多餐饮新手在创业初期都会遇到这样的问题：我想找一家旺铺，但自己没经验怎么办？餐厅选址是开店的开端，谁都想要找一个生意兴隆的旺铺，但现实却经常事与愿违，不管是创业新手还是老手，统统在选址时交了不少学费。

考察一个商铺就显得尤为重要，那么当你在考察一个商铺时，都需要注意哪些方面呢？

01

考察商铺的硬件条件

很多餐饮新人在看好一个商铺之后与出租方（也就是房东）交谈时，往往会陷入一种不知道要问什么的状态。

等到接手商铺之后就会遇到各种各样的问题，产权上的问题、水电上的问题、装修的问题等等。所以这就需要餐饮人在接手商铺时一定要将自己的问题罗列清楚，将所有的硬件条件一一确认无误后才可以避免踩坑。

那么，在了解商铺硬件条件时都需要注意哪些条件呢？接下来小哗一一为大家讲解。

　　1、产权

首先，租商铺要明确房屋的产权问题，产权就是房屋的归属权。

你要清楚和你谈的人是不是房东，他是否有房屋的产权证明；如果是二房东的话，一定要清楚他将房屋出租或转让给你是否经过原房东的同意。这里一定要注意，防止因为没经过房东同意而扯皮的现象。

我身边就有过这样的经历，和二房东把合同签了，转让费也交了，结果原房东来收房了， 后官司也没有答应，因为二房东卷起跑了。

所以，在签署合同时一定要谨记，租房合同必须要和原房东签署，得到原房东的授权，以免日后再生争端。

产权上还有一点是要看房屋的属性是否可以商用，如果是住宅的话，后期在办理各种证件可能会遇到麻烦。

　　2、基建

从餐饮店来说，基建就是指房屋是否具备餐饮条件，一般开餐饮店主要考虑的要素有：电力、燃气、排烟、排污、上下水、消防这几点。

这几点当中我们尤其要注意排烟，因为有很多商铺不具备排烟条件，例如：居民楼下、学校门口，如果在这种位置开店，后期有可能会和周围的人发生一定的争端。

　　3、面积

面积是考察商铺的首要条件，面试大小是否符合自己的要求，对应商铺面积的租金成本是否在自己所承担的范围之内，这些都是我们要考虑的。

需要注意的是，我们要分清建筑面积和实用面积。很多商场店铺都会有公摊，招商的时候一般告诉你的是建筑面积，但是你要知道他实际面积的大小，提前做好规划。

身边一个朋友犯过这样的错误，在做店内设计的时候，错把图纸上的建筑面积当成实用面积来计算，等到设计完成所有定做好的社备进场以后，发现好多设备放不进去，这下子就悲剧了。

4、房屋格局

格局就是商铺的平面布局，一般来说挑选格局按照如下四种依次挑选。展示面大，进深比较小的方形铺子>进深深，展示面小，总面积规整的铺子>形状不规则，利用率不高的铺子>倒梯形，入口小进深大的铺子。

　　5、楼层

楼层的高低也会影响餐椅生意的好坏。小餐饮店一般选择临街纯一层的店比较好，尤其是带有快餐属性的，如果你选择在二楼、三楼或更高楼层，那么想让客户上楼去吃就会非常难。

还有那种一拖二、一拖三的铺子，小餐饮店也要慎重选择，增加楼层也就意味着要增加人手，从而增加经营成本。

6、层高

店铺层高也是一个重要因素，一般小餐饮店层高在3米多比较合适。层高太低给人一种压迫感，层高太高会给人比较空荡的感觉。层高不合适我们应该用什么方法来解决呢？

层高太高：通过吊顶、装饰灯或者增加小二层来解决；

层高太低：通过打造环境的温馨与舒适给人小清新的感觉。

　　7、外围环境

比如门头展示面宽窄、门头是否显眼、门口是否有停车位、门口是否有广告为、外围是否有遮挡等等。

总之，我们在硬件设施这一块一定要争取更好的条件，为以后的运营和营销做考虑。一个店铺好的位置可遇不可求，有的是可以通过后期改造所解决的，有的是不能通过后期调整来优化，那么这个时候选择上就要注意了。

02

考察商铺的软件条件

一个小餐饮商铺软件条件主要包含以下几点：

租金：要了解租金是如何计算的，其成本是否和地段以及面积大小所匹配，在自己的租金能力范围下是否可以盈利；

交租方式：按年付还是半年付还是季度付费？一次多付是否有优惠；

押金：押金是多少？押金如何退？一般在租商铺的时候都会有押金，通常是一个月的租金。押金一定要和房东或物业说清楚押金的用途以及退押金的条件，规避扯皮现象的发生。

免租期：有无免租期，免租期多长时间。也就是装修期，在很多地方租房的时候留给我们装修的时间，在这个时间里面是不算租金的。一般来说商场店铺都会预留一个装修期，具体时间长短需和商场协调；个人商铺通常情况下不会有装修期。具体商铺谈判的技巧，我们在以后会专门为大家讲解。

合约期：合同能签几年；在合同期内租金等是否不变，这个主要是保障自己的权益，防止中途房东不让干了或者是恶意涨房租；

租金递增：租金是否递增；一般按什么比例递增；

有无拆迁风险：会不会面临拆迁；拆迁损失谁来承担

物业水电费用：物业水电费分别多少钱？应该怎么交？通常要交给谁？

转让费用：是否有转让费用？转让费用要花多少钱？

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考察商铺的人文条件

我们做任何事情都是和人打交道，我们选择一个商铺之后会和房东打交道、和物业打交道、和左邻右舍打交道，这些人文条件我们都要事先考虑。

主要温馨提示各位餐饮人有以下四点需要注意的：

1、能否直接和房东签约

必须要和原房东重新签署租房合同，约定租金租期等条件；如果是从二房东手里签合同的话，必须要有原房东的授权。

2、房东个人品质和素质怎么样

我们在与房东打交道的过程中，观察和了解房东这个人怎么样？是否讲理、是否好相处，因为 终你要和这个人打交道，必须得对对方的情况有所了解。

3、打探房东本人及亲属有没有做餐饮的

防止自己成为帮别人养店的炮灰，这种情况在餐椅行业非常常见，自己辛辛苦苦养起来的店， 终被房东截胡了。所以考察店铺时，需要多留意是否房东及亲属有做餐饮的。如果存在这样的隐患，但是自己又不想放弃这个店，那么就需要在合同里把后续的条件都约束清楚，以防后患。

4、物业及周围居民关系是否好处理

周边这些人不仅是你的顾客，还是你的邻居，关系处理不好的话，势必会对生意造成不良的影响。

举例：曾经我接手过一个社区底商的店，没有转让费、位置也不错，我们四处打听这个店铺的情况。

原来之前在这里做的一个年轻人，因为脾气比较暴躁，和物业以及楼上的住户关系相处的很糟糕。物业天天找事情，住户天天投诉，工商局、药监局隔三差五来店里检查， 终小伙子扛不住不干了。

我们分析了之前的情况，觉得主要是和周围的人关系处理的不好。所以，在我们开店前我们主动去找了物业请吃饭沟通交流，物业没有啥问题了并主动给楼上住户沟通协调；开业前，我们又给楼上的住户发了店内免费品尝的券以及优惠券，结果问题就很好的解决了。

我们当时没有提前将情况了解清楚，处理不得当的话，那么情况有可能也会很糟糕。

总结

所以我们在考察商铺时，主要是从硬件条件、软件条件以及人文条件三个部分去考察，所有的条件都要事先考虑到，防患于未然。

月30日，西贝第一家酸奶屋在北京正式开业——这当然不只是一个卖酸奶的子品牌这么简单。这家店什么样？为谁开？西贝这次又想尝试什么呢？

餐饮老板内参 探店小分队 /文

在北京东三环CBD 区域内，又出现了一家西贝。

三公里范围内，这已经是第五家——1家西贝超级肉夹馍，3家西贝莜面村，以及1家新成员“西贝酸奶屋”。

◎ 酸奶屋距最近一家莜面村，不过200米

几天封闭内测后，昨天（5月30日），这家西贝酸奶屋正式开业，内参探店小分队第一时间抵达了现场。

01.酸奶屋初印象：纯白小清新，想要女孩的心

白色店名配浅色门头、白色点单台、白色桌椅、浅色地面、挂在顶上的白色小云朵——“白”，是内参君对西贝酸奶屋的第一印象。

这是西贝目前为止，最为“小清新”的店面：以白色为基底，配以原色水泥墙壁、原木器具、绿植、黄铜餐具，穿着浅灰色围裙、牛仔裤、白短袖的年轻店员们在店内穿梭——不看招牌的话，你会有一种坐在“网红咖啡店”的错觉。

显然，这是一家为讨好女孩而生的店，就内参君目测而言，女孩们确实也很吃这一套。

02.主打4人、6人桌，构建聚会场景？

从落座区域看，店内分为室内、室外两部分，以全透明落地玻璃墙面隔开。

室外区域为临时摆放，共有50个餐位，7张6人桌，2张4人桌，整齐排列成3×3的长方形区域，两列之间留出通道，用于连接室内外大门。

室内区域面积在200㎡左右，以 4人桌及以上（6人桌、8人桌）为主，2人桌仅2张，共57个餐位。

每张桌上都按照餐位数目，贴有小程序码。顾客就坐后，可以线上下单购买所有产品。

从餐位设置上看，酸奶屋可能想要构建一个聚会场景，主打朋友社交，不想让你“一个人静一静”。

03.酸奶按斤卖，想要做爆款？

目前，酸奶屋出售的酸奶共 2 种，一种自助式 DIY 酸奶，一种手打酸奶。两种酸奶，都很有爆款潜质，极具传播性。

DIY 酸奶，传播点是自助+直接论斤卖。

客人想吃多少打多少，自选水果、脆片，在结账台由店员称重结账。不管加了多少种水果或脆片，价格都是33元/斤，按普通女孩食量，一碗花费应该在 15 块左右。

◎ 也支持线上下单，指定重量、小料，由服务生送到桌前

手打酸奶，传播点则在萌妹+手作。

正如莜面村每个门店，都有一位搓莜面萌妹厨师，酸奶屋也设了这么一个萌妹打奶师——她的工作是用工具现场手打酸奶，每一桶需要手打500下（约 1小时左右），据店员介绍，这是内蒙传统做法，手打后口感会更细腻。

打完一波后，打奶师会将酸奶倒入大试管中，售价9块/管。不过，试管酸奶不能在前台点单，排队半天，内参君还是被安排去座位上扫码。

◎ 萌妹打奶师

04.店内4个工作区，“回”字动线

你不能简单用“卖酸奶的”来形容西贝酸奶屋，这显然是一个更为复杂的空间。

从工作区域来看，酸奶屋分为四个主要区域：酸奶吧、咖啡吧、烧烤吧与后厨，共配置 25 人左右。

其中，酸奶吧与咖啡吧相连，位于门店中央；烧烤台与后厨相连，位于门店后侧（后厨并非全开放），由此形成了一个“回”字走道——顾客就坐不分区域，随坐随点。

◎ 四个工作区域

05.产品不只酸奶：烧烤、咖啡、面筋、啤酒……

店内提供的产品品类很多，除了酸奶之外，还有咖啡、茶饮、烧烤、点心、沙拉、面食，甚至啤酒。

依据点餐小程序数据，店内共有 35 个 sku，分为8 个品类，其中饮品是大头，占了31.43%，如果将汤、酒水、茶饮等都算进饮品范畴，占比则将超过50%，同时，饮品的单价也是所有品类中最高的，每份几乎都超过了15元。

◎ 这家西贝酸奶屋目前点单小程序上显示的产品结构

06.人均消费不高,50元几乎可以吃撑

通过线上下单，内参君分别点了4样来自不同吧台的单品，共花费50块。

面、肉夹馍一类主食的价格多集中在10元~20元，加上酸奶、饮料、小食，一个人50元基本可以吃撑。

◎ 体验当天，上餐速度很快

菜品从下单到上齐，用时4分18秒，过程中，服务人员会适时将空掉的容器收走。

07.营业首日人流量很大,但落座的不多

最后，我们再看看首日营业状况。

首日推广，还是西贝的常用招数：

萌妹站在门口，分发试吃酸奶，简单介绍，邀请进店，负责引流；

进店后，店员跟进，介绍酸奶，对酸奶没兴趣的顾客，则被引导向其它吧台，负责导流；

最终，产品、环境、服务等实际体验，负责留客。

就首日来看，人流量挺大，但实际落座点餐人数并不多——即便在中午饭点人流高峰，也有空座。

西贝新物种，到底要做啥？

综上，我们可以用这样几个关键词来形容“酸奶屋”：想要女性顾客，主打聚会场景，意图靠饮品赚钱，人均消费不超过50元。

不管从哪个维度看，酸奶屋都能算是西贝的“新物种”，而这个物种到底要以什么形式存在，西贝似乎也在实验中。

目前北京可以查到的酸奶屋有三家，差别巨大。

第一家，即探店小分队所在店面，旗舰店性质，门店面积200㎡，产品种类丰富，装修风格网红化。

第二家，位于东五环外常营天街商圈，尚在装修，位处商城负一层，距离地铁口近，人流大。招商人员默经理告诉我们，此店面积大约80多平米，地租达到45 元/㎡/天。

第三家，位于西三环广安门，其实是一家西贝超级肉夹馍，只是单独在门口左侧开了一块名为“西贝酸奶站”的窗口，用于售卖杯装酸奶，售价9块/150g（合30元/斤），保质期为21天，另外，也有咖啡等饮品。

◎ 位于超级肉夹馍中的酸奶站

而北京另一家超级肉夹馍，则尚未上架酸奶，工作人员告诉内参君，也许过两天会上。

出现三种规模、与西贝超级肉夹馍频繁联动，显然，现阶段的酸奶屋具有极强的实验性。

内参君在“西贝微招聘”的公号上也发现，西贝正在为酸奶屋招“新餐饮牛人”。

要做成一个复合空间，还是要做成新零售爆款产品？西贝似乎还没最终确定——用东三环CBD这家店运营人员的话来说，“做大做小都有可能，现在还没有一个决定”。

最后，想特别说说两个细节：

一是，两家西贝酸奶屋，都开在星巴克附近，一家相隔仅仅10 米，一家则是紧挨着的邻居；

二是，当内参君在广安门酸奶站向店员询问wifi密码时，店员告诉我们，是“一顿好饭，一杯咖啡”的首字母。

难道，酸奶屋仅是西贝入局饮品的开端吗？

厅店面设计是一个餐厅成功的重要因素之一，它能吸引顾客并传递餐厅品牌形象。好的餐厅店面设计能够引导顾客进入餐厅，并提供舒适的用餐环境，为顾客带来愉悦的用餐体验。那么，餐厅店面设计包括哪些呢？接下来从多个方面进行介绍。

一、餐厅的整体布局

餐厅的整体布局是餐厅店面设计的基础。它包括餐厅的内部空间布局、座位设置、开放式厨房的位置等。餐厅的整体布局应该考虑到顾客的用餐需求和体验，以及餐厅的经营模式。例如，自助餐厅需要设置足够的自助餐台和餐桌，而高档餐厅需要设置私密的包厢和豪华的装修。

二、餐厅的装饰设计

餐厅的装饰设计是餐厅店面设计的重要部分。它包括餐厅的色彩搭配、材料选择、灯光设计、墙面和地面的装饰等。餐厅的装饰设计应该符合餐厅的主题和定位，能够营造出与食物相匹配的氛围。例如，意大利餐厅应该选择明亮、温馨的颜色和具有地中海风情的装饰，而日本料理餐厅应该选择简洁、清新的风格和自然材料。

三、餐厅的品牌形象设计

餐厅的品牌形象设计是餐厅店面设计的重点之一。它包括餐厅的品牌标志、标语、店名、宣传海报等。餐厅的品牌形象设计应该体现出餐厅的特点和文化，能够吸引目标客群并传递餐厅的价值观。例如，一家以健康为主题的快餐店，应该在品牌形象中强调食物的健康和营养价值，以及快速、便捷的用餐体验。

四、餐厅的服务设计

餐厅的服务设计是餐厅店面设计的重要组成部分。它包括餐厅的服务流程、服务员的着装和服务态度、用餐环境的卫生和舒适度等。餐厅的服务设计应该满足顾客的需求和期望，提供高质量的服务体验。例如，餐厅的服务员应该热情周到，能够为顾客提供专业的建议和服务，而餐厅的用餐环境应该保持干净整洁，提供舒适的用餐体验。

综上所述，餐厅店面设计包括整体布局、装饰设计、品牌形象设计和服务设计等多个方面。好的餐厅店面设计能够吸引顾客、传递餐厅品牌形象、提供舒适的用餐环境和高质量的服务体验。因此，餐厅经营者应该注重餐厅店面设计的每个方面，并根据餐厅的特点和经营模式进行差异化的设计。