心提示： 购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
业态规划定义
购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。购物中心业态规划应遵循三个原则。即：明确定位，功能完整性，业态相关。
业态规划要点
1、明确项目定位
业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。
目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。
业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。
举例来说，上海曹路宝龙城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。除去家乐福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。
厦门宝龙国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。
2、业态组合
业态组合包括业态选择及业态配比。
业态选择： 业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
举个例子：北京CBD万达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。其超市选择家乐福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。而咫尺之隔的华贸中心，星光天地B1楼选择华联精品超市，更符合这群候鸟型上班白领族的消费特征。
业态配比： 合理的业态配比，主要有两个作用，一个是完善品类结构，更好的满足消费需求；还有就是合理的业态配比决定项目整体租金收益的高低，因为不同业态产生的租金收益差异较大，如何做到平衡低租金高体验类业态与高租金低体验类的业态互补共赢，是前期制定业态规划、租赁决策文件、投资回报率时均要通盘考虑的。
某购物中心业态配比示意：
3、工程技术条件
业态规划时，一定要充分考虑所要引进商家其特殊的工程技术要求，是否适合在购物中心楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。
超市大卖场：其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。超市独立的货梯，卸货平台及货车动线均需在前期明确。
影院：一般电影院的层高都要求在8-9米之间。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。尤其是当规划有IMAX影厅时，IMAX影厅所在部分会跨层，无论是下沉还是上挑，务必满足其最小标准尺寸。（通常标准的矩幕IMAX为22米宽，16米高，世界最大的IMAX电影院银幕高达29.42米）。
餐饮：在业态规划阶段，首先必须确定餐饮区域，以便在规划设计阶段就预留各项餐饮设施条件，比如供水、供气、供电，排油烟管径、隔油池等。在规划设计阶段这一块不到位，后期招商即使想招餐饮业态也无能为力。如果预留不充分或者设计不合理，后期要增加很多二次工程改造的成本。这也是目前很多传统百货想要转型增加餐饮业态时遇到的困境，原有餐饮条件不足，增加餐饮条件将带来漫长工期及较大成本。目前宝龙所有购物中心在业态规划阶段，均需确定餐饮区域，并预留所有餐饮必备条件，标注厨房区域。
健身会所：健身会所通常涉及的功能区非常多，一个大型健身房，常设有器械训练区、室内游泳池、多功能水疗中心、有氧大操房、动感单车房、飞镖馆、瑜伽房、舞道区、斯诺克中心、乒乓室、棋牌室、网吧、托幼中心、桑拿淋浴区、体能测试中心、休闲商务中心、中西餐厅、营养餐吧、水果影视吧、运动专卖区等。不同功能分区涉及到的工程技术条件差异较大，特别是室内游泳馆，其楼板荷载至少要达到1500kg/平方米。
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<>型商业mall地上一般有四~六层，有的项目地下也会有一到二层设置商业，单层面积较大，业态复杂，且前期招商无法确定具体业态，周期长，再加上对外立面效果的控制，不论是建筑设计还是机电设计都有很大难度，过程管控的不好，新建立马变改造。
其实做大型商业mall项目，从方案阶段就应该有着过程不断改的心理准备，这种心理准备不是说“反正要改，前面不必认真去做”，这种心理准备应该是在本身专业不出错的基础上去考虑“变”的可能性和灵活性，去应对后面的“合理”的“变”。特别在项目设计后期，招商慢慢明朗，开发商设计部会不断收到外接的条件，再不断地向设计院发指令改图，最近正好公司同时在做几个商业项目，也想写点东西，算是为自己总结吧。
本篇文章是机电人脉hvac-木子李根据自己的项目经验和对相关管控过程的理解，来谈一下面对商业mall的“变”，机电设计如何配合？如何应对？并提出从设计管控上如何考虑必要的设计灵活性而减少不必要的图纸调改。
设计院在正式开展施工图之前一般都会找业主要一版确认的商业落位，说没有落位他们没法画施工图，但是要知道不到招商落地的那一刻不可能会有准确商业落位给到你，况且商业后期也会有调改，从项目角度来说，设计师要做的应该是给这些“变”的因素留更多的灵活性，而不是认定一版落位，后面这也不能改那也不能调，要不就敲板砸梁，当然从审图和追加变更角度来说这都是最有利的。但如果从甲方管控和实施的角度来说，“不能改”是他们不愿意听到的，这会让他们失去更多的招商机会和客户，也让项目失去竞争力。
所以首先搞清楚，大家共同认为商业的“变”是因为什么引起的？抛开设计本身的问题，那就是业态的变动了。那为什么业态在设计的时候定不下来？是因为招商的不确定性。那为什么招商不能定呢？这已经是市场的问题了，不再探讨。
各业态中，其实影院、超市类的位置及条件反倒很好确定，而且各家的条件类似，最麻烦的是餐饮铺位和数量的确定，餐饮不仅对土建要求更高，对机电的条件需求也是更为复杂，而这些条件都是要专业间配合的，如配电、隔油、燃气、排油烟、事故排风、补风及设备摆放位置，井道位置及尺寸等，变化联动效应很大，所谓“牵一发而动全身”的概念。
应对餐饮的“变”，其实机电顾问已在项目配合中总结了一套应对措施，在商业项目有一个分析报告，叫做《重餐饮落位分析》，据说这个是某顾问在做龙湖项目被业主逼出来了的，通过在很多项目对各业主投标汇报，得到业主方认可，如今请机电顾问此分析报告也成为了必选项。该报告的目的是，在未拿到商业餐饮落位的时候，对商业各铺位重餐饮落位的可能性进行分析，主要分析排油烟条件和排水条件（燃气不行可以用电，这对餐饮落位分析不是问题），来告知业主方本项目可做餐饮的比例、位置及实现条件，或者在已确定的餐饮比例情况下告知项目在哪些位置可以预留餐饮商铺实现条件。
排油烟条件：主要考虑环保要求，屋面排放条件，距离敏感区域是否满足20米，最低满足10米的要求，有无区域放置排油烟设备，管道敷设半径控制在50米以内等；
排水条件：主要是有无地下室，地下室是否为人防，地下部位是不是电气用房等，通过这些分析，来确定从建筑和机电本身可以做餐饮商铺的位置和条件。
一方面，可以指导后续商管餐饮落位，不需要设计这边反复与商管交涉，招商在招租的时候也方便与客户谈判；另一方面，在前期可以充分考虑预留餐饮设置条件的灵活性，便于后期设计调整，否则后面有大客户了，却被前期主观设计条件限制。
< class="pgc-img">从上述对餐饮的处置案例，可以看出，既然存在外部条件的必然“变”，那只能做好变的心理准备，不必焦躁，我们可以先做好自己的工作，把一些我们前期能够控制稳定不变的或者可变可不变的事情做好，在前期阶段给予敲定，不要等到后面外部商管条件变，你自己也跟着凑热闹。那哪些东西是设计可以敲定或者考虑灵活性，能找到合适的应对措施呢？个人认为有以下几个方面：
1、市政条件和进线位置
地块周边条件完全可以在设计期间确定下来，设计给出方案，需要甲方跑配套的去与市政部门协调，如果地块周边还没有建设市政管线，反过来可以根据自己方案建议市政后期如何提供，引导市政往自己有利的方向设计。
对于进线位置当然在前面这些市政条件搞清楚的情况下，结合地下室布置进行就近布置原则了，在不明确进线数量的情况下，可以适当多预留进线套管以应对后续的增加。
进线的位置基本确定了机房的位置，市政条件和要求基本上可以确定供水、排水、燃气及供电方案，在餐饮比例基本确定的情况下，这些是完全可以确定下来的。
2、机电系统的分合和形式
大型商业的机电系统形式一般都比较常规，谈到分合主要还是空调系统，因为水电的计量比较准确，合用系统的问题不大，而空调系统受运行时间不同，小负载能耗大，负荷率影响计量很难公平，所以一般影院、超市及个别大型主力店要求为自己设置独立的冷热源，所有有影院和超市的商业，请前期考虑为他们预留好独立的冷热源条件；比较好处理的是，一般影院和超市习惯采用风冷热泵，为其预留好室外机基础位置即可，管井可以设置其内部，方便后期其自行调整。同样包括一些需要预留备用VRV条件的，事先考虑管井时，应注意在后期安装不要破坏公区或影响其它铺位。
另外，如给水泵房的设置，建议一面墙靠近车位，若后期超市需要独立给水，可以利用一些车位的位置进行改建。
3、与建筑方案确认可开百叶的立面
这个其实蛮重要的，机电不能“闭门造车”，闭着眼睛按自己的想法去设计，商业的立面控制是建筑师不会轻易妥协的，还有广告屏会占用大面积的位置，最晚初设初期阶段应与建筑师确认好可开百叶的立面，这决定了你部分机房布置的位置，后期机房的调整会影响综合管线的排布，可能直接影响净高，导致后期方案“一票否决”；燃气管井沿外墙上也是要开百叶的，通长的百叶也会对建筑立面造成较大影响。
为避免后期更多的调改，对于餐饮补风来说，尽可能前期不要考虑外墙百叶自然补风的形式，主要因为餐饮位置难以确定，即使餐饮位置确定了，厨房位置也不确定，即使预留了后期能不能用上也不确定，还多了与建筑立面的配合。
4、商铺与中庭防火分隔的形式
卷帘设置在中庭洞口边需要设置立柱，况且现在消防上也不允许采用异型卷帘，洞口又经常为弧形，所以建筑师很少考虑在中庭洞口边划分防火分区，而是将防火分区划分到商铺边，商铺要考虑通透，不会考虑防火实墙，或考虑防火卷帘或采用防火玻璃，为满足耐火极限要求，防火卷帘须考虑双层卷帘，防火玻璃设置防火喷淋。
可能与当地消防认可有关，有项目对于这两种形式也一直确定不下来，这两种形式会影响到消防水量和机电管线的排布，所以方案阶段需要将形式确定下来，否则可能会影响到净高或者回廊的宽度了。
1）如商铺采用双层卷帘，卷帘箱放置回廊侧上方，对回廊机电平铺宽度是有影响的，商业2层以上回廊一般在3m以上，双层卷帘箱宽度一般在1100mm以上，机电管线的布置需要避开这个宽度，很多室内设计喜欢把风口靠店铺墙边设计（条形风口），这时考虑卷帘箱的位置，往往是做不到的；建筑师在此应了解并思考最终要的效果。
2）如商铺采用防火玻璃，对管线的排布空间就增加了很多，但需要在商铺设设置防火喷淋（外侧回廊因定义无可燃物一般可不设），防护喷淋为独立一套系统，需要增加泵房空间和水池容量，可以方案计算一下，常规增加水量不大，几十个立方，对水池影响不大，可以前期考虑预留出来，以灵活应对方案的调整，在这种情况下，机电人“做大事也不必拘小节”。
< class="pgc-img">5、层高与净高的控制
商业的层高一般比较高，基本上在5米以上，当然净高要求也比较高，常规公共区域不低于3.6米，首层控制3.8米以上，商铺内交付高度一般控制在3.3米以上，不低于3米，后勤走道不建议低于2.4米，尽可能做高，一般中庭两端会有比较大的跨梁，会做到1200~1500mm，这些在介入方案的时候要注意一些底线，当然业主可能提更高要求的。
一般净高控制和排布原则是什么呢？起初很理想，公用的管道都走到公区，现实吗？不现实！最终空调水管、新风管、排烟管道都走到了商铺内，甚至消防水管、公区的风管都走进了商铺，为了保证净高，除强弱电桥架必须走在公区外，其它都可以协商（当然，为控制净高，能走后勤通道就不要走中庭回廊了，回廊能走线管的就不要走桥架了）。
净高排布注意几点：
1）上面提到的防火卷帘卷帘箱位置，不仅要注意平面占用的空间，还要考虑竖向的空间，有些设计，卷帘直接在梁下或者距离梁的平面位置很近，这样商铺的管道就没法穿出来，这个一定要在前期和结构交代好，让其在过程中注意到这个问题。
< class="pgc-img">2）管线的排布要考虑检修操作空间、要考虑风口的布置，要考虑支吊架的预留，要考虑保温隔热的厚度、要考虑装饰空间的预留等等；
a.操作空间包括防火阀，水阀、桥架线缆的布线检修等，一般须考虑预留400mm宽度的操作空间。
b.风口的布置：是侧送风口，还是垂直下送，风口宽度及与风管有无足够的空间连接、拐弯。
c.支吊架的预留：布置须考虑支架的实际高度，每层管道至少要考虑50mm，对于抗震支架占用空间更多。
d.管道的保温隔热：空调管道、排烟管道及排油烟管道需要考虑保温或者隔热，厚度40~50mm，一般占用高度是80~100mm。
e.装饰的空间预留：一般考虑150~200mm的空间，这个空间可以把喷淋支管含在内，装饰侧面挂板至少也要考虑150mm的空间。
f.对于空调水管，可以考虑多设置几组立管，水平敷设半径控制在50米左右，且不穿越中庭。
在一份净高分析中，只有考虑了以上因素，才能做出一份具有参考价值的净高分析，对于局部大梁位置要从空调系统的划分上去避免，对于一些小的管道可以考虑穿梁，当然，最好借助BIM工具更为直观。
6、屋面设备布置区域及原则
几乎每个建筑师都希望屋顶有个花园、有个咖啡吧，甚至有个跑马场！
但，屋面与机电有关的设备与机电有：冷却塔、风机、太阳能、室外机、风冷热泵、冷库冷凝器电梯机房、排烟机房、加压机房等，如果商业项目考虑屋顶花园，婚礼草坪等，会限制机电在屋面的布置，甚至影响机电方案规划，所以必须在前期与方案或者业主确认好活动区域，而且不合理的应该尽早提出协商，或者建筑或者甲方愿意牺牲容积率来换取这份空间，这些都应该进行充分讨论，鱼与熊掌不可兼得，主要是开发商看重哪一点。
上海兴业太古汇项目，牺牲一整层的空间给设备布置设备换取屋面的婚礼草坪，因为比起容积率，他更想要的是屋面空间，这个项目成了典型，但是又有多少国内开发商舍得呢？
< class="pgc-img">从机电本身来说，新风与冷却塔位置、新风与排油烟、排油烟与冷却塔距离，排风位置；排油烟与敏感位置的距离，冷却塔噪音对周边影响、烟囱排放位置等，都要有合理的距离，布置的越分散，可利用的空间越少。
个人始终认为，屋面如果前期方案未进行合理规划，遇到什么设备就摆到什么位置，将来屋面肯定是一塌糊涂，连下脚的地方都没有，所以无论要不要留屋面活动空间，机电在方案阶段必须给出屋面设备的布置方案。
7、多经点位功能区域的预留
还是前期规划问题，对于有经验的机电设计来说，不论业主在前期有没有提要求，他都要为这个商业去考虑中庭活动或中庭连通部位的机电条件预留，主要是上下水、配电及通信条件，这些条件如果设计未做预留或者预留的距离太远，会导致这些区域后期无法改造或者裸露明敷，严重影响商业的品质，如下：
< class="pgc-img">比较常见的预留方式如下：
< class="pgc-img">8、机电系统交付标准与界面
一般在项目前期就会去讨论的，对机电系统用量及空间预留有影响，特别提一下餐饮的铺位确定不了，但餐饮的比例在前期需要确定下来，否则严重影响机电用量的估算。其它不同业态也会自己不同的要求，当然末端需求可以后面去满足他，先把前端的量确定下来。
至于界面，如影院、超市、大型主力店往往需要独立的空调系统，前期进行预留的时候可以把管井、机房预留在其所在的空间内，方便其后面自行调整。如必须占用公区位置，要考虑方便后期施工，不破坏原有线路或者装修。
9、开发商自身协调与管控
很多项目配合中会发现一个怪现象，机电方案、扩初、施工图的时间比例往往变成了4:2:1，然后就是施工图无尽的修改时间，设计越改越抵触，出的成果可想而知，往往暖通改了电气没有改，关于专业间的提资遗漏。不过可以通过会签单形式，明确修改内容，相关专业及专业对接人签字。
好的建筑师会在前期规划阶段考虑到机电的需求，为机电预留一定的空间和面积，会减少很多的配合协调时间，但很多项目拿到手发现建筑把楼梯前后的宽度、前室面积及疏散走道的宽度卡的特别紧，加压送风井道位置都没有预留，后面逼着机电做直灌送风去冲审图，不过审图其实还得回头从建筑图改起。机电专业方案阶段不能上来就“退让而求其次”，建筑师在排布心筒方案的时候应考虑到预留上下贯通的位置给到机电，因为机电的所有管井基本是以上下对应贯通为佳，而心筒又是通向屋面或地下而不牺牲更多有效空间的最佳位置。
也有遇到个别项目建筑师连自己的那部分都搞不定，以至于有的项目到了初步设计还多出几千平面积，每次开会都在讨论着这掏一个洞，那削一个边的，本来建筑规划好的机电位置不得不跟着改。所以开发商从源头的专业管控上一定要做好，否则下游专业就更加难做了。
机电专业，在地产行业被认为是个小专业！过程中很难被其它专业或者领导重视，那就必须自己重视自己，密切配合工作很重要，对于其它部门的“变”，不能“坐以待毙”，要时刻注意建筑龙头方案的调整，跟进并提醒对机电实施的影响，必要时，主动调动建筑、结构、景观、商管、室内等部门参与机电方案的落实讨论，并给出后续不同调改带来问题的提醒，绝不能在方案阶段就用牺牲来换取功能，那样到落地肯定牺牲的就是商业的品质。
当然细节远不止上述那么多，但以上搞定了或者原则定好了，最终留下来的就是业态及铺位的变化了，反过来说，如果我给你说后面业态和铺位要调整，你想到你需要调哪些东西，看看如何在前期把这些问题给规避掉，同时告知相关部门代价如何，是否执行？那么“锅”就不是你一个人要背的了，换句话说，有了责任，才可能真正做出商业的品质。
总之，把自己该做的做好，把自己能做的做好，静观其变！
< class="pgc-img">当前疫情背景下，无论是筹开项目还是经营期项目，在招商品牌引进和优化调整上都面临巨大挑战和压力。
本文将从业态规划与品牌落位两个方面，为大家系统分析这两大板块的流程与重点。
01
业态规划
业态规划定义
购物中心业态规划是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
购物中心业态规划应遵循三个原则，即：明确定位，功能完整性，业态相关。
业态规划要点
1. 明确项目定位
业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。
① 目标消费群定位：
需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。
② 业态定位：
包括业态占比举例来说，上海曹路宝龙城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。除去家乐福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。
厦门宝龙国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。
2. 业态组合
业态组合包括业态选择及业态配比。
① 业态选择：
业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
举个例子：北京CBD万达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。其超市选择大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。而咫尺之隔的SKPB1楼选择华联精品超市，更符合这群候鸟型上班白领族的消费特征。
② 业态配比：
合理的业态配比，主要有两个作用：
一个是完善品类结构，更好的满足消费需求；
还有就是合理的业态配比决定项目整体租金收益的高低，因为不同业态产生的租金收益差异较大，如何做到平衡低租金高体验类业态与高租金低体验类的业态互补共赢，是前期制定业态规划、租赁决策文件、投资回报率时均要通盘考虑的。
某购物中心业态配比示意图
< class="pgc-img">< class="tableWrapper">业态 | 细分业态 | 单套套内面积 | 数量 | 业种套内总面积(㎡) | 建筑面积 | 面积配比 | 业态配比 |
主力店 | 百货 | 35000 | 1 | 35000 | 50000.00 | 41.52% | 59% |
超市 | 15000 | 1 | 15000 | 21428.57 | 17.79% | ||
次主力店 | 影院 | 3500 | 1 | 3500 | 5000.00 | 4.15% | 17% |
KTV | 2500 | 1 | 2500 | 3571.43 | 2.97% | ||
电玩 | 2000 | 1 | 2000 | 2857.14 | 2.37% | ||
大型餐饮 | 3000 | 1 | 3000 | 4285.71 | 3.56% | ||
电器卖场 | 3000 | 1 | 3000 | 4285.71 | 3.56% | ||
小商铺 | 餐饮 | 800 | 2 | 1600 | 2285.71 | 1.90% | 24% |
500 | 15 | 7500 | 10714.29 | 8.90% | |||
200 | 10 | 2000 | 2857.14 | 2.37% | |||
50 | 5 | 250 | 357.14 | 0.30% | |||
零售 | 100 | 20 | 2000 | 2857.14 | 2.37% | ||
60 | 50 | 3000 | 4285.71 | 3.56% | |||
50 | 50 | 2500 | 3571.43 | 2.97% | |||
生活配套 | 50-200 | 15 | 1450 | 2071.43 | 1.72% | ||
合计 | 84300 | 120428.57 | 100.00% | 100% | |||
3. 工程技术条件
业态规划时，一定要充分考虑所要引进商家其特殊的工程技术要求，是否适合在购物中心楼层内经营。层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。
① 超市大卖场：
其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。超市独立的货梯，卸货平台及货车动线均需在前期明确。
② 影院：
一般电影院的层高都要求在8-9米之间。如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。尤其是当规划有IMAX影厅时，IMAX影厅所在部分会跨层，无论是下沉还是上挑，务必满足其最小标准尺寸。（通常标准的矩幕IMAX为22米宽，16米高，世界最大的IMAX电影院银幕高达29.42米）。
③ 餐饮：
首先必须确定餐饮区域，以便在规划设计阶段就预留各项餐饮设施条件，比如供水、供气、供电，排油烟管径、隔油池等。
在规划设计阶段这一块不到位，后期招商即使想招餐饮业态也无能为力。如果预留不充分或者设计不合理，后期要增加很多二次工程改造的成本。这也是目前很多传统百货想要转型增加餐饮业态时遇到的困境，原有餐饮条件不足，增加餐饮条件将带来漫长工期及较大成本。目前宝龙所有购物中心在业态规划阶段，均需确定餐饮区域，并预留所有餐饮必备条件，标注厨房区域。
④ 健身会所：
健身会所通常涉及的功能区非常多，一个大型健身房，常设有器械训练区、室内游泳池、多功能水疗中心、有氧大操房、动感单车房、飞镖馆、瑜伽房、舞道区、斯诺克中心、乒乓室、棋牌室、网吧、托幼中心、桑拿淋浴区、体能测试中心、休闲商务中心、中西餐厅、营养餐吧、水果影视吧、运动专卖区等。
不同功能分区涉及到的工程技术条件差异较大，特别是室内游泳馆，其楼板荷载至少要达到1500kg/平方米。
02
品牌落位
1. 品牌落位
品牌落位是指在符合项目整体定位的前提下，按照各楼层业态规划，将合适的品牌，按照合适的面积，落在合适的位置。如果将项目比作一个人，定位塑其灵魂，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。定位是因，则品牌是果，品牌的落位是实现定位的成果。
2. 品牌落位的要点
① 明确项目定位：看不见的东西最重要
在商业地产中，定位是属于看不见的东西，看得见的是物业条件和招商行为。许多开发商往往一开始就急于紧抓看得见的而忽视看不见的，这也是很多项目缺乏灵魂，导致失败的原因。
在商业地产供应严重过量，品牌方越发强势的当下，往往是客（品牌）大欺店（开发商）。
越是强大的品牌商，越是见识过各种各样不同定位不同实力的开发商。他们有着几十年甚至上百年的运营经验，往往对项目的理解有着比仅做过几年商业的开发商更深刻的体会。开发商如果自己都没有想清楚定位，何谈招到合适的商家。尤其是住宅出身的开发商做商业地产。
所以招商的第一步，先要深化定位。深化定位需要对项目更深层次的理解：
对竞争项目的定位、规划、品牌做深入研究；
对目标客群的消费习惯和消费倾向更深入的思索；
对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选。
② 品类规划的四项基本原则：
在塑造好项目的灵魂之后，就该给其注入精气神。
接下来需要针对不同楼层，不同区域，不同品类，执行由整体到局部，由主到次的品类规划。
品类规划要点：在明确整体定位的前提下，各楼层需明确主题；冷区及热区如何衔接，如何人流互动；品类搭配需满足消费习惯。
原则一：唯一性
同一品类不能重复出现，避免内部销售分流，降低坪效，同时也有利于项目特色经营业态的创建和保持。
例如引进韬博或赛标，那就没必要再引进NIKE，Adidas；有了Apple旗舰店，就不需要COODOO或美承。当然，沃尔玛和711通常能够很好的共存，这类便利店通常放在Mall外街或邻近入口，其营业时间和灵活的经营方式，通常能与大卖场互补。所以，同一品类重复出现的前提必须是功能互补。
原则二：丰富性
丰富的品类规划，有利于实现快速旺场，引领并改变当地的消费观念和生活方式，同时能带来整体租金收益的稳定增长。
例如在购物中心规划儿童主题类业态，就要保证品类尽量丰富。儿童零售类的集合店、童装、童玩、童鞋、童车、食品等尽量做到丰富全面，儿童体验类的游乐、早教培训、艺术、运动等，可以有效增强整个购物中心的体验感。
原则三：关联性
同一楼层针对类似消费群体，将同一类客群喜好的商品集中于一个楼层或区域，使得客流与销售的转化率达到最大化。
例如在三楼规划大量的儿童类业态，同时可以补充美容SPA，女性主题餐厅，家居家饰类年轻妈妈们常逛的业态；在电影院周边，通常可以安排一些电玩、甜品、休闲餐厅、水吧等业态。
原则四：针对性
品类规划需要符合消费特征，有针对性地落在不同区域。这将有利于消费者能在最短的时间内找到自己想要的商品或服务。
例如购物中心连接地铁的楼层，人群分过路客和目标客群，如何最大化的延长目标客群的停留时间，并间接促成过路客的消费行为。可以有针对性的规划一些便利店、生活配套、零食店、快捷餐厅、特色美食等。这类业态布局灵活，业种丰富，面积不大，租金承载力高，能有效带动人流并创造良好租金收益。
③ 清理品牌产品线：从产品线看项目定位
产品线的多品牌战略可以覆盖更广的消费客群，从而带来更佳的利润。但并不是覆盖越全越好，还要看项目定位及消费环境。
④ 品牌间位置搭配：门当户对与豪门恩怨
品牌之间的位置搭配也非常复杂，以奢侈品牌为例：世界三大奢侈品集团LVMH、PPR、Richemond之间竞争激烈，尤其以LVMH旗下的LV和PPR麾下Gucci之间竞争最为白热化，你很难在一个购物中心看到他们两个，更不用说比邻而居。
奢侈品品牌落位的搭配原则：
1、门头入口选Gucci或LV，当然Prada, Zegna等也不错；
2、LV和Gucci是有我没你，有你没我，Dior和Chanel品类互斥互不顺眼；
3、Zegna和Cartier、Prada和LV、Chanel和Zegna、Dior和Hermes可做邻居；
4、单品类如Patek Philippe一般邻中庭、集合店如LV、Prada放门脸。
⑤ 品牌面积适宜：量体裁衣
面积要求是品牌招商的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积的差异。
如果规划的面积太大，不适合引进该品牌商，即使引进了也是资源的浪费，造成坪效过低，经营压力大；如果规划的面积过小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。因此，商家的面积要求是不容忽视的要素。
如一般的服饰品牌，套内面积通常在100-150㎡左右。一些时装品牌在主线服装打开知名度后，会扩展鞋、包、配饰等副产品线，其面积需求通常要求更大。
而类似于ZARA、H&M这类服装集合店，不仅囊括男装、女装、童装，鞋、包、配饰等一应俱全，其最大的优势就是款式多样，且超高频率的更新换代，大大提高了产品的丰富程度，顾客每次来都能见到不一样的新鲜产品。
所以一般的快时尚面积均要求1500-2000㎡左右来展示更多选择。品牌的开店面积，是由该品牌的产品线丰富程度来决定的。
餐饮品牌因菜系不同，定位风格不同，所需求面积差异较大。大的如芭菲盛宴能做2000-10000㎡，囊括自助餐、婚宴、商务宴请、会议室等全套功能。这类餐饮往往需要1-4楼的空间，首层需要独立大堂直接进入经营区域，面积在400㎡-500㎡之间，且一楼大堂局部挑空。此类餐饮在项目规划前期就作为主力店来沟通，定制化开发。
中大型餐饮如外婆家，绿茶需求面积通常在500-1000㎡，这类品牌拥有超高的翻台率，常常能带来巨大的人气。但弊端是，一般购物中心不会同时引进好几家这类超高翻台率的餐饮，会对整个餐饮层造成人气黑洞，人气两极分化。
随着经济原因及上层反腐，高端餐饮尤其是中高端大型餐饮，开店面积逐渐缩小，客单价也将更亲民。目前购物中心餐饮坪效高的面积区间，主要还是集中在300-500㎡左右。在一些边边角角，或者一些大餐饮的外围，同时也会切割一些小铺出来做一些休闲餐饮、水吧、甜品店，面积几十到一百多平方米。
主要有三个目的：一是规划更多餐饮品类，提高整个餐饮区的丰富度；二是小铺往往能出高租金，弥补大餐饮低租金的收益损失；第三个目的，大餐饮面积大，在进深相同的情况下，开间必然很大，如果一条临街面几十米都给一家大餐，可逛度会大大降低，所以会在大餐外围割出一些进深浅的小铺，形成小口大肚子。
⑥ 租金承受能力：不同业态各不相同
购物中心的租金支付通常分为纯租金或扣点，或者二者取其高。但不同业种商户的租金承受力各有差异。
租金是商户经营成本的一个重要组成部份。租金过高，商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个购物中心的经营结构就会变得十分脆弱。另一方面，租金是购物中心主要的收入来源，购物中心的投资回报主要是通过租金来实现的。
< class="pgc-img">因此在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
所以购物中心规划中，餐饮业态规划大多设置在高层。除了考虑到可以将人流往上牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。所以我们通常可见，低楼层设置黄金珠宝、手表，高楼层设置餐饮等目的性业态，也是有其承租力的考量。
< class="pgc-img">3. 品牌落位步骤
① 商家摸底：知己还要知彼
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的难易程度。因为除非是一二线城市的核心地段，并具备超强的招商运营团队，才能引入大量首次入驻该城市的商家资源。否则，招商还是应该现实点，目标着眼于已入驻该城市的品牌为宜。
商家摸底首先要对项目所在城市的商业资源情况进行市场调研。包括品牌的进驻情况，开店面积，租金，营业额、坪效等情况深入研究。商家摸底的目的在于分析当地的商业发展情况，把握目标品牌的经营情况，为项目后续招商及运营提供参考依据。
从摸底情况可以判断出，所在城市相关品牌的需求。如果发现尚有空间，那对自身项目是个机会，如果过于饱和，则引进该品牌对后期经营存在风险。如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，对将来的经营产生不利的影响。
通常的做法是，重点选取目标城市零售、餐饮、配套、各类主力店，经营业绩排前50或100名的品牌，作为未来招商的重点突破点。
② 商家库建立：兵马未动，粮草先行
为避免后期招商的盲目性，需要针对符合项目定位、经营情况良好的品牌建立商家库。
商家库的管理工作包括三大块：商家开发，商家库的维护，组织评估。
③ 商家开发
由招商部门，通过多种渠道，将商家资源按照零售、餐饮、配套、休闲娱乐、主力店等业态，录入公司的商家资源库中。
由招商部门筛选出符合要求，并与历史记录无冲突的商家进入资格审查阶段。资格审查包括：商家经营情况、经营历史，合作历史等。
④ 商家库维护及组织评估
商家库至少包括四类内容：商家名录，商家级别，商家状态，合作档案。并定期针对合格商家进行资格评估，清退问题商家。
A. 主力店落定：有争议的基石
有关主力店招商，网上的资料多如牛毛，这里就不详细多讲。主力店的落定，相当于给项目招商定了基调，为后期一般品牌招商打下了基础。不过近期网上议论得沸沸扬扬的话题：购物中心去主力店化，并增加次主力店占比。
私以为，主力店至少在短期内，仍将具备重要影响力。
B. 龙头品牌意向：牵一发而动全身
招商过程中，主力店必须先行一步，还有一个工作同等重要的是，首先落实符合项目定位的行业龙头品牌的意向。
比如招高端零售品牌，确定了LouisVuitton，其他如Loewe、Celine、Givenchy、KENZO、Fendi等一众品牌都将纷至沓来。同样的道理，搞定了Gucci后，YSL、Alexander McQueen、Zegna等一大帮品牌也将水到渠成。许多知名品牌很难单独形成气候，需要借势业内极具影响力和号召力的龙头品牌。某种意义上说龙头品牌可以帮你招商，可谓牵一发而动全身。
< class="pgc-img">⑤ 联发品牌落位：强强联手，合作共赢
品牌联合发展战略是指两个或更多品牌相互联合，相互借势，使品牌本身的各种资源因素达到有效的整合从而创造双赢的营销局面的战略。
联发品牌在购物中心的作用：
1、提升购物中心的品牌品质，拉动其他品牌的进驻，可以达到优势上的互补；
2、较强的履约能力，较强的抗风险能力，增强了购物中心的经营能力；
3、通过联发品牌的认知可以带动购物中心客流，能够创造一种新的需求，提 升知名度，缩短培养期。
⑥ 高租品牌落位
在主力店、龙头品牌、联发品牌落定之后，再安排高租品牌的落位。所谓高租品牌，即黄金珠宝、钻石、手表、眼镜、箱包皮具、化妆品、香水等对铺位面积需求不大，但是能承受较高租金的品类，源于它们超高的利润空间。
黄金珠宝这类店面形象好，一般放置在一楼临近入口。化妆品、香水类通常面积不大，通常设置在一楼女装区单独割出的小铺，如果购物中心通道够宽，通常可设置中岛，作为多金点位。购物中心这类高租品牌，通常用不到10%的面积，提供了甚至超过20%的的租金收益，实在是招商必备良药。
