租过或者装修过办公室的，就不算真正的行政。而在租房子、装修的过程中，最需要重视的问题当然就是消防评估了！
消防评估不仅关系到新办公室能否按时入住，还关系到每一个员工们的安全问题。行政们应该做好和消防评估打持久战的准备，千万不能不在意！
那么，关于消防审批有哪些行政一不小心就会掉落的坑？又有怎样的解决方案呢？让我们一起看一下～
一项目租赁
有的行政可能会觉得，消防评估和办公室的租赁没有什么特别大的关系。消防评估不是最后一环节的事情吗？现在谈还早着呢。等到了最后审批环节在这个问题上栽了跟头，才意识到问题的严重性。
“为什么你这个办公室没有消防建设工程竣工验收消防备案凭证啊？”
“怎么没有配置消防设施？出事了怎么办？”
面对消防审批专员的种种诘问，想必行政们自己都会手足无措。但其实，只要在前期项目租赁的过程中有所防范，就可以避免这些问题～
项目租赁上可能会发生的问题不外乎这两点：
1、租赁的房产没有取得消防建设工程竣工验收消防备案凭证，项目不合规，后期无法进行装修项目消防报审。
2、租赁的房产内没有配置消防设施，项目不合规，后期无法提供安全保障。
为了避免审批环节在项目租赁上出问题，行政们应该：在前期项目选址过程中就要求产权房提供该房产的所有资料，包括产权规划及项目全套竣工验收资料，以保证租赁的房屋是经过审批、合乎规范的。
二项目装修前的供应商选择
办公室装修怎么进行消防检验与报备？什么样的施工图纸才符合消防规范？这些问题虽然令人头疼，但是行政们也无需事无巨细地去了解，交给专业的消防公司来解决就好啦！但是，目前市场上鱼目混珠的现状让行政们在供应商的选择上，也吃了许多哑巴亏。很多时候，甚至会花钱了还过不了检验。
敲黑板！在供应商的选择上，行政们要警惕这三点：
1、物业或产权单位垄断，强制推荐供应商。一般的楼宇物业都会有指定的供应商，但这些指定的供应商更多是服务于物业和自己的利益，可能会让行政们在谈判实施的过程中，受到许多掣肘。
2、推荐的供应商报出天价。供应商和物业间达成协议，可能会导致随意哄抬造价，造成行政们不仅不能被提供有效的帮助，反而踏入了被坑骗的陷阱。
3、部分小型装修项目，一般企业都不会聘请专业设计公司，在消防手续办理的过程中，消防施工单位会以没有消防设计资质为由提出增加外部协作的费用的要求。
面对这些陷阱，建议行政们可以这么做：
1、在项目前期租赁阶段就与产权单位或物业确认是否有强制供应商推荐要求，如果有，就要考虑替换项目；
2、如果必须选择该项目，那就在项目前期租赁阶段就提前与推荐供应商接触，并借助甲方或物业力量提前把费用谈下来；
3、聘请专业造价工程师与供应商就报价进行谈判，除正常项目报价外，考虑加一部分特殊取费；
4、消防专业公司选择过程中要对供应商资质提出要求，必须具备设计、施工资质，避免后续流程办理中的问题。
三项目实施过程
好不容易等到开工了，行政们也千万别掉以轻心，盯实施可是门技术活。如果在消防施工的过程中，不加以注意，很有可能导致进度缓慢，办公室不能按期入住，发生该上班了，员工却没地儿办公的局面，造成公司成本损失。
那么，在实施过程中，行政该盯哪几点比较好？
1、施工现场问题。消防施工过程中，可能会发生员工不服从现场装修总包的管理，导致进度迟缓的现象。
2、报审报验时间问题。由于报审、报验时间上的不可控因素，导致了项目长时间延期。
审批手续一般流程
这些问题，在前期项目规划和签订合同时都可以极力去避免：
1、在签订消防施工合同时，在合同内增加必须服从总包管理的条款，且所有进度款必须有总包确认后，甲方再予以启动付款流程。
2、在项目规划时，务必预留出相对合理的时间，如果报审周期一周、现场验收时间15天等。除非消防公司有特殊渠道，可以保证如期完成。
四最终提示项
假如消防评估的路上有无数个坑的话，行政要做的就是跳过一个个坑，努力到达消防安全的目的地。为了能够顺利通过消防审批，有些点不注意真的不行。为了避免大家跳坑，能更好地度过消防评估，我们整理出了一些最终的提示项～
快来看看，这些点你都get到了没：
1、装修不要只选便宜的公司，一定确保该公司可以按照规范实施且满足所有验收标准。一家好的供应商将会是行政们最得力的帮手。
2、前期设计图纸时，就应该将消防安全考虑进去，不能仅仅只是考虑美观或者使用方便的问题。
比如：为了美观或管理方便随意撤销防火门、不安装消防设备、没有预留疏散口……这些问题在消防安全里都是万万不可以的。
3、要给消防验收及整改期预留出足够的时间，不要将搬家的日期卡死。正因为计划赶不上变化，我们才更应该把变化挪入计划里。
4、室内装修材料一定要满足防火要求。装修材料有一个燃烧性能等级，A代表不燃性，B1代表难燃性，B2代表可燃性，B3代表易燃性。最好不要采用地毯、吊顶等B3易燃材料哦，因为一旦发生了火灾，这些材料不仅会燃烧，还会助长火势。
单层、多层民用建筑内部各部位装修材料的燃烧性能等级
5、消防部门验收只对当日的现场负责，不代表这个项目永久合规。项目的竣工验收只代表当时的现场合格，作为行政管理，那只是刚刚开始，后期管理一定要把消防安全管理放在首位。
6、装修项目消防评估中可能会发生的费用参考(各地标准可能会有所不同）：
a. 烟感安装、移位、系统调试，预计一个在1500元；
b. 喷淋头移位或新增，预计一个在100-200元之间；
c. 系统打压费用，一次预计在2000元；
d. 火灾自动报警系统调试，主要涉及的费用是新增的烟感设备地址编码，预计整体调试费用不超过5000元；
e. 消电检费用，预计5元左右一平米。
最后
消防这件事，做好做坏从表面上来看，并没有太大的差别。但也正因为这样，行政们才更要重视它，一旦真有险情发生，它就会成为至关重要的救命稻草。不怕一万，只怕万一。即使是概率性很小的万一，行政们也要全面部署，认真对待，这才是行政责任心的体现。
重视消防评估，不仅仅是为了企业成本的考虑，还是为了给所有员工一份保障，让他们能够安心工作。
最后，就祝大家能够在消防审批中取得一百分！
—END—
久公司重金承租南京一栋大楼开酒店，但因土地性质与规划许可证不符迟延2个月开业，遂起诉要求出租人赔偿400万元损失。近日，江苏省南京市中级人民法院作出终审判决，认定承租人明知合同履行过程中存在重大障碍， 仍缔约或接受租赁物导致的损失，出租人有权少赔或不赔，维持了一审驳回索赔诉请的判决。
经查明，久久公司看好南京中央商务区的商机，经考察后承租某大楼用于经营酒店，租期20年。租赁合同中载明：“土地性质”为科研，出租人负责消防报审报验，承租人承担50万元费用，承租方如无法取得《消防验收合格证》则另付100万元，由出租人办理。双方或委托第三方皆不能取得《消防验收合格证》的，承租人可转租或退租。久久公司豪华装修大楼后，出租人代为消防报验，被以“土地性质与规划许可证不符”退件。完善材料后继续报验，在“土地性质”未变的情况下虽被受理，但有38处要求整改，历时2个月，终于获得《消防验收合格证》。
酒店开业后不久，久久公司便诉至法院向出租人提出索赔，理由是出租的大楼因“土地性质”不符合租赁要求，酒店迟延开业2个月，由此造成的租金、停车费、人工成本、伙食费等损失400万元。
出租人辩称，久久公司明知消防报验难，才委托我方协助、协调，合同约定由第三方有偿为承租人办理消防报验， 但未对办理期限作出约定。第一次报验失败，被告方曾征询久久公司是否继续报验，如不继续报验则愿退回已收费用。后在“土地性质”未变之际，第二次报验合格，说明出租人并未因“土地性质”而违约。
一审法院采信了未因“土地性质”而违约的理由，判决驳回久久公司的诉请。久久公司不服一审判决，上诉坚称出租人因“土地性质”而违约。
南京中院审理后认为，承租人缔约时明知涉案楼宇的土地为“科研用地”，租赁合同中之所以约定承租人不能办妥消防验收则另付100万元，由出租人办理，是由于双方均预知到了消防报验的困难与复杂。之所以假设 “双方或委托第三方皆不能”，是各方对报验结果均无必成之信心；之所以明确“承租人可转租或退租”，是承租人对消防报验不利后果的预先知晓。消防报验后，虽未因“土地性质”受阻，但不能以后续结果否定前次退件的理由和结论。
最终，南京中院维持了一审判决。
■法官说法■
法院认为，承租人缔约时预知重大履行障碍的，既可不缔约，也可缔约后拒受存在履行障碍的租赁物，还可在缔约时就该履行障碍在合同条款中作出相应安排，或明确约定，或隐于合同（比如优惠的租金标准、支付方式、免除期限、水电物业价格等），或不予理会。
本案承租人充分预见该合同的履行障碍，但未针对障碍可能导致的损失分担作出约定，说明他“自甘冒险”。对“自甘冒险”宜作限缩解释。“险”，仅指预知的或然之险，或可避免之险，而非必然发生之险；“冒”，仅指不希望发生且有意赌其不发生；“甘”，是指万一违愿生险，则甘愿承受；“自”，仅指对自己可能有险而无涉他人之险。自甘冒险的动机，是为获偿、重赏或特殊期待等非常规利益，而非为了履行法律或者道德义务。
本案承租人预知履行障碍仍愿缔约或接受租赁物，并且不就履行障碍作出相应安排，无外乎以下心态：自信可得利益甚于障碍所致损失；虽知障碍重大但侥幸赌其不发生或能够克服；万一发生，愿赌服输。本案情形，即属于此。出租人可参照自甘冒险规则抗辩，要求减免违约赔偿责任。
来源：人民法院报
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