店选择一个好的地段至关重要，很多餐饮创业者在选店址时，都想尽办法要把店开在热闹、人多的地方，但事实上好的店铺地址不一定就是繁华或者人流量最集中的地区，必须根据自己产品和服务来选择合适的商圈。
另外，还要研究与分析目标顾客的习惯养成，他们通常在哪儿扎堆聚集，平均消费是多少，测算好投入产出率，未来发展潜力和盈利也要考虑到。建议多备选几个店址，再对各类要素评分，进行全面综合的考量后，再最终确定店址。那么地址要评估的要素有哪些呢？
要素1
位：位置分析，大到店铺能覆盖的整体范围，小到具体的地址，如大门口、路口等，尽可能减小顾客与店铺完成交易之间的距离，一般消费者步行时间在10分钟内的地址为佳。
要素2
人：人口数量分析，包括总数、人员组成(平均年龄、性别比例)、收入情况和消费能力等。相对于餐饮店而言，15-45岁为主要消费层级。
要素3
势：局势分析，通常是掌握同行业分布特征与优缺点，找到自身能够立足于的前提条件与未来长期性运营发展的规划。
要素4
道：路面分析，包括经行道与纬行道、主行道与支行道、直行道与交行道、出点道与入点道等相关信息。
要素5
流：流量分析，这其实可以与道路情况配合考虑。因为一个地方的客流量不仅需要了解周边常住户的总数，也需要考虑到该地区人流量。
<>饮业是典型的“地利经济”。七分靠选址、三分靠经营，选址决策影响店铺命运。
海底捞联合创始人施永宏曾说，海底捞这20多年来，唯一一家倒闭的店就是因为选址失误。当时，他们误入一个客流稀少的地方，结果苦苦挣扎六七年，最终还是惨淡收场，所以说正确的选址决策很重要！
< class="pgc-img">?餐饮选址是投资者餐饮创富之门的第一道关卡。选址选好了，就如在战场中占据了有利地形，取得地利优势。选址没有选好，仅靠后天在经营、推广方面的努力，或许也无力回天。
那么作为餐厅经营者，开新店、加盟店或是店铺升级扩张前，在选址方面应该考虑哪些因素呢？今天小编就和大家一起来分析一下。
地理位置
周边餐厅
有一家茶饮店，开在prada的旁边，每天光临的人比星巴克还要多，可见选对周边环境有多重要。
餐厅位置主要考虑工业中心、住宅区、娱乐中心、体育中心、教育中心和商业中心。如果条件允许，也可以请专业规划师对附近商圈的情况进行评估，包括不同商圈到餐厅的距离，预计消费人数等等。
< class="pgc-img">?附近停车
国外某家汽车餐厅，总面积有2000多平，停车位占其中的四分之三。在国内如果做团餐，一定要考虑停车是否方便，注意门店周边街道，是否有单向街道、限速多少，以及停车位多少，在接待客群的时候会减少很多麻烦。
人员进出
餐厅的进出路线一定要方便，特别是有外卖服务的餐厅，若进出不方便影响送餐时间。同时看附近可用交通工具是否方便，比如开在公交站附近，可以准备打包好的早餐，在等公交时顺便拿走，可以增加营业额。
< class="pgc-img">?永和豆浆在地铁出口就做到了闪电买服务，将每份独立包装好，从买到拿到餐大概20秒钟，从来没有排队情况。
夜间因素也要考虑其中，在照明不好的地方，可以增加门口的照明灯。饥肠辘辘的下班族看到亮光的餐厅食欲也会大增。
配套服务
配套服务有垃圾清理、治安、消防栓、急救箱。很多餐厅选择入驻商场，正是因为设备齐全。
区域限制
不同区域有不同的管理方法，规定的建筑物高度、停车标志等要求也不同。因此首先要确定自己选址的地区管理要求是什么，不要等设计好餐厅装修风格后因为不合格而pass掉。
< class="pgc-img">?不仅是装修方面，对售卖的物品也有要求，比如卖酒有量的限制。如果餐厅开到中小学附近，工商部门批准卖酒的概率就很低。
区域发展
选址时主要选择工业中心、购物中心、主要的高速公路、度假区或娱乐场所，以及新建住宅小区。
店面曝光
餐厅的可见性直接影响光顾率。特别是开在高速公路和偏远地区的餐厅。可以在高速公路上放醒目的标志，并且安放在顾客反映时间合适的地方。在美国一些州允许餐厅在路边做广告，他们会选择曝光度高的地方，如果有丛林还可以结合景观设计标志牌，更吸引人。
< class="pgc-img">?设施安全
能源设施的位置要考虑清楚，包括电、气、水等。还要注意排水的管道是否合理。天津有一家肯德基关门就是因为管道不合理，期间崩裂过两次，整个餐厅成了水帘洞。
竞争势态
同时要考虑周边竞争情况。主要有这几点：竞争餐厅的数量、供应菜单的类型、每人平均消费金额和年销售额等因素。
目标消费者
在选择场地的时候，要对附近的消费人群进行分析，判断是否适合在这里开加盟店。或者在准备食材时要注意哪些因素，比如在回民居住地就不卖猪肉等。
< class="pgc-img">?同时也要根据当地消费者需求开店。例如，当地消费者都是普通住户，店铺要能满足其基本生活需要，比如饭店、特色小吃。当地消费者住在高档小区，那可以开一些上档次的餐厅、茶社、酒吧。
周边客流量
体育场馆和休闲设施
足球场、篮球场、竞技赛等在赛季时会吸引大量人群。但是有一个缺点是客流量不稳定。
教育设施
学校、培训中心、托管所这些地方能保证稳定的客源。比如开在新东方旁边，那么营业不会遭受季节的干扰，并且一直有稳定的销售额。
娱乐中心
电影院、洗浴中心、ktv能带来新的客流量，烤串店比较适合在这些地区开设宵夜档。
< class="pgc-img">?青年公寓
可在单身公寓周边开饭店，因为都是单身青年，收入不高，租房面积会相对较小，做饭在少数，点外卖或去小饭店吃的概率相对较高。在北京像自如寓、优+这些大规模出租公寓旁边的地理位置都不错。
商场和购物中心
易产生大的客流量地方：商场出入口、零售商场、城市中心和生活用品区。
医疗设施
靠近医院、养老院、卫生院、康复中心和诊所，能够长期为餐厅带来客流量。
交通枢纽
机场、火车站、汽车站、船运和邮轮港口，以及其他地面和空中交通设施也能带来流量。
竞争对手
竞争的类型有很多种，菜品相似，装修风格相同都可以视为竞争对手。如果你留意身边的餐厅，会发现肯德基附近一定有一家麦当劳。为什么？在麦当劳出新品的时候，肯德基会紧随其上；当肯德基推出促销活动的时候，麦当劳也不甘落后。良性的竞争会促进共同盈利。
< class="pgc-img">总结
餐饮选址并非绝对的，有的人选址的地段一般生意却很好，也有人选了好地段但是生意却很一般。后期经营不当，地段好也并不能代表一切。
< class="pgc-img">?但无可否认的是，科学合理的选址绝对可以让餐厅走得更快更好。所以，花多点心思选址总比选址不当后期花大力气整改、搞活动拉人气来得好。
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< class="pgc-img">址需要侧重留意的十个问题
1、不要跟着大牌开店
我看有些人分享的开店经验，说是看着星巴克、麦当劳、肯德基在哪儿开店就跟到哪儿，人家有专业的选址团队，开店经验丰富，跟他们走肯定没错。我要跟你说，这样很可能让你的店活不过三个月。因为那些知名品牌自带流量，品牌知名度很高，开在哪儿生意都不会太差，再就是很多大品牌开出的新店也是不赚钱的，但是他们是出于整体战略考虑，可能是抢占先机，排挤对手，也可能是区域分部需要，也可能是为未来市场布局，总之，他们资金实力雄厚，养得起不赚钱的店。
而创业新店就没这个资本了。还有最重要的一点，通常这些大品牌不赚钱的店都是开在新开发的商圈里，而出租方，尤其是购物中心，为了拉动商圈人气，会以很低的价格，甚至是免1——3年房租的方式把大品牌拉进来。因为只有这些大品牌进驻了，其他铺位招商工作才好展开。你选址的时候如果看到一个新商圈入驻了很多知名品牌，是不是也会信心大增呢，进而敢于租赁其铺位。但不同的是，那些大品牌的租金可能只是你交的租金的1/5，甚至是零，你跟得起吗？
2、不要吝惜房租
开餐饮店，什么钱都该省，就是房租不要省，不是说越贵越好，而是要找物有所值，尽可能客流量大，目标顾客多的地点，这个钱花的值！我们来算一笔账：与最好的位置相比，选择一个一般的位置，房租成本可能省下一半，但是客流量也基本会少一半，营业额也自然是减半的，但你的装修、人工、原材料、水电等等其他所有费用，不会因此少一半吧？你选择了贵的旺铺，就等于变相降低了其他成本，所以说，什么钱都要省，就是选址时别吝啬！
3、尽量不要选择转租铺位
这条是针对个人出租铺位而言的，以街边店为主，通常购物中心不存在这种问题。为什么不要转租的铺位？转租的商铺不是经营不善，就是会加入很多转让的费用，或是有一些潜在的问题，比如，周围有什么市政规划对客流有影响，或是医院，单位，这种大的客流群体要迁走。
所以，除非特殊情况，比如知根知底，否则尽量不去转租商铺。二房东之类的更要注意，看场时必须确认产权人的产权证件与身份信息。
4、看硬件设施是否符合需要
对目标场地的各项建设指标要有详细了解，比如供给的电量是否充裕，因为通常是不够的，要额外增容、场地是否有排烟通道，很多场地是不提供的、墙体哪些能拆哪些不能动、空调下水，很多细节问题，事前不了解清楚，施工时，甚至开业时才知道，那就都晚了。这个向商场或出租方要场地图纸，而后请装修队看就可以。如果涉及到场地改造，要事先谈好，否则一旦租下来了就基本只能自己弄了，或者自己花钱，费用通常高的吓人。
5、租赁期尽可能长
开一家店从装修费到设备费用，投入非常大，如果租期太短，比如很多才和你签约1年的，根本连成本都赚不出来。不要轻信出租方说的什么租期满了可以优先续租之类的话，到时候就是不租你了，或是涨价太多，你根本没办法。所以，尽可能多签订几年，至少2年，能签3——5年最好，虽然每年会递增房租，但是只要约定上涨幅度合理，基本不会亏。
可能大家会担心，如果自己经营不善，想早点撤店，那签了太长时间约，是不是就拴住了？其实，如果你想撤了，损失的就是抵押的押金而已，其它的基本不必承担法律责任。但是租期短，人家不租给你了，那风险可就大了。
6、注意政策风险
购物中心这方面风险还较小，因为购物中心会替你考虑好这些，街铺要特别注意这点。要详细了解所选位置及周边的现在，以及未来几年内的政府规划，不要觉得合适或出租方催促就急于拍板。比如，在自由市场对面的商铺，看着人来人往，可不久，市场被一条长长的护栏隔开了。或是有个在医院附近的街铺，签了3年合约，开鲜花水果店，可半年后，附近的这家医院就搬走了，如果没有这家医院，当初觉得划算的租金可就算得上是天价了。因此，在签约前多在附近转两天，和周围的邻居聊聊，也可以到民政局去了解一些公开的未来市政规划数据。
7、别看人流量，只看客流量
购物中心招商部或街铺房东最爱拿出人流量数据秀给承租者来看，甚至简单粗暴的让你站在门店前自己数客流，虽然看起来可能人来人往，怎么看都是一副旺铺的模样，结果呢，租下来却发现根本不是那么回事，人来人往可就是不进店，原因何在呢？人流量很多没错，但是必须冷静观察、客观分析，这些人流量真的是你们的目标顾客吗？不是的话怎么能转化为客流量呢？
比如，地铁口的位置人流量特别多，这叫人流量，但是店铺如果处在地铁口或过道，那这些行色匆匆，奔着目的地的人流，能够转化为顾客的非常少，因为他们不是逛街心态，如果你们产品定位中高端，那乘地铁的工薪族更不会光顾，但你却为这些人流交了很高的房租。所以不仅要看人流量，更要看精准的目标顾客有多少。
餐饮店选址的十个误区（下）
8、忽视商圈的所处阶段
在选址看商圈环境的时候，选择眼下正火的商圈，显然租金很高，而且不见得就有合适的空位，就算拿到了理想的位置，对于刚入行的小白来说，经营能力不足，驾驭不了这么多人流，很可能还会赔钱。也不要选择已经火过，在走下坡路的商圈，因为，再次重振雄风的机会很小，而且可能越来越差，因为之前名气大，虽然在走下坡路，但租金依然不便宜。最好选择正在成长，预估未来会逐步火起来的潜力商圈，这个如果觉得估计不准，那就宁可选择正火的商圈，最后不得已才去考虑走下坡路的商圈。
9、选址缺少明确目的性
新手小白选址时多是凭感觉，看哪儿人多就往哪儿去，缺少明确的选址标准。
我们必须首先清晰定位我们的目标消费者是谁，他们的特征是什么？要为目标消费者画像，有了明确的目标，而后去他们最常出现的地方去开店，不能只凭感觉选址。否则，你很有可能为那些根本不可能进你们店消费的客流，而付出更多房租。
10、选错了环境
小白们开店选址的首选通常是购物中心，觉得那里人流量大，环境好，有逼格，生意一定好。
其实呢，最好的地方不一定是最适合你的地方，具体选哪里，要根据不同的业态和自身情况而定。
比如，你的店做早餐或是夜宵，那购物中心普遍是早十点到晚十点营业，显然就不适合。如果你是做冰淇淋一类冷饮的店呢，在冬季很冷的地方就不适合街铺。
再就是你自身情况，如果你们是做时尚潮流类的餐饮，甚至考虑树立品牌，那购物中心就比较合适，毕竟那里年轻人集中，对这类新奇特餐饮接受度更高。如果你们是做当地特色美食，也可以考虑进旅游区。如果你们走薄利多销路线，人流聚集的街边店就很合适。如果你们产品没什么特色，就是家常菜，但是品质不错，那就可以考虑把店开在小区附近，做固定客源的回头生意。
总之，一定要选最适合自己的，而不是所谓最好的，因为，所谓的好也是和代价成正比的，选的合适，就可以为你省下大量租金。
作者简介：美国全球餐饮连锁品牌Tutti Frutti中国区总裁、清华大学EMBA总裁班讲师、餐饮领域投资人
