经记者：王佳飞 每经编辑：陈梦妤

北京地铁西直门站，是13号线、4号线、2号线三轨交汇之处，人们从不同方向汇集到此，又匆匆转向不同的地方，凯德MALL·西直门就坐落在这座地铁站之上。

“从目前的日常运营看，整体客流已超过2019年，而且整体呈递增趋势，销售额比2019年同期增长14%。”凯德集团相关负责人告诉《每日经济新闻》记者。

凯德MALL·西直门的排队人流 每经记者 王佳飞 摄

餐饮恢复势头最强劲

每个购物中心都有自己的特色，凯德MALL·西直门一方面处于交通枢纽之上，天然具有充足的人流量，也使得该商场有“自成商圈”的底气。同时，凯德MALL·西直门也是持续经营15年的成熟商业体，存在固有的消费群体。

相关负责人告诉记者：“我们加入了‘2023北京年货节’西城区分会场，吸引了包括雨燕风车、面塑、内画、烙画等非遗项目，令消费者近距离感受中国的传统非遗文化和北京老字号的魅力。情人节期间，我们还发起了‘三行情书’活动，有近1000人次通过商场大屏免费发布‘三行情书’，对另一半表达爱意，最后我们还在中庭撒出了气球糖果雨，让在场所有人都感受到了情人节氛围。”

据了解，2023年春节档，凯德MALL·西直门销售额比2019年同期增长44%，餐饮、黄金业态表现尤为突出，情人节当日销售额增长24%。凯德在北京超过半数的购物中心销售额比2019年春节提升超过双位数，其中北京东区3家购物中心销售额比2019年同期提升23%。

此外，凯德华北区6城15座购物中心，客流、销售表现也持续向好。

采访时已经接近饭点，记者看到，凯德MALL·西直门很多餐厅的门口已经开始排队了。

据相关负责人介绍：“餐饮业态的恢复势头最强劲。全场餐饮品牌级次提升，先后引入麻六记、俄式厨房、旺蜀主等多个特色品牌，吸引周边客流及品牌粉丝，春节以来餐饮业态销售额同比增长33%，环比增长80%。”

“如今人们来购物中心已经不仅仅是购物了，更多体验业态也有不错的增长。例如美容业态，销售环比提升159%，我们与商户择优合作，引进了如玛莲朵等品牌。休闲娱乐业态方面，商场引进了VR体验。影院的销售回升表现也相当出色，适逢春节档多部大片上映，相比同品牌区域内其他影院，定位高端、以VIP小厅模式经营的凯德MALL·西直门完美影城票房比2022年同期提升47%。”

黄金首饰也是恢复极为明显的业态。菜百首饰2022年底推出凯德MALL·西直门15周年联名款金条，销售额破百万元；春节前夕参与“凯心年货节”促销活动，1月线上线下销售额合计超700万元，环比增长50%；2月黄金销售增加势头更为明显，全月销售额达1237万元，环比提升192%。

服装等业态的复苏稍有延迟。1月恢复较缓，2月较明显，服装业态销售额同比提升27%。

商场内服装品牌区域 每经记者 王佳飞 摄

“努力超越2019年水平”

为了尽可能提升经营业绩，凯德相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“我们围绕着人、货、场、宣传推广几方面，在坚持做好基础工作的同时，采取了多种创新营销，鼓励大家多多消费。”

“我们通过抖音、小红书、大众点评等，以直播、视频等方式为商户引流，同时还利用商场多个私域会员社群进行各类活动、新品推广。”

“现在很多商场的品牌及店铺同质化明显，怎样让消费者选择来这里？货品层面一定要突出，我们要求商户把最新款、限量款引入商场，并提前备货，确保畅销货品充足。例如华为智能生活馆，发售了mate 50保时捷限量款机型，产出销售额54万元。new balance 2002RLN春节限定版，一上架就全部售罄，凯德MALL·西直门new balance店铺成为其在北京的高销店铺。ONLY、JACK&JONES推出与NBA合作的联名款，门店销售额比春节前提升超过50%。”

对于2023年的整体趋势，该负责人介绍：“预计整体来讲，2023年会恢复到疫情前的水平，如果持续向好，我们就努力超越2019年的水平，这是我们的期许，向这个目标全力奋进。”

“过去3年中的举措也为今年的复苏打下了基础。这期间，凯德MALL·西直门持续进行品牌调改及升级，在零售、体验等业态方面持续发力，品牌焕新率达21%，丰富购物选择，优化消费体验。”

“通过调整，凯德MALL·西直门的餐饮竞争力是非常强的，拥有如麻六记、眉州小酒馆、阳坊涮肉等品牌。零售方面，美妆品牌丝芙兰的进驻填补了所在区域化妆品类的空白。玛莲朵、简影造型，以及卡莫瑜伽的入驻，强化了场内时尚属性。运动品牌则有阿迪达斯、耐克、李宁等，女装品牌有江南布衣、OVV、the sea life等，接下来还会有更具市场号召力的品牌进驻，如半天妖烤鱼、费大厨小炒肉等。”

“相信随着商场和品牌的不断自我升级，凯德MALL·西直门的业绩能再创新高。”

每日经济新闻

022年6月6日是北京大部分餐饮堂食重启首日，遵照政府用餐要求，凯德北京的7家购物中心内多家餐厅重现“五成满”的景象。有顾客表示，“居家这么多天，惦记的就是能坐下来在餐厅里好好吃一顿饭。今天如愿了！”

暂停堂食、居家办公、商场仅开放超市和餐饮外卖、快递外卖不送上门……因新冠疫情发展，北京多个城区自“五一”以来陆续提级管控，城市的脚步渐行渐缓。随着抗疫工作取得明显进展，购物中心内的多个业态自端午节前陆续复工，节后首日北京堂食开放，客流和销售明显恢复。

拒绝停摆，直播好精彩

疫情反复，购物中心的物理空间不时会“静静”，线上卖场的氛围却持续火热。凯德晶品购物中心抖音号、微信视频号每周“上新”探店视频，供顾客扫码云逛轻松下单。老凤祥凯德MALL·大峡谷店仅五一档就在线上卖出近50万元黄金饰品，销售表现超过2022年以来所有假期。凯德MALL·太阳宫5月10日起每个工作日14:00准时开唛，到6月6日合计已举办直播30场，超过20个品牌业绩超过120万元。北京来福士更有近8成租户线上同步营业，5月工作日逢单推出的直播达成线上销售额超过360万元。

借助凯德线上平台“凯德星商城”及各购物中心精心运营的社群，凯德北京7家购物中心包括北京来福士、凯德MALL·西直门、凯德MALL·太阳宫、凯德MALL·望京、凯德MALL·大峡谷、凯德MALL·大兴、凯德晶品购物中心联合租户举办多场直播，上架特卖商品、推出秒杀优惠，为租户创造7×24×365销售机会的同时，也让消费者得到了实惠。

凯心一夏，堂食已开放

餐饮暂停堂食期间，凯德MALL·大峡谷两周发出4,500张餐饮5折自提券，凯德MALL·西直门的绿马加油站市集和北京来福士的餐饮自提移动摊位帮扶餐饮租户。端午佳节，凯德MALL·望京与租户杨梅红在直播间里教家人们包粽子，凯德MALL·大兴还联合星巴克、泸溪河、奈雪的茶等品牌提供了美食专属优惠，丰富节日餐桌。

6月5日，得知堂食次日重启的消息，凯德北京7家购物中心迅速行动，立即要求餐饮租户做好人员排班、环境清洁消毒、“陈货”清理“鲜食”储备等工作，提醒超市增加备货量和配货频次，并纷纷推出69团100餐饮券、399团500零售券等多档优惠，上线即售罄。

6月6日，凯德MALL·太阳宫全场客流环比前一周提升38%，销售环比提升40%。6月7日，朝阳、海淀、大兴教培类租户复课，6月9日，位于丰台的凯德MALL·大峡谷全业态恢复营业，至此，凯德在北京所有购物中心全业态均已开放，影院、健身、餐饮业态遵照政府限流要求安全营业。

凯德华北区凯德星超级会员节也已启动，将持续到6月30日。成为超级会员即可享有八大专属权益，线上可享专场直播和专享拼团福利，线下可用积分兑换凯星卡。

提振消费，防疫不松懈

据北京市商务局统计，端午叠加6·18，北京市重点监测的百货、超市、专业专卖店、餐饮和电商等企业销售同比增长6.3%，全市52个重点商圈客流环比增长19.4%。

凯德北京7家购物中心也推出了多元活动，为京城消费韧劲“充值”。凯德MALL·西直门启动“城市治愈计划”，6月9日至11日，会员进店可以得到由限时治愈花店送出的祈福小红花。6月10日起，凯德MALL·太阳宫完美世界影城启动会员“半价观影月”，进口大片《侏罗纪世界3》也能一睹为快。6月16日，凯德MALL·大兴启动“618年中庆百万补贴”，推出餐饮35团50、零售400团500、教培满千减百等特惠折扣。暑期，北京来福士、凯德MALL·太阳宫、凯德MALL·望京还将联袂推出“奥特归来”人气IP北京首展等特色活动。

为保障安全安心消费，凯德所有购物中心始终严格遵守政府防疫要求，公共区域每2小时消杀一次，店铺每日消杀3次，新风系统全面运行，加强空气流动；所有人员出入购物中心及场内门店均核酸、绿码、测温“三合格”；餐厅候餐区、取餐区、结账区等人员易聚集区域均划设“一米线”，店内保持合理就餐间距，坚持非接触式点餐，不承接宴席，按规定消毒，坚守食品安全，为京城烟火气着墨添色。

—完—

关于凯德投资

凯德投资是立足亚洲的领先全球房地产投资管理公司，总部设在新加坡，并在新加坡上市。截至 2022年3月31日，凯德投资的资产管理规模约为1,240亿新元；房地产基金管理规模约860亿新元，通过6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托以及遍及亚太、欧洲和美国的29支私募基金持有。旗下多元化房地产资产类别涵盖综合体、购物中心、办公楼、旅宿、产业园区、工业及物流地产和数据中心。

凯德投资致力于通过其全面的投资管理和运营能力，实现基金管理规模和费用相关收益增长。作为凯德集团旗下的上市投资管理业务分支，凯德投资能够利用凯德地产的开发能力和储备资产投资机会。凯德集团成熟的生态系统，是凯德投资区别于其他房地产投资管理公司的独特优势。

作为凯德集团的一部分，凯德投资将可持续发展作为其工作核心。作为一家负责任的企业，凯德投资在为利益相关方创造长期经济价值的同时，致力于为其业务所在地的环境和社会福祉作贡献。

公司官网：www.capitalandinvest.com

果说如今还有什么消费内容是最难以被线上平台替代的，餐饮体验必是其一。正因如此，消费升级的趋势下，吃饭这件事儿对于人们的意义明显改变了。

从填饱肚子到成为一种具有社交功能的自我表达，餐饮品牌想要获得消费者认可，就既要有内涵，又要有颜值，既能触发话题，又能引爆消费。

对于一直加码餐饮业态意图获得“吸睛引流”效果的购物中心而言，如何应对这种变化趋势，更是对项目未来的经营具有举足轻重的作用。

作为北京北部最知名的购物中心之一，也是北京太阳宫地区第一家大型综合购物中心，北京凯德MALL·太阳宫在变化到来前即展开行动，用近一年的大规模调整，给出了范例。

四层餐饮层品牌汰换率高达87.5%，新调整餐饮品牌超过半数均为太阳宫区域首家乃至北京首家体验店，调整后实现了餐饮层坪效提高15%，2017年日均客流提高12%，店庆月日均客流高达5万以上的效果。

而凯德MALL·太阳宫，也成为凯德北京各项目中，销售坪效和客流总数提升最高的项目。

1

抓住消费者的胃

积极准确应变，独家品牌升级业态影响力

当购物中心面对的主流客群并非单一群体，并且如今的消费者也不再是单一标签可以划分的时候，购物中心的餐饮业态只有从品牌、空间到体验，集合更多的独特性，才能破解同质化，抓牢顾客。

? 洞察力敏锐，做足独家体验

基于对消费者偏好的准确把握，凯德MALL·太阳宫在当下最受欢迎的菜系口味和最贴合本区域消费者需求的品牌中深度挖掘、悉心考量。从精品大众饮食到精致高端餐饮，从优雅创意小馆到特色主题餐厅，众多的“首店”、“唯一店”、“新型体验店”创造了全新的餐饮场景体验。

例如，徽菜代表品牌之一黄山老妈首次进入北京市场；以高端潮汕菜而闻名的潮堂，以及船歌鱼水饺、玛雅铁板烧、汉口街头、老屋川菜、老班长、黑鸡小馆、窑啊窑、金掌勺、蛙宝厨、虾士、火齐砂锅粥、姐夫的小菜、老坑记等众多特色、创意、主题餐厅则是首次进入凯德MALL购物中心。

(黄山老妈、船歌鱼水饺、汉口街头、黑鸡小馆)

菜系丰富度之高、主题特色之鲜明、凯德MALL·太阳宫独家品牌所带来的话题之引人瞩目，最大程度延展了餐饮业态的功能边界。

同时，更多跨界、新颖、增添了生活美学艺术元素的新式复合餐饮也被引入项目中。例如，岩火pizza利用购物中心的公共空间，设置了混搭花艺的外摆区；BD&BF花艺馆在花团锦簇的花艺氛围中植入了休闲餐饮的功能。这些特色空间传递出的文化情调，正与如今这些新型消费者关于生活方式的自我表达相一致。

(岩火PIZZA)

(BD&BF)

? 运营力max，助力业态升级

对于来自周边两公里范围内二十余个中高档成熟住宅区以及多个甲级写字楼的品质中产家庭、时尚白领、中高端商务客群来说，经过5年悉心经营的凯德MALL·太阳宫已经成为他们购物消费、娱乐休闲、社交生活的首选之地。

无可撼动的区域商业影响力，也获得了品牌方的认可，从而促成了此番调整动作的顺利进行。黄山老妈作为徽菜的代表品牌，在首次进入北京市场时选择凯德MALL·太阳宫；船歌鱼水饺作为青岛城市的代表品牌，在进入凯德北京项目时将首店选在凯德MALL·太阳宫；潮汕菜高端品牌潮堂打破此前只考虑国贸等高端写字楼首层的传统，首进凯德MALL，便是最好的证明。

(潮堂)

并且，凯德MALL·太阳宫正在依靠自身前瞻的预判力与专业的运营力，成为帮助品牌快速发展的重要推手。例如此次调整中，新派湘菜品牌姐夫的小菜首次进入购物中心，便一举引爆人气，开业至今每月坪效均保持在3000元以上，极大拓宽了品牌未来借助购物中心实现扩张的可能性。

除了对品牌进行把控，凯德MALL·太阳宫还对每一间餐厅主题风格、空间设计进行了统一管理。不仅是新进品牌，原有未调整品牌的装饰风格也在项目团队的协同指导下重新设计、改造，重构餐饮场景。“一店一色”的全新餐饮环境令人耳目一新，同时也与品牌其他标准化分店具有明显的差异，从而营造出独特的就餐体验。

(黄山老妈、蛙宝厨、玛雅铁板烧、家系面屋、老屋川菜)

可以说，当餐饮不再是温饱，更是社交，是人们获得新奇感、共鸣感和欢愉感来源的时候，调整后的凯德MALL·太阳宫餐饮层，则因为搭配选择丰富、体验魅力充分，赋予了消费者这样一种探索式的餐饮消费可能，最大程度延展了餐饮业态的功能边界，吸引了消费者反复到访、多次尝试并深得欢心。

2

留住消费者的时间

玩得转，待得住，独家资源重塑生活体验

餐饮层的品牌调整，只是凯德MALL·太阳宫大力度自我升级的开始。为了突破区域边界、提升辐射能级，更多区域独家性的消费场景在这里出现，更多有城市级影响力的活动在这里落地，实现了效益和人气的双丰收。

例如今年8月，凯德MALL·太阳宫内全新开业的美妆品牌美宝莲，其店铺是美宝莲最新升级后的北京首家品牌精品形象店。不仅空间主题再现了纽约时髦的城市风格，引得年轻女性纷纷驻足体验，其在七夕节当日携手品牌代言人Angelababy举行的开业活动，更是吸引了全城粉丝慕名而至，推动了客流及销售额的暴涨。

在此之前，流行天后蔡依林携果缤纷甜品快闪店落地凯德MALL·太阳宫，线下粉丝攒动，线上直播收获2000万人次关注。作为最受欢迎的国际知名IP之一，迪士尼华北区唯一一场推广活动也落户在凯德MALL·太阳宫，其影响力自然不言而喻。

然而，对于一个成功的购物中心来说，在用爆点吸睛引客之后，能够做到真正延长消费者的停留时间、俘获消费者的情感认同，同样重要。

为此，凯德MALL·太阳宫进行了一系列硬件及建筑空间的改造：

太阳宫地区首家屋顶花园设有儿童游乐设施，还会定期举办诸如宠物乐园的丰富活动，成为区域内兼具自然与趣味体验的亲子互动空间。

太阳宫地区首个户外音乐喷泉，成为最具人气的休闲景观。

此外，凯德MALL·太阳宫还是北京市首家安装光伏发电的绿色购物中心，与越来越多消费者倡导的绿色、健康生活理念契合。

当热门话题与爆点才能触动消费者神经，凯德MALL·太阳宫便用独家特色资源重塑业态、品牌、活动影响力；当消费者的休闲需求尚未满足，凯德MALL·太阳宫便不断延伸购物中心的功能性，吸引人们停留并愿意反复到访。

塑造更多潮流、有趣又能融入消费者日常休闲的生活体验，这或许便是行之有效的调整之道。

3

俘获消费者的心

更多“人情味”，细节服务解决体验痛点

当商业已经全面进入对人的争抢竞争，那么“一切从人出发”的核心精神就不只体现在业态品牌组合方面，还体现在各种细节服务上。

凯德MALL·太阳宫为此把更多的“人情味”融入进来，特别是面对自身核心客群，真正从令人们生活更便利、更舒适的角度出发，解决了以往消费过程中的体验痛点。

之于母婴客群、亲子家庭，这里除了设置多个设备齐全的温馨母婴室，更成为北京首家拥有共享婴儿车的购物中心，刷新了行业对于母婴群体的关爱高度，也赢得消费者的情感认同。

之于消费大众，这里的休闲区可以免费充电，还有京东自提柜方便提取快递。并且，软硬件双升级的停车场，不仅车场环境得以升级，包括微信、支付宝、ETC、积分兑换等多种智能支付通道，让停车服务更加便捷、轻松。

比起提供一站式购物，凯德MALL·太阳宫或许更愿意成为能够提供一站式服务的购物中心。在当下体验经济时代，这种讲求细节的服务理念，正是决定消费者体验感受的决定因素之一。

结语

从环境提升、公共空间改造等产品硬件方面，到业态设计、品牌招商、市场营销、客户服务等软性内容方面，“软硬兼具”、“内外兼修”、精细打磨的凯德MALL·太阳宫，已经不再局限于满足日常消费需求，而是能够自主创造具有引领潮流趋势的消费体验，从而获得越来越 “善变”的消费者的认可。

在这背后，是项目贯穿始终的不断识别消费者需求变化的意识，以及全方位探索与创新思变的品牌精神。

面对未来，这样的运营之道将成为保持竞争力的关键理念，在拼产品、拼内容、拼品牌的更加复杂的市场环境中，具有愈发明显的优势。

商业与地产ID:Commercialproperty

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主编简介：【王传宏】英国皇家特许测量师(MRICS)、12年商业地产策划招商和运营管理经验。欢迎交流与合作，个人微信 malltowinunited