1/开饭店为什么要重视位置

开一家店，第一是选址，第二是选址，第三还是选址。

我们经常看到这样的现象，同一条街对面的生意总是挺好，同一个商圈总是有一面生意特别火，一条小吃街特别热闹，也会有几家店无人问津，为什么呢？这就是选址的问题。或者说这是由选址来决定的。选择在一定程度上，决定了一家店的生死。

选址是由目标顾客决定的，不是靠自己拍脑门决定的。

如果针对的是低端人群，选址在高端区域，这样的店开起来也会失败。如果针对是针对高端人群，选址在低端区域也有问题。

在选址时，不能一厢情愿地做决定，实际生意好不好不是经营者能决定的，而是由顾客决定的。按照自己的想象去开店，生意肯定好不了。

需要注意的一点是，不要相信未来会怎样赚钱，而是现在有钱赚最重要。

选址是个技术活。关于选址的方法论，后面的选址九步法，有详细的介绍。

02/选址的误区

这些误区是我对合作客户，以及我个人创业遇到的情况总结：

第一，自己或朋友家自己的房子，这样开店请慎重，开店不是开矿，有资源没有用，甚至会滥用。

第二，自己着急创业或者已经和加盟品牌签约了，着急开店。创业的事情，急不得。事勿忙，忙出错，说的就是这个道理。

第三，没有太多资金，找街边简易房，一旦选用这种房子或者违建每天都在提心吊胆，万一哪天拆了，还有心理创伤。我有一朋友，就遇到这样的情况，生意很好的店，因为北京拆违建，一夜回到解放前。损失惨重，对个人的心理也是一个打击。

03/高效选址九步法

第一步：看同类

什么同类？就是相同品类的店，去观察生意好的餐厅，是如何选址的。在什么位置，把商圈，地段，消费人群，商圈人口数量等相关数据挖掘出来，作为数据模型。

同品类的店，可以是所属城市，也可以是与所属城市的平级城市，都可以作为数据样本采集。

第二步：看商圈

选址一看商圈，二看地段，在同一个城市里面呢，有多少个商圈，你可以从城市的地图当中给它标注出来，地图可以去当地新华书店购买，后面可以用工具测评。

确定商圈以后。首先要看这个商圈的顾客消费行为，思考你的店，未来吸引的什么样的顾客？一般来讲啊，成熟的商圈，会自带流量，租金也往往比较高，新商圈发展空间大，有一些优惠政策，但是你要付出一些时间的成本，这个是需要考量的。

首先要看目标商圈有没有消费潜力？

其次与餐厅定位相匹配的顾客群是否在这个商圈？

最后这个区域是否与餐厅定位相匹配？

选址时，这三个问题一定要反复问自己。

所有的理想位置，最重要的一点是餐厅的生意要来自于500米之内的销售推动。500米走路要多久？正常人一般五分钟左右。这就是目标人群。

如果餐厅随处可见，人们出去吃饭通常选择的都是走路两三分钟就能到达的地方，正常情况下是不太愿意走五分钟路程吃一顿饭的。

第三步：看地段

确定了商圈以后就是在这个商圈选择位置，叫金角银边草肚皮。

金角指的是特别打眼的地方，顾客往往停留时间比较长，如果说你在角上，意味着你可以两侧都会有门头，就会多一个展示面，增加餐厅曝光率。

如果是草肚皮，也就是中间的部分客流比较分散，而且顾客的进店兴趣会下降，甚至没有消费的欲望。另外还要考虑道路是不是单行线，单行线也会影响客流和生意。

第四步：看客流

不要以为有了商圈，有了地段就完事结束了，必须保持清醒。有了商圈和地段以后，要观察客流的数量和客流的方向，至少也要观察一周。

分析顾客的行走路径。一定要注意，不要偏离人走的路线。通常来说，人行走的时候都有固定路线，一般不会偏离既定路线。顾客怎么走，为什么这么走，都会对餐厅生意有很大的影响。

比如，有的人在这边走，不可能到马路对面去，还有时候，他要去超市，可能会径直去超市，所以要走的路径。

可以买一个计数器，进行客流记录。客流的方向观察什么呢？观察马路哪一边的人比较多，中国大陆人的走路习惯是靠右通行。要通过观察客流的行走方向，确定出开店的最佳位置。

人流统计一般采用两种统计人流量的计算方式：

全日统计法和时段统计法。

如果是快餐或咖啡，可以采用全日统计法；如果是开正餐餐厅,也最好采用时段统计法，人流量最高的时段在中餐时段11:00~14:00及晚餐时段17：00~21：00，如有供应下午茶，再增加时段14:00~17:00。

对于投资金额比较大的餐厅，最好统计周一至周日（七天）及重要时段（四个时段：即第一时段07:00~9:00，第二时段11:00~13:00，第三时段17:00~19:00，第四时段21:00~23:00四个时段，新疆地区略有偏差）的人流量，连续测七天，任何情况下都不要中断。平均每小时人流量至少在2700~3000人。

流量统计是为了预估营业额。可以用对比餐厅的捕捉率计算出可能走进新店餐厅的顾客数量，顾客的数量乘以顾客的平均消费额，就可以估算餐厅营业额。

对于新的居民区，选址最好晚上去考察一下，通常来说，晚上开多少灯就能大概知道有多少人住。

第五步：看竞争

很多老板都会纠结，附近有同行，这样的地段可不可以选？我都是这样建议，如果说同行附近有合适的位置，就可以选。如果说你的产品，服务都没有问题的话，因为你只有开在他的旁边，就会稀释他的流量。

如果同行是一个品牌店的，对你来说也是一个很好的背书，比如说：肯德基麦当劳，基本上在一些城市是分不开的，包括像星巴克，必胜客也是一样。

另外，也要观察这家店的流量以及营业额评估。营业额的计算，可以记录通过人流量来实现。

这里有一个公式：

营业额评估结果=人流量?【（最高价产品+最低价产品）?2】

或者看大众点评这家店的人均，和人流量相乘。

人流量最好计算一周的真实人流量。

通过预估营业额，计算出这家店一年的营业额，作为自己的参考。

我曾经在选址的时候，在一家店的门前，饭口时间连续七天蹲点记录人流量。虽然艰辛，但是收获是巨大的。

第六步：看空间

先看内部空间，确定位置以后，要考虑这家店的位置是否达到我们的开店标准，店内空间如何实现利用最大化？包括像采光，通风，水电是否能够达到标准，也是必须要思考的。

如果是烧烤，火锅店的品类还涉及到排烟管道，层高是否允许？

再看外部空间，门头的宽度是否达到标准，门头牌匾的效果，事无巨细，考虑的越多，才能把错误降到最低。

第七步：看未来

初步确定以后，要思考这家店的未来发展空间，根据客单价和人流量做营业额评估。

按照餐厅的环境评估装修投入，以及回本周期。

千万不要有这种思维：“我的产品很好，不论在哪里开店，生意都会很好”。

先抓住当下的经营利润，是餐厅需要即刻做到的。衡量一个位置的好坏，有且只有一个标准，那就是看这个地方是否一直在成长。换句话说，就是对业绩增长的判断。

第八步：看收益

麦当劳总结出一个经验：门店开业后，如果现在赚钱，未来会更赚钱；如果今天不赚钱，那这家店也没有未来可言。

开一家店重点关注的是什么？就是营业额。开业以后，每天关注的是成本与收入。入不敷出，就是经营不善的开始。

做了前面的事情以后，这个时候切忌不要拍脑门。看到这一步，如果认真操作，你也许就会放弃这个位置，我觉得这不重要。重要的是确保了把创业的风险降到最低。至少，你找到了方法。

获得了大量数据，需要考虑的是什么呢？就是收入与成本。

这个世界充满不确定性，投资一个新项目，要提前预知的是风险。

盈亏平衡点，就是我们需要寻找利润刚好为零的时候，需要的人流量。需要指出的是，这里的利润为零，指的是总利润为零。

我们看下面的公式，更方便地计算。

利润=营业额 - 成本

这就得出两个公式：

营业额=客单价 * 客流量

成本=变动成本 + 固定成本

客单价：主要由产品和目标顾客决定的，前面说了找到客单价参考值的方法。

客流量：通过7天的人流量测定和对手的参考可以预估。

成本上面，很多老板容易混淆变动成本与固定成本。

固定成本：我们可以理解成为该餐厅一次性的投入成本。例如，租金，人工成本。这个成本基本固定。

变动成本：是随着每天的运营，都必须投入的成本。比如，原料，调料采购，水电气，营销成本等。这些会随着营业额增加而浮动，但也有边际效应。

于是，我们得出一个盈亏平衡点计算综合公式：

利润=（客单价 x 客流量） - （固定成本+变动成本）

通过计算，得出利润以后，再做决策，创业是九死一生，三思而后行。

第九步：做签约

签约不要太盲目，签合同要三思。如果是接手转让的餐厅，还要看之前的店跟顾客以及邻居的关系处理的怎么样。充分了解供应商的款项是否处理完毕，确认之后才能正式接手。

比如，这个位置将来会建地铁或者大商场，如果现在选这个地方，因为地铁短时间不会开通，商场开业也是不确定因素。没有足够的人流，开了也很可能亏本。你的时间同样宝贵。

再比如：要问清楚是否有动迁的可能，确定好承租年限，租好以后第一时间是换锁。

04/如何在签约后立刻开展营销

有一些老板，在签约以后，就开始装修，路过的人，也不知道干什么的？只有自己知道，这才是最可怕的。

应该怎么去做呢？这里无需多讲，看看一些品牌店怎么做的。

一些品牌店，尤其是商场店，装修前都会做围挡，然后用品牌专用的宣传素材，在围挡上呈现。

我们再看一些街边店，在城管的要求下，也有围挡。但是，仅仅有个围挡而已，这是对资源最大的浪费。

应该怎么去做呢？

第一，先做门头，做好门头增加曝光，只要城管不干涉，外立面一定要最大化利用

第二，做围挡，也要体现出我是谁，我要做什么

第三，不要浪费和种子用户互动机会，营销机会

第四，做装修任何采购，不要忘记宣传

看看下面这张图，值得参考：

通过这样的方式，来收集信息。这里还缺少一个元素，就礼物思维。你是在征求意见，就是和别人要礼物，你却没有给别人礼物。这是不平衡的。

有句老话说：来而不往非礼也。就是这个道理。通过设计利益驱动，参与的人一定会更多。

05/选址八不选

一、快车道附近不要选，快车道上汽车不能停车，而且通常车速很快，顾客过马路会有危险，因此马路对面的顾客进店概率就会减少。

二、斜坡上面不要选，斜坡跟风水没有关系，更主要的问题是不方便停车。

三、高低不平的路面不要选，谁也不愿意走高低不平的路。

四、晚上灯光暗的地方不要选，一方面能见度低，另一方面涉及到安全问题。

五、门前有垃圾站不要选，夏天蚊蝇很多，影响生意。

六、门前有障碍物不要选，如高压电地面设施。还有一些城市，公共停车位就紧靠商家门口，不是商场店，或者人流量不够大，轻易不要选择。

七、招牌能见度差不要选，一家店最先吸引人的就是招牌，如果被遮挡，或者季节性遮挡，这样的地方也要慎选。如果有招牌，可以分两侧拍照，看能见度。

八、不是一手房东不要选，或者说慎选，房子经过几手，租金自然就会溢价。并且增加沟通成本。

案例一：一家公园对面的火锅店

这是来自我们社群的一个案例，这家店在公园附近，因为公园改造，把一侧的路堵死。让自己的店成了死胡同。

其实，这家店的生意一直都是很好，也是老店，突然遇到这样的问题，并且和疫情又碰在一起，就是难上加难。

中国有句老话叫：有备无患。

如何做到有备无患呢？

就是做社群。通过社群与顾客建立连接，让老顾客进店，通过老顾客吸引裂变新顾客进店。

换句话说，遇到问题先要去寻找解决方案。有些事情可能是五年，十年一遇的，比如修路。有些事情可能是一年一遇的，比如有的地方，下雨被淹也无法营业，这些在选址时都要考虑到。

当然，这里不建议选一个差的位置，通过社群来做激活引流。

案例二：步行街里面的中餐店

这个案例，同样来自社群的一位朋友。后来在我的建议下，餐厅进行了转型。

中餐厅，开在步行街，开了以后发现，每天没有人吃饭，做营销活动还是没人。这就是决策失误。我们看一下他的问题。第一，从方便角度，步行街没有停车位。第二，从顾客角度，步行街，都是逛街为主的人群，不会把大量时间用于吃饭，与人群不匹配。

如果项目和位置不匹配，背后带来的就是产品和顾客不匹配。这都是自己给自己设的坑。

作为老板，千万不要想着，在这里开店，去一公里以外寻找顾客，有一些老板真是这样想的。这样的想法实际是自己蒙蔽了自己的双眼。

开一家店，先去吸引300米内的顾客，然后去考虑300米外的顾客。如果把开店比作开车，选址就是方向盘，方向错了，一切都会适得其反。

不符合条件的位置，不要选。想让别人选你，先让别人看到你。开一家店，从开始的时候，想的就是要关心客户，开这家店能不能够给客户带来方便，带来便利才是最重要的。赚钱只是做这件事情的附属品。

有的人说的很优雅，赚钱是捎带脚的事。事实也是如此。

加油，努力的餐饮人！！！

谨记：疫情不可怕，可怕的是你的思想。

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址是开店的第一步，也是可以决定门店生死的一步。经验丰富的餐饮店老板之所以能一直闷声发财，跟精准的门店位置有很重要的关系，因为，他们深谙开店选址几乎决定了这家餐饮店的成败，因此，在选址上从不马虎。

餐饮开店规律：选址定生死

大部分的加盟品牌会知道加盟商进行商圈调查和门店选址，但也有一些品牌方不提供选址和指导服务，所以这些人在选址的时候基本上都是人云亦云地盲从。 一味迷信大牌不可取，自己选址又避免不了很多坑。那么，加盟餐饮开店，到底如何选商圈，如何选位置，风险才能降至最低？

好的选址有什么标准

好的选址，并不是看商圈的繁华程度，而是要符合门店的定位，取决于经营什么类型的餐厅。这就需要做好开店前的分析，分析目标消费群体有几类，各占比多少？人均消费多少？ 目标群体和人均消费基本上就可以决定开店的方向。

如果是定位商场高端小吃，以及其他消费场景的聚餐，则可以考虑核心商圈。核心商圈虽然吸引的顾客辐射范围更大，但是租金也相对高。次级商圈位于核心商圈外围，顾客较为分散，租金较核心商圈也低。

小型餐饮如何选址

小型餐厅属于低价高频的盈利模式，一般不会选择把门店开在高端商圈里。那么，具体怎么选址呢？

（1）大型商场是首选

不管是周末还是工作日，较大型商场的人流密度是非常大的。小吃快餐类餐厅有国民基础，符合消费需求。

（2）次级商圈

次级商圈的租金相对较低，对应小吃快餐类的消费标准，能够保证商家的盈利空间。

（3）大型写字楼、社区等

写字楼里都是上班族，午餐需求较大。一般来说，只要能摸清周边客户的消费习惯和消费水准，选择在这里开餐厅可以有稳定的客源和客流量。

（4）档口店、十字路口等

这种地方相比上面几种有租金优势，但是需要测算周围的人流量、人群特点等。

此外，餐厅在选址时，不能只看店面租金的绝对价格，还要考虑租金的性价比，一般来说，每月租金占比月营业额的8%~20%，超过25%就可以重新选址了。

进驻商圈需要注意的点

好的商场难进，新的商场难养，旧的商场又面临客源少，随时过气的因素，因此当品牌号召力不够的时候，进驻商场需要谨慎。

如果一定要进，那你需要做到以下几点：

（1）考察商场核心消费人群与目标人群是否一致

如果你入驻的商场不能吸引目标人群，那么，即使有流量，依然无法提高你的门店光顾率。

（2）品牌势能是否和商场势能处于同一等级

如果你的品牌势能高于商场，可能会引来主动邀请，甚至提供各类优惠；如果你的品牌势能低于商场，那就只能被动接受商场提出的条件。

（3）商场的地理位置和配套设施是否完善

商场的交通是否便利，是否有影院的娱乐场所，是否有停车场等，一定要问清楚。

（4）是否有专业的运营团队

如果加盟的品牌有专业的运营团队，那么你在开店期间会减少很多麻烦。比如商场定期开展营销活动、合理规划楼层布局等等。

（5）关注商圈周围未来几年的城市建设

是否有拆迁、道路改造、修地铁高架的工程，影响商场人气。 最后提醒大家，无论是加盟初创餐饮品牌，还是成熟餐饮品牌，都要清楚自己的定位、优势、成本及投资回报。地方合适，才能挣到钱。

启运公司成立于2016年3月，是一家涉足餐饮行业深耕细作5年的企业。拥有15年餐饮经验的资深研发老师、专业的店面运营管理及营销团队、成熟的产品供应链体系、完善的全国物流配送领域，为公司旗下每个餐饮品牌的发展保驾护航。公司旗下拥有多个餐饮品牌，“晓魏浇头麻辣烫”、“黄记品一味醉仙鸭”、“吉先生泡泡鸡”、“钱小椒”等。自推出以来，备受新媒体、自媒体平台网红打卡及关注，深得广大消费者的喜爱。晓魏浇头麻辣烫更是在短短1年多的时间里，从1个店发展到100+连锁门店。

聚客点附近开店，距离越近越好。聚客点就是能够把人集中在一起的商业地点。比如商贸中心、大超市等。根据聚客点的客源性质开相应的店。学生多，就开文具类、动漫类的店。住户多，开一些经营生活用品的店。职员多，开一些性价比小吃店、简餐店。

人流靠右行进原则。我们国家都是靠右行走或行驶的。所以，人流在同一侧，按照靠右行进分为上下游。处在上游的店铺往往能优先接触到消费者。

符合省能原理。人儿有种天性就是选择最省力、最省时间的路径。如果你的店开在让行人费力、费时间的地点，那就错了，很多人会放弃经过你的店。

符合消费者层次和消费心理。当地消费者需要什么就开什么店。当地消费者都是普通住户，当然是满足基本生活需要的店比较容易赚钱。比如饭店、超市、特色小吃。当地消费者多是高档小区，那可以开一些上点档次的饭店、或者茶社、酒吧比较合适。在酒吧一条街上，大多数人来了是为了逛酒吧的，你开个内衣店，就不太符合消费者心理。在餐饮一条街上，消费者大多是来吃饭的，你开个装潢材料店，这也不符合消费者需要。

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