区，是城市里的一种空间构成单位，但在CITY WALK复兴之前，我们甚至在比较长的一段时间里对这个概念略感模糊。现在好了，打开户外，回归附近，街区重新回到了我们的视野里，我们不需要再讨论街区是什么，只需要在乎街区里有什么，以及它未来会变成什么样。
2024年，新一酱将用商业空间算法，更细致地描绘我们的街区究竟是什么模样。起头第一篇，我们先来看看熟悉的咖啡和奶茶。
如果将咖啡和奶茶作为两种存在竞争关系的业态——确实从饮品的需求来说，几乎没人会同时喝咖啡和奶茶，那么同一个街区范围内这两种类型的门店数量比例关系就可以推导出谁是更具主导性的业态。
比如下图的上海街区地图中，浅蓝色是绝对的咖啡主导区，玫红色是绝对的奶茶主导区，而蓝紫色的，则是咖啡和奶茶平分秋色的街区。
当然，在这张图中你能读到的有效信息量还不止哪里什么业态占主导这么多：
浦西最中心的区域——包括了写字楼聚集的商务区和被CITY WALK充分挖掘的梧桐区，几乎都被咖啡业态主导了。咖啡这个业态，确实起源于商务区的“第三空间”，它提供的不仅仅是饮品本身，也创造出了工作和交流空间的延伸。当然在更广义的城市空间里，空间的“第三”意义愈发泛化，点杯咖啡坐一坐承载了快节奏的市中心各种形式的交往和沟通。 奶茶空间在居住功能为主的街区里渗透更高，此外还有郊区的中心城区。它的消费场景更为日常，也易于与其他的购物和餐饮场景相结合。 当然也不要忘了那些在市中心奶茶与咖啡业态可以融合为复合型街区的地方，其中往往是奶茶中相对价位较高的新茶饮品牌，和咖啡业态中相对平价的一批品牌角逐的区域——当然这对消费者是好事，选择的丰富也让街区充满活力。
新一酱在算咖啡奶茶街区地图时，额外还计算了一些数据，比如价格。
从整座城市的这两种业态来看，即使是在商业最繁荣的几座城市，它们门店的人均消费段也出现了不同的表现：
上海的咖啡出现了单价20元和35元明显出现了两个波峰，这也是上海现制咖啡市场实际最大的两个价格竞争段。北京的表现略有相似，但20元段位上的咖啡馆数量和比例明显偏少。广州和成都的咖啡馆聚焦在做20元段的生意，对高价咖啡的偏好不明显；深圳咖啡的主力价格段则整体较为均匀地分布于20元至35元之间。
奶茶的产品竞争完全聚焦在15元左右的价格段上。除了北京和上海的峰值价格偏高2元左右，广州、深圳、成都的奶茶价格峰值都很集中。
下周完成紧锣密鼓的计算之后，新一酱会继续奉上北京、广州、深圳和成都的咖啡奶茶街区地图，欢迎期待！
如果你还有想看的城市和业态，也请留言告诉新一酱哦。
一家奶茶店不仅需要美味的饮品和精心的服务，更需要一个好位置。选址是决定奶茶店成败的关键因素之一，因为一个好的位置能带来稳定的客流量和良好的品牌曝光度。那么，奶茶店选址需要考虑哪些条件呢？继续往下看
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一、客流量和人群分析 1. 高人流量区域 人流量是决定奶茶店销售额的重要因素之一。高人流量区域，如商业街、购物中心、地铁站附近等，往往能够带来大量的潜在顾客。这些地方的顾客群体多样化，消费需求旺盛，尤其是年轻人和上班族，更是奶茶店的重要目标群体。 2. 目标人群聚集地 根据奶茶店的品牌定位和产品定位，选择目标人群聚集的地点。例如，若主打学生市场，可以选择学校附近；若针对白领群体，则可以选择写字楼集中的区域。了解目标人群的生活习惯和消费能力，有助于更精准地定位店铺选址。
二、交通便利性 1. 交通枢纽 交通便利的地点往往能吸引更多的顾客。地铁站、公交站附近以及主要道路的交叉口都是理想的选址地点。便捷的交通不仅能吸引过路的行人，也能方便顾客的回头消费。 2. 停车设施 对于自驾顾客来说，便利的停车设施也是考虑的重要因素之一。若选址在商业区或大型购物中心，需确认是否有充足的停车位，以免因停车不便导致顾客流失。
三、竞争环境 1. 竞争店铺分析 在选址时，需要对周边的竞争环境进行分析。了解附近其他奶茶店的数量、品牌、产品特色和定价策略。如果同一品牌或类似定位的奶茶店过多，可能会导致竞争过于激烈，不利于新店的生存。 2. 互补业态 选择与奶茶店产品互补的业态附近开店，也是一个不错的策略。例如，电影院、书店、健身房等场所，顾客有可能在消费或活动后产生饮品需求。与这些业态形成良性互动，可以增加顾客的购买机会。
四、商圈和租金成本 1. 商圈成熟度 成熟的商圈通常拥有较高的消费力和稳定的客流量，这对于奶茶店的发展非常有利。然而，成熟商圈的租金往往较高，创业者需要综合评估投入和回报，避免因租金过高而导致资金压力。 2. 租金成本与收益比 在选址时，需要综合考虑租金成本与预期收益的比率。高租金可能带来高曝光度和高销售额，但也会增加运营压力。创业者应根据自身的财务状况和市场预期，选择性价比合适的店铺位置。
五、店铺结构与布局 1. 店铺面积 奶茶店的面积应根据品牌定位和产品线来确定。若提供堂食服务，则需要考虑顾客休息区的大小；若主打外卖和外带，可以选择较小的店铺，节省租金成本。 2. 店铺结构 店铺的结构也会影响经营效果。例如，店铺的门面宽度直接影响到店铺的可见性，门面越宽越容易吸引顾客注意。店铺内部的格局和设施布局应方便顾客流动和员工操作，提高运营效率。
六、法律与法规 1. 许可证和法律要求 在选择店铺位置时，还需考虑当地的法律法规和许可证要求。确保店铺位置符合食品安全、消防安全等相关法规，避免因法律问题导致的经营风险。 2. 租赁合同与合作条款 与房东或物业签订租赁合同时，要注意合同条款的合理性和合法性。特别是租金的支付方式、租赁期限、装修限制等，需确保有足够的灵活性，以应对市场变化。
对众多的奶茶店选择，以下是我为您推荐的十家奶茶店，基于市场人气、口碑、产品创新等多个方面：
喜茶推荐饮品：芝士茗茶系列（如芝士金凤茶王）、多肉葡萄家族、芝芝莓莓等。
特点：以芝士现泡茶著称，主打“茶+奶+芝士”的搭配，产品创新、品质优良，深受年轻人喜爱。
奈雪的茶推荐饮品：霸气鲜果茶系列（如霸气橙子）、精选茶饮系列、浓郁奶茶系列等。
特点：主打“茶饮+软欧包”的模式，产品丰富、颜值高，吸引了众多女性消费者。
茶百道推荐饮品：杨枝甘露、豆乳玉麒麟、超级杯水果茶等。
特点：以“茶+果+奶”的组合为特色，产品种类多、价格亲民，拥有广泛的消费群体。
古茗推荐饮品：根据季节和时令推出的特色茶饮。
特点：专注于原叶茶饮，坚持“鲜茶现萃”的理念，打造高品质的茶饮产品。
蜜雪冰城推荐饮品：虽然蜜雪冰城以性价比著称，但具体推荐饮品可能因地区和产品更新而有所不同，一般可尝试其招牌奶茶或果茶。
特点：产品价格亲民、分量十足，拥有庞大的粉丝群体。
一点点推荐饮品：主打珍珠奶茶等经典茶饮，可根据个人口味选择红茶、绿茶等不同茶底。
特点：台湾知名奶茶品牌，拥有稳定的客源，产品口感醇厚。
CoCo都可推荐饮品：珍珠奶茶、双球冰淇淋红茶、鲜芋牛奶西米露等。
特点：来自台湾的茶饮品牌，产品种类丰富、口味多元，在全球拥有众多门店。
益禾堂推荐饮品：以鲜果茶饮为主打，如杨枝甘露、葡萄啵啵等。
特点：产品清新健康、价格适中，深受年轻消费者欢迎。
霸王茶姬推荐饮品：伯牙绝弦、春日桃桃等。
特点：新中式茶饮品牌，坚持使用好茶好奶制作茶饮，招牌产品深受喜爱。
书亦烧仙草推荐饮品：烧仙草系列（如杨枝甘露烧仙草、小芋圆烧仙草）、酸奶烧仙草等。
特点：以烧仙草为特色，产品种类丰富、价格亲民，拥有广泛的消费群体。
请注意，以上推荐仅供参考，具体口味和喜好可能因人而异。此外，由于奶茶店的产品和口味可能会随着季节、市场反馈等因素进行调整和创新，因此建议在实际消费前查阅各品牌官方网站或咨询店员以获取最新信息。#奈雪真奶真果茶# #宝藏奶茶店分享# #古茗奶茶人#
