投资卤卜客｜项目考察报告—“投资小，利润高”

速、便捷又美味的休闲类快销食品，吸引了越来越多的年轻人。卤卜客·正是“击中”了这个吃货群体痛点——喜爱美食、敢于尝鲜，主打美味又频出新品爆款。从繁华街区到写字楼宇间，只要有一家卤卜客店，就能看到人山人海。

那么，投资一家卤卜客到底怎么样呢?绘梦将运用投资预算表进行，从品牌、总部、实体店、财务和主观评价共计五大模块进行评分，力求为投资开店者提供一份真正具有参考价值的考察报告。

初步了解：品牌可靠度和产品欢迎度

要加入一个陌生的餐饮品牌，绘梦以创业者身份探访真实的开店过程。

通过百度搜索，卤卜客的官方网站整体比较江湖风格。主页主要是对产品的滚动介绍，随后则是各大媒体对其进行的宣传。从产品到开店实例，获得奖项再到合作流程，简洁明了。在网站最底部还清晰写明公司地址以及联系方式。官方网站整体比较规范，可信度高。

通过工商行政管理局主办的企业信用信息网可以查到该公司，并且其商标“卤卜客”也能在中国商标网查询到。企业信用信息可查，品牌也已经注册，对于创业者来说，投资这个项目就更放心了。

综上，品牌了解模块满分为13分，卤卜客得分为13分，占比100%。

总部考察：公司背景和实力摸底

1. 规模

卤卜客总部公司成立于2010年，是专业从事休闲餐饮连锁品牌店的开发、投资与营运的综合性管理企业。

历经7年的发展，我们已建立起完善的新品研发、仓储配送和终端销售体系，对投资商的扶持也是规划为重点。

2.支持

品牌店在具体运营上，尤其新店开业十分需要公司总部来提供扶持和帮助。

从2011年至今，卤卜客已经拥有了快7年的运营经验，从直营店到品牌店，这些都离不开总部提供的各种支持。目前公司总部员工150余人，其中70多人都是负责店面的后期运营上。而这批运营人员从培训、市场、设计、督导到物流，分工十分明确。

公司很重视产品的研发，每年会对产品品类进行两次大的换新。饮品也会根据季节变化更换，满足食客需求。“如果投资商发现当地受欢迎的产品也可以向公司推荐，公司再进行考察甚至研发，再在全国进行推广。”

3.模式

那么，卤卜客的盈利模式又是什么呢?卤卜客项目的品牌招商经理介绍说，卤卜客在全国，就拥有50余家直营店。“直营店的销售，就是公司的一大盈利渠道。”的确，开如此多的直营店，在餐饮界很少见。这也能看出其运营模式的成功，也从侧面表明了这家公司对品牌和形象的重视。

公司总部考察模块，满分为28分，卤卜客得分为26分。

门店考察：实体店运营走访

绘梦到卤卜客的实体店进行走访考察。店的所在地段正是一片餐饮区，几十家餐饮店聚集于此。当时，已是中午，很多附近的公司职员都到此就餐。当绘梦走到这家门店，已经看到不少人在排队了。

招牌卤味鸭脖单价为10+元一盒，此外还有其他口味。也有顾客购买鸭架，鸭翅，搭配的饮品等其他单品，卤卜客招商经理极力推荐一款将鸭腿骨剔除后加入米饭的特色鸭腿。在点了一份鸭脖，无骨鸭腿和一杯饮料后，绘梦稍等了下就打包好了。并且，在询问店员的一些问题时，店员的服务态度很是热情，让我非常舒服的 。

门店走访模块满分为24分，卤卜客得分为22分，有些地方需要改进。

财务测算：投资开店算笔账

与其他品牌项目不同，卤卜客的费用并不是完全统一，而是“因地制宜，挑型为妙”（可见卤卜客投资计划非常灵活）

卤卜客招商经理说，公司基本都有优惠活动，活动期间创业的话，费用可以得到优惠扶持，还有福利礼包 。前期投资除了以上费用外，还需考虑装修以及店面消防设施等费用。

假设，每月盈亏平衡点(即固定支出)为25000元。那么每天的日销售额约为834元，按照客单消费人均最低15元计算，则需要约56单。以每天营业12小时计算的话，每小时需点单约5单，那么欲实现盈利的话，则要达到6单。

每月按30天计算，每天综合上述点单量保底72单，每月可实现盈利7380元。那么前期的固定投资假设为39800元，那么回报期则约为5.4个月。

由于财务是整个投资计划的重中之重，所以评分表中，财务测算部分权重很大。满分为27分，卤卜客项目得分为25分。

总结：一家需要用心经营的“小而美”项目

卤卜客，整体门店基本都为10平米+左右的档口店，对创业者要求也不是很高。此外，在费用上，也算比较合理。其招商经理还告诉绘梦，公司对投资商的支持包括培训、市场营销、设计、督导以及物流，可以说包括了投资商门店运营的每一个环节。

综合以上五大模块，卤卜客的总体得分为92分。

推荐指数：?????

*(以上测算数据仅供参考，不作任何法律依据和投资保证。)

注:卤卜客创业 无需创业经验,公司全程辅助办理所有证件,总部大力扶持,一站式服务,助你轻松盈利!让您轻松创业!

前我们讲了选择餐饮店铺需要注意的一些细节，这期院长带大家进行实操实地考察。考察一个地段的大致情况，需要四天左右的时间，这四天分别是周一、周三、周五、周六，具体时间是每天中午和晚上的用餐时段，每个时段观察3个小时左右。如果需要了解得更详细一些，建议直接从中午一直观察至晚上。

实操课程?：学员分组实训

在这四天的时间里，我们需要注意观察以下几个方面的情况：

一、当前地段的人流。在观察人流时，采取手动测人流比较精准，也可以打开百度热力图选取位置，直接获取人流比较高的地点，但仅供参考，毕竟网络会受到更新误差和时间等因素影响。最准确的方法，就是手动去记录人流。主要记录时间，路过的人有多少，进店的人有多少，消费的店铺是哪些，以及年龄段及性别。

实操课程?：简老师江湖菜教学

二、当前地段的消费能力。查看当前每家店铺的菜单，了解客单价，再进行测算就可以大致清楚目前地段的消费能力。如果已经确定好开店的项目，建议着重考察同项目的店铺，为自己的店铺开业用以参考。

实操课程：简老师江湖菜教学

三、门面房租的具体费用，上下水是否有煤气管道，以及是否能够办理营业执照。选址时切记，一定要多问几家店铺，货比三家不吃亏。除开我们选定的门面需要考察，还需要了解周边店铺的经营情况。建议在非用餐时段去店里消费，顺便询问下店铺的大致情况，能问到多少具体就要看个人灵活发挥了。

学员风采：学员备菜成功

花四天完成以上三点，不仅可以统计出当前地段的人流，还可以测试出进店转化率，包括消费力集中的点位，根据统计到的数据算出平均值，就能够得到客单价了，也能够了解到当地的消费水平及店铺的大致营业额。

实操课程：简老师江湖菜教学

那么，如何才能够运用这些数据，来测算出我们自己店铺所需要的数据呢？其实，运用以上统计的数据，再加上水电、房租及其他各项成本，就可以测算出店铺开业后需达到的营业额了。

结业仪式?：简老师给学员颁发结业证书

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厅选址是开店的开端，谁都想要找一个生意兴隆的旺铺，但现实却经常事与愿违，不管是创业新手还是老手，统统在选址时交了不少学费。

这时，考察一个商铺就显得尤为重要，那么当你在准备拿商铺时，你应该要注意这三个方面20个条件！

”

1

考察商铺的7个硬件条件

很多餐饮新人在看好一个商铺之后与出租方（也就是房东）交谈时，往往会陷入一种不知道要问什么的状态。

等到接手商铺之后就会遇到各种各样的问题，产权上的问题、水电上的问题、装修的问题等等。所以这就需要餐饮人在接手商铺时一定要将自己的问题罗列清楚，将所有的硬件条件一一确认无误后才可以避免踩坑。

那么，在了解商铺硬件条件时都需要注意哪些条件呢？接下来小编一一为大家讲解。

1

产权

首先，租商铺要明确房屋的产权问题，产权就是房屋的归属权。

你要清楚和你谈的人是不是房东，他是否有房屋的产权证明；如果是二房东的话，一定要清楚他将房屋出租或转让给你是否经过原房东的同意。这里一定要注意，防止因为没经过房东同意而扯皮的现象。

我身边就有过这样的经历，和二房东把合同签了，转让费也交了，结果原房东来收房了，最后官司也没有打赢，因为二房东卷钱跑了。

所以，在签署合同时一定要谨记，租房合同必须要和原房东签署，得到原房东的授权，以免日后再生争端。

产权上还有一点是要看房屋的属性是否可以商用，如果是住宅的话，后期在办理各种证件可能会遇到麻烦。

2

基建

从餐饮店来说，基建就是指房屋是否具备餐饮条件，一般开餐饮店主要考虑的要素有：电力、燃气、排烟、排污、上下水、消防这几点。

这几点当中我们尤其要注意排烟，因为有很多商铺不具备排烟条件，例如：居民楼下、学校门口，如果在这种位置开店，后期有可能会和周围的人发生一定的争端。

3

面积

面积是考察商铺的首要条件，面试大小是否符合自己的要求，对应商铺面积的租金成本是否在自己所承担的范围之内，这些都是我们要考虑的。

需要注意的是，我们要分清建筑面积和实用面积。很多商场店铺都会有公摊，招商的时候一般告诉你的是建筑面积，但是你要知道他实际面积的大小，提前做好规划。

身边一个朋友犯过这样的错误，在做店内设计的时候，错把图纸上的建筑面积当成实用面积来计算，等到设计完成所有定做好的社备进场以后，发现好多设备放不进去，这下子就悲剧了。

4

房屋格局

格局就是商铺的平面布局，一般来说挑选格局按照如下四种依次挑选。展示面大，进深比较小的方形铺子>进深深，展示面小，总面积规整的铺子>形状不规则，利用率不高的铺子>倒梯形，入口小进深大的铺子。

5

楼层

楼层的高低也会影响餐椅生意的好坏。小餐饮店一般选择临街纯一层的店比较好，尤其是带有快餐属性的，如果你选择在二楼、三楼或更高楼层，那么想让客户上楼去吃就会非常难。

还有那种一拖二、一拖三的铺子，小餐饮店也要慎重选择，增加楼层也就意味着要增加人手，从而增加经营成本。

6

层高

店铺层高也是一个重要因素，一般小餐饮店层高在3米多比较合适。层高太低给人一种压迫感，层高太高会给人比较空荡的感觉。层高不合适我们应该用什么方法来解决呢？

层高太高：通过吊顶、装饰灯或者增加小二层来解决；层高太低：通过打造环境的温馨与舒适给人小清新的感觉。

7

外围环境

比如门头展示面宽窄、门头是否显眼、门口是否有停车位、门口是否有广告位、外围是否有遮挡等等。

总之，我们在硬件设施这一块一定要争取更好的条件，为以后的运营和营销做考虑。一个店铺好的位置可遇不可求，有的是可以通过后期改造所解决的，有的是不能通过后期调整来优化，那么这个时候选择上就要注意了。

2

考察商铺的9个软件条件

一个小餐饮商铺软件条件主要包含以下几点：

租金：要了解租金是如何计算的，其成本是否和地段以及面积大小所匹配，在自己的租金能力范围下是否可以盈利；交租方式：按年付还是半年付还是季度付费？一次多付是否有优惠；押金：押金是多少？押金如何退？一般在租商铺的时候都会有押金，通常是一个月的租金。押金一定要和房东或物业说清楚押金的用途以及退押金的条件，规避扯皮现象的发生。免租期：有无免租期，免租期多长时间。也就是装修期，在很多地方租房的时候留给我们装修的时间，在这个时间里面是不算租金的。一般来说商场店铺都会预留一个装修期，具体时间长短需和商场协调；个人商铺通常情况下不会有装修期。合约期：合同能签几年；在合同期内租金等是否不变，这个主要是保障自己的权益，防止中途房东不让干了或者是恶意涨房租；租金递增：租金是否递增；一般按什么比例递增；有无拆迁风险：会不会面临拆迁；拆迁损失谁来承担物业水电费用：物业水电费分别多少钱？应该怎么交？通常要交给谁？转让费用：是否有转让费用？转让费用要花多少钱？

3

考察商铺的4个人文条件

我们做任何事情都是和人打交道，我们选择一个商铺之后会和房东打交道、和物业打交道、和左邻右舍打交道，这些人文条件我们都要事先考虑。

主要温馨提示各位餐饮人有以下四点需要注意的：

1、能否直接和房东签约

必须要和原房东重新签署租房合同，约定租金租期等条件；如果是从二房东手里签合同的话，必须要有原房东的授权。

2、房东个人品质和素质怎么样

我们在与房东打交道的过程中，观察和了解房东这个人怎么样？是否讲理、是否好相处，因为最终你要和这个人打交道，必须得对对方的情况有所了解。

3、打探房东本人及亲属有没有做餐饮的

防止自己成为帮别人养店的炮灰，这种情况在餐饮行业非常常见，自己辛辛苦苦养起来的店，最终被房东截胡了。所以考察店铺时，需要多留意是否房东及亲属有做餐饮的。如果存在这样的隐患，但是自己又不想放弃这个店，那么就需要在合同里把后续的条件都约束清楚，以防后患。

4、物业及周围居民关系是否好处理

周边这些人不仅是你的顾客，还是你的邻居，关系处理不好的话，势必会对生意造成不良的影响。

举例：

曾经我接手过一个社区底商的店，没有转让费、位置也不错，我们四处打听这个店铺的情况。

原来之前在这里做的一个年轻人，因为脾气比较暴躁，和物业以及楼上的住户关系相处的很糟糕。物业天天找事情，住户天天投诉，工商局、药监局隔三差五来店里检查，最终小伙子扛不住不干了。

我们分析了之前的情况，觉得主要是和周围的人关系处理得不好。所以，在我们开店前我们主动去找了物业请吃饭沟通交流，物业没有啥问题了并主动给楼上住户沟通协调；开业前，我们又给楼上的住户发了店内免费品尝的券以及优惠券，结果问题就很好解决了。

我们当时没有提前将情况了解清楚，处理不得当的话，那么情况有可能也会很糟糕。

小 结

所以我们在考察商铺时，主要是从硬件条件、软件条件以及人文条件三个部分去考察，所有的条件都要事先考虑到，防患于未然。