者 | 何丽思、余淑娴、潘伊纯、乔心

图片 | 除非部分特别标注，其他均来源赢商网

01

鹿角巷深圳首店关闭

曾经的网红品牌怎么了？

近日，有媒体报道称，网红奶茶品牌鹿角巷深圳海岸城门店关门，这也是该品牌在深圳开出的首家店。赢商网在走访该门店时，发现该店已经关闭，并贴出“旺铺出租”的告示。

鹿角巷海岸城店位于天利名城2楼，赢商网现场向工作人员了解到，该商铺物业归属于个人，且租赁合同也尚未到期。该门店约在10天前就已经撤出该商铺，具体关店原因并未透露。

鹿角巷海岸城店（拍摄于7.15）

赢商网获悉，鹿角巷深圳海岸城店于2018年4月底开业，至今营业仅一年多。该店面积不大，分为吧台区和座位区两部分，其中吧台区采用的是双操作台模式，一个操作台设在外面。

开业之初，该店生意亦是火爆，经常看到门口排着六七十人的长队，门口甚至挂出了一张霸气的指示牌“预计等待时间5个小时”。有网友称，从线上渠道获得“免排券”，也要等待一个小时左右。

图片来源：餐饮O2O

其实，从鹿角巷在深圳地区的选址来看，其基本位于比较成熟的商圈。以其海岸城店为例，据赢商大数据统计，鹿角巷所在的后海商圈工作日客流量可达到75.72万人次，节假日客流达到80.99万人次。其所在的位置也是该商圈客流集中的地方之一，该片区也是深圳著名的“网红一条街”，有着众多网红品牌，如：喜茶、日日香鹅肉饭店、鲍师傅等品牌，高峰时期甚至有“黄牛党”专门赚差价替消费者排队购买。

深圳海岸城店关闭之后，鹿角巷在深圳仅剩4家正版门店在营业，分别为茂业天地店、壹方城店、万象城店和万科里店。

02

喜忧参半的鹿角巷

维权胜诉，但火爆场面不再

刚踏进2019下半年，鹿角巷又现衰落之势。6月，位于杭州萧山万象汇负一层的鹿角巷门店被爆出关店，从开业到关店仅用了约半年时间。而根据各地网友的反映，鹿角巷大部分门店已经没有了排队的火爆场面，各大饮品推荐榜单也不见鹿角巷的身影。

鹿角巷的网红热潮已悄然褪去，而鹿角巷的打假热潮才刚开始。全国高达7000余家鹿角巷的山寨门店仍有一部分“活跃”在市场，成为鹿角巷品牌发展的阻力。今年以来，鹿角巷加大了在全国市场上的打假力度，提出诉讼800多家，诉讼和解已超过100家。虽是好消息，但鹿角巷的维权之路仍然漫长而艰辛。

尽管出现颓势，鹿角巷前进的步伐也未曾停止。截至6月底，鹿角巷还有16家店在筹备中。其他营业的门店情况如何？赢商网走访了鹿角巷广州地区的部分门店，现场没有“大排长龙”，但客流也尚属稳定。

? F-PARK味来都荟店

2018年12月开业，是广州第六家鹿角巷，设于F-PARK味来都荟一楼临街面入口一侧，店门口正对城市主干道天河路，且临近红绿灯路口，过往客流量大。具体落位上，该门店与星巴克“面对面”，同一项目内还有一芳水果茶、挞柠等茶饮品牌。

目前，F-PARK味来都荟店正常营业中，正主推当季新品-小王子联名款冰沙以及寻星记星空系列蛋糕。截至下午三点，该店当日点单量已达297单，店内堂食位置基本坐满。从现场来看，店内堂食客群多为年轻客群及周边商务白领客群。

? 正佳广场店

2018年5月开业，位于正佳广场首层东街中岛区，门店临近广州友谊百货与Bershka、MO&CO等服饰零售品牌门店，便捷连接逛购人群，是一处不错的门店选址。尽管同一楼层还有奈雪的茶等茶饮品牌，但由于双方品牌门店稍有距离，且正佳广场日常客流量较大，同业竞争现象并不明显。

截至今天下午三点半，该门店当日单量已达324单，现场堂食座位同样基本坐满。从现场来看，鹿角巷正佳广场店堂食客群较为多元，涵盖家庭客群、年轻游客及暑期游客客群。

? 东方宝泰店

2018年4月开业，为小型门店，仅设有4个堂食座位，店址设于东方宝泰B1层主入口处，可同时吸纳东方宝泰逛购客群、地铁站往来客群、广州火车东站游客人群，同样属于一处精准的门店选址。

从品牌落位来看，由于该门店位于东方宝泰主动线尽头处，与场内同类竞品“拉开距离”，一定程度上减弱了与竞品近距离“正面刚”的竞争态势。（注：东方宝泰B1层茶饮品牌包括奈雪的茶、喜茶、一点点、探古答案茶、茶理宜世等）

目前，该门店正常营业中，截至今天下午17:20，当日单量为291单。由于门店面积较小，实际坪效或与位于天河路商圈的F-PARK味来都荟店相差不大。

? 万菱汇店（筹备中）

预计七月开业，位于万菱汇B1层香港饮食天王美食广场内，门店面积目测约十余平方米。因门店靠近美食广场入口一侧，为美食广场内唯一茶饮店，与同楼层的新作的茶、喜茶、恋暖的初茶等茶饮品牌相比，更容易触发并及时回应人们在用餐时“顺便买一杯奶茶”的偶发消费需求，在门店落位上与其它同类竞品有一定差异化。

但因为万菱汇已聚集奈雪的茶、新作的茶、喜茶、恋暖的初茶等茶饮品牌，且奈雪的茶万菱汇店设于首层临街面，已包揽大部分周边客群茶饮消费需求，加之天河路商圈此前已有2家鹿角巷门店，消费者新鲜感已经有所减弱，预计未来鹿角巷万菱汇门店面临的运营压力不小。

从目前情况来看，虽然鹿角巷维权案件的胜诉率几乎百分之百，但是曾经红极一时的风光却也耗尽了。而除了“山寨”门店问题之外，鹿角巷还面临另一个更为严峻的问题——产品缺乏吸引力。

03

营销玩得再溜

产品不行，消费者也不愿意买单

鹿角巷的爆红，离不开它的营销策略。主打生活创意与时尚美学的它，凭借其高颜值的产品、辨识度较高的门店设计，以及其善于利用各种自媒体营销的套路，吸引了不少消费者。

? 高颜值“爆款”产品吸引大批年轻人

一开始，鹿角巷凭着一杯取材于大自然真实光影变幻的渐层极光饮料吸引了众多明星打卡，迅速火遍全球。随后推出的黑糖鹿丸鲜奶，再次引起热潮，日卖千杯。

此外，鹿角巷还首创“胖胖杯”，其中杯使用了底部为圆弧状的新型杯型，与其他品牌的杯子打造差异化，可爱的杯子设计也大受年轻人欢迎。

图片来源：鹿角巷官方微信

此外，鹿角巷还跨界做彩妆，推出手提袋、马克杯等周边产品，打造品牌的形象与情怀。

? 个性化门店设计打造品牌辨识度

除了产品设计之外，鹿角巷的门店设计也是相当讲究。门店运用了鹿角、砖墙、木纹以及绿色元素，打造出文艺小清新的风格。加上辨识度较高的手绘风格的logo，大大加深了品牌在消费者心中的记忆点。

图片来源：鹿角巷官方微博

? 通过营销，“击中”消费者的好奇心

除了高颜值设计之外，鹿角巷还擅于利用各种媒体进行营销。每开新店，打着“高颜值奶茶”、“排队王”等宣传口号，通过ins、小红书、抖音等社交媒体平台，引起年轻消费者“打卡”的好奇心与欲望。

然而，营销玩得再溜，也无法弥补产品缺乏吸引力的“硬伤”。

? 产品口味遭“吐槽”

尝鲜过后，消费者留给鹿角巷的评价却是对其产品味道的“吐槽”。在大众点评里，有不少消费者表示鹿角巷的产品“味道太甜”、“口味并无太大特别”、“与其他茶饮品牌相比，其产品味道竞争力不高”，这也造成了品牌回头客较低的情况。

? 缺乏产品创新力，难再出爆款

作为鹿角巷的核心产品黑糖奶茶，刚推出的时候曾经风靡全球。然而，爆红之后随之而来的是大面积地被模仿。现在，黑糖奶茶变成满大街都可见，当黑糖奶茶不再仅此一家，鹿角巷的核心优势也就消散了。

黑糖奶茶之后，鹿角巷也没有再出其他爆款产品，在目前竞争激烈的茶饮行业，即使是作为行业的代表性品牌喜茶，也在不断地优化与更新产品，保持消费者的新鲜感的同时，提高品牌的竞争壁垒。要知道，产品是每个品牌最基本也是最重要的“资产”，也是带动市场的最大拉力之一，一个品牌如果缺乏产品吸引力，还谈何发展。

图片来源：鹿角巷官方微信

此次深圳首店的关闭，或许是对鹿角巷的一次“危机警告”。在品牌维权与开店的同时，如何提高产品创新力，优化产品口味才是鹿角巷未来发展要思考的首要问题。

期以来，沙井给人的感觉都是属于偏远地区，老旧的厂房、农民房、破败的街道等，是许多人对沙井的第一印象。但随着11号线的开通，大空港的规划，以及万科、卓越、京基、华侨城等品牌房企的入驻，近年来，沙井已成为了刚需购房人群置业的首选之地。

沙井一直都面临着一个商品房短缺的问题，多年来，沙井入市的商品房非常少，新房项目有盘必火，频频断货。

去年，沙井多个楼盘去化都相当火热。其中，沙井华强城三期463套房源，开盘当天售罄，创下深圳久违的“日光”神话。而另一大热项目万科星城全年成交2338套新房住宅，位居全市新房住宅成交套数TOP10榜首。

而近期或便将入市的万丰海岸城以及华强城，更可谓火到滚烫，它们靠着高大上的规划及低总价的产品，吸引着了众多购房者的目光，还未开盘便引得满城风雨，众人皆叹其将“一房难求”。

近似价格段的产品，位置上也相差无几，一个已经推出多期产品，处于准现楼状态；另一个酝酿多年终于问世，更有海岸集团数百万级旧改背书。那么，如此两个超级热盘，究竟各自优势都在何处呢？

今天，就从片区位置、商业配套以及置业分析等三个方面，与大家一同来探讨：

片区位置

先看位置，事实上，无论是海岸城还是华强城都并不在如今的沙井街道辖区内。

之所以称两者为沙井新盘，一个是海岸城所在的新桥街道是由早期的沙井街道划分而来，属于广义的沙井片区。

另一个华强城则是位于福永最北部，与沙井相邻，接近未来的沙井-马安山商圈，反而远离传统的福永中心区，所以无论是从位置还是基因上看，其似乎都与沙井两个字关系更加紧密。

华强城和海岸城都位于地铁11号线沿线上，且同属于地铁口物业，分别位于塘尾站B出口处，海岸城则属于马安山站C出口200米处，两者距1.7km左右。

地铁11号线是置业者往返市区通勤的主要通道，其东起福田中心枢纽、西至深莞边界碧头站，串联起沙井、宝中前海核心、后海、深圳湾、车公庙、福田CBD等，连接了整个深圳最有购买力的人群。

仅从轨道交通上看，无法判断谁的位置就一定更为优越，但从商业和居住角度来看，就目前的规划和商品房建设情况来说，海岸城在5-10年内都应该会处在一个相对强势的地位。

片区位置来看，华强城所处周边较为荒凉，多为工业区，有部分村落，且无其他旧改规划，虽然自身建设完好，但是周边环境整体的居住环境依旧需要较长的时间来改善。

而处于宝安大道另一侧的海岸城，虽然当下环境上与华强城类似，工业区、村屋较多，但周边大都是一些已经有一定眉目的旧改项目，其中包括海岸城大朗山、鸿荣源、中粮、以及东关壆岗岗厦等项目，未来相对具有一定的可预见性。

此外，在万丰海岸城以北，更是目前沙井发展的一个中心区域，在11号线马安山站、沙井站和18号线上寮站三个地铁站合围范围内，一大批成熟小区和规划项目林立，居住氛围相对浓厚。

商业配套

在商业方面，华强城自身规划有12.5万㎡的商业，与海岸城规划的商业体量比较相近，规模都不算小。

（华强时代广场）

只是不同的是，沙井海岸城除自带商业外，周边还拥有海岸集团、鸿荣源等其他旧改项目，尤其是位于万丰海岸城南北两侧的海岸集团的大朗山项目，未来极有可能与海岸城商业部分连接起来，形成一个超大体量的扩容版海岸城，商业规模空前。

（万丰海岸城＆大朗山旧改）

不过，在两项目自身商业都能满足社区基本商业需求的情况下，两项目距离相近，商业规模的扩大，是属于两项目共同受益的利好。

（万丰海岸城）

未来随着海岸集团、鸿荣源等多个项目的落地，从11号线沿线的塘尾站至沙井站，将由旧改而形成一片现代商业大城，几大商业连起来或近百万平体量，规模空前，直接带动片区的人流和发展，形成西部的新商业圈。

置业分析

同时，华强城也具备着一个非常大的亮点，其与海岸城不同，华强城所售住宅已经是准现房，据说预计今年年尾便能交付。

事实上，无论是基于刚需自住还是过渡的需求，准现房入市都具有强大的诱惑力。相比于预售项目来说，一方面现房可以及时就去解决居住问题，另一方面在置换时间上操作性也会更强一些。

在去年项目三期开盘当天4小时就实现日光的情况下，半年就能交楼的项目一期自然吸引力再度爆棚。

（华强城）

产品上，根据爆料，华强城本次推售的房源为72、89、110、125、130平等2-4房户型，其中72㎡的一个小户型或许会备受欢迎。毕竟对于部分刚需客户来说，无论是户型差1平方，还是均价差上一点点，都可能会成为一道阻碍置业的天堑。

相比之下，总价更低的楼盘，对刚需客户上车的友善度会更高，或许也会赢得多一点点的关注度。

总结

其实，华强城也好，海岸城也好，都是深圳西部乃至深圳最受关注的一批刚需楼盘，是绝不会缺乏对置业者的吸引力。

两楼盘真正最大缺点的都是“人多房少要摇号”，太过火热才是阻拦置业者最真实的阻碍。“打新”沙井，无论是“备战”华强城还是海岸城，都注定是一场运气的比拼。

在当前全民“打新”的市场热潮下，许多原本二手房置业者的注意力被一手市场供应吸引，部分置业者开始观望，手握资金尝试打新。

待两项目开盘去化完成，沙井片区短期内再无新房住宅供应，部分置业者最终或将还会投入周边二手市场。

而当下“打新”的热门片区，无论是沙井还是光明，它们中长期的最大价值依旧在于，未来高大上的规划能否落地，引进高端企业入驻，靠自身产业带动片区人群就业，进而提升整个片区的人群阶层。

而置业者不管是热衷于“打新”还是着眼于二手市场，都应该一定程度上放宽心态，回归自身的需求好好思量，理性置业。

万单价就能住海岸城？

最近，南方楼事收到消息，海岸城周边现5字头单价房源。

海岸城周边住宅价格早已走到10万，5万多的“笋盘”为什么没人买？

经了解，该“笋盘”实为海岸大厦写字楼。

尽管周边房价10万+，但南方楼事调查后发现，5万的单价写字楼在海岸城周边算正常的市场价。

不过，有没有可能把这种“便宜”的写字楼买来居住？

5万入住海岸城核心商圈？

在单价10万+的片区，5万多的“笋盘”为什么能在市场上存活这么久？

经了解，该房源为海岸大厦东座写字楼房源，但写字楼能不能买来住呢？对比周边房价，这个价格入住海岸城核心商圈实在诱人。

贝壳找房官网显示的海岸城商圈房价地图

除海岸大厦外，海岸城商圈内的中州控股中心、天利中央广场等写字楼也在同一个价格水平。

可不可以买来住？

中原地产官网显示有海岸大厦有4套房源在售

一名业内人事表示，如果说创业公司买过来边住边办公也是可行的，市场上把办公改成公寓的案例并不少见。

不过，一线店铺的中介并不认同这一说法。

海岸城一家中介门店的小陈表示，海岸大厦的写字楼只有公共洗手间，其他地方不通水，居住不太现实。

尽管有电磁炉、炒菜机等解决不通燃气问题的科技手段，但水是万物之源，不通水真的无法实现居住功能。

美联物业全国研究中心经理张添鸣告诉南方楼事，纯办公设计的办公楼是不允许住人的，“那些类住宅在设计的时候才会加入居住条件作为参考。”

此外，创业公司一般也不会租甲级写字楼。

“对创业公司来说180元/平的月租太贵了，创业公司更多会选择租民宅、公寓楼等，70元/平的月租金，贵的也就百来块，又能住人，还能注册公司。”

真的便宜吗？

尽管目前海岸城商圈的写字楼价格仅为周边住宅的一半，但多名业内人士反映，这个价格并不便宜。

根据一线中介及业内人士反映，海岸大厦5万多的单价其实并不算便宜。“属于正常的市场价格水平。”

张添铭也表示，“和纯写字楼比不算便宜，但也不算贵，市场价如此，深圳写字楼市场供大于求。”

美联物业全国研究中心数据显示，2019年一季度深圳二手写字楼成交价格在50462-50843元/平间浮动，与海岸城周边写字楼价格相近。

来源：美联物业全国研究中心

张添鸣解释，该数据中，二手写字楼价格的对标是甲级写字楼，所以价格会稍高。

而海岸城商圈不算核心办公区，相比福田CBD及深圳湾、前海等片区价格还是稍微低一些。“我认为海岸城更多地还是承载商业购物餐饮娱乐等需求。”

海岸城一中介铺的小哥表示，很多中介发朋友圈宣传房源时报价经常会比正常市场价格低一些，有客户咨询会告诉客户，这套已经卖掉了，另有一套价格稍微高一点点的房源是否感兴趣。

他告诉南方楼事，海岸城周边写字楼的价格都差不多，并推荐了一套139平的中层房源，称由于写字楼交易频率低，户型小的更好转手。

十年价格翻两倍，住宅却翻了5倍

既然无法居住，那中规中矩的做投资前景如何呢？

对比近10年的成交价格，海岸大厦价格翻了一倍有余，而同在海岸城商圈的住宅如观海台则翻了5倍。

抛开“剑走偏锋”买来居住的想法，写字楼投资前景如何？

美联物业全国研究中心数据显示，海岸大厦2009年价格为21345元/平，在2011年翻倍到42577元/平后，一直处于平稳微涨趋势，年涨幅1000-2000元左右。

张添鸣分析，2010-2011年全国写字楼普涨，涨幅都很大。

据深圳房地产信息网监测，2010年深圳的写字楼挂牌为24709元/平方米，较2009年（19381元/平方米）上涨27.5％。

来源：咚咚找房

不过，当年这个涨幅相较住宅来说还是稍显逊色。

2010年深圳新房成交均价20205元/平方米，创历史新高，同比上涨33.3％；同年深圳二手住宅的挂牌均价为16267元/平方米，同比上涨24.2％。这是大的趋势。

而天利中央广场的价格走势与海岸大厦几乎相同。

来源：美联物业全国研究中心

也就是说，近10年来海岸城商圈的写字楼价格上涨了一倍有余。

时间线拉长后，相同地段的住宅表现如何？

链家官网显示，海岸城商圈一街之隔的观海台在2010年一套109平三房户型的二手房成交价为22903元/平；到2018年10月，该小区一套139平四房户型成交价已达121413元/平，翻了约5.3倍。

同在海岸城商圈的另一小区漾日湾畔价格也同样翻了5倍。

该小区2010年成交的一套73平两房户型单价为23228元/平，而去年12月成交的一套约100平三房户型的单价已经走到121413元/平，上涨约5.2倍。

相较于周边几栋写字楼，这几个小区的涨幅可以说是非常感人了。

资深商业地产中介老刘分析，住宅杠杆低，转手快，回报高，还带学位；“这就是住宅限购限贷限售的原因”。

而写字楼购买门槛较高，有些需注册公司；首付方面一般需要5-6成，“这样都可以买两套住宅了的首付了”。

此外，住宅需求量比写字楼大得多，转手也更容易。

再看整个深圳的写字楼价格，其走势与海岸城商圈的写字基本一致。

来源：戴德梁行研究部

尽管海岸城商圈的住宅涨幅比周边写字楼大得多，但如果对比整个深圳的二手房价格走势，其实涨跌幅度和写字楼相比并没有那么夸张的差距。

深圳贝壳研究院数据显示，2011年深圳二手房成交价格为16926元/平，与2018年的57166元/平相差约3.4倍。

来源：深圳贝壳研究院

写字楼还能投资吗？

尽管价格涨幅远远低于住宅，但市场上还是活跃着一部分写字楼的投资客。

对于投资写字楼，老刘建议：

一是先住宅后公寓再办公型公寓，钱多了就投资商铺和写字楼；

二是多关注片区产业布局和未来潜力大的地区；

第三点，要选沿地铁或高铁站附近；

最后，量入为出，减杠杆降负，先近后远，先小后大。

“有钱任性买，靠谱最重要。要有资产避坑意识，当然专业的经纪人很重要。”

张添鸣认为，写字楼投资长期持有可以考虑，但别买太大面积的。投资写字楼玩短期没有太大意义，税费还是挺高的。

不过，投资写字楼的要素不仅看成交价格，租金回报率也是重要因素。

一般回报率5%左右就可以算得过账，海岸城的写字楼接近这个水平：月租金约180/平，目前均价5万，之前会相对高一些。

“最近租金不咋样，能维持就不错了，很多都降了。”

去年下半年到现在的租金走低的情况较多，优质的写字楼还好，部分产业园类型的写字楼的价格跌的比较多，跌幅约20%-30%。

“我有朋友160/平拿的货，现在120/平租不掉。”

一位朋友告诉南方楼事，南山科技生态园的写字楼去年150/平，现在110/平还不好租，品质稍差一点的月租金跌到80元/平。

海岸城商圈也有一些租金下跌的写字楼，跌幅约10%左右。“但入住率还算理想”，老刘表示，目前海岸城周边的写字楼新的空置率相对较高，旧一些的入驻率在70%-90%，“已经算不错了，尤其在当下。”

不过，张添鸣表示，写字楼空置率现在比之前稍高，并不是需求下降，而是供应多了，可选择性多了。

文/王秀清

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