餐饮的基本都是租店铺，不是在商场或者与一手房东签约，都会涉及转让费。
很多餐饮小白搞不懂，为啥要收转让费，转让的是什么？收费怎样才算合理？
本期喜虾客海虾火锅就和各位餐饮老板聊聊转让费的事。（每天聊聊餐饮，喜虾客助您餐饮路上少走弯路，欢迎关注“喜虾客海虾火锅”）
< class="pgc-img">今天我们从餐饮转让费的定义、构成、谁来收合理以及如何判断转让费是否合理等四大板块来分享。
关于转让费的注意事项和影响转让费高低的因素在前面小短文中已经提到，有兴趣的可以翻阅查看，这里不再赘述。
一、什么是餐饮店铺转让费
< class="pgc-img">餐饮店铺转让费指租户【注意不是房东】在店铺租期内将房屋转租，把和房东的租赁剩余期限，连同租户装修、设备、项目（货物、加盟许可费等其他无形资产）等，一并转给下一个租户。
二、谁来收餐厅转让费？
这个其实没有明确的法律规定，只是市场约定俗成的，主要是转租方和承租方而定，有时候房东也会参与。一般来说，转让费是交给上个租客的，房东不收的。
三、组成餐厅转让费的因素有哪些
< class="pgc-img">1、餐厅店铺面积和地段
同一个商圈，面积越大，租金转让费也越高。一般说来，如果餐厅店铺位于商业活动频度高、人流量多，交通便利、市场发展空间较大的地段，转让费会偏高，且会更抢手。
2、餐厅店铺装修档次
餐厅装修档次直接影响转让费的高低。老板当初投入大量资金，当然会借着这个时机收回下成本。
< class="pgc-img">3、餐厅店铺店铺设备、货品
店铺设备的数量和新旧程度都会觉得转让费高低。一般餐厅老板会根据使用年限做折旧，把设备和货品一起转让，市场称之为“整转”，反之称为“空转”。
整转，省心省力，费用高；空转，可操空间大，可以改行。
4、餐厅店铺剩余租期
剩余租期越长，转让费越高。原因很简单，房东一般在租期到时再涨价。
剩余租期越长，就越能延迟涨价的发生，无形中节省了成本。
< class="pgc-img">除非特殊约定，接手方常按原租金续租。
5、餐厅店铺经营状况
餐厅位置不错，生意不错，短期并非非转不可，这样在转让费方面上个租户就有主动优势；再说店主积累的人脉，想和物业、房东的良好关系，有稳定的供货渠道，都可以成为店铺转让时的无形资产。
< class="pgc-img">如果客户群体相同，店铺原本的客户源都可以直接做店铺价值，提升转让费也是合理的。
四、怎么判断餐厅转让费是否合理？
转让费依据主要有下面三点
1、参考周边商铺的转让费
2、参考同类商铺的转让费
3、餐厅转让费的设定一般是按照接受时付出的费用作为低价。
< class="pgc-img">转让时再根据店铺经营情况增加出手费用。这个通过行情可以判断，一个商圈、一条街道，转让费都差不多。
注意，谈转让费时，接受餐厅老板可以针对装修设备这些不保值的东西来降低转让费，再说这些东西不一定适合你。
总结：转让费的可操作空间很大的，各位餐饮人一定要量力而行。
如果转让费都快要你几个月营业额了，不租也罢。而且目前法律并没有对门面转让费做出明文规定，一旦发生纠纷就很难追究责任。
为了以防万一，一定要确定转租房东是否同意。
< class="pgc-img">户咨询：“我想接手一家正在经营的服装店，上家要求我在支付租金的同时，又支付10万元的转让费，接手后不久服装店因装修改造无法经营，这10万元转让费能不能退还呢？”
随着社会经济的发展，店面（商铺、门市）转租越来越频繁，店面转让费应运而生，并成为承租人和次承租人之间的正常而普遍的交易习惯，已经得到了市场的普遍认可和接受，但其至今没有明确的法律依据，只能以“交易习惯”形式在经济活动中被广泛运用，由转让费而产生的纠纷亦时有发生。
转让费并不是一个明确的法律概念，也称为“顶手费”，从名称上可以看出，它主要是前手承租人将其租赁的门面或商铺转让给下一承租人时收取的费用，该费用通常是一次性支付的。
< class="pgc-img">关于转让费的性质，学界有几种观点：
（1）认为是对已有门面和商铺优先续租权的购买，或者是对这种已存在的租赁机遇和垄断产生的利润；
（2）认为是原经营期间，对地段客流量贡献的增值支付的对价，如果转租后继续原门面或商铺品类的经营，还有对品牌价值增加支付的对价；
（3）前手承租人收取的中介费。
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综上，一般情况下，当事人签订的店面转让合同并没有约定转让费用具体包含的费用项目，从法律性质上分析，店面转让系合同权利、经营权利、品牌价值等各项权利的概括转让，转让费包含多种不同性质的费用集合体，因此，新的承租人在支付转让费时，应当对转让费数额是否与相应的对价等值，从以下分项进行谨慎审核：
1、有形资产的费用，即承租人对门面进行装修而添附的固定物因固着于商铺而无法收回投资成本，承租人于是选择从次承租人处以转让费的形式获得的补偿。有形资产的费用有时还包括一些经营设备及余留商品的价值。
2、无形资产的费用，即次承租人为获得商铺良好的经营环境、商业信誉、人脉资源、加盟许可、供货渠道等市场影响力而支付的对价。
3、租赁期限，即次承租人为获得剩余的租赁期限而向承租人所支付的对价。依据市场行情，转让费收取的多少往往都与该商铺剩余的租赁期限呈正比例。
< class="pgc-img">案例索引
案例1：湖北省高级人民法院（2020）鄂民申1960号民事裁定书，关于转让费性质，判决确认“本院经审查认为，2018年8月13日，荣某与熊某签订《门面转让协议》，约定由荣某向熊某支付门面转让费，熊某将其与兴业公司签订的《租赁经营合同》项下租赁期间内属于其本人的权利义务一并转移给荣某。”
案例2：十堰市中级人民法院（2018）鄂03民终1617号民事判决书，关于转让费性质，法院经审理查明“该门面由合法建筑和临时搭建物两部分组成。所谓的门面转让费实际包括装修、设备设施等有形财产，也包括地段、经营机会等无形财产。临时搭建物是违法建筑，关于该部分的租赁权让与无效。就合法建筑部分，双方之间的约定是合法有效的，但双方权利义务已经履行完毕，不宜再解除合同。综上所述，根据当事人陈述，门面转让费高主要是所处地段较好，即85000元门面转让费中无形财产占主要部分。王某是基于对涉案房屋的整体利用而支付的转让费，涉案房屋部分拆除后，势必对餐馆经营造成重大影响。金某不如实告知，故意隐瞒与合同有关的重要事实并转移风险，违背诚实信用原则在转让租赁权时存在主要过错应承担主要责任，故应返还门面转让费50000元。”
郧和律师实务建议
一、支付门面转让费应注意以下方面：
（1）审查前手承租人的租赁合同及原承租人与房屋所有权人的租赁合同，确认前手承租人有权进行转租，或者转租已经得到房屋所有权人的同意；
（2）确认承租的房屋取得建设工程规划许可证，保证承租的稳定性；
（3）确认剩余租期，提前观察门面或商铺的客流量，考察品牌价值，确保所支付的对价与期待利益等值；
（4）若前手承租人系空转，门面或商铺本身不存在增加价值，也没有较长的剩余租期，转让费仅有中介费性质，转让费的数额应与租金、租赁区域的商业价值匹配。
二、建议承租铺面时需谨慎，最好原承租人、次承租人和出租人三方一起协商，并签定书面转让协议及新的铺面租赁合同，同时还要注意确认、督促业主办妥店面租赁许可等法定手续。
三、若租期内发生了门面或商铺被收回或被拆除，可向法院起诉要求转租人退回全部或部分转让费，法院会从转租店面内经营时间的长短及装修、经营情况、实际获利等因素，确定店面转让费负担比例。
<>面违建被查封，转让费谁赔？
□平安广西网记者 赖隽群 通讯员 吴漩漩
为承租门面，米翔付给原来经营门面的业主2.8万元门面转让费。但一年后，该门面因系违建被相关部门查封。米翔诉至法院，要求出租方返还租金、押金、物业费等，并赔偿门面转让费2.8万元。出租方该不该赔偿门面转让费损失？米翔与出租方在庭上各执一词。经柳州市两级法院审理，这起租赁合同纠纷终于尘埃落定。
转租一年后门面被查封
2015年11月1日，柳州市一家物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）与个体户吕杨签订租赁合同，约定吕杨承租市中心一家大厦附楼侧旁门面1-1号用于经营烧卤饭餐馆。
2016年7月，吕杨另有安排，决定将该门面转手。米翔实地考察后，觉得该门面位于旺地，有利可图，决定“接盘”承租该门面，用于经营快餐店。为此，米翔向吕杨付了2.8万元门面转让费。
2016年7月15日，米翔与吕杨找到物业公司，称双方已谈好条件，吕杨将门面转让给米翔，要求物业公司配合将门面承租人变更为米翔，租赁期限仍延续物业公司与吕杨的合同。物业公司与米翔签订了《租赁合同》。合同对门面描述为：“商场附楼侧旁门面1-1号，使用面积约21平方米。”合同约定租金为每月2500元、押金为7500元。
米翔使用该门面经营期间，向物业公司支付了2016年7月15日至2018年1月8日的租金共计4.5万元、押金7500元、物业费1890元。
2017年10月10日，柳州市城中区城市管理行政执法局以该门面涉嫌违法建设为由，进行立案调查，并通知米翔。米翔这才知道承租的门面是违法搭建的。2018年1月8日，柳州市消防支队城中区大队以该门面存在火灾隐患为由要求整改，同时对门面实施查封。
米翔无法继续经营该门面，于是以物业公司存在欺诈行为，导致他错误做出承租决定，应赔偿他的损失为由，将物业公司诉至柳州市城中区人民法院，请求法院撤销他和物业公司签订的合同，物业公司返还租金4.5万元以及相关资金占用费（按照年利率2%计算4.5万元租金的资金占用费），返还押金7500元、物业费1890元，物业公司支付因合同撤销店内物品折价处理损失5000元、门面转让费损失2.8万元。
一审判决出租方赔偿门面转让费
法院查明，吕杨的烧卤饭餐馆营业执照上登记的经营场所为“大厦附楼1-1号（面积21平方米）”，而餐馆实际的经营场所为大厦附楼侧旁门面1-1号，与登记地址不一致。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。城中区法院审理后认为，由于租赁标的物属于违法搭建，米翔与物业公司签订的合同无效，米翔要求撤销合同，缺乏依据。合同无效后，根据我国合同法、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，物业公司收取的押金7500元，应返还米翔。至于租金及租金占用费，物业公司有权基于米翔实际使用租赁标的物的事实进行抗辩，物业公司不同意退还，故法院对米翔的这项诉请不予支持。
城中区法院指出，米翔实地核查烧卤饭餐馆场地及经营证照，最终做出租赁决定，与物业公司签订合同，尽到了签订合同的审慎义务，对于合同无效不存在过错。物业公司作为出租人，对吕杨得以办理登记地点与实际经营地点不符的经营证照存在过错，进而导致米翔对租赁场所的错误认知，物业公司对于合同无效负有过错，应赔偿米翔因签订及履行合同受到的损失。由于米翔实际享受了物业服务，不应认定1890元物业费为损失。米翔自行估算物品折价处理损失5000元，且他提供的证据不足以证明该损失发生，故法院对米翔的这项诉请不予支持。物业公司的过错导致米翔错误做出接受吕杨转让门面并支付门面转让费的决定，2.8万元转让费应认定为米翔的损失。
城中区法院一审判决物业公司退还米翔押金7500元，赔偿米翔的损失2.8万元；驳回米翔的其他诉讼请求。
二审改判出租方无需赔门面转让费
“公司没有从重新签订合同中受益，也没参与米翔与吕杨之间转让门面的具体事宜，没有故意误导欺骗米翔。吕杨何以办理登记地点与实际经营地点不符的经营证照，公司并不知情，公司对此不存在过错，不应承担责任。”物业公司不服一审判决，向柳州市中级人民法院提起上诉，请求中院改判其无需赔偿米翔门面转让费2.8万元。
经审理，柳州市中院认为，门面转让费是米翔与吕杨协商转让产生的费用，物业公司未参与协商转让，且物业公司与米翔签订的合同也没有涉及转让费承担问题。虽然物业公司明知“大厦附楼侧旁门面1-1号”无合法手续、不具备出租条件仍对外发租，导致合同无效，但无效合同导致的损失赔偿应限于合同当事人因租赁产生的直接损失，米翔向吕杨支付的门面转让费不属于直接损失。米翔与吕杨在协商转让问题过程中，当事人有何过错或有何约定，应由米翔另案向吕杨主张。
不久前，柳州市中院作出终审判决：改判物业公司退还米翔押金7500元，驳回米翔的其他诉讼请求。
（文中人名为化名）
