厅选址有多重要，想必每个餐饮人都是心知肚明的。
如果选对址，餐厅的客流量就有了保证，餐厅的经营就可在营销、产品、运营、扩张等层面多方位展开；如果选错址，就要耗费大量的人力物力周璇，餐企的最大抗争对象就是选址。因此，选址是餐饮业最重要的经营决策之一，选址的好坏甚至能决定门店是否能存活下去。
既然选址这么重要，那么怎样做才是对的，新手上路又会遇到哪些问题，又该如何解决？
本文将为餐饮创业者详解开店选址的误区以及正确选址的流程重点，为你的餐厅有效解决选址难题。
< class="pgc-img">进行店面选址时踩过的2个坑
一、经验不足，盲目相信自己的眼光
刚开始由于经验不足，很多餐饮新人都会掉进一些选址的误区，自我感觉良好，盲目相信自己的眼光，而导致创业失败。
< class="pgc-img">1、地理位置好，人流量大，生意一定会好：
很多人误将人流量当成了客流量，认为这个地方人气旺自己的生意就一定会好。根本没有考虑到自己真正的消费群体主要聚集在哪。
2、房租便宜，值得：
有人选址觉得房租便宜，哪怕不赚钱也不会亏损很严重，没有考虑到长远的发展。
3、这个地方离家近：
离家近，自己不但方便，左邻右舍也会多帮衬自己，而事实上人情也会有用完的一天。
4、附近有成功的案例：
跟风开店，别人成功不代表自己会成功。
5、风水好：
找某某大师算过在这里开店会发财，真的能发财大师就不用看风水了，自己开店就行。
以上你中招了几条？
二、上了地产商、开发商和房东的当
餐饮小白选址没有经验，除了自己容易走进误区外，也容易被一些“别有用心”、“心怀鬼胎”的地产商、开发商和房东坑。
情况一：无中生有
< class="pgc-img">情况二：偷梁换柱
< class="pgc-img">情况三：瞒天过海
< class="pgc-img">情况四：抛砖引玉
< class="pgc-img">上面这些话你都听过几句？
如果我们前期足够幸运地避免了这些坑，那只是顺利地迈出了一小步。接下来才是选址的关键。
餐厅选址的全流程和关键点
1、第一步：市场分析，弄清自身品牌定位
首先，在选址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目标消费人群在哪儿。
如果没想清楚就贸然开店，迟早要关店。曾经获得数亿元投资的茶饮品牌“嫩绿茶”就在此处摔过跟头。嫩绿茶曾在重庆最大的电脑市场百脑汇选了一个门址，旁边是地铁站出入口，人流量巨大，但少有顾客进店消费。
原因很简单，嫩绿茶只看到了人流量，却忽略了人流匹配度。而只有在人流匹配度高的地段开店，满足了目标顾客群体的刚需，店面才可正常运转。
2、第二步：从10个层面对商圈进行分析
什么是商圈？
即你把门店看成一个点，分析，以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。商圈也有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。所以选址的第二步就是选商圈。
而一个商圈是否具备长期拥有充裕客人的能力，我们需要从11个层面对商圈进行调查分析：
< class="pgc-img">综合以上调查结果，充分了解方圆300米内的人口统计、收入水平和人口的数量和素质。因为80%的顾客来源于方圆300米之内的销售推动，通以了解他们来评估此商圈的整体销售能力，分析周边消费人群是否是餐厅的目标群体，终确定有无在此开店的可能。
3、第三步：找到商圈的最佳聚客点，确定位置
你觉得整体商圈是好的，接下来就应该来分析，具体门店位置了。
如何选择合适的位置呢？其实就是千分点和A点的确定。所谓千分点，就是商圈的最佳聚客点。
< class="pgc-img">
聚客点怎么选？要综合人流、顾客的行走路径进行选择，还要保证餐厅的可见度和易接近性。简单的来说，就是选择人流量最大，行人容易看到、寻找方便的地方。
人流计算的方法：
1.首先要在不同方向的客人到达餐厅的最近的路线上去计算
2.计算有两个时间有节点
A、在一周中选4个连续的营业日，要包含周末
B、营业时间之内统计数据
3.最后计算的时间在每小时选择固定的15分钟
确定千分点之后，你的新址的位置，距离这个“千分点”越近越好。
4、第四步：从3个方面对店面进行评估
在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估：
< class="pgc-img">5、第五步 ：与房东进行谈判签合同
免租装修期
以下表二为例，一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。
租金及押金
在与房东砍价前，须先做未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合理的价位。
另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。
< class="pgc-img">续租和租期
比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年、十年。这些都是谈判的重点。
< class="pgc-img">表二：租金条件评估标准
6、第六步：对新门店做一份立地报告
立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。
如果觉得新址和曾经评估过的店址人流量基本一致情况下，那么可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。立地报告包含16 项如下：
①新店选址申请书
②门店租赁要件调查表
③门店工程配套条件表
④开发基准表
⑤商圈评估表
⑥竞争对手分析
⑦客流量分析
⑧租金成本计算表
⑨对等店应收预估表
⑩新店装修工程费用预估表
?门店损益分析表
?未来五年预估损益表
?商圈示意图
?商圈图说明
?商铺实景照片
?门店平面图、效果图、店中店落位图
7、第七步：订立商铺租赁合同须注意的法律问题
相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：
< class="pgc-img">以上选址指南，每一步都要小心仔细，以防后患！祝大家事业成功！
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<>着生活节奏的加速，身体和心理压力也在增加，需要一个休闲的场所，这也就为开发餐饮市场提供了契机，开拓大众消费的餐饮市场已成一种趋势。
那么，开一家餐馆要如何选址？需要遵循哪些原则呢？
< class="pgc-img">一、地段选择的原则
把握“客流”就是“钱流”原则。在车水马龙、人流熙攘的热闹地段开店，成功的几率往往比普通地段高出许多，因为川流不息的人潮就是潜在的客源，只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求，就一定会有良好的业绩。客流量较大的地段如：学校门口、城镇的商业中心、车站附近、医院门口、人气旺盛的旅游景点等等。
二、利用“店多隆市”效应
俗话说：“买卖扎堆做，日子分人过。”千万别担心同业竞争，一旦同业商店越开越多，就会产生聚集效应，容易扩大影响，凝聚人气，形成“专业街”，生意肯定比单枪匹马更容易做。因此，在各大城市中形成的小商品市场、建材市场、灯具灯饰城、珠宝首饰专业市场，此种流通领域业态方式日益火爆，成功的经验也可供创业者借鉴。
三、注意因行制宜
营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，黄金地段并不就是惟一的选择，有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域，例如卖油盐酱醋的小店，开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好；又如文具用品店，开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。所以，一定要根据不同的经营行业和项目来确定开店地点。要选择合适的店面，并不是越热闹的地方越好，而是要因行制宜。不同地段，谨慎选址。
< class="pgc-img">四、偏僻地段要打特色牌
并不是每种行业都非要在黄金地段设店不可，有些行业便具有扭转人潮的能力，虽然设在偏僻地区，却能像磁铁般把消费者吸引过来，甚至逐渐繁荣周边的经济。例如超级市场、大型仓储式商场即是如此。经营超市、仓储商场所需的资金与空间都不小，在房租地价高涨的今天，如果选在黄金地段开店，实在是违反经济原则。重要的是，到超市、货仓商场采购的消费者，讲求的是货色齐全、空间宽广、价钱合理、停车方便、交通顺畅，而设立在偏僻地区，就能兼顾这些综合因素，收到近悦远来的成果。
五、位置确定方法
1、三岔路口
这类位置的店铺，从各个角度看，都十分显眼。但是，处在这一有利位置的商店应注意尽量发挥自己的长处，在商店正面入口处的装潢、店名招牌、广告招牌、展示橱窗等要精心设计，抓住顾客的消费心理，将过往的行人吸引到商店中来。
2、拐角位置
拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道的交叉处，可以产生“拐角效应”。拐角位置的优点是：可以增加橱窗陈列的面积；两条街道的往来人流汇集于此，有较多的过路行人光顾；可以通过设两个以上的入口以缓和人流的拥挤。但由于商店位置面临两条街，选择哪一面作为自己商店的正门，则成为十分重要的问题。一般的做法是，选择交通流量大的街道一面作为商店的正门，即店面；而交通流量小的街道一面作为侧门。
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不久，红餐网专栏作者顾亮和大家系统盘点门店选址中常见的5个“大坑”，今天，他将再和我们聊聊，评估选址是否合适的三个重要依据。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">区域选择：
消费人群在哪，就要开在哪
我之前操作了一家韩国知名咖啡品牌，它们在拓展中国大陆市场的时候，第一步都没走好，把咖啡店开在了万达金街，第一，周边没有写字楼商务楼，第二万达购物中心有星巴克，这样的选址用通俗的比喻，就是把奢侈品放到平民窟卖，你认为会有消费吗？
举个简单的例子，消费者首先是冲着万达购物中心去的，要谈事星巴克在一楼已经截流了大部分商务客。休闲的顾客逛完购物中心累了，下到一楼也会首选星巴克喝一杯休息一下，只有剩余的很少一部分客流才会流向金街。在这当中，去金街的首选的还大都是正餐小吃，选择咖啡的非常少。
受众少，租金贵，人工贵，最后这家店半年时间就关门了。
< class="pgc-img">△图片来源：摄图网
我们经常听到一句话，选择比努力重要，运用到选址上也同样适用。
很多老板盲目自信，认为酒香不怕巷子深，产品好，有品牌，顾客就会来，那为什么不反过来思考，星巴克为什么不开在金街这种地方呢？爱马仕不开在这种地方呢？正确的做法是，你的品类消费人群在哪，在考虑盈亏平衡点的情况下，就要选择性地开在哪。
奢侈品不可能放平民区销售，初创品牌不建议放购物中心，为什么？购物中心里高手云集，打过仗和没打过仗的哪个赢面高？
< class="pgc-img">△图片来源：摄图网
什么品类对应什么样的区域，为此，我列了这样一张对应表供大家参考，但世事无绝对，有些品类可放多个重叠区，如饮品，既可以在步行街、旅游景区、学校文教区、购物中心等单独的业态，也可以在周边有学校文教区+写字楼+购物中心的复合区。
表格是帮助我们明确门店选址方向，但不是绝对，不能死搬硬套，实际中还需灵活运用。
餐饮类型 适合的区域 咖啡简餐 办公商业区 饮品茶饮 学校文教区 百年老店 美食及步行街 烧烤夜宵 夜市商圈 时尚牛排 综合购物中心 性价比高的美食 社区 个性化创意餐厅 景观区
< class="pgc-img">人流量测算：
预估营业额，控制风险
人气很旺的购物中心美食档口是否稳赚不赔？
之前有个做生煎的朋友跟我说某某购物中心人气很旺，说这个商场五楼的美食档口在招商，第一客流很多，第二商场员工及周边写字楼的白领也不少，所以他考虑进去，我劝他等我去考察了实地再做决定。
我第二天就去了现场，平时人气确实不错，但这个购物中心二楼就有很多性价比很高的美食，已经截流了大部分的客流，人都有惰性，二楼就有我需要的美食为什么要跑5楼？
另外，五楼的业态是儿童服装类，只有目的性很强的消费者才会上到这一楼，剩余去五楼的就只有贪图便宜的购物中心员工以及周边知道美食城价格的部分白领，人流量有限，客单价低，就算房租再实惠也很难实现盈亏平衡点。
这也是这家商场的美食城要重新改造招商的原因，但没有从根本上解决病因，换批商家生意就会好吗？
< class="pgc-img">△图片来源：摄图网
我看了后，果断的和这位老板用数据分析了事实，他听后不由地吓出一身冷汗。这位老板已经是干了十几年的老餐饮人了，都会因为不去实地考察人流业态，主观判断造成预判失误及损失，所以，餐饮初创者在选址上更该勤勤恳恳来不得半点马虎，毕竟投资的钱不是大风刮过来的。
测人流的办法比较笨，但对于预估营业额，控制风险还是一个不错的工具。那如何测算人流呢？我们以快餐面馆举例：
社区店：
可取3个上客集中时段做人流测点，早上时段6:00-9:30、中午时段10：30-14:00、下午16:30-20:00，平日选2天，周六日选2天，若店面双面街路宽＞12米 ，则只需测算店面一侧双向人流；
< class="pgc-img">△图片来源：红餐网摄
若店面双面街路宽＜12米，则需测算店面两侧的双向人流，门店人流量=（A+B）*50%；店面在转角处则需测算店面A侧双向人流、店面B侧双向人流、店面转角处C侧双向人流，人流量=A+B-C。
另外这里不得不和大家提一下捕捉率这个名词，并不是所有经过你店面的人流都是你的客流，百分百会进你的店，所以测算完人流，还要选三家旁边的店看一下他们的人流及进店人数。
捕捉率=进店数/人流量
平均捕捉率=捕捉率/3
门店进店预测数=门店人流量*平均捕捉率
门店销售额预测=门店进店预测数*平均客单价
购物中心店：
第一步：通过大众点评排行榜及饿了么美团外卖销售榜单，搜索附近同品类前三的门店。
第二步：测算这三家店2天中午晚上；2天周末中午晚上的进店人流量。
第三步：测算这三家店的营业额平均值=（A店人流*客单价+B店人流*客单价+C店人流*客单价）/3。
< class="pgc-img">店铺评估：
摸清店铺背景，找到第一房东
1、店铺情况
未来5年是否有被违拆的可能？未来2年内是否有道路施工及地铁建造的规划？是否楼上有居民楼？
目前，北上广等一二线城市对街边店的环境卫生整治力度还是非常大的，比如苏州的331行动，楼上有居民的一律不准开餐饮店，假如不了解这样的政策，你租了这样的店，前期投的装修费用就会有损失。
< class="pgc-img">△图片来源：摄图网
2、房东背景
很多初涉餐饮圈的小白，对这点容易忽视，就拿我一朋友来说吧，拿的店是转让店，直接从转让的老板手中拿过来的，这样就会存在风险，真正的房东如果不同意，你的店铺就会被收回，如果将来你要转给别人，没有房东同意，别人一般也不敢接，很难脱手。
所以，第一，转让店一定要和第一房东见面，第二，一定要和第一房东白纸黑字写明，同意将来在合同期未到的情况下因经营原因而被迫转让时，与新承租方重新签订协议。
3、房租价格谈判
提前打探附近店铺的租金情况，做到谈判前心中有数；租期能签5年绝不签3年，付款方式能付3押1的，觉不付6押1；尽量争取1个月的免租期（一般都有1个月左右的装修期）。
< class="pgc-img">△图片来源：摄图网
4、工程现场情况
- 要问房东要完整的房屋建筑结构图，排水方面供水管径不小于50mm。
- 电力供应200㎡以下的店不小于180千瓦，250㎡不小于200千瓦，300㎡不小于250千瓦。
- 空调工程要明确商场是否统一提供空调，特别是火锅品牌要问清店内是否自己可以装空调，因为夏天光靠商场的空调制冷是远远不够的。
- 查看排烟管道，特别是社区店选址前一定要看是否具备布置排烟管道的空间，如果没有绝对不能租。
- 检查结构体如主梁、承重墙是否有裂缝，这个涉及到后期人员安全问题，很关键。
5、停车位
可提供多少个车位，一是便于商家自己平时停车，二是便于商家的顾客停车。
结 语
光有这些选址依据是否能确保选址稳妥呢？还不够，餐饮小白还要学会用数据来分析。后续，顾亮老师还会和大家分享绍投资回报测算，用数据分析来帮助大家科学选址，敬请期待。
