018年9月24日

只要思想不滑坡，办法总比困难多

每天一篇原创文章，这是第【130】篇

选址是个大大的问题

选址是可以说是最大的问题，很多经营者都是因为一时冲动，没有全面的考虑就租下铺子，等装修好了之后，发现自然流量太差，费劲九牛二虎之力引流，也未必得到好的结果。

酒香不怕巷子深早都过去了，酒香还要开到路口，才是最佳的选择。

这篇文章以开一家包子店为例，来说说选址中需要注意的事项，希望能对你的选址有帮助。

这篇文章不能保证你看完之后一定选到好地方，但至少能防止你随意的选到差地方，避免你掉坑。

不啰嗦，直接进入正题，列位下面看。

第一、选址基础原则

这是选择铺面的基础原则，也是硬性条件。

1、店面面积在20-40平米

2、独立的一楼临街商铺

3、铺面宽度在3米以上，门头可以做1米以上高的店招

4、周边环境干净，避免与五金杂机修、宠物店、诊所等业态为邻

6、天然气或三相电至少有一项，上下水通畅，电表容量不小于26KW。

第二、选址要点

1、必须考虑的因素

首先是选址区域的商圈分部，其次再看区域内的消费特点与习惯，最后看出租价格情况。

可能您注意到了，租金是排在最后的，关于高租金的意义，可以参照之前的文章（）

了解以上三项，基本就能估算出商铺的投资总额。

2、商圈调查的内容

商圈调查主要包含以下几个方面

商圈特性，包含商圈的特点，人口数预估与顾客特征

道路及停车情况

交通流量

竞争对手情况，如模式，位置，规模，营业额，风格，服务对象等

相关法律法规、税收，营业限制，执照等

3、包子店可考虑的商圈类型

本例中包子店的顾客群体，是以工薪阶层为主的上班族，可选择的商圈如下

公交站，地铁站等人流量较大的交通枢纽

优点：人流量大

缺点，租金稍高，停留时间短

大型商场，超市商圈

优点：人流量较大，周边居民较多，有效人流量高

缺点：部分商场开门时间较晚，早餐营业额可能会受影响，租金较高

生活区商圈

优点：客群较为精准，早餐需求稳定，容易建立信任，租金相对较低

缺点：部分小区居住人群偏老龄化，早餐需求较低。人流量集中在早上和晚上，中午较差。

写字楼商圈

优点：白领聚集地，对产品的品质较为注重，单价可做到较高。

缺点：对效率要求较高，即到即得，店铺租金较贵

4、铺面位置要点

拐角位置：这是比较理想的位置，至少在两条街上都能看的到，也是人流停滞点。但这样的铺子，一般都是可遇而不可求的。

三岔路口：和上面的拐角优点类似，缺点也相似。

破路，台阶这样的铺面尽量避免，因为给顾客到店制造了天然的障碍，人都很懒。

铺面的朝向：处于阳面还是阴面，也要考虑，比如北方在阴面，冬天会很冷，南方在阳面，夏天又会太晒。这也会影响到空调的装机容量以及耗电量。

5、其他建议

选址要看三年，不要只看眼前，有些暂时看起来并不火爆的楼盘附近，可能也是开包子店不错的选择，而且此类地段的价格相对较低，未来会有潜力。很多在建的楼盘都是流量价值洼地，早点铺很少，可以重点观察。

选择人口会增加的区域，例如即将建成的工厂，学校及人员密集的企事业单位附近，这需要有敏锐的消息搜集能力，关注地方新闻及政策。

选择相同客群的店面作为邻居，不同品类的早餐店互为邻居不见得是坏事。

选择的铺面要详细的了解情况，无论是通过中介还是房东，都要考察好是否真实，别遇到二房东或者骗子。

同时还要了解铺面是否存在其他纠纷，是否存在近两年拆迁的可能及其他隐性风险。

第三、签订合约的注意事项

签约内容

1、当事人姓名，交房时间

2、建筑所在地及面积

3、交易款项及付款时间、方式

4、续费、保证金的收受及约定，必须注明金额、付款日期、退还条件等。

5、可解约的情况及条件

6、预设损害赔偿的约定及说明

7、其他需要说明的情况

这个有大把的模板可用，建议在拟好合同后，咨询一下专业律师，避免后续的麻烦。

签约前的调查

签约前必须要做好详尽的调查，钱一旦交出去，后期就比较麻烦了。

首先要确定是否为房东本人

其次是铺子还有什么附带权益，有无租借人及抵押等情况，是否克转租，转租有哪些限制，有无欠款及欠款情况等等。

签约阶段注意事项

房屋的面积是否确实，还应当注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。

金额总数，什么时候付款：租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下来将来若有续租、转租时，如何处理。押金又该在什么条件下被归还。另外，房租方面，要详细注明款额、起算日、租期、续租时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其他项目的支付等等，都需要注明具体金额。

物品交接要确实：要注意电力状况、煤气状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于契约书中。

何时申请出租许可登记：租借时，要清楚注明租房和约的起始期间。

何时解除合约：必须具体规定解除合约时，要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。

须载明天灾及其他不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。注明店铺装修时须办理的手续。

注明是否有装修期。

总结

以上就是选址过程中需要明确的事项及建议，选址对了就成功了一半，这话可能有些夸张，但一个好的选址，能够大大减轻后期经营的困难。

前天有一位读者说二次创业选铺子选了半年都没选好，虽然看起来很慢，但这确实是一个很稳健的做法。

毕竟铺子租下来装修好，就没法换了，选址上错了，后期会非常非常累。

宁可不做，也别做错，留着青山在不怕没米下锅。

千万别因为一时的冲动而选错了地方，赚钱难，亏钱太容易了。

我是大宽，每天一篇原创文章，解决一个餐饮问题。

欢迎你在评论区分享，与大家一起交流。

你有哪位朋友是不是也遇到了这样的问题？

你可以把今天的内容分享给他，或许你能帮到他。

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咚，你好，我是陈咬金，今天和您分享，关于餐饮选址的三大要素。

关于餐饮选址。很多人呢都希望把这个餐饮营销的独孤九剑，和系列书籍，的内容分享一下。那么今天呢？嗯就把这个餐饮营销的独孤九剑的第三件关于选址，给大家分享一下。

今天分享的主要是分享的上半部分，第一剑是定位，第二剑是市场调查完成以后，我们第三个步骤就进入选址的一个状态。首先跟大家说明一点到底是什么，来决定了我们开店的位置呢！其实呢，最终决定我们开店位置的是人群定位，你定位在哪个人群在就在什么位置在这个这个人群出现的地方，选址就可以了，就是说这个目标人群集中出现的地方。

也就是说，我们的店的位置在哪里是客户来决定的，不是我们自己来决定。所以说这个时候我们一定要注意到，我们不要在低端人群的聚集的地方做高端的生意，这样的会非常的可怕。那么结果呢也会可想而知。

关于，选址我们针对目标人群有个三个主要的因素。…也就是说我们，到底应该为，目标人群提供什么样的服务？才符合我们的选址？

怎么在这里呢？我给大家分享，目标，选址的三个因素的三个最。

第一个就是目标人群最容易到达的地方。我们称之为最容易。

第二个就是目标人群最方便到达的地方，我们称之为最方便。

第三个就是目标人群最喜欢去的地方，我们称之为最喜欢。

好了，关于选址的上半部分具体的案例呢，我就不分享了，然后呢？大家在选址的时候围绕这三个字就可以了。只要你能够把这三个最无痛你完全能，找到合适的位置。也能够找到非常好的位置，无论是直接租也好，还是转让也好。

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果你打算开一家火锅店，可以考虑下这个场景：

先把自个儿当成经过的消费者，和几个哥们街边走着走着饿了，前后一看整条街都是火锅店。

这时候就有些选择困难了，去哪家呢？

这就是品类定位重要的价值所在之一：降低消费者决策成本。

关于品类，来源于里斯/特劳特20多年前的定位理论，简单来说，消费者以品类为选择，以品牌来表达，品牌=品类，最终实现逆等，品类=品牌。

也就是在做任何品类决策时，关联到了相关品牌。

回到前面举例的场景，前后整条街都是火锅店，而有家门头上是酥肉火锅，自然能够吸引更喜欢酥肉的消费者。

一般关于定位会有个认知误区：定位收缩，不是市场份额小了么？

恰恰不是：

焦点收缩，力量放大。

火锅市场即使占1%，也有好几十亿市场。

越聚焦，越能够产生强大磁场。

好比你开着车堵在二环上，即使你是再好的车，也拿前面的奥拓没辙。

这里最高的成本，是时间。

切换下车道，即使你是奥拓，也是自己跑道的第一名。

品类定位的核心：不求更好，而求不同。

唯有不同，才能更好降低消费者的决策成本。

如果没有时间看全定位理论书籍，推荐看：《定位》《视觉锤》2本。

为什么麦当劳肯德基星巴克的选址手册，都不适合你？

选址就是给种子找匹配的土壤。

麦肯星的选址方法只适合麦肯星，品类/定价/品牌力/定位/资源等皆不同，选址自然不同。

从系统思维角度，选址服务于经营。

选商铺的目的是什么？

选址的目的，就是经营的目的。

客流即财流，让与经营定位所匹配的人群，看得见-找得到-方便来。

选对的商铺，能帮助最快速地收回开店投资，避免夜长梦多(包括但不限于商铺拆迁、房东反悔、竞争对手加入、商圈转移、主流通道转移...)。

餐饮选址本质上选的三个层面：

基础：法务、基建

匹配：面积、租金

获客：能见度、点位动

法务

法务指的是产权/租赁合法性。

除了不同城市规范程度不同，实操里水很深。街边店产权不清晰的很多，商场店也有办不下产证的。有一铺二嫁的，有前个租户遗留民事纠纷的，还有很常见的比如房东见你生意好眼红，偷偷挖了你的人，过不久就主动违约自个儿开干的...找铺子能够花钱请法务顾问的毕竟极少，没被坑只是运气。太多看不见的坑，不展开了。

基建

基建，基础建设指的是电力，煤气、上下水、排烟、消防...等。

在不同品类、规模、设备...情况下完全不同，复杂的品类，设备一多，一些地区增容就得好十几万...

同上不展开了。

面积

不同品类所需的最小面积不同。

做什么品类，去所在城市去至少考察10家，先从面积最小的干起。

商铺优先选择面积小的，而不是面积大的。

干好了小的能扩大，干不好、面积过大、每天每块地砖都是浪费的银子，看着就心疼。

租金

把租金放在最后，是因为租金是最后一个需要考虑的。

选对了商铺，租金是投资；

选错了商铺，租金是成本。

租金只需要通过计算判断是否能够承受：

1、捕获率

在商圈里统计一下近似品类餐厅进店人数和门前人流量，也就是捕获率A。

预设自己的捕获率B是那家的70%(因为对方比你开的早，你的捕获率通常比那家低，按七成粗算)

例：

三条街外也有个同品类餐厅，进店人数400，门前人流量20000

捕获率A=400/20000*100%=2%

捕获率B=2%*70%=1.4%

还有种情况：

比如动线前方位置铺子转让被近似定位与品类的高捕获率高手拿下，那就跟打麻将一样被截胡了...一般这种情况多出现在好铺子觉得银子太贵舍不得拿，退而求其次拿了个略差的位置，结果给别人留了机会。

遇到这种情况怎么办？

提前拿第一位置的商铺。

2、根据商铺转让费、租金，核算盈亏平衡点；

例：

转让费15万，按3年分摊，平均每个月约为50000/12≈4170

加上租金25000，人工22000，水电预算5000，杂项预算3000，合计59170

除以毛利率60%，月盈亏平衡点约为98617。

3、根据盈亏平衡点，推算平均单日所需来客数；

例：

月盈亏平衡点98617，按人均消费30计算，约为3288

除以30天，约为110/天

4、统计商铺门前人流量，按捕获率B，是否能达到所需来客数；

人流量统计，指在预估营业时间段内，站在商铺门前，用计数器或表格统计每小时从左往右/从右往左，男/女，年龄段，这几组数据，并做汇总。

例：

门前人流量为20000，按捕获率B=1.4%

来客数=20000*1.4%=280

5、如果达成，签铺，如果达不成，寻找提升捕获率的方案。

例：

280＞110，可签。

能见度

能见度，主要是门头能见度。

是能在多远、多大范围看清你的门头。

多远才算好？越远越好。

做好门头是一门学问：小门头，大学问

点位动线

如果是赫畅级的获客高手，可以忽略此条。(绝大部分创业者，还没到不？)

好比南京路旁边还有一钱不值的死巷子涅，大多数情况下，点位比商圈更重要。

所以这里强调的是点位，而不是商圈。

商圈表面上决定了与经营定位所匹配的人群的总量，但即使人群总量足够大、做得不好没几个来也很正常，做得好的口碑传播慢慢带动新顾客逐渐成为目的性消费，能够打破商圈边界。

把点位和动线写在一起，而不是分开写，是因为点位和动线本身就是一件事情。

点位的价值在于动线，只看点位不看动线的，往往要糟糕...

点位动线最主要的是：商圈内与经营定位匹配的人群到达点位的动线是否足够便捷。

百度百科里对于动线的内容，值得一看。

我推荐一种方式，截一张放大街区的地图打印出来，在上面进行带箭头的动线标注。

比上面这个方法更重要的是：

自个儿要去各个路口多走遍，切实感受下便捷程度。

有必要的话，可以在消费者动线前端设置灯箱广告指示位。(请自行脑补麦记那个大大的M灯箱杆)

街边店和mall店选址有何相同有何不同？

把mall拍扁就是街道，把街道往上搭建就是mall。

多上一层楼，约等于多走一条街，从动线角度理解下。

mall选址动线：

1、mall不管你拿第几层，需要向甲方拿平面图(类似你在mall里扶梯前的楼面指引图)

2、在平面图上找每个人流入口，每个入口含正门/侧门/扶梯/直梯

3、蹲点，去每个入口统计全天人流量

4、根据每个入口流量，动线需要参考大动线设计是引导人流向左转还是向右转的，根据人流量数量按降序依次拿离入口最近的铺子(注意扶梯有上下方向，要拿上楼的不是下楼的)

总结：

上上选铺，能攻能守；

上等选铺，易攻难守；

中等选铺，易守难攻；

选错商铺，覆水难收。

最后温馨提示：

即使这样，无论怎样，都不可能完全无遗漏。

也不可能涵盖所有品类、模式、竞争环境、特例。

现实生活中，很多事情并没有学校里说的那种所谓标准答案。

最关键是：你一边看、一边在思考。

这就值了。