者：小明同学

“时隔一年，当我再次站在“长冲步行街”的路口，那些更迭的、崭新的招牌对我的冲击是猛烈的。这种扑面的震撼来源于，过去一年，作为一名零售与消费行业的观察者和写作者，我真实地触碰到了资本扩张的豪横，它已然钻入每一条缝隙，遍布每一寸大地。”

我的家在长三角地区，江苏南京，准确地说，并非传统意义上的南京，而是“大厂”。

滚滚长江将这座六朝古都一分为二，相较于南面繁华市区的精致，宽阔的江面北侧，稍显落寞和粗犷，尤其是大厂。

这里的标签简单而直接：工业重镇。

中国化工之父范旭东在这里建立了中国第一家化学肥料厂——永利铔厂，它是今天南化集团的前身，此外，还有扬子石化公司、南京钢铁集团、华能南京电厂等工业企业。

无论街道、公交，还是小区，大厂总有独特的印迹。譬如，不同于市区的“江南公交”，这里是“扬子公交”，各大居民小区，因为属于员工配套设施，便以“南化”“扬子”等冠名，从“一村”始，按数字接力排开。

对于今天人们所推崇的现代化都市来说，大厂是落伍的。重工业的辉煌，伴随着新世纪的地区产业升级调整，已经成为过去式。而这里，留下的只有生在大厂、活在大厂的人。

清晨的大厂，隐约可见远处的工厂烟囱

长冲步行街是一条两百米长的商业街，作为南化居民区的商业配套而存在。路两侧，小店与商场林立，每至周末，热闹非凡。

因为所处区域的经济特征，粗放的生长，让它看起来没有丝毫南方小城的精致，更像一座十八线小县城的中心。但又因身在南京，能些许承接下江浙沪地区实体零售的丰富多样。

最终，这里形成了一种下沉市场与新兴网红事物融合的奇妙形态。

过去的一年，零售与消费产业的火热，攻入了这座向来对外界反应迟缓的“边城”。各路品牌革新了一轮去年的招牌，猛烈程度让人咋舌。

更重要的是，我在这条百米步行街上，看到了商业世界中，资本狂欢背后，万事万物兴衰交替的无常。能者与炮灰，往往在悄然之间转变。

鸿星尔克

目所及之处，鸿星尔克应该是这条街上最豪横的单店了，拥有三个门脸大小的展示橱窗。在斜对角，还有另一家，规模稍小。

开业不久，红地毯还没撤去

我去的这天还没到正式的春节假期，步行街上人气还没散开，店内也没有顾客，稍显落寞。象征新年的大红色布满货架，连店员都身着一身红色运动套装，胸前印着“中国”。

吴京一个身着“梅花牌”运动服的表情包在去年大火，不少国产运动品牌借势营销，推出了同款，我甚至在北京某美发连锁店内，目睹年轻店员集体换上了这款运动装。

鸿星尔克天猫旗舰店，模特样图

同样在去年7月份，因为向河南暴雨灾区“破产式捐款”，鸿星尔克引发网友爱国热情，涌入其线下店与线上直播间疯狂消费，销售业绩一度翻了52倍。鸿星尔克董事长吴荣照甚至呼吁大家“理性购买”。

网友的倦怠与热情来的速度是相似的，很快，仅两个月后，鸿星尔克的热度就出现断崖式下跌，直播间人数以万计不断下滑，最终又归于往日的平静。

很难说鸿星尔克没有提前为今日做准备，从吴荣照的“理性喊话”开始，鸿星尔克联合港星陈小春拍摄广告大片，与河南博物院推联名款产品，向国潮的路线行进。

长冲步行街上这家崭新的门店，就像这家品牌试图重新年轻化的标志，透光的橱窗后面，拥有和阿迪达斯、耐克等一线大牌相似的陈列，没有一家品牌，甘愿被时代抛弃。

有意思的是，鸿星尔克这家新店的原址，其实是扎根了数年的屈臣氏。这家老牌化妆品零售巨头，近年来挣扎在被年轻人抛弃的旋涡中，业绩大幅下滑、关店成为常态。

被消费者遗忘，是所有品牌都需直面的惨淡。

奶茶内卷

一条两百米长的步行街上，可以同时容纳多少家奶茶店？

在长冲步行街，是7家。

从入口处的第一家CoCo开始算起，依次有茶百道、厝内小眷村、7分甜、我很芒、一点点和蜜雪冰城，全国性品牌与地域品牌，在这里神仙打架。

作为一家传统台式奶茶品牌，CoCo的人气一直居高不下，即便在以喜茶、奈雪的茶为代表的新茶饮崛起后，因为性价比，CoCo仍然稳固着行业头部梯队的位置。

这条街上原本有两家CoCo，其中一家关店后，这家门前常常人满为患。原位置由茶百道取代，这一成都茶饮品牌颇受年轻人喜爱，无论价位还是口味，和CoCo都形成了强有力的竞争关系。

蜜雪冰城和一点点并非新店，此前人气颇高，但随着茶百道、7分甜等品牌的进驻，受到了不小的影响。一点点要更难过一点。

各家奶茶店为抢占消费者心智，招牌越做越大，多年老店一点点的位置相对不利，处在一个内嵌的角落，行人从门前直行通过，很难转头发现。

夜幕下的一点点，稍显冷清

7分甜是一家诞生于苏州的地域品牌，十多年来，集中于上海和江苏地区稳步增长，招牌产品杨枝甘露，切入的是水果茶饮市场。

2020年，7分甜拿下顺为资本领投的1.5亿元融资，是腰部茶饮品牌获得资本市场青睐的典型代表。融资主要用于门店扩张，而长冲步行街这家崭新的门店，应当就是其中的微小一步了。

如今这条街上，最大和最亮的门头，不过如此。

极致的比拼断然需要分出胜负，现在显然有了答案。

厝内小眷村已经挂上“转让”广告 湖南卫视主持人杜海涛代言的“我很芒”，陷入诈骗纠纷，百位加盟商集体维权

相比于隔壁茶百道和CoCo的热闹，白天，厝内小眷村的店员常常蹲坐在柜台后，百无聊赖地看着行人来往；夜晚，则是最早拉下卷帘门离开的人。

周遭同类竞争激烈，“转让”的周期应当不短。

喜姐炸串

相比于长沙的餐饮造神能力，南京很少孵化出本土的网红新品牌，从某种程度上说，喜姐炸串填补了这个空白。

去年的餐饮投融资热潮，在下半年宠幸到了炸串小吃品类，喜姐炸串和夸父炸串，同时拿下巨额融资。其中，喜姐炸串更以单笔2.95亿元的金额，成为明星品牌。

这家立志做“百城万店”的小吃店，成立于2018年4月，两年的时间里，开出1400家店。

不少人将喜姐炸串视为下一个“正新鸡排”

据说喜姐炸串的创始人王宽宽有十次创业经历，尝试过麻辣烫、火锅店、卤菜店、水饺店、烧烤店、龙虾店、炒鸡店、羊肉汤店等多个餐饮项目，而喜姐炸串是第11次，没想到成了。

我确实也震惊于炸串这个小吃品类对人的诱惑力。

在喜姐炸串，我曾偶遇一位花白头发的大爷，从口袋中翻出手绢包裹的一叠皱巴巴的纸币，壕气选购了40元的炸鸡肉串与香肠。在夸父炸串，小朋友把小手伸向柜台，小心翼翼、欲罢不能的样子让人忍俊不禁。

奶茶就炸串，快乐似神仙，小朋友也懂这个道理

泸溪河

去年的新中式点心热潮，除却来自长沙的虎头局渣打饼行和墨茉点心局，另一家代表性品牌就是泸溪河，都说它在被资本注意到的时候，在南京大本营已经火了近十年，但对于大厂这座“边城”来说，它仍旧新鲜。

一直到去年，高冷的泸溪河终于向外界展现出了扩张野心，开放融资计划，进军全国，长冲步行街的外围一角，终于迎来了第一家泸溪河。

泸溪河的扩张有其必要性，就在相隔百米的临街内，一家名为“刘酥记”的新店也已筹备开业，招牌产品同样是桃酥。

留下的，与消亡的

我的妈妈，一位57岁的阿姨，至今认为，步行街上那家红蜻蜓和对面的奥康皮鞋，是时尚和牌子货的不二选择。

小时候在市区上学，路过一家两层小楼的红蜻蜓皮鞋商场，我艳羡不已，拥有一双红蜻蜓小皮靴，能够高兴几个月。

以今天的眼光来看，这些近30岁的老品牌，已经淡出我的生活，它落寞，老旧，追逐年轻的脚步看起来笨拙又无措。

在长冲步行街，红蜻蜓与奥康对门而立，常年的喇叭促销声不分伯仲。冬日的短靴，200元出头即可拿下，年关将至，小姐妹相约在店内试鞋的景象，与几年前无二。

浙江温州与广东广州的衣服鞋履，统治了这些下沉商业街多年，有其自身的生存之道，它们各自拥有一群固有的忠实用户。

曾经红蜻蜓鞋店旁边，还有过一家名为“爱居兔”的服装品牌，那是海澜之家旗下的女装品牌，成立于2010年，因为连年亏损，在2019年被集团单独剥离，在长冲步行街失去了踪迹。

如今，这里被一家名为“爱依服”的广东品牌代替，价格比起爱居兔，要便宜不少，冬季毛衣不过百元上下。

步行街的入口处，每到夜晚，一位卖旺鸡蛋的大爷会准时报到。两把大伞撑开相对，搭起一顶临时帐篷，阻挡寒意。

滚烫的铁锅内，一颗颗旺鸡蛋翻滚，撒上孜然和辣椒面，香气扑鼻。

旺鸡蛋是一种南京特色小吃，通俗地解释，就是没有孵化出来，发育不完全的鸡蛋，喜欢的人视之为人间美味，不喜欢的人，看一眼就要大惊失色。

吃旺鸡蛋最好的姿势，是拿一张小凳子蹲坐在铁锅旁，吃一个挑一个，永远热乎新鲜。夜晚下，步行街内灯光渐弱，唯有这支小摊前聚拢人气，旧的事物，终于成为主角。

旺鸡蛋小摊不懂新消费更迭的热闹与残酷，但践行的是坚守和永恒。

买下两颗热乎的旺鸡蛋，在回去的路上，我想，或许这才是一座南京“边城”步行街上，最重要的品质。

今日话题：你家乡的步行街上有哪些变化？

新闻客户端 记者 詹慧雯 徐叔竞

撑起杭州小商铺租金的，竟是奶茶店？

2024年，新茶饮赛道“卷”字当头。1月2日，源于浙江台州的奶茶巨头古茗向港交所递交招股书，招股书显示，截至2023年底，古茗拥有门店数超过9000家，门店售出现制饮品12亿杯，营收192亿。同一天，蜜雪冰城也向港交所递交招股书：2023年前9月，蜜雪冰城在全球拥有3.6万家门店，实现饮品出杯量约58亿杯，营收154亿。

古茗、蜜雪冰城均以加盟门店为主，奶茶店扎堆上市的背后，实则是在“卷”开店数量。奶茶店虽然面积很小，但店铺租金却普遍不菲。记者最近实地探访了杭州知名“奶茶一条街”——太平门直街后发现，不少20~30㎡的小店铺，月租金甚至超过2万元。

杭州的“奶茶一条街”，云集了近20家奶茶店

最近爆火的王家卫电视剧《繁花》里有这么一段旁白：“1993年的黄河路,755米长的一条街,开了一百多家饭店。”

而杭州的太平门直街，在庆春银泰对面的短短100多米，巅峰时期有20多家奶茶店扎堆。

2018年，火遍杭城的鹿角巷曾一口气在太平门直街开了2家门店；2019年，周杰伦最爱的machi奶茶也一度在太平门直街开出2家加盟店；2020年，杭州娃哈哈奶茶店的首店就择址在这里......

现在回头看，不少网红奶茶店已成为“时代的眼泪”，来得快，去得也快。那么今天的太平门直街，究竟还剩多少家奶茶店？

以景昙路转角的全家便利店为起点往东走，街北面商铺中，有：味夸、古茗、茶百道、蜜雪冰城、1点点、柠呵呵、LINLEE手打柠檬茶、花开几叶、COCO都可、古茗、观塘悦色，共计11家奶茶店。

若再算上街对面庆春银泰北门一楼的霸王茶姬，杭州大厦501广场的茉莉奶白、奈雪的茶、KOI、五二兰柠檬茶、茉酸奶，以及501广场对面的ARTEASG新加坡奶茶店等，太平门直街商圈的奶茶店数量，目前仍有18家。

“这条街上，开业时间最久的奶茶店是1点点；生意最好的是蜜雪冰城，每次促销搞活动时都排长队，街口全被堵住；而门店最多的应该是古茗，除了太平门直街上的一店、二店，在前面的景芳路地铁口还有一家店。”一位奶茶店的工作人员这样告诉记者。

临近傍晚，不少奶茶店的门口聚集着美团和饿了么的外卖小哥，等着拿货。

小小的奶茶店，租金却很惊人

奶茶江湖的激烈竞争，也带火了太平门直街的沿街商铺。

一位店员告诉记者，早些年，太平门直街的店铺月租金1万元还招不满，这几年随着奶茶品牌在这里扎堆开店，租金价格水涨船高。

其中，做下沉市场最成功的蜜雪冰城在太平门直街开了3年，据店员说，一年租金大概是20~30万元；1点点的店铺面积较蜜雪冰城略大一些，据员工说租金约35万元/年；在太平门直街和庆春广场三号路交叉口的观塘悦色，据说是这边店租最高的奶茶店，不过店员声称不清楚租金情况。

一家目前已关门的奶茶店正在转让招租，据出租方三叉社区的工作人员介绍，该店铺面积约29m2，租金报价是22万元/年，相当于单位租金达到20.78元/m2/天。另外一间面积36m2的店面租金报价是24万元/年，折合单位租金18.26元/m2/天。

在周边商铺经纪人看来，太平门直街的租金行情，除了跟西湖边小商亭没法比，在全杭州商业街里也是排得上号的。

同样奶茶店云集的杭州老牌商业街武林路，目前在58同城上有多家店铺转让，其中一间面积约20m2、适合做轻餐饮的店铺，月租金报价1万元，折合单位租金约16.44元/m2/天；另一间面积约40m2的店铺月租金报价2.33万元，单位租金19.44元/m2/天。

杭州“精品咖啡店一条街”中山路，一间面积约50m2的店铺月租金报价1.87万元，折合单位租金12.44元/m2/天；一间面积约30m2的店铺月租金报价1.02万元，折合单位租金约11.18元/m2/天。

而根据戴德梁行的报告，2022年杭州商业首层店铺的平均租金为13.2元/m2/天。

小小的奶茶店，为何租金如此之高？

一位奶茶业内人员表示，从个人房东那里租店铺开奶茶店，租金要比开服装店、烟酒铺这些高，“因为奶茶店外卖单多，几乎全天都在营业，水、电用量大，一般租下来后要重新改造，加增压泵。”

此外，从商业地产的总体情况来看，好地段的商铺通常都是面积越小、租金单价越高，这是全球普遍现象。而奶茶店普遍商铺面积较小。

竞争激烈，加盟商的利润不断下滑

太平门直街作为奶茶行业的“兵家必争之地”，淘汰率也是非常残酷的。“1点点”在这条街上开了差不多8年，见证了其他奶茶品牌的起起伏伏，自己如今也已非这条街上的主角。

前两年还在这条街上呼风唤雨的新时沏、黑泷堂、华言、阿姨很芒、天然呆、娃哈哈等，如今已不见踪影；还有茶海棠、茶若初遇、清枫摇翠、熊姬手作茶物、逗号这样的奶茶店，惊鸿一现，无声无息地开了又关了。记者探店时也发现，柠呵呵、花开几叶这两家虽然门头还在，但实际已是闭门状态，其中一家从开业到倒闭不过4个月。

近两年，奶茶行业的竞争也来到了一个新阶段。以喜茶、奈雪的茶、乐乐茶为代表的高端茶饮巨头们，如今不但频繁降价，以价格“肉搏”，喜茶原本售价29元/杯的多肉葡萄，现在500ml标准杯售价仅为10元；甚至不惜放弃恪守直营路线，主动拥抱加盟模式。

高端品牌的下沉，令本就竞争激烈的中端市场更加白热化。

虽然想加盟品牌奶茶店的人不少，但盈利却是越来越难了。一来品牌奶茶店的加盟门槛越来越高，二来高租金让很多奶茶店进退维艰：对奶茶店来说，堂食利润高，但这要求店铺面积大；小面积店铺主要做外卖单，但经平台抽成后只有薄利。

一位业内人士表示，现在想在杭州开个品牌过得去的奶茶店，初始投入就要60~80万元；还有奶茶店老板吐槽，自己开店半年，不算店租、设备这些固定投入，只赚了2万元，“感觉回本遥遥无期。”

但新式茶饮的赛道依旧不断有新人涌入。就如同《繁花》的大结局里所说：“黄河路在宝总离开之后入冬了，但很快就会迎来新的主角，如同春去秋来，繁花似锦终有穷时，当然花有重开之日。”

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赣州头条#当外地友人莅临赣州，犹豫不决地表示不知道该享用何种美食，而对于章江新区东西昂贵且缺乏特色的境况，我只能无情感慨：在赣州老城区，美味又实惠的餐馆随处可见。若你坚持要问其中的奥秘，那么我会毫不犹豫地告诉你：只需往学校周边走一走，因为学生才是美食界的懂行人，而且价廉物美。

然而，今日我们关注的并非美食，而是透过这些小吃店铺来了解周边商业街的情况。

赣州第一中学，我们简称为“赣一中”，是一个神奇的地方，沿街店铺琳琅满目，有小吃摊、文具店、按摩店等，几乎都是历史悠久的老字号。比如燕子烧烤、成都小吃、盲人按摩、兔子先生奶茶店、一中文具店等，都是拥有十年以上历史的老店，业绩异常稳定。

作为社区商业的“最后一公里”消费场所，学校周边的店铺一直都备受商家追捧。选择在学校附近开店，意味着占据了得天独厚的地理位置，同时还能吸引到稳定的客源和高频持续的消费人群。

赣一中沿街店铺的价格各不相同，与商业街相邻的一侧租金约为每月3000元左右，而对面一侧则要便宜几百元。

经过走访了解，学校对面商业街的用水类型为住宅用水，因此价格相对较低，而与赣一中同一侧的则为商业用水。然而，不同的是，这一侧的商业街普遍都设有小阁楼，类似于小型复式结构，进深更大，因此店铺租金自然也较高。

据一家卤肉卷店铺老板娘透露，她的店铺租金为每月3000元，而在疫情爆发前，租金更高，达到每月4000元。显然，疫情对经济造成了不小的冲击。

但是值得注意的是，赣一中商业街最坚挺的还是小吃类。种类繁多，口味各异，满足了消费者不同的口味需求。无论是烧烤、小吃还是奶茶，都能在这里找到满意的选择，使得顾客能够根据自己的喜好进行选择，增加了商业街的吸引力。大多数小吃店的价格都比较亲民，符合学生和家长的消费预算。哪怕不做花里胡哨营销活动，也能吸引顾客光顾。

作为学校周边的商业街，其主要客户群体是学生、家长以及附近居民。学校每年都会有新生入学，而学生对于方便、实惠的餐饮服务需求很大，因此这些小吃店能够依靠稳定的客流量来支撑业务。这使得动辄十年老字号的店铺非常常见。

不过，赣州第一中学周围小吃街的美食店铺生意火爆，而文具店铺却多为转让。原因不难看出：

需求差异： 学生和周边居民对于美食的需求相对稳定且高频，因此美食店铺能够保持生意火爆。而随着科技的发展和网络的普及，学生们的文具需求逐渐减少，更多的学习资料和文具用品可以通过线上购买得到，因此文具店铺的生意相对较差。

商品周期性：文具店铺的商品种类相对固定且季节性较强，学生在开学前和期中期末购买文具用品的需求较大，但其他时间段需求相对较低，导致生意不如美食店铺稳定。而美食店铺的商品更具有持续性和日常性，吸引力更强。

竞争压力： 美食店铺之间的竞争相对较小，因为消费者对于不同口味的需求可以得到满足，而文具店铺之间的竞争则更加激烈。由于文具店铺的商品种类相对固定，同质化竞争较为明显，导致盈利空间较小，部分店主选择转让。

经营策略： 一些文具店铺可能没有及时调整经营策略，无法适应市场的变化和学生对文具需求的变化。而一些成功的美食店铺可能采取了创新的经营策略，如推出特色美食、优化服务体验等，吸引了更多的顾客。

你还知道赣州老城区哪些街区的经营现状呢，欢迎评论区讨论。