年头，有两件事是非常难。一是制造出“加水就能跑”的水氢汽车，二就是投资一套靠谱的商铺。
许多粉丝在后台留言问：商铺能不能投资？
这里我们给出斩钉截铁但又不失严谨的建议：普通人，不要投商铺。
以下三个方面的分析，希望能够给到你一些帮助。
不要和趋势作对
无论是吴晓波的年终秀，抑或是罗振宇的跨年讲，他们都会三番五次的提到“趋势”二字。
在中国这样一个庞大的经济体中，抓住趋势往往是财富增值最快的方式，反之也亦然，逆势而为的成功，一定无比艰难。
都知道现在的趋势是互联网冲击实体门店，那么这种冲击究竟有多大，路边接连倒闭的小商铺已经给了你答案，数据呈现更是能量化出如今时代的走势。
近年来，网购消费额保持井喷增长态势，即便是2018年出现的同比低点，也有24%的增长。
在GDP年7%左右增速的情况下，网购额每年几十个百分点的提升从何而来，毫无疑问只能从实体店铺去“抢”，这是非常残酷的现实。
不仅如此，网络零售占社会销售品的比例也在逐年提升。
每一个点的提升，都意味着实体销售店铺所占份额的下降。而且，未来网络销售的比例只会越来越高。
相比于实体店铺，网购的模式是更符合经济学规律的。
这里暂且不谈双方成本的比较，因为现在网络平台获取流量的成本和实体店铺租金的成本已经不相上下，但网络可以实现各商家和各消费者的充分竞争，使商品表现出更有利于买卖双方的价格，而实体店铺则没有此优势。
中国社科院财经战略研究院等发布的《流通蓝皮书：中国商业发展报告2017》称，未来5年内，中国的商品交易市场有1/3将被淘汰，1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。
你投资的商铺所在的市场，很可能就在淘汰之列。
所以，面对互联网的大趋势，商铺的未来就只剩新零售、餐饮等为数不多的选择，瑞幸咖啡倒是一个实体店逆袭的典范，不过又有几个店主有瑞幸咖啡的能力呢？大多数房东根本不管商业运营，只管谁出价高租给谁？
结果就是一旦店子倒闭，日复一日的空置期大幅降低商铺的投资回报率。
不要和钱作对
商铺税高，会直接导致转手难。
首先是契税不同，我们知道，满两年以上的二手住宅契税一般都在1%，但商铺的契税根据各地不同法规一般都在3-5%。
再就是土地增值税，与增值税不同，许多地区住宅的土地增值税是免征的，但商铺的土地增值税是必须要缴纳的，而且施行递进税率，最高可达增值额的60%。
拿网上的二手商铺计算器来算，假设我投资一套50万的商铺，以100万的价格卖出，我需要缴税25.6万元，同时，买方还要缴纳6.13万元税款。
总的来说，商铺的税费基本达到了转让价的20%以上，如此高额的负担，无论是买家承担还是卖家承担，都让双方到手的利润大打折扣，商铺的流动性也就大为降低。
关于租金，商铺近几年的情况也比较平淡。
根据美联近日发布的《美联物业深圳工商铺季度报》显示，深圳二手商铺蓝筹价格指数为177.80，同期保持平稳，小幅上升。
在房价不断上升的今天，深圳二手蓝筹商铺的租金3年只涨了不到5%，甚至赶不上通货膨胀的速度，对于投资来讲，这是相对亏损的。
何况，这还是一线城市深圳的蓝筹旺铺，要是其他普通商铺，租金恐怕还有下降的情况。
据中原地产研究报告，深圳一手商业批售量自2015年起至2018年持续下滑，2018年供应仅为34.1万平，较2017年下滑18%，为近年最低值。
也就是说现在每一年，偌大一个深圳市，所有新开的商业加起来，也就三个万达广场。
不要和风险作对
按理说商铺应该是稳赚不赔，相比于股票基金P2P绝对是稳如磐石，为什么还说有风险呢？
因为，商铺的流量不稳定。
我们把商铺的营收拆分一下，无非是流量乘以人均购买力。
大学旁边的商铺，流量充沛，但购买力不足，所以平价小店很多。
豪华小区旁边的商铺，流量一般，但购买力强劲，所以儿童培训机构不少。
一个区域的人均购买力倒是稳定，但流量瞬息万变。
在交通便利的今天，大学生们发现学校另一边又开了条更好吃的美食街，可以果断抛弃前任寻找新欢，富豪们发现城市那头的培训班已经开始教授幼儿园python入门，毫不犹豫地把孩子送过去生怕落后。
关键是，中国现代的城镇化太快了，商业中心迁移根本猝不及防。拿新一线城市武汉来说，以前大家都喜欢去中南、司门口、亚贸、武广等老商业街，结果现在都往光谷和武汉天地跑。
依靠地段支撑的商铺，生意随时会被城市新起的某个商圈给截流，甚至直接被隔壁街的抢了生意。
而且，在基建大兴旗鼓的今天，只要哪个商铺门口挖个地铁搞个拆迁，杂乱的工地基本直接宣告商铺死亡，就算贴个“甩卖”二字，都有可能被工地的蓝色隔板给挡个瓷实。
关于投资和风险，还不得不提道德风险。
在中国，处处充满着金融市场套利，无论是不良P2P非法集资“收割血汗钱”，还是赵薇隐瞒公司信息“空手套白狼”，有人的地方就有贪婪。
商铺交易也不例外，有些托管型商铺承诺包租，开发商按月度/季度/年度定时交付租金，你不必担心租不出去和租金过低，一切由开发商兜着。
可付个一两年，就会发现开发商跑路不见了。这时才幡然醒悟，开发商所谓的“商铺”，可能只是割韭菜的镰刀。
如今，中国很多城市的人均购物中心面积已经超过2平米，相比于日韩的1平米和香港的1.5平米，已经算过剩状态。
许多开发商明知道现在的商铺过剩，需求不足，却还一个劲地在住宅区建底商。
一方面，迎合城市规划和城市形象要求，以做商业的噱头拿到这块住宅用地；
另一方面，商铺可是比住宅贵上几倍的（深圳万科云城、半岛城邦等热门楼盘的商铺能卖到30万/㎡），这其中带来的巨额利润，也许就是使得某些开发商，萌动了收割一波投资商铺的“有钱人”的想法。
结
我们随便在各大小区的底商逛逛，不是房产中介就是教育培训，不是烟酒副食，就是美容美发，要不消费频次低，要不利润空间小，空置率更是一贯之高。
在大型商业纷纷选择自持经营、赢家通吃的现状下，分给个体房东的小街铺的命运，真的很惨淡。
我们在中山考察的时候，看到一个郊区盘的商铺门口，竟然晒起了衣服。这种荒芜的场景，在中国的二三线城市，根本不罕见。
所以，投资商铺还是要慎重。
当然，这里不排除你愿意花费巨大的时间精力并且有能力去挑到少数高收益的旺铺，也不排除你就是想打造个东京“清月堂”一般的百年老店自己做做生意享受人生。
只是，现在商铺买错的几率大，普通人还是远离为妙。
<>年头，有两件事是非常难。一是制造出“加水就能跑”的水氢汽车，二就是投资一套靠谱的商铺。
许多粉丝在后台留言问：商铺能不能投资？
这里我们给出斩钉截铁但又不失严谨的建议：普通人，不要投商铺。
以下三个方面的分析，希望能够给到你一些帮助。
不要和趋势作对
无论是吴晓波的年终秀，抑或是罗振宇的跨年讲，他们都会三番五次的提到“趋势”二字。
在中国这样一个庞大的经济体中，抓住趋势往往是财富增值最快的方式，反之也亦然，逆势而为的成功，一定无比艰难。
都知道现在的趋势是互联网冲击实体门店，那么这种冲击究竟有多大，路边接连倒闭的小商铺已经给了你答案，数据呈现更是能量化出如今时代的走势。
近年来，网购消费额保持井喷增长态势，即便是2018年出现的同比低点，也有24%的增长。
在GDP年7%左右增速的情况下，网购额每年几十个百分点的提升从何而来，毫无疑问只能从实体店铺去“抢”，这是非常残酷的现实。
不仅如此，网络零售占社会销售品的比例也在逐年提升。
每一个点的提升，都意味着实体销售店铺所占份额的下降。而且，未来网络销售的比例只会越来越高。
相比于实体店铺，网购的模式是更符合经济学规律的。
这里暂且不谈双方成本的比较，因为现在网络平台获取流量的成本和实体店铺租金的成本已经不相上下，但网络可以实现各商家和各消费者的充分竞争，使商品表现出更有利于买卖双方的价格，而实体店铺则没有此优势。
中国社科院财经战略研究院等发布的《流通蓝皮书：中国商业发展报告2017》称，未来5年内，中国的商品交易市场有1/3将被淘汰，1/3将转型为批零兼有的体验式购物中心，还有1/3将成功实现线上与线下对接。
你投资的商铺所在的市场，很可能就在淘汰之列。
所以，面对互联网的大趋势，商铺的未来就只剩新零售、餐饮等为数不多的选择，瑞幸咖啡倒是一个实体店逆袭的典范，不过又有几个店主有瑞幸咖啡的能力呢？大多数房东根本不管商业运营，只管谁出价高租给谁？
结果就是一旦店子倒闭，日复一日的空置期大幅降低商铺的投资回报率。
不要和钱作对
商铺税高，会直接导致转手难。
首先是契税不同，我们知道，满两年以上的二手住宅契税一般都在1%，但商铺的契税根据各地不同法规一般都在3-5%。
再就是土地增值税，与增值税不同，许多地区住宅的土地增值税是免征的，但商铺的土地增值税是必须要缴纳的，而且施行递进税率，最高可达增值额的60%。
拿网上的二手商铺计算器来算，假设我投资一套50万的商铺，以100万的价格卖出，我需要缴税25.6万元，同时，买方还要缴纳6.13万元税款。
总的来说，商铺的税费基本达到了转让价的20%以上，如此高额的负担，无论是买家承担还是卖家承担，都让双方到手的利润大打折扣，商铺的流动性也就大为降低。
关于租金，商铺近几年的情况也比较平淡。
根据美联近日发布的《美联物业深圳工商铺季度报》显示，深圳二手商铺蓝筹价格指数为177.80，同期保持平稳，小幅上升。
在房价不断上升的今天，深圳二手蓝筹商铺的租金3年只涨了不到5%，甚至赶不上通货膨胀的速度，对于投资来讲，这是相对亏损的。
何况，这还是一线城市深圳的蓝筹旺铺，要是其他普通商铺，租金恐怕还有下降的情况。
据中原地产研究报告，深圳一手商业批售量自2015年起至2018年持续下滑，2018年供应仅为34.1万平，较2017年下滑18%，为近年最低值。
也就是说现在每一年，偌大一个深圳市，所有新开的商业加起来，也就三个万达广场。
不要和风险作对
按理说商铺应该是稳赚不赔，相比于股票基金P2P绝对是稳如磐石，为什么还说有风险呢？
因为，商铺的流量不稳定。
我们把商铺的营收拆分一下，无非是流量乘以人均购买力。
大学旁边的商铺，流量充沛，但购买力不足，所以平价小店很多。
豪华小区旁边的商铺，流量一般，但购买力强劲，所以儿童培训机构不少。
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在交通便利的今天，大学生们发现学校另一边又开了条更好吃的美食街，可以果断抛弃前任寻找新欢，富豪们发现城市那头的培训班已经开始教授幼儿园python入门，毫不犹豫地把孩子送过去生怕落后。
关键是，中国现代的城镇化太快了，商业中心迁移根本猝不及防。拿新一线城市武汉来说，以前大家都喜欢去中南、司门口、亚贸、武广等老商业街，结果现在都往光谷和武汉天地跑。
依靠地段支撑的商铺，生意随时会被城市新起的某个商圈给截流，甚至直接被隔壁街的抢了生意。
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如今，中国很多城市的人均购物中心面积已经超过2平米，相比于日韩的1平米和香港的1.5平米，已经算过剩状态。
许多开发商明知道现在的商铺过剩，需求不足，却还一个劲地在住宅区建底商。
一方面，迎合城市规划和城市形象要求，以做商业的噱头拿到这块住宅用地；
另一方面，商铺可是比住宅贵上几倍的（深圳万科云城、半岛城邦等热门楼盘的商铺能卖到30万/㎡），这其中带来的巨额利润，也许就是使得某些开发商，萌动了收割一波投资商铺的“有钱人”的想法。
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话说，最近不少人，留言问我们：商铺投资到底值不值？
于是，我就趁周末，做了个「话题征集」，收到不少小伙伴们的真实投资案例。
同时，我也采访了身边一些，有商铺投资经验的朋友。
总结了几点经验，跟大家分享一下。
< class="pgc-img">先说说我在采访和调查后，得出的一个结论：商铺投资，对我们这些普通人来说，难度还真挺大的。
具体难在哪儿呢？我看到3类比较典型的案例，给大家具体分析。
案例一：计划赶不上变化
我的朋友Q，在几年前，投资了在建购物中心的商铺。
之所以动了心投资，是因为，当时商铺所在的区域，正在做新区规划。
对外宣传的蓝图，还是很有吸引力的——商场、酒店、购物中心一应俱全。虽然在郊区，但边上即将建起地铁站，步行距离不超过500米……
于是，朋友花了120万，投资了商场1楼的商铺，中介承诺优先包租，每月返6000元左右的租金。
然而，在她买下商铺后没多久，新区规划就暂时搁置了，地铁线延伸工程也延后了，不知何时重启。
所以，投资至今，她的商铺都还没有租出去过，更谈不上盈利了。
另一位朋友B也是同样的情况，2年前，他投资了上海某开发区对面的一个临街商铺。
隔条大马路，对面就是各大互联网公司在上海的总部，所以不久，他的商铺就被一家咖啡店租掉了。
头一年，据说生意很不错，对面的白领，经常在上班或午休时间，来店里消费。
但好景不长，半年前，商铺门口的大马路，被封闭了。
原因是政府将在这里修建隧道，工期至少3年。
封路后，咖啡店的生意就一落千丈，靠外卖根本无法支撑运营成本，所以老板就找B提前解约了。
如今，他的铺子空窗了快4个月，还没找到下家。
< class="pgc-img">案例二：小生意人自用
另一类会考虑商铺投资的，就是小生意主了。比如，我们的一位用户G，投资店铺就是为了自用。
原本，他也是租铺面开店，5年时间里，租金从18万涨到了25万，算下来，营收的大头都给了房东。
于是，今年他就狠狠心，自己买了个铺面下来，好歹也是自负盈亏。
不过，作为生意人，他也给提了个醒。
大家在投资商铺的时候，经常会关注地段、交通、配套等因素，毕竟每一样都会影响客流量。
但在他看来，经营的产品是1，人流量是0，如果产品本身不行，一切终将归零。
之所以会有这样的见解，是因为他3年前的一次失败经历：年租26万的小铺子，营业9个月，除去装修费亏了19.8万。
如今复盘起来，问题还是出在产品本身，不够有吸引力。
虽然，很少人是出于自用考虑，才投资商铺的，但把铺子租给谁，这也是个大课题
我有个朋友S，也买过一个商铺，当时觉得不论租者经营什么，只要能按时交租就行。
于是，她第一次租给了一个油炸店，却在食品卫生检查中被罚款。
后来，又租给了一对小情侣卖奶茶，谁知道，2个年轻人没坚持多久，就关店跑路，还欠了她3个月租金没给。
所以，对于商铺的所有者来说，租客的人品，经营的内容，也是需要操心的事。
< class="pgc-img">案例三：收益太慢
用户分享中，有位Z先生，可以称得上是思路清晰了。
他的投资起因，是2017年8月手上多了笔闲钱。当时，他的妻子想买住宅，而他则动了买商铺的念头。
说起自己的决策，他分析得头头是道：
一来，如果商铺周边住宅价格上涨，那铺面租金也一定会有相应增幅。
二来，他看中的商铺所在的开发区，发展已经很成熟了，位置好、人流密集、配套完善，相信能通过出租，获得稳定的现金流。
所以，夫妻俩商量过后，还是买了间70平米的商铺，挑选的位置也不错。
商铺所在的商场，南面是住宅区，西面是该区域范围内最大的超市，北面是办公区写字楼，距离在建中的地铁口10分钟路程。
如今，Z先生从商铺中，一年能收回6万元租金，而且按每年5%的速度递增。
怎么看，都是一笔稳赚的投资了，但Z先生坦言，他并不满意。
首先，现在的实体经济真是不好做了，从他入手到现在，每年都会面临商户关门的困扰，再找租户又要浪费时间成本。
其次，如今商场里最赚钱的餐饮业，也受外卖影响逐渐缩水。
很多店主只要个三四十平米就够用了，甚至为了节约租金，直接租到商场2楼，一心做外卖生意。
如此一来，他70平米的底层商铺，显得毫无优势。
如今他再想转手换住宅，一方面交税比例太高，另一方面，周边住宅房价也涨得超过了他们的预算。
“如果当初听老婆买房，现在的收益，可远不止于此。”
< class="pgc-img">< class="pgc-img">看过以上案例，最后来个总结：
1）专业要求非常高
就像案例一中提到的那两位，一开始规划得花好月好。
但实际中，城市规划的调整、政府基础建设的需要，又最后影响到了商铺投资的收益。光关注眼前的商铺条件，并不足够。
影响商铺投资收益的因素多且杂，说一个点就能拦住大多数人：
商铺要赚钱，依赖于赚钱的商家。可你了解不同商家的赚钱能力和模式吗？
商铺到底租给什么样的商家，销售产品的价值和形式，都会影响各位业主的现金流。
所以，很多人以为，商铺投资有流量就够了，其实是个错误的观点。
2）线上经济的冲击
这一趋势，这两年越发明显，而且几乎是不可逆的。
想想自己现在的日常生活，吃饭靠外卖，购物有线上超市，偶尔约个会、开个荤才跑去线下餐厅消费。
从大的趋势来说，传统的线下经济模式，在发生巨变。
< class="pgc-img">3）从投资角度：单笔投入多、收益回报慢、流动性相对差
在我了解的过程中，发现除非是通过转卖，不然依靠收租的形式，商铺回本的速度并不快，风险也不比投资股票基金低。
还有，商铺作为大项投资，一旦投资就会耗费你比较高比例的资金，不仅投资风险集中，而且机会成本很高。
另外有一点很重要，投资商铺的“后悔成本”很高——转手不容易，而且越是难出租的商铺，越难转卖。
所以，同等情况下，如果要选择长期投资，商铺并非是最好的选择。
当然，总会有一些决策正确、眼光独到的人，仍能通过商铺大赚一笔。
但说实话，还真是少数。
所以，如果你对实体经济了解不多，资金量又不多的话，就真不建议选择商铺投资了。
不懂不投，哪里都是适用的。
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