深圳，看到一家店铺面积超级大的奶茶店——巴依珊！先上图给你们看看有多大，这个作为，得有四家喜茶这么大吧！
它的名字如果换成数字813是不是很好记，但是百度了下没有懂它的意思，不过获得了一个新的词：奶缇，产品主要是奶缇为主。
基底茶主要以绿茶、红茶、普洱茶和大麦茶为主，自创特有的厚实“奶缇系列”，还会加上松子、南瓜子等果仁。813芭依珊奶茶选用安佳牛奶作为直接供应商。除了茶饮以外，还有奶滋蛋蛋面、薯条、几块等小吃。堂食的客人会用玻璃杯装茶饮。并且每一个813芭依珊奶茶店面都具有自己的特色，让消费者能够尽情的去进行享受。
看上去不像是奶茶店，倒像是餐厅。
< class="pgc-img">芭伊珊
在一线城市的深圳，占地为王，产品也贵。
不过知名度远远不如喜茶和奈雪。
这么大的面积，可能由于不是周末的缘故，看到人群也没有很多。因为是路过，产品也没喝，不知道味道如何。
< class="pgc-img">有了解了这个品牌的人吗，在深圳的朋友有兴趣也可以去喝一下，好像它跟茶颜悦色一样，没有开在其他地方，估计是专注扎根在一线城市，有机会可以了解一下。
大家对它有了解的也都可以在评论区一起聊聊呀。
<>诞与元旦很快要来了，餐饮人是没有节日的，想毕许多餐饮人还忙碌在一线，但忙碌也不要忘了充电。
餐说在这节日同庆的日子，为餐友们准备一份《餐谈》：从选址、定位、产品、营销、运营、组织、外卖七个纬度解读新餐饮。
选址，已被认为是餐饮企业必备的关键生存能力之一。所以，我们今天就从选址，因为选址定生死。
选址是餐厅经营“一劳永逸”的事情。经营过程中，一切皆可变，唯独餐厅地点不可变；选址正确，餐厅成功70%以上。因为选址就是选顾客。
选址体现餐厅定位，选址决定投资回报；选址在某种程度上决定了餐厅客流量的多少、顾客购买力的大小、顾客的消费结构、餐厅对潜在顾客的吸引程度以及竞争力的强弱等。
对餐饮企业而言，选址成功是经营成功的关键第一步，如何解决选址这块难啃的骨头？餐饮大牌们又有怎样的选址秘诀？
01
大牌选址术：科学化、数据化
选址是一门数学与艺术相结合的学科，也是一个门店的开启，当选到一个合理的位置时，已经成功了2/3，正所谓选址选客人定价定天下。
拚弃过去靠直觉、经验选址，必须实现管理方式由“经验型”向“科学型”转变，首先从依靠数据和科学选址开始。
人流量大≠客户多，主要看人流的匹配度。目标消费者在哪儿，就把店开到哪儿。大牌们的选址术策略：
全球开店超过2.6万家店的星巴克，选址首先考虑的是诸如商场、办公楼高档住宅区此类汇集人气聚集人流的地方。
星巴克选址使用一个叫作Atlas的内部绘图和商务智能平台，用大数据以科学方法来决定在哪开设新门店。
星巴克北辰购物中心店选址数据
海底捞、西贝、外婆家做为中国餐饮业BAT，一方面通过大数据分析人口、网点时间空间、交通便利程度、竞争对手情况，另一方面考虑网点布局，结合用户需求来决定最后落位。
榴莲比萨创造者乐凯撒采取的是开店策略是"学先进，傍大款，走正道"，学习麦当劳选址，挨着星巴克开店。
桃园眷村傍LV开店一炮走红，云味馆最近也在星巴克旁边开了一家店。桃园眷村、云味馆也可谓深谙此道。
因为任何一个商圈，麦肯、星巴克、LV等大牌占据的都是最好的位置，都是经过一整套科学的评价体系选的铺，人流量和人气当然没得说。
除了位置好，傍这些大牌还因为它们代表着热点，是风向标。“傍大牌”带来的第一个好处就是能提高客单价。
桃园眷村将豆浆油条小吃卖出了正餐的价格，云味馆开在大牌旁边的店，客单价比其他店能高出15%。
喜茶、奈雪等所有奶茶店都选址在商业发达的购物中心，而在深圳连开11家店，被誉为奶茶界爱马仕的芭依珊（813奶茶）却反其道行之。
专挑脏乱差的城中村或旧改工厂开店，很多奶茶店只有几十平米，它却任性地开出1500㎡亚洲最大的奶茶店。
其逻辑是改进用户体验：偏远门店租金便宜，就有更多预算去扩大店面面积，开大店模式就是为了避免出现消费者痛苦排队的现象，为消费者提供了清晰可见的社交、休闲场景。
对于新开店铺的选址评估策略，是将选址诸多重要指标当中，选择出最重要的12项指标作为首要的评估内容。
包括：租金日营比25%，主商圈12%，副商圈8%，立地6%，面积6%，店宽<角间>6%，店宽<一面>6%，路宽5%，人流量10%，视野性6%，车辆停靠5%，通行方向5%。
其中，得分标准：总分100分，70以上为好，40-70为中，40以下为差。
- 选址的评估指标，详见：
- 店铺选址时，必须考虑的12项关键评估指标
- 餐饮选址的六大套路，不懂就怪不得你吃亏了
02
购物中心选址：抢铺大战
购物中心，人流集中，服务设施齐全，又位于中心地段，越来越多的餐饮品牌开始把商场店作为重要的经营战略。
各城市兴起商业综合体的建设，据统计，中国已经开业的购物中心达7000个，还不包含未开业的，购物中心已从红利期进入创新求变期。
比如国庆节前开业的23万平的深圳万象天地，采取“街区+mall”的创新商业空间，逾1000个品牌、12座独栋品牌旗舰店，其中餐饮品牌达到86家。
然而，同在一家购物中心，有的餐厅门庭若市人爆满，有的门前冷落车马稀，进驻商场有什么选址秘笈呢？主要有四方面的评估：
1、商场大客流评估
- 城市人口总量及消费力
- 项目所在位置半径3-5公里人口密度
- 购物中心本身品牌效应
- 营业中餐饮门店平常客流是否充足
- 其他业态商业表现情况
- 商圈后期是否有变化
2、商场内位置的选择（人流动线预判）
- 深入了解商扬各个功能点位置
- 了解商场的平面布局，餐饮如何规划
- 展示面因素
3、自身品牌定位是否符合目标客群
- 了解同类业态在城市接受程度
- 性价比需符合当地目标消费者
4、竞业因素
- 商场餐饮的比例是否过多
- 同品类餐厅是否过多
总之，想更有把握在购物中心开一家赚钱的餐厅，前期的功夫一定要做足做充分。前期认真分析10分钟，可抵后期辛苦经营5年功。
- 购物中心选址秘籍，详见：
- 史上最全餐饮进Mall选址攻略，没有之一！
- 想入驻购物中心？这几个关键点你必须了解！
03
美食街选址：金角、银边、草肚皮
餐饮业有一个绕不开的地理存在，那就是美食街。
无论什么时候，你总能看到一大群人聚集在一起，品尝着各种各样的美食。
美食街作为餐饮形态中的一种，一直占据着独特的地位。在美食街不只人流多，餐饮商家也多。
虽说商家多了，来的人不一定是去你的店里消费，但因为有了巨大的人流量做保障，经营风险也随之减少，很多人觉得哪怕分得5%的人流量也能活得很滋润。
然而，两三年内一条美食街上的品牌换了两三轮的事实，轰轰烈烈进场又灰头土脸离场的另一部分先烈，你可知道？
就像一座山有阴阳两面，每条美食街都有一条阴阳对角线，主要是人走着走着就不愿意往里面走了，这与人口流动方向有关。
所以说美食街宁要两头不要中间，即金角、银边（紧邻金角的次黄金位置）、草肚皮（位于街道中客流分散）。
另外，餐厅的可见度决定了有多少人选择来用餐。80%的生意来自300米之内，所以300米以内放置招牌对餐厅经营会起到绝对帮助。70%的人会在3分钟之内决定去哪家餐厅。
- 如何绕开美食街之坑，详见：半年亏损30万，餐饮老手血泣美食街选址4大坑！
04
社区店选址：下一个风口
开街边店，还是进商业体，一直让餐饮人犹豫不决。
近日，咖啡界的扛把子星巴克在广州番禺锦绣春江社区里开了全国首家社区体验店。这是星巴克中国第一次将门店开设在居民住宅区内。
其实，星巴克有不少开在社区的门店，广州市场有 12% 的门店是开在社区的。
据波士顿咨询公司研究，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60-70%，而目前在中国整体水平还不足30%，社区商业蕴藏着巨大的发展潜力。
与此同时，在新生代消费群体崛起以及O2O、外卖平台兴盛的大环境下，人们的消费理念和方式已经发生了巨大变化。
“懒、宅文化”逐渐成为制约购物中心发展的因素，传统的大型集中商业面临严重冲击，而社区商业因为更接近消费者，可以提供更加便利的服务，因而受到的影响较小。
正因此越来越多的商家和品牌开始重视社区，他们不仅希望在热门地段为消费者提供一次性服务，也希望能更高频地出现在人们生活中的更多场景。
餐厅周围300米的销售推动也是社区店重要的要素。所有的理想市场，最重要的一点是餐厅的生意要来自于300米之内的销售推动。
300米走路要多久？三四分钟左右，这个时间估计是女孩子穿高跟鞋走的状态。
如果随处可见餐厅的情况下，人们出去吃饭通常选择的都是走路三分钟就能到达的地方，正常情况下是不太愿意走超过五分钟路程吃一顿饭的。
- 更多干货分析：九毛九10亿选址心经告诉你社区店是下一风口！
05
位置+定位决定餐厅80%生死
餐饮路上，总会存在着各式各样的难题，绝大部分在“餐厅选址”上遇到的坑最多。所以说，选址是选择大于努力的事。
- 餐厅的生意80%以上取决于位置+定位。
- 好位置就是，经过你门前的自然客流足够的多。
- 好的定位就是，有更多比例的自然客流愿意主动进到你的店里消费。
可能你还想看：
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10年餐饮老兵经验总结，这6个选址的坑一定要躲开！
60家店换来的教训：创始人深度剖析选址的四殇四痛
手把手教你星巴克选址逻辑，早用上大数据了
外婆家年销售增40%的秘密：另类选址与整合
菜品一致，选址优越，价格更实惠，生意反而不好，这家餐厅到底做错了什么？
- END -
作者 | Tim
来源 | 餐饮O2O
整编 | Tim
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01. /
813“奶茶小镇”，升级了
813
BAESAn
还记得开在龙岗南岭1983创意小镇的813“奶茶大楼”吗？6000平方，可以800人同时喝茶。这次升级了，增加了花房、面包房，还有14个独立奶茶包间，仿佛来到了一个“奶茶小镇”。
°01
开始卖面包了
1983店增加了面包房叫做“奶緹香斋”，每天现做现出20多款不同口味的面包，在813又多一项解馋搭配了。
°02
开奶茶包房了
在后院增加了14间独立奶茶包房，从小间、中间、大间都有。从小型会议、到朋友聚会，在独立安静的空间，再也不怕被打扰啦。
°03
还有个奶茶花园
最后在813喝完茶，回家的时候，还可以在花房选一束花回家，美滋滋~
02. /
813的经典茶饮
「 BAESAn ? GOLD 」
°01
南瓜子緹普洱
一直以来，813的招牌都是奶缇茶系列，先选喜爱的茶底，再选搭配奶緹的顶料。个人近期最爱的就是这款南瓜子緹普洱，南瓜子都是现点现炒的，和奶緹混着一起吃更香。
°02
珠珠黄金香柚
/
珠珠黄金香柚是奶緹系列之外，最爱的TOP1。白珠珠是每天现做现煮，下午2点以后才开始供应。
°03
黑醋栗微苏打
这款超清爽的苏打，也是颜值担当之一，从上桌开始，里面的气泡就一直滋滋往上冒，不带停的。需要极速解渴的时候，选它没错。
°04
独家奶緹，无限续
在813只要带奶緹的饮品，杯子里还有茶，都可以无限续加上面的奶緹，我就是被奶緹圈粉的那一个。
03. /
奶茶小镇，新吃法
°01
现做20+款面包
现在来1983小镇店的813，可以吃到“奶緹香斋”现做的面包。面包房是透明橱窗，能看到里面现做的过程，榴莲大熊、咖啡芝士、抹茶肉松，20+种口味可选。
°02
奶茶配小吃
SNACKS
HOT MEAL
在813还可以吃到各种小吃和热食，午餐都能在这解决。最爱炸鸡米花、奶滋蛋蛋面和卤肉饭。
°03
奶茶独立包房
1983小镇店，后院的一楼，专门设计一层独立的奶茶包房，都配有电视，商务洽谈、小型会议、朋友聚会，都可以。包房使用细则可咨询店家哦。
°04
喝着茶，打游戏、逛花店...
1983小镇店不仅全天营业，来这里喝茶，你还可以逛花店、玩儿游戏、打卡拍照，一样都没落下。
04. /
24小时营业，不打烊
Dragon Boat Festiv
节日の仪式感
1983小镇店不论外摆还是室内，仿佛在丛林里喝茶一样，阳光正好的下午，懒洋洋又惬意。
这家店是24小时全天营业，晚上灯亮起来，氛围也很对，有大楼有花园，能吃能喝又能逛~
- END -
813芭依珊(1983小镇店)
-地址-
龙岗区南岭村南新路1983创意小镇39栋01号
-营业时间-
周一至周日：全天
- 各分店详细地址 -
（上下滑动可查看全部地址）
【中航城天虹店】
福田区振中路中航城天虹购物中心北区B109号(近会展中心)
营业时间：周一至周日，10:00-24:00
【梅林中心店】
福田区福田区梅村路1号
营业时间：周一至周日，11:00-03:00
【金展店】
罗湖区水贝一路金展4楼
营业时间：周一至周日，08:00-22:00
【百仕达花园店】
罗湖区翠竹街道翠岭社区太宁路185号百仕达花园十八栋1层101号商铺
（翠竹公园文化广场、百仕达一期）
营业时间：周一至周日，12:00-22:00
【宝安大仟里店】
宝安区新湖路与海城路交叉口宝安大仟里B143-145
营业时间：周一至周日，10:00-23:00
【上梅林天欣店】
福田区梅林路46号天欣产业1F-08号商铺
营业时间：周一至周日，12:00-21:30
【東海缤纷店】
福田区香蜜湖街道深南大道7888号东海缤纷天地一层1035号商铺
营业时间：周一至周日，10:00-22:30
【壹方城店】
宝安区新湖路99号壹方城L1层039号、040号铺
营业时间：周一至周日，10:00-24:00
【海雅缤纷店】
宝安区建安一路99号海雅广场B103-104号
营业时间：周一至周日，10:00-23:00
【水围村店】
福田区皇岗公园一街水围新村166栋
营业时间：周一至周日，10:00-24:00
【玖龙荟店】
龙华区民塘路(玖龙荟三楼)
营业时间：周一至周日，12:00-22:00
【高北十六店】
南山区西丽街道科技园北区高新北路高北十六创意园L-16A号
营业时间：周一至周日，11:00-24:00
【欢乐海岸店】
南山区欢乐海岸北区购物中心G-018
营业时间：周一至周日，10:00-22:00
【港大医院店】
南山区海园一路一号香港大学深圳医院议程医技楼31E-03(VIP楼)
营业时间：周一至周日，06:30-23:00
【ATmall店】
龙华区民治街道简上路龙塘社区中海锦城5栋6106L1层003号铺
营业时间：周一至周日，10:00-23:00
【龙岗数码城店】
龙岗区龙城街道黄阁北路龙岗天安数码新城创业园2号-1厂房A号商铺
营业时间：周一至周日，11:00-24:00
【汇港购物中心店】
南山区工业三路1号海上世界?汇港购物中心二层201-202铺
营业时间：周一至周日，11:00-22:00
【金谷店】
南山区桃源街道龙井村龙珠四路龙井高新科技金谷创业园C栋一楼T1号铺
营业时间：周一至周日，12:00-21:00
【光明大仟里店】
宝安区光明街道松白路天汇城1期商裙楼负1楼b125-126商铺
营业时间：周一至周日，10:00-22:00
【观澜湖MHmall店】
龙华区观澜街道高尔夫大道8号观澜湖新城MH MALL二期B1层
营业时间：周一至周日，10:00-23:30
【宝安书城店】
宝安区新桥街道沙井中心路89号金粤大厦一层宝安书城L1-01号铺
营业时间：周一至周日，10:00-23:00
【华润小径湾店】
(惠阳)晓联河路霞涌华润小径湾S1-111号商鋪
-营业时间-
周日至周四：12:00-22:00
周五至周六：12:00-24:00
【南宁龙光店】
(南宁)青秀区中东路8号南宁龙光商业广场G层01号商铺
摄影 | Kail
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1.南山丨深圳排第2的南昌炒粉
2.红岭中学 | 看看别人学校的饭堂
3.南山 | 开这店的短期目标，是不亏
“微胖是最好的身材”
- The End -
