屋租赁市场除了个人住房需求要租房以外，还有企业经营所需租房。任何企业正常经营，基本都绕不开要租房，有的是作为经营场所，有的是作为生产基地，还有的用来做员工宿舍等。房屋租赁合同大概是企业最常碰到的合同类型，也很容易在过程中忽略细节。

企业租房比起个人租房来说，租金高、租期长，正因为这两个特性，稍有不慎，面临的风险也越高，不仅影响正常经营，一不小心还亏损。因此企业对待租房上需谨慎，在合同条款的设计上，也尽可能考量规避风险。

今天重点讲企业租房的各种坑点和注意事项。

01 常见坑点

不管是企业租房还是个人，坑都挺多。对于个人而言，房东要卖房一年搬家几次都是常态，还有的二房东或租赁企业高价收房，再低价出租但房租需支付一年，而租赁企业此番操作一旦资金链断裂，无力支付房东租金，受害的最终是租房的这批个人，且背后可能还涉及诈骗。

个人尚且这么糟心了，企业租房也有很多糟心的坑。

（1）房屋产权问题

房屋的产权权属、性质都非常重要。如果租到房屋权属不清晰的房子，所有人对租赁不知情，就可能产生纠纷。有的房屋可能没有产证，会导致后续很多流程和资质的办理都无法继续进行，形成僵局，企业的经营停滞不前。再者是房屋的性质，一般不建议租赁住宅性质的房屋，因为住宅用做经营的，民法典要求需经过有利害关系业主的全部同意，否则可以请求恢复原状，如果遇到业主反对，业务进行不下去已经完工的装修也付之东流。

（2）房屋有违建

如果租到有违建的房屋，被行政部门要求拆除，房屋无法使用，避免不了要维权。一般对于整体都是违建的房屋，因未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，租赁合同无效。但如果是部分违建，那法院可能会判决部分无效。并且如果合同未约定，法院可能会判决承租方对有违建也承担审查不严的责任，例如上海嘉定法院在（2021）沪0114民初1700号的判决中，认为承租方在承租时对租赁物的状况未尽谨慎的注意义务，其行为存在过错，自行承担部分损失。所以不能当然地认为房屋有违建，对方违约，自己胜券在握，法院也会结合实际情况考量双方是否存在过错。

（3）房屋被拆迁

房屋被拆迁是很难预见的情况，尤其是租赁厂房、经营用房时，一般租赁期比较长，承租方还会对房屋花时间装修、经营等，都是一笔大开支，投入了众多成本，半路遭遇了拆迁，怎么办。一般情况拆迁都会有装修补偿，装修补偿金的归属，是承租方还是出租方，也可能存在争议，协商不了就得诉讼解决。

（4）房屋被查封

房屋被查封也是一个大问题，说明房屋可能会被拍卖，如果房屋租赁合同是在查封之后签署，租赁合同未发生效力，承租方也不能继续使用房屋，届时会陷入比较尴尬的境地，只能去找出租方索求赔偿。

02 注意事项

所以企业租房，需要多加注意，可以从以下四方面着手。

（1）关注渠道

找正规的中介，或直接找产业园招商项目的对接人等，少走弯路。

（2）关注价格

一分钱一分货，如果低价招租，就要了解清楚原因，避免因为是查封房、违建房带来的隐患。

（3）关注房屋和房东资质

房屋的产权证一定要查看，必要时可以让出租人拉产调，审查房屋的抵押、查封和是否有违建的情况。

（4）关注合同

合同可以作为交易的护城河，很多人的困惑在于既然合同约定了对方还会违约，那合同有什么用。如果流程顺利，则无风险，合同只是几页纸，但万一有问题，合同中白纸黑字的条款则是自己通过诉讼维权时的抓手。企业租房，则需将风险和在意的点，一一落在实处，通过合同的约束施加一道保险。

03 结语

租房不管对个人还是企业，都是生活和经营的重要事项。租房潜在的风险有很多，但针对不同的风险情形，法院会如何判决，后续开文探讨。

企业租房的风险主要在于租金比较高，租期又比较长，很多企业主租房可能是经营酒店、餐饮等，都是重资产投入，稍有不慎就是动辄上百万的租金。所以如果在租房未及时规避风险，不重视合同条款，很容易有纠纷但无抓手。

声明：本文仅供参考，不作为任何法律意见。

别小区里开设餐饮店，造成油烟污染，困扰了一些市民。5月15日记者从福州市房管局获悉，为贯彻落实整治餐饮油烟污染扰民问题、改善城市人居环境工作，市房管局、市国有房产中心近日发布《关于印发新版“福州市房屋租赁合同”示范文本的通知》,修订福州市房屋租赁合同示范文本。

记者注意到，新修改的示范文本第二条关于“租赁期限及用途”内容中，新增了第（二）款条款。首先，该条款要求明确房屋的使用功能。其次，该条款加入了按照《关于印发〈福州市餐饮服务项目油烟污染联防联治工作机制 ( 试 行 ) 〉的通 知 》 ( 榕 环 保 规〔2 0 2 3〕3 号 ) ， 禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层区域或者场所新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

福州市住房租赁市场监管服务平台工作人员表示，从今年第二季度开始，该合同范本已经在全市进行推广，而福州市住房租赁市场监管服务平台将统一使用新版“福州市房屋租赁合同”办理合同网签备案手续。（记者 李琪 石磊磊 ）

来源：福州新闻网

了一间民用住房打算开饭店，但由于同一栋楼的租户反映激烈，相关行政机关审查没有通过，饭店也开不成了。出租人也不肯退租，应当如何？可以从以下几点考虑：

1.“住改商”非法，则合同无效。从房屋租赁合同的用途来看，是用于餐饮，也就是“住改商”，“住改商”根据《中华人民共和国民法典》第279条规定需要满足2个条件：(1)出租业主不得违反法律、法规以及管理规约;(2)业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。

从你到各个行政部门办理手续就可以看出，住宅房用于餐饮行业(特别是油烟重、噪声大、环境差等因素)，基本上投诉是很多的，或多或少都会违反一定法律法规;必须经得有利害关系的业主(一般是整栋楼的业主都行，就是其他房主或租户)，只要没有其他业主一致同意的书面证明，你的出租人就可能构成违法出租，房屋租赁合同自始无效，自然可以要回你的房租费用。证明难度相对较小，且能要回全部租金。

2.“住改商”合法，缔约过失责任。(1)缔约过失责任。根据《中华人民共和国民法典》 第500条规定，当事人一方在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况造成对方损失的，应当承担赔偿责任。从你在各个行政部门的反映来看，上家租户多次受到投诉，出租人很可能知道情况，但是他没有告诉你，还依然租给你，故意隐瞒重要事实，因此，可以主张撤销合同，要回租金甚至你的损失费。证明难度适中，能要回租金和损失费。

3.“住改商”合法，无缔约过失责任，就情形变更。根据《中华人民共和国民法典》第533条的相关规定：合同成立后，合同的基础条件发生了无法预见的重大变化，继续履行对当事人一方明显不公平的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。从相关行政部门的审批来看，若证件不齐全，则无法开餐饮店，继续履行合同对一方明显不利，则可以解除合同，要回剩下没履行的租金。证明难度大，能要回剩余的租金。

相关法条得自己看，相关证据得自己收集，协商不成，尽快起诉，减少损失。可能措辞不当，欢迎指正。