丰富
0到100岁的人都能逛
根据《中国百货行业研究报告》显示，中国商业地产空置率逐年上升，然而赛格国际购物中心却连续5年达到“0”空置率。
低空置率，直接保证了赛格丰富多样的品牌业态。
小至还在婴儿车里面的小孩，大至拄着拐棍的100岁的老人，都能够满足他们的消费需求，深刻诠释了如何从衣食住行等各个方面套牢顾客。
按品牌大种类来看，赛格仅仅从品牌业态就足足有十几种。
B2轻食饮品、美妆美甲、生活百货
B1时尚潮流、潮牌；
1楼美妆化妆品、国际名品；
2楼珠宝＋男性购物；
3楼淑女装＋内衣；
4楼时尚女装；
5楼运动＋女鞋＋儿童品类；
6、7、8楼美食街区、品牌餐饮；
而且几乎每一种业态从高端到中端到中低端，都引进了相应的品牌进驻，满足多元消费者的需求。
例如，化妆品品牌，小Mall当天看到的。
国际大牌：Chanel、Dior、Givenchy、Lanc?me、CPB、YSL，Armani等。
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当红品牌：巴黎欧莱雅、兰芝、SK-II、珀莱雅、 科颜氏、悦诗风吟等。
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不过，目前赛格展现的这些品牌和业态并不是一日之功，而是其不断调整的结果。
品牌组合不断升级
品牌业绩亮眼
最早赛格在开业的时候，走的还是大众定位。
而近几年，随着场内品牌的调整与升级，赛格还逐渐形成了除大众之外的高端时尚和国际轻奢的定位，多方位抓取不同需求的消费人群。
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尤其是最近3-4年，西安赛格品牌升级节奏很快。据悉，每年都有10余个国际高端化妆品及国际精品入驻。
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独角Mall制图
（赛格部分新引进品牌）
品牌调整与升级的速度非常快，一直都能给消费者新鲜感和更好的选择，想必这也是赛格的人流一直源源不断的重要原因之一。
另外，赛格场内品牌展现出的骄人业绩也是对其品牌实力的最好印证。
据公开数据统计，赛格在2018年全馆742个品牌中，实现了以下品牌奇迹：
1：71个品牌销售额，中国第1（10%）；
2：232个品牌销售额，中国前10（32%）；
3：382个品牌销售额，西部十省第1（51%）；
4：483个品牌销售额，同城第1（65%）；
而最新数据显示，截至2019年10月，赛格一楼的化妆品业绩同比2018年实现了3位数的增长，已有20余个化妆品品牌业绩突破千万。
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全丰富的业态加上不断升级的新鲜品牌，为赛格带来了大客流和新人流。
不过，值得一提的是，曾有人质疑赛格里面国际大牌的真假，而小Mall上Chanel官网上一查，是有看到授权西安赛格的信息。
另外，一个商场想要囊括全种类的品牌，有限的体量是很难做到尽善尽美的，所以赛格在其品牌店铺的排布上难免会有一点杂乱，顾客在这方面的体验感不强。
餐饮：知名品牌首店+旗舰店+网红餐饮
人气火爆
“每次去赛格，我最苦恼的就是吃饭，每次吃饭都要排队，我最长一次排队等了一个多小时”。
大家足以想象赛格餐饮的火爆场面，怪不得有网友吐槽去赛格吃饭是一种“可遇不可求”的佛系体验。
先实地给大家围观一下六七八楼壮观的人流场面，小Mall第一次来，真的是受到了惊吓。
赛格的餐饮为什么这么受欢迎，想必还是跟它选取的品牌有关。大量全国知名品牌首店、旗舰店、网红餐饮，吸引本地人和年轻人前来。
1.知名品牌+全国旗舰店：巴奴毛肚火锅、姜虎东白丁烤肉西北壹号店、电台巷火锅、西贝餐饮等。
2.网红品牌：太二酸菜鱼，太食嘼餐饮、井格等。
3.本土美食：长安大排档、袁家村等。
就说这家袁家村，小Mall当时和朋友一起去的，美食味道真的没话说。
再者就是人真的很多：小Mall当时还没吃完，就有人在旁边觊觎小Mall的位置。一位难求，连过道旁边都是等位的人。衣服包包只能堆放在凳子上，还怕挡道。
另外，赛格一楼外摆区，2018年引进的人气茶饮品牌喜茶的西安首店、奈雪的茶礼物高端店、楽楽茶制茶工厂店等品牌店外，也都是人山人海。
喜茶、奈雪正面刚，恐怕也只有赛格有这么大的勇气了。
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同时还有星巴克、肯德基等年轻化品牌，深受顾客喜爱。
总的来说，在品牌方面，赛格用最大的努力，展现出了最大的实力，并交出了最令消费者满意的答卷。
全球最大的室内瀑布
亚洲最长飞天扶梯直达六层餐饮
4层立体停车场2000余个停车位
“这是瀑布吗”？
“没错，这是开在商场里面的瀑布”。
小Mall在逛的时候，听到不少小朋友对他们的爸爸妈妈发出了疑问。
而小Mall看到的时候，也是一脸惊奇。
没逛过赛格 “云”瀑布体验一下！
虽然近几年有不少商场开始注重商场的自然属性，加入大量的绿植或自然元素，但是像赛格这样，直接把山崖里的大瀑布搬进商场里面真的是很独具特色了。
据悉，瀑布由中科院、上海世博会中国馆水景创作原班人马打造，瀑布长度108米，是全球最大室内景观瀑布。
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里面设置了百余种睡莲造型，超长波浪水道和三级跌水瀑布，观赏性极佳。
看完瀑布，换个方向，又一奇观跃然眼前，令你目不暇接。
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亚洲室内最长扶梯，50.3米，从下面看，真的高、真的长。
另外，赛格在这个扶梯上还安排了一个小心机，飞天扶梯，可以直达6楼餐饮，赛格这也是很懂当代年轻人迫切需求了。
所以，你能看到扶梯上满满都是要去排队吃饭的人流大部队。
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另外，赛格4层的空中立体停车场2000余个停车位，作为“西部最大楼顶花园停车场”一直为外界称道。
多停车位，电子显示屏实时显示车位信息，解决了顾客最头疼的“停车难、找车难”问题。
同时，商场的一些小细节做得也很贴心。
商场里面的休息区；
考虑到有行李的顾客的储物柜。
外立面被吐槽
卫生间有异味
细节有待加强
不过，有一说一，赛格也并不是一直都是深受好评的，甚至时而还是会被吐槽。
就小Mall当天实地看到的几个细节来说，主要有以下几个方面：
1.外立面设计一般
商场背面的招牌和玻璃风格，一股电子风和工业风的感觉，不知道是不是因为赛格集团本身还做电子市场的影响。
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单从外立面来看，与小寨商圈内其他百货和购物中心相比，赛格所体现的设计感还是略微差了一点的。
2.卫生间异味较重
消费者评判商场细节做的好不好，最重要的就是看它卫生间干不干净了。
而赛格的卫生间在这方面显然是做的不够的，抛开卫生清洁程度不说，卫生间有异味真的是很难忍了。
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小Mall和朋友在使用卫生间的时候，真的是真实的闻到了异味，实力劝退。
3.卫生清洁顾不过来
另外，当天小Mall还观察到一个细节。
整个商场内，可能是人流量太大，卫生负荷过大。
小Mall看到，大家一边在逛着的时候，有清洁阿姨正在进行局部的打扫和清理。
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这难道就是所谓的幸福压力吗？因为商场顾客太多，卫生清洁都忙不过来了！
“前行者”纷至倒下
“后来者”穷追不舍
赛格的第一宝座还能坐多久
从行业角度来看，过去两三年正是西安商业快速发展的阶段，全国性商业地产商挺进西安、新项目频频出炉。
目前，西安已经稳定形成了解放路、东大街、钟楼、小寨、高新、曲江和经开等成熟商圈。
图片来源：网络
而据西安最新规划，在2021年之前，西安还将打造1个国际消费中心、6个城市商业中心，建设28个区域商圈，全面完善其整体的商圈体系建设。
新商圈的崛起，设施更新，业态完善，势必会分流出去一部分原本聚集在小寨商圈的人流，直接对赛格形成竞争。
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而说到竞争，对赛格来说外界看到了它连续5年快速增长的业绩，以及密密麻麻的人流。
但其实在它背后腥风血雨的竞争，早就开始了。
前有民生，开元、世纪金花等“前行者”纷至倒下，小Mall随机整理了西安商界自赛格横空出世后，发生的翻天覆地的变化：
1.民生相继闭店：2018年，民生百货曲江店、民生西大街店相继闭店；2019年5月6日，民生百货钟楼店也关闭。
2.开元商城：一嫁王府井百货未果；二嫁银泰百货。
3.世纪金花被收购：2019年12月初，世纪金花发布公告，曲江新区将世纪金花29.24%的控股权，以折合人民币约为6419.1万元的交易价格纳入囊中。
图片来源：网页截图
后有西安大悦城、西安SKP等后起之秀穷追不舍。
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据公开数据显示，西安SKP，2018年5月28开业，期间仅用大半年时间业绩就达到24亿元，一跃成为西安商业第二，爆发的实力与潜力都不容小觑。
赛格虽已坐上第一宝座，但真正高枕无忧还为时尚早。
并且天说变就变，泡沫说破就破。
倒下的也许还会站起来，后面追着的甩也甩不掉。
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目前来看，西安赛格从其区位、人流、品牌以及商场运营等方面，生生把自己做成了西北商业第一，这些都是实实在在的。
但放眼全国，近年来新开的购物中心势头也是很猛烈，那赛格接下来还会不会继续保持增长，并冲击百亿？
未来，赛格在西安第一宝座还能坐多久？
你逛过西安赛格吗？
你怎么看西安赛格总是人山人海？
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<>年，二线城市的发展空间逐渐增大；在一线城市市场出现饱和，三四线城市吸引力偏弱的现状下，二线城市将成为未来人口和商业聚集的主战场。二线城市居民消费水平的提高，吸引开发商持续进入，为商业地产注入新的活力；品牌下沉开始惠及大量的二线及以下城市，为购物中心带来换血升级的机会。
然而高速增长的购物中心存量市场，令同一城市、同一商圈内多个项目贴身竞争：
截至2018年第二季度，成都的零售物业存量约700万㎡，随着商圈分化明显，次级商圈购物中心饱受“内外夹击”，辐射范围大幅缩小，面临巨大转型压力。
2018年西安商业地产首次达到一年内13个项目入市，新项目入场使得老项目受压；去年50家商业项目里，有14家出现负增长，最高竟达到-65%。
面对存量商业竞争愈演愈烈，购物中心运营压力随之倍增，如何找准消费风口盘活商业？如何在市场监测中谋得最优业态比？如何精准匹配消费内容和场景？什么样的品牌组合更利于商业增值？
通过15个二线城市712家购物中心（商业面积≥5万㎡）业态、品牌调整新路子，推出“二线城市典型存量购物中心业态品牌调整”系列研究报告，以期为存量商业盘活提供更为前瞻性的决策参考。
整体业态调整分析
零售“减负”，“加码”体验、服务
本文重点选取二线城市222家典型存量购物中心（2018年调整品牌量占品牌总量的15%及以上）进行分析，发现：零售占比下调2.6%，跨界集合店、文体娱占比上调幅度较大。同质化的竞争下，购物中心纷纷“加码”体验，包括上调文化、娱乐业态，以内容消费带动实体消费；增加集合店的配比，以生活方式为线索，实现场景、品牌、品类、功能集合。
儿童亲子业态出现轻微下调，且调整量比例较大；该业态逐渐打破以零售为主的格局，向多元化儿童体验转化。
< class="pgc-img">从新兴品牌调整来看，除下调零售外，餐饮、儿童亲子、生活服务、文体娱、跨界集合店等业态均有上调。在二线城市消费升级的牵引下，购物中心业态创新和体验式消费场景崛起；目前，文体娱业态中的休闲娱乐是新力军，高科技的发展助推新兴品牌入局。另外，购物中心有成为“城市服务”小单元的趋势，诊所、宠物店、医美机构等新兴品牌的引入，带动生活服务业态的占比上扬。
< class="pgc-img">▌典型案例
西安赛格国际购物中心
标杆商业集聚潮牌集合店
全国十强、西部第一的商业综合体，2018年业绩达70.86亿元，同比增长21%。自开业以来销售额连续5年双位数增长，空置率为“0”。截止2018年，全馆742个品牌中：71个品牌销售额中国第一；232个品牌销售额中国前十；382个品牌销售额中国西部十省第一；483个品牌销售额同城第一。
< class="pgc-img">图片来源：西安赛格国际购物中心
调整背景：商圈夹击中以精准品牌策略抢占潜在客群
随着西安商业的迅速崛起，南门商圈和曲江商圈对小寨商圈形成了前后夹击之势。作为小寨商圈的“店王”代表，西安赛格通过监测客流属性、深挖目标客群，一直保持着“客流收割机”的地位。小寨商圈主力消费群体年龄在19-44岁，当中25—34岁的人群占比最大；针对年轻消费力，西安赛格主动引领时尚潮流，不断优化升级和精准引进品牌，营造轻奢、时尚之感。
调整策略之一：下调零售；上调餐饮、儿童亲子、文体娱
目前，零售业态品牌入驻面积占比为60.6%，2018年服装、精品门店数量出现下调；餐饮业态面积占比为22.87%，调入火锅、休闲餐饮等品类；儿童亲子业态以调入儿童零售品牌为主。
< class="pgc-img">调整策略之二：增强品牌级次，提高客单价
2018年，赛格对1F品牌级次进行了大幅度升级，COACH、Michael Kors等轻奢品牌相继入场；化妆品区也在2018年进行了完善，美妆业态去年的销售业绩突出，达到5.3亿。此外，赛格还引进了BLUE ERDOS、高跟73hours、Ed Hardy、野兽派等优质品牌，多家门店也进行了店面升级调整。
调整策略之三：提升坪效，快时尚“大铺”分割成潮牌“小铺”
赛格通过对2F西边快时尚铺位进行分割，进一步增加坪效收益；铺位分割后引进十多个品牌小店，包括Champion、LACOSTE、GUESS、CHARLES&KEITH等。
< class="pgc-img">图片来源：西安赛格国际购物中心
调整策略之四：扎堆潮牌集合店，引进快闪互动
位处“抖音之城”的西安古都，越来越多的“千禧一代”为潮牌文化买单。2018年赛格引进运动潮牌Champion西安二店，以及GATEONE潮流集合店，集结主线品牌及其副牌BLACKGATEONE、DF-J、EXISIT、BE-ONE。引入快闪店Cabbeen“潮YOUNG中文馆”，携手新生代偶像，融入三维慢镜头、夹娃娃机等互动体验。
< class="pgc-img">图片来源：西安赛格国际购物中心
调整策略之五：引入新兴网红餐饮，锁住年轻人气
2018年至今引入喜茶和周黑鸭西北首店，奈雪的礼物、星巴克臻选、眷茶、乐乐茶、鹿角巷、台盖及串一火锅、澳美徕·鲜牛、集渔·泰式海鲜火锅、井格老灶火锅等等。
< class="pgc-img">高端、大众化购物中心发力文体娱
中高端购物中心增持亲子、服务
< class="pgc-img">注：
①购物中心等级划分：依据项目内进驻的品牌，判断项目的高端程度：
高端——有奢侈品品牌并以非专柜形式进驻的购物中心
中高端——有轻奢品品牌、奢侈品副牌并以非专柜形式进驻的非高端购物中心
大众化——不能纳入高端、中高端档次的购物中心都归为大众化购物中心
②业态调入/调出占比一致的业态不作展示。
不同档次购物中心业态调整的策略差异，在儿童亲子、文体娱、生活服务上表现得较明显。
高端购物中心：普遍零售业态比重较大，在大幅下调零售的同时，亦对儿童零售进行“大洗牌”，儿童亲子整体呈现下降趋势；增加文体娱业态比重，特别是运动、娱乐类别。
中高端购物中心：上调儿童亲子业态比例，不论是教育、服务、游乐等体验类业态，还是儿童零售，都呈现上升态势；上调生活服务，当中以美容养生上调力度较大。
大众化购物中心：上调文体娱，过往在娱乐休闲业态上配置相对较多的大众化项目，目前发力增加文化艺术及体育业态。
▌典型案例
南京德基广场
高端购物中心寻求主题化业态加持
2018年销售额达100亿，刷新了2017年90亿销售额的记录，成为国内高端购物中心里的标杆。
< class="pgc-img">图片来源：南京德基广场
调整背景：高端奢侈商业转走Lifestyle路线
德基广场齐集了市场大部分高奢品牌，为迎合消费者心理行为的递进，转型走Lifestyle路线，通过丰富品牌层级，让客流和销售额不断提升。
调整策略之一：上调餐饮，下调儿童亲子、生活服务
2018年，零售业态在不断焕新中保持相对稳定的品牌量，下调儿童零售；上调餐饮业态品牌量，以引进火锅、中式餐饮、异国风情餐饮为主。
< class="pgc-img">调整策略之二：增强顶级品牌丰富性，满足高端消费需求
2018年入驻了Roger Vivier、TOM FORD、POLA，2019年进驻GIVENCHY等国际一线品牌，大大增强其顶级品牌的丰富性。截至2018年底德基一线品牌数已近百家，为南京及周边地区提供高端消费。
< class="pgc-img">▲图片来源：南京德基广场
调整策略之三：抢占首店、网红店先机，打造跨界主题专卖店
2018年，德基广场引入多家南京首店和网红店，其中包括喜茶 PINK、奈雪の茶、Lady M、diptyque、COMME MOI、STEVE MADDEN等多个品牌的旗舰店；2019年进驻老虎堂黑糖专壳、％Arabica。
品牌皆以专卖店的形式入驻，从装潢、灯光、音乐、气味等，都有其自身品牌特色，如FOOTMARK MAX旗舰店以“超银河Ultra-Galaxy”为主题带来视觉震撼和潮流体验，并和PUMA联手推出SNKR甜品站。
< class="pgc-img">▲图片来源：南京德基广场 – FOOTMARK MAX旗舰店
调整策略之四：业态延伸，从“产品思维”向“用户思维”转变
在业态的延伸层面上，除了引进欧舒丹跨界咖啡店，德基还将推出主题化的艺术书店、博物馆、咖啡馆和画廊等多种形态的艺术板块，形成良性互动，助力整体焕新。
调整策略之五：艺术与娱乐加持，发掘高端商业新标签
筹备两年，于二期八楼打造了德基美术馆，掀起商业×艺术的跨界新潮流。去年年底至今年年初，引入以美剧The Walking Dead（行尸走肉）为主题打造的快闪乐园，融入沉浸式的动态体验与静态展示。
< class="pgc-img">天津恒隆广场
中高端购物中心打造品质儿童/休闲体验
坐落于津门两大商业“旺街”，和平路与滨江道的黄金交汇地，开业四年间，近百家时尚潮流品牌调整入驻，获得2018年天津商业金地标奖。
< class="pgc-img">▲图片来源：天津恒隆广场
调整背景：以消费者数据驱动品牌调改
天津恒隆广场自建CES消费者调研系统，收集整理消费者的反馈数据，基于系统分析，制定业态调改方案。2018年品牌调改是四周年节点上的一次大型调改。2019年更是计划升级店铺超90家，升级面积占全场总面积近30%，并推出全楼层主题化改造方案。
调整策略之一：下调零售；上调餐饮、儿童亲子、文体娱
2018年主要调改方向是儿童亲子、休闲文化体验和运动业态；在3F的亲子业态增加了20%的比例，该业态在3F的面积超过60%。
< class="pgc-img">调整策略之二：围绕早教、兴趣培养、智力开发、亲子餐厅、儿童零售做品牌组合
引入多家首进天津的儿童亲子品牌：包括杨梅红国际私立美校，英孚天津旗舰店校区，台湾人气IP主题乐园巧虎欢乐岛；还有早教品牌辫豆，及珑莉堡亲子餐厅，Kidsland及好孩子升级成为天津独有铂金店。此外，对于儿童零售旗舰店也有新升级呈现。
调整策略之三：导入文化体验和运动业态，打造“青年友好型”街区
引入韦德伍斯健身运动体验馆；进驻禅射堂天津首店，包含射箭、国学和文化主题的体验空间，带来新消费元素。今年三季度计划开业“青年理想国”，包含餐厅、酒吧、游艺等内容，打造都市年轻潮人的聚会地。
< class="pgc-img">▲图片来源：天津恒隆广场-韦德伍斯健身运动体验馆
调整策略之四：打造时尚潮流服饰品牌区
2018年在1F与2F联合打造“时尚潮流服饰”区域，引入Common Gender等时尚设计师男装品牌、MO&Co.、edition潮流女装品牌。2019年，将进驻Evisu天津地区面积最大的形象店，及Moussy、SLY为代表的一批新潮牌。
调整策略之五：通过“铺街造景，定制餐厅”，打造浸入式餐饮体验
B1层日式美食街“吃番街”结合日式表演和美食体验，进驻品牌包括东鲸食堂、野目花园、和牛烧、怀石料理。除美食街外，九寸钉、高乐雅咖啡、御黑堂等新兴餐饮也将进驻商场。星巴克臻选将进驻天津恒隆广场的兴业银行旧址建筑部分。
调整策略之六：输入汽车体验店，收割男性消费者
2019年引进金康SERES、小鹏汽车、理想制造等新能源汽车品牌，为城市高端人士及黑科技爱好者带来极致体验。
< class="pgc-img">▲图片来源：天津恒隆广场-金康SERES汽车体验店
< class="pgc-img">成都锦华万达广场
大众化购物中心注入新“文化内容”
近三年业绩分别为23.6亿、24亿和24.1亿，在成都的购物中心中一直名列前位。曾多次获得“最具人气购物中心”、“最受消费者喜爱购物中心”等称号。
< class="pgc-img">▲图片来源：成都锦华万达广场
调整背景：为“老牌”MALL注入新文化点
开业近12年的“老牌”MALL，近年在调改后，迎来了新的商业生机。契合成都人的“慢生活方式”，不断注入新鲜的文化点和品牌点。2017年推出“68街区”，集合时尚、潮流、运动、亲子体验于一体。2018年“锦华里”开街，形成“一店两街”的布局模式，在区内发展出差异化的经营路子。
调整策略之一：上调零售、餐饮、文体娱、生活服务、下调儿童亲子
2018年整体零售业态出现上调，引进更多时尚精品；亲子业态方面主要下调儿童零售品牌量。此外，商场通过引进文化艺术类业态，增添文化消费内容。
< class="pgc-img">调整策略之二：在地文化引领，打造沉浸式购物场景
2018年8月，“锦华里”开街，将成都人文元素融入商业场景，结合展演、市集、体验、赛事等活动，打造网红地标。动线上，打破了传统百货封闭式模式，“锦华里”与购物中心、68街区自然衔接。
< class="pgc-img">▲图片来源：成都锦华万达广场-锦华里
调整策略之三：以年轻时尚为主，全客层覆盖的品牌调改
2018年锦华里整体调改面积达9870㎡，更新品牌达三十余家。以年轻时尚为主的全客层覆盖，引入时尚女装、潮流数码、美妆、轻餐饮等；品牌包括谢瑞麟、LADY TODAY、TUSCANS、Annastar、dzzit、pro.LIND、Masfer.SU以及成都首家TOMMY JEANS。还有超级物种、FREEDOM PETS宠物体验店，以及云米、极米，小米之家，品真阁，丸摩堂，觅沙拉等“网红”品牌店。
< class="pgc-img">▲图片来源：成都锦华万达广场-锦华里
< class="pgc-img">市级/成熟商圈购物中心对“非零售”业态热情高涨
市级商圈购物中心上调儿童亲子，区域商圈反之
市级/成熟商圈购物中心上调“非零售”业态的力度较大，包括餐饮、生活服务、文体娱、跨界集合店等体验性较强的业态。
儿童亲子业态方面，成熟/新兴/区域商圈购物中心均呈现下调趋势，唯市级商圈出现上调；分析数据显示，普遍“遇冷”的儿童零售业态，却受到了市级商圈项目的青睐。随着新生代亲子消费群形成，儿童零售趋向中高端化发展，在二线城市有一定的潜力，加上其承租能力较强，为占据核心区位的市级商圈项目带来新的商业增长点。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">注：1. 图表中正值表示该业态品牌开店量>关店量，业态呈现上调趋势；负值表示该业态品牌开店量<关店量，业态呈现下调趋势；
2. 基于商圈内购物中心经营时长是定性商圈成熟度最重要的指标，赢商大数据中心以商圈内购物中心开业时间为边界来定义成熟商圈与新兴商圈：若商圈内有开业时间超过5年的购物中心，则认为该商圈已具有相对稳定的消费客群及竞合关系，定义为成熟商圈；若商圈内购物中心均在5年内开业，则认为商圈内商业还在调整完善期，消费客群及竞合关系也将发生较大变化，定义为新兴商圈。
A、功能分类：按商圈辐射力划分：
1）市级商圈：商业辐射主要客群可覆盖全市甚至周边城市的商圈 ；
2）区域商圈：商业辐射主要客群仅覆盖本划分区域范围内的商圈；
B、发展分类：按商圈的主要商业发展时间分类：
1）成熟商圈：主要商业形成时间超过5年；
2）新兴商圈：主要商业在5年内初步形成。
重庆万象城
市级/成熟商圈项目向潮流化、体验化进阶
华润最大商业项目之一，2018年业绩达到24亿元，同比增长33%；经过2019年改造蜕变，正在成为重庆购物中心领头羊。
< class="pgc-img">▲图片来源：重庆万象城
调整背景：南区改造，启动百货模式转型购物中心模式
在4年的发展中，重庆万象城通过品牌升级、业态调整及精益运营不断引入国际高端时尚品牌。2017年启动改造工程的南区，由百货模式转型国际一线购物中心模式：改造客流动线，舍弃一半以上的营业面积，提供更舒适宽敞的公共区域；以“自然”为主题进行空间设计，将艺术融入精品生活；配置更丰富的业态组合，让整个项目从高端零售的定位，切入年轻新潮文化，丰富消费层次。
调整策略之一：中区加码“大牌”零售，南区调入网红休闲餐饮
一层国际品牌、国际珠宝腕表品牌齐全，二层国际时尚品类布局完善。去年年底至今引进了PRADA、Miu Miu最新形象店、BURBERRY全新形象店、三家重庆奢侈品牌首店Berluti、Marni、Stella McCartney，以及西南区首家中国李宁时尚店、奈雪の茶重庆首店、鹿角巷、喜茶首家茶空间店等。
< class="pgc-img">▲图片来源：重庆万象城
调整策略之二：南区打造“国际潮流青年聚集地”，引入多家首店/旗舰店
南区于2018年12月开业，以差异化布局，带来轻奢时尚、国际美妆、国际潮流、亲子教育、环球美食五个不同业态。引入Champion重庆首店、EVISU-KURO重庆首家黑标店、FUN精品店等11家西南/重庆首店、15家城市旗舰店，共计70多家品牌。2019年进驻AirJordan旗舰店、GUERLAIN娇兰西区首家精品店、fresh、MAKE UP FOR EVER精品店、Burberry beauty西区首家精品店、Acqua di parma全球最新形象精品店。
< class="pgc-img">▲图片来源：重庆万象城
调整策略之三：注入餐饮、文化业态，打造24小时不打烊文艺潮流餐酒场
南区休闲餐饮结合退台建筑，极具重庆特色；引入日式烧肉、西南首家韩式魔王猪蹄、越南料理、鲜牛火锅、秦文化西北菜、精酿啤酒馆、日式居酒屋、集轻酒吧和数码手办于一体的TIPTOP+等，同时联合已经开业的SPACE PLUS、暹罗泰等共同打造24小时不打烊文艺潮流餐酒场。“无隅花源”，通过餐食、酒店、瑜伽三大业态打造人文艺术聚集群落。
< class="pgc-img">龙湖重庆时代天街
区域/新兴商圈项目打造“乐园化”购物场
六周年庆3天总销售1.025亿，同比增长118%；总客流112万，同比增长32%；仅2018年12月31日单日销售就达4713万，单日客流41.8万，均创开业后历史新高。
< class="pgc-img">▲图片来源：龙湖重庆时代天街
调整背景：“乐园化”定位下的“强体验”业态调整
2014-2016年间，因外地游客增多，时代天街将定位升级为城市旅游目的地。2018年三期项目合并管理，为与消费者的精神层面建立联系，提出乐园化经营管理。过去5年内，每年平均品牌调整更新比例为30-40%，每年引入80-100个首进重庆品牌。
调整策略之一：上调零售、儿童亲子；下调餐饮
2018年零售业态品牌量轻微上调，以调入时尚精品为主，下调餐饮，对餐饮品牌进行了精选和迭代。
< class="pgc-img">调整策略之二：收割首店品牌，持续升级业态“潮趣力”
接连落户高化、潮牌、生活方式等业态的20家首进重庆品牌、53家首进龙湖商业品牌、8家西南区域级与城市级旗舰店。
A馆升级国际高化与精品时尚：引入M.A.C重庆旗舰店、Origins最新形象店；2019年陆续进驻Polo Ralph Lauren、GENTSPACE、BOBBI BROWN、sulwhasoo、ipsa、NARS等。
B馆持续焕新数码智能与生活方式：引入华为授权体验店西南旗舰店、京东之家、绿米智能家居体验馆重庆首店；今年进驻大疆(DJI)无人机体验店。
C馆引入网红、年轻时尚店铺：VICTORIA’S SECRET全品类旗舰店、喜茶HEYTEA LAB店、Nike KICKS LOUNGE概念店；2019年进驻Lacoste、HAZZYS、李宁国潮、adidas（mini BC）、chocolate，以及重庆首家乐高授权玩具店、小鹏汽车首家购物中心店。
D馆诠释个性潮牌：引入首家国粹文化概念店HEA、台湾设计师潮牌Clubxxhh西南旗舰店、潮文化买手集合店inxxstreet、生活潮流店Power Space重庆首店、adidas football西南旗舰店等10家潮牌。
< class="pgc-img">▲图片来源：龙湖重庆时代天街
调整策略之三：精选新兴餐饮品牌，营造夜生活氛围
今年上半年引进重庆首家鼎凰花胶鸡、全国首家大隐海鲜自助、太二、灰鲸、炭烤麻里、金牌烤匠、江湖流、杨记隆府、虎吞、木屋烧烤、淑芬串串、无尾酒馆、鬼洗；奈雪の茶及捞王锅物料理将在7月开业。由纯K、文和友等IP餐饮组合而成的餐饮酒吧区，使时尚、品质、社交等内容在全新的场景融合。
调整策略之四：丰富体验业态层次，构建新型儿童家庭体验平台
项目拥有日本早教第一品牌七田真、美国第一婴童品牌Carter’s重庆首店、独创“艺术＋糕点”的互动体验空间哈里小屋、国际化综合艺术教育机构灰姑娘等品牌，今年引进儿童游乐品牌ME LAND、儿童餐厅the littles，并将不断落户儿童零售、儿童教育、儿童娱乐、儿童医疗等多品类的优质品牌。
< class="pgc-img">▲图片来源：龙湖重庆时代天街
调整策略之五：引入IP资源、异业资源，打造家庭欢聚场
商场共享空间组建了文化艺术、亲子互动、娱乐明星和欢购乐园等四大IP集群，通过空间、活动、服务、商品构成与消费者之间的连接点。2018年，Village广场成为孵化网红的街头艺术表演平台。
< class="pgc-img">随着二线城市的消费诉求不断跃迁，购物中心的业态品牌调整进入了“加速带”：
精准锁定有消费力、敢尝鲜、爱传播的年轻族群，不断增加各层级品牌的丰富度；
引进潮牌、轻奢、首店、旗舰店、概念店等顶着“人气光环”的热门品牌；
以铺街造景、定制门店、IP代入、科技加持，带动零售往主题化、仪式化转型；
利用儿童亲子、文化艺术、运动体验等业态搭建社交圈层流量池。
特别说明：本报告研究样本为杭州、重庆、青岛、合肥、南京、苏州、福州、贵阳、天津、武汉、成都、西安、郑州、昆明、厦门15个二线城市，在2018年1-12月品牌调整比例15%及以上的222家购物中心（商业面积≥5万㎡）。
