本报讯 提起居民区的餐馆，可谓几家欢喜几家愁，赞成的人觉得可以方便生活，反对的人则认为会给业主造成困扰，特别是一些低楼层的住户，每天遭受烟熏火燎、喧嚣吵闹、垃圾异味……

　　日前，海口国贸路五矿小区的一名住户向记者反映，该小区住宅楼一楼开了一家餐饮店，几乎每天都排放出刺鼻的油烟味，对大家的日常生活造成影响。经本报报道后，有关部门责令该餐饮店进行整改。然而，在整改过程中，又有市民提出质疑：在住宅楼、商住楼开设餐饮店，是否合规？油烟、气味、噪声如何处理？

　　带着市民的疑问，本报记者兵分多路走访了海口多个小区，发现在小区里开餐饮店的不在少数，由此引发的邻里矛盾也屡见不鲜。（记者 林道亨 符小霞 实习生 陈方滢 文/图）

海口虹冠小区一餐饮店的排油烟管道

你家小区里有开餐馆吗？

　　傍海小区

　　油烟排放口设在小区内，地上有油垢空中是油烟

　　“小区里开了餐馆，确实在一定程度上提供了便利，但随之而来的问题也不少。我们小区的沿街铺面就开了餐饮店，有的油烟排放口就设在小区里，不仅存在油烟污染，还会沉积油污。”傍海小区业主陈女士反映，他们小区沿街铺面外墙装着很多排烟管道，有些管道老化后，鼓风机一吹声响非常大。

　　记者来到位于海口玉沙路的傍海小区看到，沿街一二层的铺面基本都开了餐馆，外墙上伸出不少排烟管道，有的排烟管道下方地面积了厚厚的油垢，有的排烟管道锈渍斑斑，有的排烟管道严重老化已看不出原貌。

排油烟管道沿着傍海小区居民楼外墙往上“爬”

　　虹冠小区

　　排烟管道从3楼延伸至17楼，楼道窗口几乎全挡了

　　海口虹冠大厦小区有住户向记者反映，小区三单元楼下开了一家餐饮店，外墙上的排烟管道从3楼一直延伸至17楼，把各层楼道的窗口几乎都挡住了，“我妈患有严重的肺心病，对油烟味特别敏感，闻到就会发病。”无奈之下，这名业主只能到外面租房给母亲居住。

　　记者来到虹冠大厦小区看到，该小区三单元北侧外墙确实设有排烟管道，并紧贴着楼道处的窗口。除此之外，南侧外墙也同样设有排烟管道，走访当天下午4时30分许临近饭点，记者在三单元五楼的楼道处，也闻到了明显的油烟味。

海口虹冠小区三单元楼道窗口被挡

　　亚洲豪苑

　　餐饮店油烟呛人，排烟风扇噪声扰民

　　海口亚洲豪苑南区有业主向记者反映，除了油烟味，他们小区的餐饮店还存在噪声扰民的情况，“亚洲豪苑南区豪园阁2栋楼下的餐饮店，营业时不仅油烟味大，排烟风扇还发出持续性声响，让人不胜其烦。”

　　记者来到海口亚洲豪苑南区豪园阁2栋看到，一家餐饮店的厨房距离2栋的电动车停放区域仅一窗之隔，排烟管道从厨房里伸出来，管道口的风扇一转动，就会发出“呜呜呜”的声音。

　　民源小区

　　餐饮店不下20家，别墅外墙被油烟熏得发黑

　　海口民源小区的业主向记者反映，他们小区里有不止20家开设了外卖配送的餐饮店，“除了油烟污染，因为餐饮店多人员混杂，经常有外卖配送员进进出出，还产生了不少噪声污染。”

　　记者来到民源小区发现，该小区的别墅区开了多家餐饮店，这些餐饮店主要经营外卖，店门口经常有外卖小哥聚集，而别墅区的外墙大多已被油烟熏得发黑。

海口民源小区里餐饮店不少

　　美兰区海府街道办龙舌坡社区的工作人员介绍，民源小区有一部分是高层住宅楼，一部分是别墅区，餐饮店多集中在别墅区，“接到投诉后，我们也和辖区市场监管局的工作人员到现场进行多次检查，要求餐饮店及时整改。”

小区里开餐馆，业主商家矛盾一触即发

　　部门：开餐馆必须安装油烟净化器

　　记者在富豪大厦B栋看到，餐饮店共有5家。业主吴女士反映，B栋一楼基本都开了店面，“经营餐饮店，烟排放是免不了的，如果卫生清理不到位，还会招来蟑螂、蚊虫、老鼠等，对小区环境造成影响。”吴女士说，据她了解，按照相关规定，居民楼内不允许开设餐馆，“但好多小区都开有餐饮店，只要没有人投诉，就会一直营业下去。”

　　“老旧小区因开设餐馆造成油烟污染和噪声扰民的投诉案件较多，属于历史遗留问题。新小区因提前预留了油烟排放区域，这方面的问题比较好解决。”海口市综合行政执法局龙华分局市容秩序行政执法大队五中队副队长林伟介绍，他们之前去过富豪大厦核查，开业及正在装修的餐馆均已安装油烟净化器，“我们已经要求店家定期清洗净化器，确保油烟净化器正常运行，但仍有业主反映油烟不达标。”

　　林伟说，油烟是否达标无法根据个人感官确定，作为执法工作者无法直接下达处罚通知。“因此，我们只能要求商家自行联系第三方检测公司对油烟进行鉴定。”林伟表示，对于“住宅楼里开餐饮店是否合规”，他们经核实，富豪大厦B栋一楼原属于商业用房，但现已改为居民住房，“按理说该楼不适合开办餐饮店，但商家也拿到了营业许可证，这需要相关部门从源头去解决问题。”

　　居民担心：餐馆明火明灶是否会存安全隐患？

　　位于海口海达路的兴庆园小区，也有住户投诉小区内开餐馆的情况，称一住宅房被改了用途，并使用明火明灶，担心会存在安全隐患。对此，美兰区综合行政执法局海甸中队队员对市民反映的问题进行核查发现，该餐馆已取得营业执照，所在区域属于独立住宅区，厨房未设置在室内，且安装了油烟净化设施设备。而对于使用明火明灶的问题，该中队也已责令店家按瓶装液化石油气的标准进行使用和存放。

　　“对于这样的回复，我不是很理解，独立住宅区不也是在居民区吗，这样开餐馆是合规的吗？”兴庆园小区业主李先生提出质疑。

　　商家：愿签订承诺书，出现问题24小时着手解决

　　日前，记者来到海口牡丹路的尚运上品小区看到，沿街有商铺正在装修中，还未开业，经了解得知是准备开餐饮店。该小区有业主反映，这家餐馆的排烟设备装在H栋楼外侧，朝向居民家。

海口尚运上品小区里正在装修的餐饮店

　　该小区物业服务中心的钱经理表示，小区外围楼层1-3楼为商业用房，物业接到业主投诉后，已向餐馆下达通知，“因为排烟管道安装在H栋外侧，需协商后决定如何安装。我们让商家先拆除排烟管道，随后又下达两次停工通知。”钱经理说，物业也只能起到协调的作用，希望业主和商家能够协商解决问题。

　　对此，餐馆一名负责人张先生介绍，该店原本将排烟管道安装在楼内隔间，并不影响小区环境，而且厨房油烟过滤后高空排放，基本能做到不影响业主，但仍有人提出异议，“我们只能安装在H栋楼外侧，那个位置属于非小区公共区域，但有业主担心存在噪声、安全等问题依然不同意。目前我们已经投资了400多万元装修店铺，店内油烟净化器等设备也购置齐全，在合规的情况下，我们想尽快开业。我们愿意和业主签订承诺书，一旦出现油烟污染及噪声污染，24小时内会着手解决。”

　　对此，海口市金贸市场监督管理所工作人员表示，他们也曾接到投诉件并到现场了解情况，由于该餐馆还未营业并未产生实质性排放油烟的行为，因此无法进行检测核查是否达标，待饭馆营业后再根据油烟排放进行检测核查是否达到标准。而住宅楼内的房屋改变为经营性用房作为经营场所的，应当符合国家法律、法规、管理规约的规定。但经核实，该餐馆开设楼层是尚运品小区商铺的产权，属于独立的商业性质，所以并不属于大气污染防治法中的居民楼和商住综合楼。

符合规定吗？

　　律师：按规定居民楼不能直接用于餐饮服务项目

　　居民楼里能否开设餐饮店？海南惠海律师事务所严国力律师表示，按规定居民楼是不能直接用于餐饮服务项目的。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条和《海南省大气污染防治条例》第四十二条规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。“如果发现有违法私自开设餐饮服务项目的，可向有关部门反映。”严律师说。

　　据了解，《海南省大气污染防治条例》规定，排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。城市建成区现有居民住宅楼内有产生油烟、异味、废气的餐饮服务业经营者，应当在市、县、自治县人民政府住房和城乡建设主管部门规定的期限内退出。

　　海口市市场监督管理局有关工作人员介绍，市场监管部门的主要职责是督促餐饮店安装油烟净化设施，如存在未安装油烟净化设施的情况可进行处罚。“我们在给餐饮店发放营业执照和食品经营许可证时，会要求餐饮店申请人签订不违反《海南省大气污染防治条例》的承诺书。”该工作人员表示，如果发证之后他们到现场核实发现餐饮店违反了承诺书约定的内容，将对餐饮店进行处罚。

违规怎么罚？

　　部门：居民楼内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，最高罚10万元

　　海口市市场监督管理局表示，在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上人民政府住房和城乡建设、市场监督管理主管部门按照职责责令改正；拒不改正的，予以关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。未安装油烟净化设施的，由县级以上人民政府住房和城乡建设、市场监督管理主管部门责令改正，处五千元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，责令停业整治。已安装油烟净化设施但未正常使用，或已采取其他油烟净化措施、但超过排放标准排放油烟的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令改正，处五千元以上五万元以下的罚款；拒不改正的，责令停业整治。餐饮服务业经营者未按规定限期退出的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令改正，处一万元以上十万元以下的罚款。

　　对于小区餐饮店油污、噪声等污染问题，海口市综合行政执法局龙华分局相关负责人介绍，如涉事餐饮店未安装油烟净化器，将责令餐饮店安装油烟净化器，并要求餐饮店委托第三方机构进行油烟检测。如检测报告不符合标准，将责令餐饮店整改，力求油烟污染达到标准，减少对周边居民的影响。???

疫情影响，这几年餐饮行业哀鸿遍野，竞争越来越激烈，倒闭率居高不下，作为一个在餐饮行业摸爬滚打30多年的餐饮人，一直没有停止过学习，成长和前进的步伐，我深信餐饮行业一定会有新的机会和爆发点，民以食为天，餐饮每个时代都会有红利期，从地摊大排档到商场美食街，以及连续多年的吃喝潮，让无数抓住风口的餐饮人获得财富，未来社区餐饮将会是一次千载难逢的机会，谁看明白了并且做到，谁就会在这次红利中分得一杯羹。

今天就谈一下如何做好社区餐饮店？如果你想在餐饮行业发展突破，请认真阅读文章，否则，可以直接划走。

第一：社区餐饮首先聚焦便民。北京紫光园餐厅疫情前的门店是30家，在2020年疫情期间开出70家中小型直营门店。今年又开出60家中小型门店，相当于从疫情至今，共开出了160家直营门店，且均在北京。紫光园的每家正餐门店都开设了“档口”，满足顾客随买随走的需求，这是紫光园深耕多年创造出的模式，紫光园档口的存在，刚好满足了疫情期间顾客的需求。社区餐饮必须发挥档口店的优势，既能方便顾客，又能提升宣传口碑和营业收入。

第二：创新模式，如果是大餐饮发展社区店，在“正餐店和档口店”两大核心模式下，通过内部孵化，以小吃店模式向“N”个细分品类发展，以现有餐饮店为中心，实现半成品配送，联合企业员工或兼并现有社区店面，把员工变股东，用358加70合伙模式发展店面。如果是个人创业社区餐饮小店，以小规模，少SKU，抓刚需，打造一到两款爆品，紧紧围绕顾客的3餐服务到底。

第三，会员裂变，社区店一定是做刚需的基础上做性价比，通过会员模式锁定顾客终身消费，结合线上，抖音，围绕店面3公里范围通过社群，团购聚集人气，不仅方便顾客，同时为店面生存发展奠定基础。

第四：产品优势，社区餐饮店能否持续健康发展，味道是灵魂，品质是头牌，价格是核心，餐饮品类有着广泛而宽阔的赛道，社区店一定要瞄准顾客最刚需的品类做深做透，在顾客的心智扎下根，有传承有创新，保证20多个SKU能够让顾客产生记忆。例如馒头是当地大部分顾客认为是最好吃的，早餐的八宝粥是全城最有品质的，每一个菜品都是独一无二的，社区店吸引的不是一个顾客，而是一个家庭甚至是几代人，因此，做社区店是生意更是一种“情怀”。

第五：“亲民、便民、惠民”。社区店要做到诚信经营，提供健康、安全、性价比极高的产品和服务；紧紧围绕社区生活所需的三餐饮食服务；让顾客得到更多的实惠和方便，有条件的社区店可以24小时营业。

第六：团队建设，做社区店首先要有发展的眼光，做品牌做老店，急功近利者难成大事，从开始布局就要考虑团队建设，寻找志同道合的伙伴，筛选和培养人才，坚持以下理念，多给员工一点，多给顾客一点，多回馈社会一点，自己少留一点，要让员工能赚钱、分钱，让顾客感觉到实惠赚便宜。

如果你对社区店有兴趣，想了解更多社区餐饮店落地方案，关注私聊，我希望带领更多餐饮人进入社区餐饮赛道。也可以在评论区写出你的观点。

于住宅小区商铺是否可以做餐饮的问题，我们需要先了解一下商铺的定义。商铺是指在商业活动中专门用于经营商品或服务的场地，包括商业街区、购物中心、超市、餐馆、咖啡馆等。而住宅小区商铺则是专指在住宅小区内为居民提供商业服务的商铺。这类商铺通常位于小区的商业街或商业区，并非餐饮业的主要经营场所。

因此我们可以得出结论：住宅小区商铺是可以做餐饮的，但是在经营餐饮时需要遵守相关的法律法规和物业管理规定，例如商铺的装修风格、噪音污染、消防安全等。同时商铺的所有者或经营者还需要取得相应的餐饮经营许可证等合法资质。

为了避免可能的问题，建议您在决定投资住宅小区商铺时充分了解该地区的商业规划和物业管理政策，以确保您的商铺经营不会违反任何规定。同时与物业管理公司或相关部门保持良好的沟通，有助于您更好地管理商铺提高经营效益。