店评估12：在北京大兴投资7,000万，320间客房，加盟希尔顿惠庭还是欢朋好？
前几天北京的王总咨询我，他在北京看中了一个1万多平方，320间客房的酒店物业，想要加盟一个希尔顿品牌，问我是希尔顿惠庭好，还是希尔顿欢朋好，
他发来了项目的视频图片，有着非常完整的配套，有电动车充电桩、停车场等等，然后王总告知了我项目的基础租赁条件，年租金1,500万，可以租20年，我进行了一番市场调研。
< class="pgc-img">本着真诚对待朋友，毫无保留的态度，我分享了我的一些建议。
首先我们需要了解一下希尔顿惠庭和希尔顿欢朋，他们这两个品牌的定位和调性分别是什么样的。欢朋是在2014年进入中国，目前中国的希尔顿欢朋是锦江铂涛系在运营管理，是希尔顿旗下酒店数量最多的酒店品牌。
而惠庭是带有亲子度假的属性，主打旅居的概念，适合长期住宿酒店，客房设计会有小套房。
由于这个项目是租赁的方式，所以需要考虑到租金的成本，通过计算下来，每间客房的每天成本是130块钱，该项目靠近大兴国际机场，考虑到区域以及未来的发展，项目的潜力是很大的。综合算下来，包括装修，以及流动资金，这个项目投资至少得花7,000万。
由于项目投资巨大，需要更加详细的评估综合分析报告。
另外针对于这些大房量，和大投资的项目，如果自己不是房地产商，而是采用租赁的方式去投资经营酒店，投资回报率一般不是很高。大强的建议，需要谨慎评估测算。当然，里面的玩法还是有的。
如果你在投资酒店还有不懂的地方点个赞，在下方评论留言我来帮你，
手头有个十几万，是不是可以去开家奶茶店？”
这种想法在近几年很典型，很多人寄希望于用十几万小投入，加盟个奶茶品牌，来入餐饮这个行当。但面对这类问题，我一般都会回答：真的别把开店想得太简单。
十几万块钱能不能开一家店？如果你在三、四线城市，开一家十二三平方米的饮品店或档口小吃店是可以的，但是如果在一线城市，非常勉强。而且要知道茶饮市场竞争已经非常激烈，越好的加盟品牌，加盟费越贵。
所以，首先我想说，别把干餐饮的门槛降得太低。
那么开出一家店，资金门槛到底有多高？怎么来算该准备多少启动资金呢？
很多创业者，以为开店的启动资金，就是开店的前期投入成本，也就是比较容易想到的头几个月必须交的房租、设备、装修的成本，等等。
但如果你这么算，这家门店的抗风险能力，可能会很低。
2015年“椒小厨”，在北京的美术馆东街，开了第一家门店
当时这家店只有70平方米，并不大。
租金一次性交半年，再押两个月的房租，差不多24万块钱，这个房租在北京不算特别高。
装修投入了大概十多万块钱。
各类设备的投入，比如各种炸炉、蒸烤箱、烤鱼的设备，总共大概4万多块钱。
为员工准备的宿舍以及各类生活用品，花了大概两万多块钱。
为了筹备试营业，磨合出品，还备了一万块钱左右的货。
还有，各类的像点餐系统这样的内部管理系统加在一起，也花了将近两万块钱。
以上加在一起，整个前期投入将近40万块钱左右。
所谓前期投入就是门店开张之前的投入。
但当时老板准备了100万块钱，才敢启动这家店。
原因就是，开好一家门店，不是一蹴而就的事情。一家店，从开业到回本，会经历一个相对漫长的生存周期。除了前期投入之外，还必须留够试错成本和抗风险的资金。
一家小店，从开业到回本，通常会经历两个阶段：
第一个是试错阶段。
开业之后，可能会有1～6个月不等的试错周期。这个阶段，老板的主要工作是根据营业数据和用户反馈，调整好出品和服务。这个阶段，很可能依然是属于需要往外花钱的阶段。
第一家门店就经历了三个多月的试错周期。在这三个多月当中，菜单不断地调整，甚至装修和厨房动线也微调过，我们头一个月就有将近15万块钱花在了试吃和营销上。
大部分店都会经历这样的试错周期，只不过时间长短不一。有的店试营业一个月就能生意特别好，有的可能是试营业了两三个月，都还没有起色。
正常的话，一家店第四五个月要能够出现单月盈利了，这个时候意味着这家店开始步入正轨。那么，这时候就进入第二个阶段：优化阶段。
这个阶段老板的主要精力放在效率和体验的提升上，通常会持续关注一些关键的财务指标，比如坪效、人效、翻台、毛利率，是否正常，是否处在健康的水平；关注门店单月盈利的增长速度是否良好，能否保证门店正常的回本周期内回本。
正常第一家门店是在第14个月回本的，这基本上代表餐饮行业的正常水平。门店一般回本周期在十三四个月左右，特别牛的店，能够一年就回本。
除了前期试错成本之外，回本前的一年多的时间里，还可能发生一些不可预料的事情，我们把它叫做不可控的风险。
比如说食品安全。当然，食品安全我们本身就应该严格把控，但是万一门店出了食品安全事件，那就不得不面临强制关闭整顿。特别是假设你加盟了一个连锁品牌，只要一家门店出了问题，可能会波及一个城市里所有的该品牌的门店。
再比如说政策风险，一个城市的规划可能直接导致一家门店关停，或者不得不重新选址。
再比如食品安全、消防方面的规定也可能更新和修改。比如新出台一个规定，后厨面积不能低于多少，等等，也会增加开店的不确定性。
还有瘟疫与疫情的风险，比如说新冠疫情就非常典型，包括之前的非典、鸡瘟、猪瘟，都会打击到餐饮业。假设你开的门店主打的是跟鸡有关的品类，一旦鸡瘟暴发，你的生意肯定大受影响。
这也是为什么，有必要留够随时可以用的钱，以备不时之需。这些事情不发生最好，但一旦发生，手里有准备，就不至于因为一次变故没法翻盘。
所以，第一家小店，我认为比较稳妥的是，最好能够拿出开店前期投入两倍的钱，作为启动资金。
作为一家奶茶店，100万元的启动资金少不了，包括了五六十万的前期投入，还包括了试错成本和抗风险的现金流。如果你目前手上只有够前期投入的钱，那我建议你先别急，再缓缓，准备更充分些，再启动。
如果你想对照自己的情况，了解开一家店，到底前期有哪些主要花费项目，从而算出大概需要多少的启动资金，我为你准备了两张图，包括开店前期需要投入的各项主要成本，以及一、二线城市的租金概览，供你参考。
前期能不花或少花的钱
前面我讲了，有些钱是你没有想到，而你应该想到的，但其实还有一些钱，可能是你本以为应该花，却没有必要花的。
比方说，很多新老板觉得，新店开张的时候，要花大力气做营销。确实，新店开张的时候，一定会有各种宣传渠道找到你，让你做付费推广。
但我自己的观察是，这笔钱，最好先别花。
我有一个朋友，是北京一家知名连锁餐饮企业的老板，他跟我讲过一件事，让我印象深刻。
他们曾经在北京大兴开了一家新门店，为了给这个门店引流，上了很多的团购券、优惠券，第一天真的来了很多人。但是当他们去翻顾客数据的时候，发现当天有不少的人，竟然来自天通苑。要知道天通苑在北京的北五环，而大兴在北京的最南边。
传统来讲，餐饮门店做的是回头客的生意，一家门店最多也就服务周围五公里的用户。今天一个天通苑的人来这儿吃饭，下一次没有了活动，他还会来吗？
哪有那么多钱天天做这样的营销？这位朋友说，这件事过后，他们再也不做类似的推广了。
新店早期开业的时候，不要轻易做推广，还有更重要的原因。
那就是，一开始一定是试水跟试错的过程，在服务和出品还不稳定的时候，去做营销反而适得其反。头几个月我认为最重要的，是认认真真静下心来，把门店的出品、流程打磨得足够到位，然后再伺机而动。
同样的，除了一开始不用急着做营销，小店一开始，也不用特别复杂的IT系统。
新店开业的时候，一定也会有服务商上门向你推销各种内部管理软件，从点餐系统到各种代运营的服务。但其实一开始你只需要购买一套最基本的线上管理系统，包含线上点餐、收银、库存管理、排班等等必要功能就行了，其他更复杂的功能在这个阶段没有必要着急上。
因为在开店的初期，还是要尽可能保证所有流程是最简单的，搞得很复杂反而会降低整个门店的效率。
最后，新老板还容易在各种原材料的采购上走弯路。
一家门店，食材、后厨设备、桌椅、餐具……店里的一切东西都需要采购。当然很多时候，你租下的店面，是从上一家餐饮门店手里转租下来的，有时候上一家店留下来的东西你能直接拿来用，对方会以某个价格转让给你，但也可能所有东西你都得从头买。
那怎么能够找到中意的供应商呢？
我的经验就是：多看多问，找被验证过的供应商。比如，如果你朋友圈里有做餐饮的朋友，一定要去咨询他们。
但如果说，你没有熟悉的朋友可以问，怎么办？
有个很简单的方法，就是直接去别人店里问。
不瞒你说，最早的时候，我们开第一家店，也不知道冒菜这些料到底应该从哪儿进，那我们应该怎么办呢？我们把北京很多做冒菜的店都尝了一遍，然后直接大胆地在门店里问老板，你这个料是从哪儿进的？
有一次我们去了一家特别有名的电烤串品牌，当时就觉得这个烤串的味道真不错，于是就开始打听电烤设备的供应商以及烤串的供应商。
没想到，到最后真的被我们找到了。
这个办法我觉得挺好使。比如说，你去到一些知名的品牌店，觉得它的桌布或者餐具的样子，正是你想要的，你也可以直接等人家快打烊或者不那么忙的时候，上去直接要供应商的联系方式。虽然可能会被拒绝，但是相信我，总会有人愿意告诉你，这或许也是创业的乐趣吧。
小结
一般来说一、二线城市整体房租和人工价格要高于二、三线城市，主要不同点在于价格最高点一线城市要更高，但一线城市的非核心商圈同样有相对便宜的地段。
对于人工成本而言，一线城市可以选择灵活用工等更多用工方式以侧面降低人工成本。
早期开业时可对点评开通、商圈开业宣传进行适当营销，引流的目的是为了测试。
对于营销的大规模投入要在模式稳定后逐步进行。在门店模型未打磨完成时过早地进行营销推广，会导致产能和服务能力压力过大，反而使得营销成为差评放大器。切记，餐饮是回头客生意，盲目营销的往往都不能带来好的结果。
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