估店面的价值涉及考虑多个因素，包括店面的位置、面积、使用用途、租金收入、周围市场环境等。以下是一些通用的方法和要素，用于评估店面的价值：

位置： 店面的地理位置是一个重要的价值因素。繁华的商业区、高人流量的地段通常对店面价值有积极影响。考虑周边的商业环境、附近的竞争对手以及交通便利性。

租金收入： 如果店面是出租的，租金收入是一个关键的价值指标。当前的租金水平与市场租金相比，以及租约的残余期限都是需要考虑的因素。长期合同和稳定的租客可以增加店面的价值。

面积和使用用途： 店面的大小和用途对其价值产生影响。不同类型的店面（零售、办公、餐饮等）可能有不同的市场价值。此外，可使用的面积和实际面积也是考虑因素之一。

市场趋势： 考虑所在行业和市场的趋势，了解店面所在领域的发展前景。如果所在行业正在增长，店面的价值可能会上升。

建筑和装修状况： 店面的建筑和装修状况对其价值有重要影响。一个维护良好、现代化的店面通常比老旧、需要维修的店面价值更高。

历史财务表现： 如果店面是经营中的业务，过去的财务表现可以提供关于其价值的线索。利润、销售额和其他财务指标可以用于评估店面的经济效益。

法律和规制因素： 店面的法律地位、土地使用规划和任何法律限制都可能对其价值产生影响。确保店面符合所有法规要求，避免潜在的法律问题。

竞争环境： 周边的竞争店面和市场上其他相似类型的店面也是需要考虑的因素。竞争激烈的市场可能对店面的价值产生一定的影响。

在实际评估店面价值时，往往需要借助专业的房地产评估师，他们能够综合考虑这些因素，使用市场比较法、收益法等不同的评估方法，以得出相对准确的店面价值。评估问题联系咨询：好评评估咨询

估和预估是精准选址的精髓之处，也是选址成败的关键点！

LOS总图

选址模型往上分解成4个部分：新店画像、商圈规划、评估和预估。

信选址团队会在不同的商业地产渠道不断获取到店铺源信息，这时，就需要快速、准确地筛选值得深度跟进的目标店铺。在LOS总图，把这个操作称为店址评估。店址评估可以看成是对目标店铺做了两层筛选或过滤：

1. 首层过滤的逻辑就是比照目标店铺与新店画像的匹配度；

2. 通过首层过滤，第二层将从目标店铺所在的城市、商圈、店址本身3个维度，进行数字化评估，评估结果作为是否通过筛选的依据。

I. 新店画像匹配度测算示例（见图3）

将目标店铺的5S数据与新店画像结果进行逐一对比，不符项会有下一步操作的提示，当然，如果是某些关键项不符（如图中红色项），则可快速决定目标店铺暂停跟进或放弃跟进。

通过了新店画像匹配度的目标店铺，就可以对其所在城市、商圈或商区、店铺本身进行量化评估了，评估结果可以成为目标店铺是否继续跟进的快速决策依据。

城市评估逻辑：

考量城市宏观经济、人口数量、消费结构等指标，综合计算出单个城市的评估分值，分值越高表示该城市商机越大。

商圈或商区评估逻辑：

考量商圈类型（即聚客点的主次关系，如住宅为主或商业为主等）、聚客点容量、聚客点类型丰富度、公共交通便利度、停车便利度等因素，综合计算出单个商圈的分值，分值越高表示该商圈越繁荣。

店铺评估逻辑：

考量店铺落位，与人流主动线的距离关系、与主要聚客点的距离关系、可视性、接近性等因素，综合计算出店铺评估分值，分值越高表示该店铺越优质。

预估

预估是对目标店铺项目进行得更精准的分析判断、选择，预估的目标是营业额，只有测算出营业额预估值，才能最直观、最精准的去决策是否应该在目标店铺开店。

这个板块也是3LOS整个操作系统的难点，通过图7先了解下逻辑：

1. 获取与目标店铺相关的商业环境数据；

2. 将数据代入到一种或多种新店营业额预估的公式中（不同品牌、不同店铺会有不同的方法和公式来适用）；

3. 一种或多种公式计算得到的预估值，经过战略修正后确定最终预估值，进行全面的投资回报测算，辅助最终的决策。

实操示例和简单解读

II. 示例方法一：商业环境类比法预估（见图8）

逻辑简述：组成“树杈”的各项商业环境因素，对于店铺营业额的影响关系，可以通过对已开店进行商业调查、统计分析推算。

再将推算结果转化成一套计算工具，工具中填入目标店铺、可类比老店的商业环境数据，逐一对比，产生的最终差异度，便是目标店铺与可类比老店的“树杈”差异值，结合老店已有的营业额数，便可预估出目标店铺的营业额。

IV. 示例方法二：客点贡献率预估

逻辑简述：通过调查（传统方式为问卷调查，当前可借力大数据平台），掌握已开店商区内（核心商圈范围）各类型聚客点对其营业额的贡献率（进店人数占比），代入目标店铺商区内的各类聚客点容量（总人数），参照同商圈类型老店的聚客点贡献率数据，便可对目标店铺的营业额做出精准的预估。

营业额预估还有其他方法和工具，比如门前客流捕获率、翻台率等等，哪种方法更适用？要看不同品牌所处的发展阶段来定、要看目标店铺所处的商业环境来定、要看品牌所属的业态或品类来定、要看直营连锁为主或加盟连锁为主来定……

未来，随着数理统计技术、人工智能、大数据应用、产业数字化升级等快速发展，也会有更高效、更精准的预估方法和工具出现。

有一点值得提醒：不要忘记“树杈”决定的只是店铺50%的营业额，不可过于强调预估准确性而忽视了“鸟窝”能力的考量。

篇文章很长，阅读需要思考，建议你先收藏，对于商业花点时间总比花学费要划算，商业可以用一本书去解读，我会分段和大家探讨，如果以后买商铺，下文请仔细看看，特别是7个问题这一段

这是深圳代表商业街，只是业态差了点

很多人买商铺的想法/虽然简单，依然受伤，商铺不为情怀买单

一辈子的辛苦实现了财富自由，房产数套，资金充裕，盘点一下手上资产，房产市值很高，却没有现金流充裕的物业，再买房已经没有名额，这个时候就会产生这么一个想法，买个商铺收收租，每个月有不错的租金养养老，做家庭开支用，商铺还在，租金长流，这感觉，比做理财存款要好太多，本金不但没变，还在增值，而每个月的收入都是分红，就像开了一家公司，中国人几千年的习惯，没有稳定的收入，即使坐拥金山也总是有这么一点焦虑，

当我们走过中年，这种焦虑愈发严重，所以买商铺收租的客户群体大多集中在45-60岁这个年龄，想法很简单，要求并不高，只是想着稳定可观的租金，理想很好并且是很接地气，要求不算高，但是现实中却依然站在了商铺的山岗上，做了接盘侠，最后发现买了劣质商铺更焦虑，

你没看错，持有10年每平亏10万，

为什么买铺会亏呢？正是因为你不懂，卖方更好做文章下套路

我和很多商铺业主聊天时谈过当初买铺的心理路程，这一些人是真的要求不高，也是真的一点不懂商铺的本质问题，对于自己选择的商铺持有好几年都没有过正确的认知，持有多年以后的只是意识到这是一笔失败的投资，

一部分是对熟悉的中介朋友充分信任去购买，买房产就赚这种根深蒂固的逻辑影响，大部分是凭借感觉，看颜值，这种感觉买其他商品还行，消费不就是买个喜欢吗？即使贵一点，也不影响大局，

但是买商铺不一样，是大宗投资，这种是理性投资，必须参考数据，并且需要深度解析数据，能够买铺的都是某个行业的精英，也正是因为在所处的领域做的太成功，对房产特别是商铺没有时间和精力去了解和研究，这是一种正常现象，

就像我所有时间都在关注房地产上，对于车就是车盲，老司机买车会看发动机，会看排量，会看动力，会关心涡轮还是直喷，我只看颜值，买车从不试车，看看就行，因为试了我也试不出来，好在车是消费品，也不会出现高溢价，

凭感觉这铺不错吧，中心地段小区门口仅售9万

而商铺对于资产达到一定级别有必要花点时间去研究，要不这学费真是太高了，后海一豪宅楼下商铺原价1200万，亏损500万依然不能变现，这个学费够年薪百万的高管辛苦奋斗5年，如果买对增值1000万，正负之间就是1500万，少奋斗十年，没有研究商铺，是很多人投资失误的根本原因，参考阅读：买错地段，一念成魔，吃人的商铺，吸血的公寓

商铺虽然复杂，为了大家理清思路，我们一步步分解商铺

第一个问题，商铺价值是什么呢？商铺的唯一价值需要有租金体现，没有租金支撑的商铺即使360度全景门面有什么意义？所以研究商铺的价值最后是研究租金，当下真实有效的租金和是否可持续增长的租金，注意，这两点是有区别的，后面会讲，

第二个问题，怎么算租金呢？租金的高低体现在营业额，大多数商家可承受可接受的租金是营业额的15%-20%，只有这个地段商家能做的营业额来决定这里租金，没有营业额哪来租金呢？即使招租成功，商家做不下去，依然是无效的

第三个问题，怎么算这个地段商铺营业额呢？营业额高低就要根据业态和人流，注意这是重点，商铺之于业态，就像人之于工作岗位，业态甚至比人流更重要，有些地方人流虽大，但是业态决定了营业额受限，比如快餐业态即使在商业中心步行街地铁口营业额也是有限的，重点是业态不是指这个铺的商家，而是这一条街这一片的商家是什么类型，

第四个问题，什么是好业态？业态并不是指高档或者单客高消费就是好业态，相反高档不是好业态，高档意味着体验要好，面积要大，满大街的商家有几家大面积能承受高租金的呢？商业价值讲究平效，好的业态占用面积要小，营业额要高，如果业态分上中下，餐饮一定不是那个上，如果不知道什么是好业态，下次去逛购物中心多留意一下首层那些商家，都是上等业态，这个话题会太长，有不同观点欢迎关注私信，多说一句话，便利店奶茶店可是好业态，服装店更是好业态，大家不要纠结个案，我也见过某条街上有这么个卖服装的，这不是业态，是另类

第五个问题，既然餐饮不是上等业态，为什么我们一直强调商铺可餐饮为卖点呢？我说过商铺之于业态就如同人之于岗位，如果上等业态是金融科技互联网，那么这个餐饮业态就如同这个包吃包住或者工资稳定的工作，毕竟我们能遇到的都是普通商铺，餐饮占到商家的20%左右，能做餐饮意味着租赁面更广一点，租赁更有保障一点，大不了可以开饭店不至于空着，去购物中心留意一下，如果首层有很多餐饮商家，那么这个场子是失败的，

第六个问题，什么是可持续增长租金？说句题外话，经常有人说上大学有什么用，毕业了工资还没工地高，还不如送外卖，大学毕业当下工资虽低，但可持续增长的空间高，这才是我们投资的意义所在，人流是否会增加，业态是否会升级，直接影响可持续增长租金，商铺和人的工作一样，有的会增长，有的会滑坡，当下只是起点，还要看发展，南山海岸城曾是标杆商业中心，周边各区域购物中心遍地开业截流，间接走了下坡路

第七个问题，当下真实有效租金，为什么注明真实有效？并不是所有租金都是真实有效，除了虚假虚构的因素之外也并非全部真实有效，即使业主真实收到，也未必有效，有个别商家在租赁这个铺位能承受的租金在撤场后依然有其他商家可以接受这个租金才是有效，商铺的价值如果依附于个别商家的租金那价值一定是虚的，这种案例也挺多，不一一列举，

今天的话题告一段落，商业是个复杂的事情，我送给大家一个建议，千万不要凭借自己的感觉去买一间商铺，如果认同，请点赞关注，转发给身边的朋友，只有大家的认同。我才有更多的动力为大家分享房产知识，商铺?有?疑问?，欢迎?私信?