餐饮选址,我们要对目标商圈进行评估,分为不同的级别:非常好,好,一般,不合适。
一、评定市场理想性
1. 注意半月商圈。例如河边。
2. 单靠居民消费不足够达到盈利。
3. 80%的顾客来自300米以内。
4. 市场理想性好,还要去竞争顾客。
5. 评估商圈潜力,及早考虑现在和未来餐厅的布局。
6. 确定目标顾客人群,确保选定的商圈有人流。
7. 了解方圆300米内的人口统计,收入水平,人口数量和素质。这可以对我们店面的形象和定位更加细分,更贴近顾客。
二、确定重要销售推动
1. 密集在十字路口附近是一个重要且活跃的人流聚集点。
2. 购物中心,写字楼,医院,学校等聚集点,具备便利性和高能见度的要求。
销售推动的研究发现
1. 餐厅位于人流量高的购物中心或交通枢纽的75米范围之内,取得好的销售额机会较高。
2. 只靠单一的销售推动提升营业额风险较大。
3. 不是所有的销售推动都是有效的推动。
4. 要量化实际存在的销售潜力。
5. 注意主要销售推动的实际素质。
几个慎选择点:
1. 店铺地面与路面不平;
2. 店面位置在斜坡上;
3. 快车道旁开店要慎重;
4. 居民稀少的地方;
5. 门前有障碍物;
6. 车子匆匆的地方要慎重;
7. 灯光暗淡的地方要慎重。
三、人流统计
1. 仅靠居民小区作为销售推动的餐厅顾客捕捉率低,销售额也会比较低;
2. 公交站/ 地铁站的接近度。行人的数量和行走路线都是至关重要,理想是不超过100米;
3. 路过餐厅人员素质不同,也会给捕捉率带来不同;
四、分析顾客行走途径
1.顾客倾向于购物前用餐。一般超市入口的餐厅会比出口的要好。
2.最繁忙的人流的行走路径一定是在商圈的聚客点内,顾客的行为模式一般稍微固定;
3.行人在穿行于商圈不愿意偏离捷径;
五、保证餐厅招牌的清晰可见度
1.70%的顾客是进入餐厅前30分钟决定到该店用餐,30%是在进入餐厅前5分钟或更短时间之前做决定。我们必须提醒顾客,我们就在附近。
2.25%的顾客是因为看见了招牌而决定到该店用餐,招牌就非常重要。
3.在一个新发展商圈开第一个店,寻找能见度和高可接近度的店非常重要。
4. 招牌因考虑四季的植物可能对招牌的遮挡;
5. 在餐厅正面增加侧招,可提高对人行道的人流可视性。
六、确保接待台的易接近性
1. 当主要人流量在一楼时,我们要把人集中在一楼;
2. 当餐饮位于购物中心或超市卖场的,可根据人流开几个侧门;
3. 不要拿商圈和位置两者一起做赌注。
4. 保持人流不断流动,过长的排队会造成顾客流失。
七、选择对比餐厅
1. 选新商圈类似现有的餐厅类别;
2. 找相同商圈理想性或餐厅方园300米内拥有类似主要推动,可以拿它做参考。
3. 选择地产特性,还有聚客点的相对性。
八、预估第一年营业额
1.不要为使报表好看而夸大营业额。
2.不要根据未来的潜在消费推动来预估营业额。第一年销售额要根据开业第一年实际的销售推动预估;
3.永远不要为了租金便宜和业主提供的优惠条件作为决策要素。
4.当原选定点的情况有变动或选择其他备选店时,原预估要做相应改变。
5.如果主要竞争者已在此商圈开店,预估销售额时需打折扣。
店选址就好比相亲一样,你看上了它的高人流量,它却嫌弃你是个屌丝,给不了它想要的;你看上了它,它却和别人好上了;你喜欢它的高贵气质,它却嫌弃你太土。
选址就如同相亲,不可能一次就选中自己满意的店铺,这种概率是非常小的。我们在选址的时候要有心理准备,这是一个长期的工作,不可能在短期内完成。我们需要在意向地区不断的进行考察,直到找到自己满意的位置为止。
< class="pgc-img">>我曾经见过很多从事餐饮行业的人,寻找了短短几天就不愿意再进行下去了,感觉这样既累又麻烦,心想着还不如随便找一家差不多的得了!结果就不必多说了,你用这样一个态度去选址效果自然好不到哪里去,开业没多久就会倒闭关门的。
好的位置一铺难求,选址时间少则十天半个月,多则一两个月,这些情况都是非常常见的。
那么,我们应该如何进行门店选址呢?
1、聚集效应
街边:餐饮店越多的地方越能够形成“聚集效应”,能够最大程度的吸引和聚拢消费者,比如本地特色美食一条街,夜宵一条街,早餐一条街,这种聚集效应在城里很常见,也是我们街边选址要着力关注的地方。
< class="pgc-img">>商场:商场对各个楼层都有不同的功能划分,餐厅应该靠近餐饮品牌聚集地去开始店铺,而不能做“独行侠”,单独一个人去负一层或者没有餐饮店的角落开店,这样的风险很大。
社区:社区店的选址要注意尽量选在靠近小区门口的位置,或者是几个小区中间人流量大的街道。
< class="pgc-img">>2. 金角银边
金角:选角落的最大原因是曝光性好,从各个方向的来客都可以轻松看到我们的门面。其次,路口拐角也是一个很好的动线节点,注意不要选到某些死角即可。
< class="pgc-img">>银边:选择落位顺着人流走向。
< class="pgc-img">>3.人流习惯
< class="pgc-img">>这张图就可以看出来,选角的优势就是至少两面可以看到你。
我们假设上图是在社区,那么包子、面条这些上班路上会买的早餐店开在靠右边C和D就是合适的;
相反,回家路上可能会买的。例如菜场、便利店、鸡排奶茶店靠左边A和B就更为合适。这里要结合品类,具体分析。
如果是商场,从外部车站、地下停车场,手扶和直升电梯、影院、游乐场等方面考虑客人可能从哪个入口到达你店门口更近,更容易看到你,尽量选择这样的位置。
< class="pgc-img">>4.一些民间选址建议
台阶过5不取:一个实际案例,在铁心桥开了一个店,各种条件都很好,就是因为门口有多级台阶。导致很多路人下班骑车就走下面过了,反而到店没有想象的多。
牌匾取低不取高,户型取突不取凹:这里户型突出处于客流上游,更容易被发现。
关于门前人行道:打印店、快餐店、便利店选人行道窄的一边,方便骑车的和行人拿了就走;高端鲜花、烘焙、正餐选人行道宽,最好有停车位的一边。
厅选址有多重要,想必每个餐饮人都是心知肚明的。
开餐厅,好的选址,不仅能降低房租成本,还能带来客流量,促进品牌传播。但是每个商家,每个市场,每种情况都是不同的。
在你做出实际的选址决策时,特殊的考量是规则,而不是例外。在任何情况下,你必须解释在你的餐厅类型、发展计划、社区、办公及零售活动、商圈成长、店址特性、及顺便到访的特性之间的相互作用。这里有一些36条重要的观点及计策值得你注意。
1.便利性质餐厅选址的关键点
1. 社区及职工的人口统计不太重要,营业额通常被广泛的人口统计群体所驱动。
2. 能见度、容易进出及停车非常重要。
3. 关键是在商圈内的好位置。如果需求非常高而且顺便到访的特性是不错的,一个虚弱的位置还可以考虑。
4. 如果你依赖于通勤者的生意,在回家路上或上班路上的一边是至关紧要的。
5. 顾客来源不需要平衡,如果一个来源(例如过路客或本地职工)很强。
6. 非常客在过路客的店面位置也许会驱动销售,但是常客或定期消费是关键。跟其他事务或活动的连结有助于消费频率。
2.目的地性质餐厅选址的关键点
7. 社区及职工的人口统计非常重要。营业额通常被几个特定的人口统计群体所驱动。
8. 非常客是高营业额的关键,常客是重要的,但是强大的非常客群体在本地零售区域内面对增加的竞争时能保证成功。
9. 能见度是重要的,特别对于非常客。容易进出及停车比较不重要,停车也许对营业额有天花板(封顶)效应,但是除非停车太差,它不会导致低营业额。
10. 在商圈内的好位置是重要的,但不是必要的,只要用强大的营销来建立本地知名度及好的顺便到访特性来弥补。然而,高度竞争会随着时间而侵蚀营业额,即使其他因素还不错。
11. 即使你依赖于通勤者的生意,在回家路上或上班路上的一边没有多大关系。作为一家目的地商家,如果顾客能看到你,他们通常会不嫌麻烦来到你门店。
12. 最好的地段位置有平衡的顾客来源(居民、职工、商圈引力)。如果一个顾客来源非常强,你也许有一个成功的店址,但是你的风险也会增加。
目的地商家在市场上开第一家店
13. 要策略性思考。当你要在市场扩张时,避免选址于两个潜在商圈(每个都需要一家店)的中间。
14. 在市场上投放媒体之前,招牌以及在一条蜂拥流量的道路上一个突出的位置是极好的方法来建立知名度。要为这类的曝光花钱!
15. 做一家真正的目的地商店,不要等顾客来找你,在起初的6个月,给市场上每一个潜在顾客一些理由到店。跟这些非常客建立早期的联系远比对常客做大量营销还重要的多,常客不管如何都会找你。
16. 能见度比容易进出还重要,策略性位置比能见度还重要。
17. 在居民、职工及零售顾客来源之间找到一个好的平衡。如果上述的其中一个是虚弱的,风险就增加。过路客在这个地段位置是一个加分,但不应该驱动你的决定。
目的地商家 在市场上开第二家店
18. 如果你的首家店在当地市场的知名度是有限的,就在现有商圈的邻近区域找第二家店,不要太关心分食(销售转移)的问题。
19. 如果第一家店是目的地商店,邻近不是一个问题。以最好的策略性观点在商圈内开出第二家店。
20. 找到有温和竞争及强大拉力的地段位置,你要更快更多地在市场曝光。之后,你会找到较有风险的地段位置有低竞争及不明确的拉力。
21. 在任何强大的零售及办公区域里,小心注意社区的人口统计。经过一段时间,你是否适合社区的居民对营业额有重大影响。
3 在饱和市场回填时应注意什么?
22. 现在你在寻找没有被你的其他门店所服务到的顾客。社区的人口统计是关键,有强大的商业及零售活动的区域可能已经被选到了。
23. 你在找有足够的顾客人口的社区。基于顾客区隔的人口统计在这里是宝贵的,以便瞄准特定的家庭。
24. 现有门店的顾客来源地及目的地的研究,在定义商圈并评估分食有非常大的帮助。
25. 竞争可能不是一个主要考量。如果你在回填开店,你已经是一个主要的玩家而且计划通过一个便利性策略(见下述项)来压倒竞争。
26. 当你的门店在整个市场上遍布越来越广,即使目的地商店也会变成默认的便利导向商店。所有门店的营业额开始依赖于越来越多的顺便到访的特性,特别是靠近主要公路或其它市场上主要的进出通道。
4 进入一个没有竞争的市场该怎么做?
27. 在邻近的市场(如果你已经开了一些店),你已经建立了足够的知名度。在新的或遥远的市场,投资一些市场研究能避免灾难。
28. 总是问:为何没有竞争?在你推进之前,要感到答案是令人舒服的。
29. 你商店的市场越好,就越快有激烈的竞争。现在选择一个好的策略性位置来避免以后竞争者得到更好的位置。
30. 吸一口气,慢慢地呼出。在新市场成功的关键问题经常跟选址无关,而是你商店的区域性知名度及营销。确保你的公司有到位的营销及营运策略,因此可以正确地分摊销售额的责任。
5 进入一个竞争激烈的市场该怎么做?
31. 饱和的市场需要一些特殊的规划,在这个市场想要成功,你必须取代其他竞争者或满足于低于平均的营业额。你也可以假设最后(或许很快)会发生优胜劣败而导致较弱的一方出局。
32. 如果你要一些地段位置来建立市场知名度,付出所需要的代价在还能取得不错的营业额的竞争区域获得强大的策略性位置,这类地段被竞争的影响较少。
33. 第二个策略是在市场的新区域取得策略性位置,并等到优胜劣败的洗牌时刻才到竞争区域找店面位置。
34. 没有一个强大且协同的营销及发展策略,就不要进入一个高度竞争的市场。也就是说,除非你的口袋够深且安于肚子屡次被打。
35. 要有耐心。好的地段位置甚至是一般的位置是难以找到的。你等的越久,你找到比竞争者还好的位置或避免被洗牌淘汰的机会就越高。
36. 在你的选址评估,人口密度是一个关键的变数。高人口密度的区域比较能宽容较不理想的地段位置,城市人已经习惯于目的地商店有点不方便的痛苦,因为商铺是在太难得到了。