论是正在建设中的新商场，还是老商场，都要结合门店的需求，考虑门店供电和供水是否能满足要求。如果商场规划的电量不够，要询问能否增容。
如果是已经成熟的商场，依次考虑以下因素：
（1）商场体量大不大，总体人气如何。
（2）现有餐饮的品类分布如何，运营比较成功的商场在招商时会对入驻餐饮商家的品类做出限制，虽然可能整层或两层是餐饮，但具体到火锅、中式快餐、西式快餐、传统中式正餐、甜品类、奶茶类等细分品类时，要避免同一品类有多家入驻。
例如，一家商场内如果有30家餐厅，每一细分品类如果超出3家，那么这个商场的招商就是有问题的，要么是当初找不到，要么在规划方面“先天不足”。这一类的就要慎重考虑。
（3）一般商场的出入口都属于人流量集中的地方。
（4）再次考虑是否在人流量最大的扶梯或直升梯口的附近。
（5）一般商场的中庭位置辐射的客户范围也较广，属于轻餐饮必争之地。
（6）如果有电影院，而且人气很不错，电影院出口或入口的对面、斜对面位置最佳。
如果是正在建设的商场，依次考虑如下因素：
（1）商场所处的位置是否在核心或新兴商业区，务必索要商场的规划资料，判断商场开业后人气如何。品牌虽然重要，但即便是国内甚至国际知名商场，在周边条件不成熟的情况下，开业后情况也不一定乐观。
（2）了解商场对餐饮区域的规划，关注点可参考前面的第二项，如果对品类不做要求，后期会很麻烦。
（3）了解交房期、免租期。很多在建的商场不能如约交房，在拟定合同时刻意规避自己的责任，这一点尤其注意，虽然租赁合同大部分是格式条款，但如果正文中没有明确约定不能按时交房的责任，可以用附加条款的形式规定商场的违约责任；关于免租期，不同商场优惠政策差别很大，有些只是在装修期间免租，有些可能会1年内甚至更长时间免租。
（4）参考前面第四项。
（5）尽可能选择有窗户且视野内环境优美的商铺，无形中能让顾客享受更好的体验。
（6）店面大小的选择。根据自己的投资计划，结合有意向租赁的商铺面积，做出投资预算，预判资本回收周期和经营风险，店面大小尽量控制在60平方米以内。
（7）其他优惠政策的争取。
么是泰式奶茶店定位呢？定位就是确定泰式奶茶店的风格、产品类型、款式，以此来吸引精准的人群消费并且形成交易。一般来说，影响泰式奶茶店定位的就是“消费者、产品及商圈”的三个因素，这三者可谓是互相牵制，密不可分，了解这三个因素之间的关系，思索好要做什么样的生意，消费者是什么群体等，难题就会迎刃而解。
1.消费者
为什么说到消费者能成为泰式奶茶店定位的因素？终究客户还是“上帝”，我们的服务对象就是消费者，什么样的消费取决于什么样的消费者，什么样的消费决定了你的泰式奶茶店产品是什么样的定位，这是一种社会定律。可能有些人会说我们要引导消费，但你却始终改变不了消费者的消费能力。因此，你要确定做哪类消费者的生意，然后围绕你锁定的目标群体开展系列的经营活动。具体来说，可从几个方面来对消费者进行分析。
（1）分析消费者的性别特征
男性消费者和女性消费者是不同的，男性消费者比起女性消费者消费更加理性，更偏向于功能性饮品，在味道上更喜欢咖啡一类的饮品，行业里有句话，赚女人的钱比较容易，女性消费者冲动消费的可能性比较大，她们可能因为一个广告或者一个传单就进行消费，在口味上，女性消费者更喜欢甜一点的奶茶口味。
（2）分析消费者的年龄特征
一般年纪稍大点的顾客比较喜欢饮品的原汁原味，更加偏向养生饮品，并且对饮品的性价比要求很高；但是年轻人不同，年轻人口味多样，而且他们喜欢饮品并不都因为饮品本身，更是因为奶茶已经成为他们休闲生活方式的一部分，所以他们对价格可能不如老年人敏感。
（3）分析消费者的职业特征
工薪阶层比较偏向于高档一点的饮品类型，他们在追求饮品口感的时候，更在乎的是奶茶是否安全，对奶茶的原料有着更高的要求；而学生更加偏向于平价一些的饮品，比起健康，他们追求的是口味。
（4）分析消费者的消费形态
奶茶的消费群体虽然都是年轻人，但具体到不同的阶层，消费形态也是不一样的。
比如，“白领”喜欢品质更好的奶茶，注重环境、氛围和情调；而学生则喜欢时尚和个性等元素，注重产品的性价比，以及轻松、活泼的感受等。
你可以从店铺的位置入手去研究你的主要消费群体。附近的商圈，以及周围店铺的类型等都会对消费者的聚集产生一定的影响。不同消费水平和年龄层次的消费者，他们喜欢消费的场所也是有一定差异的。
2.产品
产品是与消费者相辅相成的，产品要走什么样的路线必须要结合消费者来分析，不同的消费群体有不同的消费能力，你必须开发不同的产品与之匹配，产品定位也是影响你泰式奶茶店定位的重要因素之一。
3.商圈
商圈就是一个大环境，要想融入这个大环境，就必须要与之“门当户对”。如果你是在一个城市的中央商务区（CBD） ， 附近的消费群都是公司企业的高层“白领”，几元钱的商品定位显得不够档次；如果你是在某乡镇的菜市场边开一间高端的饮品店，也会让人望而却步。什么样的地段适合开什么样的店面，这也是店面定位考虑的因素之一。
卷价格到卷海外，经历近几年的狂奔和洗牌后，中国茶饮市场无疑进入了存量阶段。
中国连锁经营协会发布的《2022新茶饮研究报告》显示，我国新茶饮市场规模已从2017年的422亿增长至2021年的1003亿元，年复合增长率一直在20%以上，2023年的市场规模有望达到1450亿元。2022年年底在业的新茶饮门店总数约48.6万家，相比2020年年底的37.8万家，增幅超过28%。
千亿大盘下，市场终将走向细分。在这样的行业环境下，新茶饮领域的腰部品牌、新品牌比以往都更需要真正意义上的“差异化”。
东南亚茶饮是其中的一个细分方向。大多数为人熟知的新茶饮品牌都曾推出过东南亚风味饮品，其中不乏出圈单品，如喜茶的“超燃爆柠”和“芒椰糯米饭”等、伏见桃山的“斑斓”系列、奈雪的“生椰斑斓”系列等等。然而若将东南亚茶饮作为一个细分品类来看，专业品牌仍然比较分散，有泰多哆、泰壹兰等，但尚未跑出真正占领消费者心智的品牌。
36氪近期认识的「芭堤啦」是一家创立于2019年的东南亚茶饮品牌，2020年9月在云南昆明正义坊开出首店，2021年7月门店数便破百家，截至目前已在全国开出300余家门店，主要分布在云南、浙江、四川、江苏等地，以加盟店为主，直营店占少数。
「芭堤啦」门店概念图
从产品端来看，东南亚茶饮以泰式奶茶和老挝奶咖为代表，口味及用料都与国内的茶饮有明显不同。吴泽伟告诉36氪，东南亚茶饮在口味上的最大特点在于“浓郁感”和“重口味”，这也是芭堤啦在产品中大量置入冰块的原因，在保证口感风味的同时借助冰块解腻。
以老挝最具代表性的饮品——老挝冰咖为例，是对咖啡豆进行水洗处理、中深烘焙及研磨萃取后提炼出咖啡，再搭配炼乳制成，醇厚度会比普通咖啡更高，同时可可及焦糖的香味和甜味也更浓。
目前，芭堤啦的产品共有30余个SKU，包括泰式奶茶、柠檬茶、咖啡、果茶、特色等系列，价格区间大多在17～22元。除了经典的老挝冰咖、泰式手标绿/红奶茶等产品外，芭堤啦也“鲜果融合”为思路，拓展了“泰式栀子鲜橙”、“泰红百香鲜橙”等众多改良新品。
「芭堤啦」泰式手标绿奶茶产品图
事实上，与鲜果茶、咖啡等动辄千店甚至万店的品类相比，东南亚茶饮具有明显的小众属性，大多数城市的店铺数仅有个位数，但随着东南亚文化在国内的接受度增高，未来在品牌化和规模化方面的想象空间值得期待。“东南亚饮品的茶感及奶香都非常有记忆点，喜欢的人会特别喜欢，未来单品牌达到茶百道的规模是有可能的”，吴泽伟表示。
由于主要原材料需要从海外进口，对于异国风味的餐饮品牌而言，供应链的稳定性和效率都更加重要。以芭堤啦的产品为例，泰式奶茶需要采用泰国当地的茶叶，老挝冰咖的核心原材则是产自老挝高海拔地区的阿拉比卡咖啡豆，此外对泰国进口椰浆、泰国香水椰子等的需求量也较高。
据吴泽伟介绍，芭堤啦此前已成立专门的供应链公司，为芭堤啦及其他东南亚餐饮品牌提供相关服务，目前在东南亚政府资源上已有一定积累，在进销管理上也形成了相对系统化的流程，因此疫情期间整体原材料供给较为顺畅。
产品之外，芭堤啦的设计风格具有浓烈的“东南亚风”。品牌IP是一只名为“芭拉”的大象，店内饮品的包装形式大多沿用传统的“袋装”形式，以小皮筋扎口，因形式特别、更易体现颜值，被许多人拍照打卡至小红书等社交平台。
「芭堤啦」产品包装图
此外，芭堤啦门店整体设计的主色调是高饱和度的绿色，店内配置芭蕉叶、沙滩椅、棕榈树、东南亚艺术品等装饰设施，店员服装也是异域民族服饰，“希望营造出‘一秒穿越东南亚’的场景感”，据吴泽伟介绍，品牌的整体VI设计是与专业设计公司合作，2～3年迭代一次。
「芭堤啦」门店内的东南亚风布景
据悉，芭堤啦的消费者以18～30岁的年轻女性为主，此外也会覆盖大量儿童及中老年群体。店铺选址偏好与目标客群相契合，以商圈、步行街和学校周边为主。
开店规划方面，芭堤啦2023年计划新增400家店，2025年的目标门店数是2000+，现有门店基本覆盖了新一线、二线城市和部分一线城市，下一步计划在一二线城市全覆盖的基础上，下沉三四线市场，门店单店投资在10万～15万，投资回收期大多在6～8个月。
团队方面，创始人吴泽伟是一名餐饮领域的连续创业者，此前曾创立炸鸡类连锁小吃品牌，具有十余年餐饮经验。其他核心成员此前从业领域主要是大型餐饮、快消品等。
编辑｜杨亚飞
