有澳洲房产却久居住在海外的华人朋友们千万注意啦，如果希望避免巨额资产增值税（Capital Gains Tax），你们需要在今年6月底之前卖掉澳洲房产，否则就要钱包大出血啦！
资产增值税，即对买房所花费的成本与出售房产时所获得的收入之间的差额征收的税费。如果是收益，就需缴纳资本增值税，还可能包括持有房产时的利息市政费等。
数十年来，居住在海外的澳洲人一直可以利用他们的房子来申请资产增值税豁免。如果一套自住房一次租出去不超过6年（且你没有选择其他房产作为自住房）；或者不出租，哪怕无限期将房屋空置着，都不会被征收该税。申请条件也很简单，只要房产没有一次性出租超过六年的时间即有资格申请。
< class="pgc-img">但是去年12月初，联邦参议院最终通过了针对移居海外人士，资产增值税改革方案。这项改革基本上废除了自1985年9月20日起生效的对海外澳籍人士的资产增值税豁免政策。预计这项新规有望每年为澳洲政府增加5.81亿澳元的财政收入。
这意味着成千上万的长居海外的澳洲人士如果不赶紧卖掉他们在澳房产的话，就会将受到资产增值税的冲击。而且征税期将从他们购买房产之日起算，而不是他们迁往海外的日期。对那些在80年代末之后购买房产的人来说，他们将面临着更加高额的税单。
为什么我们上文说了“基本”废除呢？因为此次改革还有一些例外规定。
联邦政府在推行改革方案时，对最初提案做了一些修正，根据某些“人生事件”，如临终医疗状况、死亡或离婚，为纳税人提供例外处理办法。
这些例外主要是针对有困难状况的人进行特别照顾，仅适用于连续六年或更短时间内居住海外的个人，并且仅限于非常有限的“不幸状况”，比如：
你、你的配偶或未满18周岁的孩子在此期间患有绝症；
你配偶或未满18周岁的孩子在此期间死亡；
CGT事件涉及到你与配偶因离婚、分居或类似的维护协议产生的资产分配。
此外，将房地产在市场上出售之前搬回自己的家，也可以适用例外规定。
新的法规还是“很有良心地”给大家留了一个缓冲期，在2017年5月9日前就已持有房产的海外居住者如果在2020年6月30日之前卖出房产（签订出售合同），可以申请资产增值税主要住宅豁免（CGT main residence exemption）。
< class="pgc-img">据悉，新规主要会影响这些人：
目前或将来居住在海外的澳洲人，他们在居住在海外时出售其澳洲主要居所；
来澳期间在澳洲买了房居住的外国公民，当他们回到祖国之后再出售澳洲房产；
常居海外、且主要居所在海外，只是不时回澳暂住的澳洲人。
也就是说，新规并不仅限于澳籍人士。
< class="pgc-img">税务研究所高级税务顾问鲍勃·多伊奇（Bob Deutsch）称之为“一项令人愤慨的立法”。
为了证明法律的改变会对海外澳洲人产生怎样麻烦的影响，多伊奇虚构了一个例子来说明问题。
伊丽莎白（Elizabeth）和巴里（Barry）是一对夫妻，他们于1991年4月1日以伊丽莎白的名义用120万澳元的成交价在墨尔本买了一套房子。
2019年1月，伊丽莎白在英国的一家银行获得了一个高级职位，初始合同为期两年，但双方可以协议续约。她接受了这个职位，这对夫妇2019年4月前往英国，同时以一年租约出租了墨尔本的房产。这份工作非常合适，巴里也在英国找到了一份工作，所以这对夫妇决定永久性地留在那里。
2021年4月1日，他们在墨尔本房产以460万澳元售出。
然而，根据新法律，如果伊丽莎白在卖房时是外国居民，基于以上信息，她很可能被剥夺资产增值税主要住宅豁免的权利。
根据两种评估方法之一，她的资产增值将为180万澳元（460万澳元减去120万澳元，减少46.67%）。
由于伊丽莎白在2017年5月9日新措施宣布时仍拥有该房产，因此她无法适用过渡期规则。
另一种选择是伊丽莎白重新定居澳洲，仅为让她能够出售自己的房产，而不必承担资产增值税负债，或者至少减轻债务。
此外，由于伊丽莎白将根据使用原始成本基础计算的资产增值税，她需要保持准确的购买记录。”考虑到她早在1991年就购买了房产，这不太可能。
< class="pgc-img">多伊奇认为，这对于像例子里提到的伊丽莎白夫妇一样的海外澳洲税务公民而言，简直是一场“噩梦”，甚至连专业的顾问都不知道如何给出合理的建议。而且“一般性的反避税规则能否适用”也成了问题。
从民众们和专业人士们的反应来看，这项新规不仅严苛而且荒谬，会让大批居住在海外的澳洲人会受到新法的负面影响。这项规定最后从提案到通过都饱受争议，但最后政府还是决定实施，只能说，大概是想钱想疯了…
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- 前言
- 年轻族群不得不向父母伸手
- 年轻人的钱都去哪了？
- 税收政策怎么了？
- 结语
前言
今年10月，工党执政以来的第一份预算案出炉，预算预测至2026年政府支出将持续并急剧增加，但通过这份预算，我们看到并不是所有澳洲人都享有平等的机会来提高他们的生活水平。
预算案背后庞大的税收和政策对年长群体的优惠倾斜，使家庭财富一代不如一代的情况正在上演。现实情况是澳洲处于工作年龄的年轻群体不仅没有享受到经济增长的红利和社会福利的帮助，相反，他们越来越多地被逼上了啃老的道路。
为此相关人士呼吁，是时候重新考虑以税收为首的相关政策了。
年轻族群不得不向父母伸手
年轻群体和年长群体的财富差距在日益扩大。近20年来，年长群体的财富值逐年增长，而后来的年轻一辈的财富积累却少得可怜。两者之间的差距几乎翻了一番。
以房产为例，澳大利亚的住房总价值目前接近10万亿澳元，占家庭财富总额（14.9万亿澳元）的三分之二，也就是说澳洲人的财富积累主要表现在房产。
从1981年至2021年，25岁至65岁各代由房产构成的代际间的财富差距正在扩大，住房拥有率一代不如一代。
其中最年轻的25-34岁一代的住房拥有率下降最快，从60%以上降至40%。
< class="pgc-img">收入从低到高，分为5个区间
现如今，年轻族群积累财富的能力明显低于父辈。澳洲房价随着经济发展和社会需求一路上扬，而人们实际到手的收入却没有取得相匹配的增速。
上世纪90年代初，澳大利亚人平均需要7年左右的时间可以为一套普通住房存下20%的存款。现在几乎需要12年。年轻人不得不向父母伸手才能支付购房的费用。
父母资助除了直接支付现金，就是提供贷款担保。担保人住房贷款允许一个近亲（通常是父母）使用他们家中的部分资产或全部存款作为担保，同时承诺在借款人陷入困境时负责偿还住房贷。这意味着年轻的买家可以不用付多少定金，也不用支付昂贵的贷款抵押保险（LMI）。
从2015年至今，澳大利亚担保人贷款增加了71%。研究发现，高达 60% 的首次购房者从父母那里获得经济资助。
2021 年 4 月，父母为购房缴款额平均为 92,000 澳元。2021年5月，父母们提供的贷款总额已达到350亿澳元，其金额超过了昆士兰银行、汇丰银行、AMP、Heritage Bank、Beyond Bank和Greater Bank等实际贷款机构的贷款总额，相当于澳洲第九大抵押贷款机构。
尽管疫情期间利率处于历史低位，但首次购房者依然需要依赖父母的支持进入市场。
由于年轻人的财富积累较少，他们也成为最容易受到市场冲击的群体。
在频繁加息的背景下，强劲的劳动力市场固然为收入提供了支持，但对应持续增长的通胀，工资实际负增长与激增的还款额正走向相反的路上。
未来，在上一轮房价上升时追高买入的年轻一辈一旦无法负担还贷压力需要卖出房产，他们，甚至包括他们的父母都将遭受巨大损失。届时不知将有多少父母不得不再一次出手。这时可能不是相助，而是迫于形势的出手相救。
年轻人的钱都去哪了？
从80年代末，每个年龄段的人群在住房等必需品上的支出都在增加，但以55岁为分界，年轻一代在包括酒精、衣服、家具和娱乐等非必需品的支出上正在减少。
年轻人的娱乐消费少于他们的父辈，他们同时是活跃在职场上的主力军，为什么他们却比父辈愈发贫穷？拿到手里的钱少于他们的父母？
除了缓慢的工资增长，一个严重影响了新生群体的因素是澳洲税收为首的相关政策。
在人们的印象中，澳大利亚是一个高税收高福利的国家。2019年澳洲个人所得税占政府税收总额的42%，而经合组织国家平均为23.5%，这意味着澳洲个税几乎为经合组织国家平均值的两倍，在经合组织国家中高居第二位，仅次于丹麦。
但澳洲的高税收和高福利制度在年轻族群和年长族群上存在着巨大的分歧。从年轻族群那里征收的高额税务，实现了年长的族群享受的高额福利。
过去20年里，政府通过为老年人提供慷慨的税收优惠使65岁以上家庭的纳税比例减少了一半。在相同收入的情况下，老年家庭获得的实际收入要高于正在工作的人群。
与此同时，由于澳大利亚的人口老龄化增加了政府在医疗、养老和养老金方面的支出。这部分不断增长的支出却落在了处于工作年龄的年轻人身上，他们承担着政府预算的净贡献者的责任。
另一方面，65岁以上家庭享有的福利，如平均养老金和医疗费大幅增加。这意味着，老年家庭的净转移(政府福利减去税收)大幅增加，而年轻家庭则没有。
总体效果是，目前正在工作的澳大利亚人越来越多地为退休人员的生活水平买单。
如今，一个典型的40岁老人通过税收为他人退休所作的贡献，要比他或她的婴儿潮（55岁以上）一代前辈多得多。讽刺的是他们的贡献超过了通过强制养老制度为自己退休所做的贡献。
如果坚持这样的税务和福利政策，随着澳洲人口老龄化的发展，澳洲人的幸福指数可能会一代不如一代。
税收政策怎么了？
除了税收和福利政策的不平衡，相对于工资收入，政府对财富的征税更少。这对于本来就没有什么财富的年轻族群更是一个打击。
澳洲一个典型退休人员拥有的财富可超过50万澳元，中位数的退休人员无需缴纳所得税。相比之下，年龄在35岁至44岁之间的工薪族，尽管其财富还不到前者的一半，却要缴纳约1.3万澳元的所得税。这使得在老年人和年轻人之间的财富鸿沟越掘越深。
澳洲的财政部门已经察觉了这种威胁，并发出警告，现在的年轻人可能成为第一代比他们的父母更穷的人。
尽管如此，澳大利亚财政大臣肯尼迪承认，未来的几代人可能无法从过去几代人享受的高收入增长中获益。
预算压力将越来越大，澳洲的年轻群体也将首当其冲地承受政府预算日益增长的压力。
澳洲的年轻一代还将继续承担政府债务上升、气候变化和能源转型、生产率增长放缓以及地缘政治不稳定等风险。随着人口老龄化，公众对政府服务的期望空前高涨，对医疗和养老的需求也越来越大。
新预联邦政府支出已增长到 GDP 的 27% 左右，高于占 GDP 约 25% 的典型收入，每年的财政缺口接近 500 亿澳元。
人们不禁要审视税务和福利制度的合理性。
最近财政部长查尔默斯发出倡议，希望就税收、支出和服务展开全国性的讨论。
- “我们应该提高多少税来资助这些服务?”
- “政府的服务范围是什么?”
- “政府应该为更广泛的人群承担多大的风险?”
- 正如澳大利亚经济发展委员会说的，澳大利亚需要讨论税收制度了。政府应该评估一些人为自己的服务（例如老年护理）做出贡献的财务能力。
- “让有能力的人为自己买单，这是社会契约的一部分。”
结语
社会在进步，经济在发展，人类历代最美好的愿望之一就是为后代留下一个更好的世界。不可否认每一代人都面临着独特的挑战，但如果现实需要我们通过父辈的资助来照顾和提升后代的生活质量，那么我们就应该寻求改变。
如果政府能减少年轻族群为有能力的年长族群不必要的买单，那么父辈为下一代付帐的困境也将得到缓解。
<>海高端国际物业展上有许多中国买家。
据Domain报道，尽管中国方面已采取措施限制资金外流，但中国买家在澳洲房市花费的金额仍将继续增加，澳洲创纪录的高房价将会持续一段时间。
瑞士信贷（Credit Suisse）的研究人员表示，尽管澳洲提高了针对外国买家的税收额度，但这并没有对外国买家需求造成影响。
周三，瑞士信贷公布了一份报告，其中指出，澳洲房市中的外国买家大部分来自中国，他们购买了新州25%的新房;维州则有17%的新房被中国买家所购买，昆州有8%。
澳洲最大的三个州均针对外国买家征收额度为房价一定比例的税收。西澳和南澳也已经提出类似的税收政策。2016年12月时，中国的相关机构则实行了更为严格的资金管控措施，抑制中国资金流向其它自由市场的速度。但不管是澳洲的税收制度，还是中国的资金管控措施，都没能降低中国买家对澳洲房市的需求。
2017年1月至6月新州外国买家比例。
瑞士信贷的策略研究员塔夫菲克（Hasan Tevfik）表示，有很多颇受中国买家喜爱的城市已经实行或提升了外国买家税收额度。例如，香港的外国买家税收额度就相当于房价的37%，温哥华则在去年提升外国买家税收至15%。
在澳洲，新州从 7月1日开始便将外国买家税收提升至房价的8%，相当于原来的2倍。另外外国买家还需要交纳1%的联邦费用，如果房产达到100万澳元，还需要支付房价4%左右的印花税。
但这样的税收政策真的能让外国买家重新考虑购房决定并使悉尼房价下降吗？塔夫菲克认为，从国际经验来看，这不太可能。
瑞士信贷的研究员们总结到，虽然存在风险，但中国买家将会继续增多，并成为澳洲房市发展的主要动力。塔夫菲克指出，虽然澳洲一些主要城市房价昂贵，但需要明白的是，澳洲房市发展仍需要外国买家的支持，这将能防止房市出现崩溃。
