址需要侧重留意的十个问题
1、不要跟着大牌开店
我看有些人分享的开店经验，说是看着星巴克、麦当劳、肯德基在哪儿开店就跟到哪儿，人家有专业的选址团队，开店经验丰富，跟他们走肯定没错。我要跟你说，这样很可能让你的店活不过三个月。因为那些知名品牌自带流量，品牌知名度很高，开在哪儿生意都不会太差，再就是很多大品牌开出的新店也是不赚钱的，但是他们是出于整体战略考虑，可能是抢占先机，排挤对手，也可能是区域分部需要，也可能是为未来市场布局，总之，他们资金实力雄厚，养得起不赚钱的店。
而创业新店就没这个资本了。还有最重要的一点，通常这些大品牌不赚钱的店都是开在新开发的商圈里，而出租方，尤其是购物中心，为了拉动商圈人气，会以很低的价格，甚至是免1——3年房租的方式把大品牌拉进来。因为只有这些大品牌进驻了，其他铺位招商工作才好展开。你选址的时候如果看到一个新商圈入驻了很多知名品牌，是不是也会信心大增呢，进而敢于租赁其铺位。但不同的是，那些大品牌的租金可能只是你交的租金的1/5，甚至是零，你跟得起吗？
2、不要吝惜房租
开餐饮店，什么钱都该省，就是房租不要省，不是说越贵越好，而是要找物有所值，尽可能客流量大，目标顾客多的地点，这个钱花的值！我们来算一笔账：与最好的位置相比，选择一个一般的位置，房租成本可能省下一半，但是客流量也基本会少一半，营业额也自然是减半的，但你的装修、人工、原材料、水电等等其他所有费用，不会因此少一半吧？你选择了贵的旺铺，就等于变相降低了其他成本，所以说，什么钱都要省，就是选址时别吝啬！
3、尽量不要选择转租铺位
这条是针对个人出租铺位而言的，以街边店为主，通常购物中心不存在这种问题。为什么不要转租的铺位？转租的商铺不是经营不善，就是会加入很多转让的费用，或是有一些潜在的问题，比如，周围有什么市政规划对客流有影响，或是医院，单位，这种大的客流群体要迁走。
所以，除非特殊情况，比如知根知底，否则尽量不去转租商铺。二房东之类的更要注意，看场时必须确认产权人的产权证件与身份信息。
4、看硬件设施是否符合需要
对目标场地的各项建设指标要有详细了解，比如供给的电量是否充裕，因为通常是不够的，要额外增容、场地是否有排烟通道，很多场地是不提供的、墙体哪些能拆哪些不能动、空调下水，很多细节问题，事前不了解清楚，施工时，甚至开业时才知道，那就都晚了。这个向商场或出租方要场地图纸，而后请装修队看就可以。如果涉及到场地改造，要事先谈好，否则一旦租下来了就基本只能自己弄了，或者自己花钱，费用通常高的吓人。
5、租赁期尽可能长
开一家店从装修费到设备费用，投入非常大，如果租期太短，比如很多才和你签约1年的，根本连成本都赚不出来。不要轻信出租方说的什么租期满了可以优先续租之类的话，到时候就是不租你了，或是涨价太多，你根本没办法。所以，尽可能多签订几年，至少2年，能签3——5年最好，虽然每年会递增房租，但是只要约定上涨幅度合理，基本不会亏。
可能大家会担心，如果自己经营不善，想早点撤店，那签了太长时间约，是不是就拴住了？其实，如果你想撤了，损失的就是抵押的押金而已，其它的基本不必承担法律责任。但是租期短，人家不租给你了，那风险可就大了。
6、注意政策风险
购物中心这方面风险还较小，因为购物中心会替你考虑好这些，街铺要特别注意这点。要详细了解所选位置及周边的现在，以及未来几年内的政府规划，不要觉得合适或出租方催促就急于拍板。比如，在自由市场对面的商铺，看着人来人往，可不久，市场被一条长长的护栏隔开了。或是有个在医院附近的街铺，签了3年合约，开鲜花水果店，可半年后，附近的这家医院就搬走了，如果没有这家医院，当初觉得划算的租金可就算得上是天价了。因此，在签约前多在附近转两天，和周围的邻居聊聊，也可以到民政局去了解一些公开的未来市政规划数据。
7、别看人流量，只看客流量
购物中心招商部或街铺房东最爱拿出人流量数据秀给承租者来看，甚至简单粗暴的让你站在门店前自己数客流，虽然看起来可能人来人往，怎么看都是一副旺铺的模样，结果呢，租下来却发现根本不是那么回事，人来人往可就是不进店，原因何在呢？人流量很多没错，但是必须冷静观察、客观分析，这些人流量真的是你们的目标顾客吗？不是的话怎么能转化为客流量呢？
比如，地铁口的位置人流量特别多，这叫人流量，但是店铺如果处在地铁口或过道，那这些行色匆匆，奔着目的地的人流，能够转化为顾客的非常少，因为他们不是逛街心态，如果你们产品定位中高端，那乘地铁的工薪族更不会光顾，但你却为这些人流交了很高的房租。所以不仅要看人流量，更要看精准的目标顾客有多少。
餐饮店选址的十个误区（下）
8、忽视商圈的所处阶段
在选址看商圈环境的时候，选择眼下正火的商圈，显然租金很高，而且不见得就有合适的空位，就算拿到了理想的位置，对于刚入行的小白来说，经营能力不足，驾驭不了这么多人流，很可能还会赔钱。也不要选择已经火过，在走下坡路的商圈，因为，再次重振雄风的机会很小，而且可能越来越差，因为之前名气大，虽然在走下坡路，但租金依然不便宜。最好选择正在成长，预估未来会逐步火起来的潜力商圈，这个如果觉得估计不准，那就宁可选择正火的商圈，最后不得已才去考虑走下坡路的商圈。
9、选址缺少明确目的性
新手小白选址时多是凭感觉，看哪儿人多就往哪儿去，缺少明确的选址标准。
我们必须首先清晰定位我们的目标消费者是谁，他们的特征是什么？要为目标消费者画像，有了明确的目标，而后去他们最常出现的地方去开店，不能只凭感觉选址。否则，你很有可能为那些根本不可能进你们店消费的客流，而付出更多房租。
10、选错了环境
小白们开店选址的首选通常是购物中心，觉得那里人流量大，环境好，有逼格，生意一定好。
其实呢，最好的地方不一定是最适合你的地方，具体选哪里，要根据不同的业态和自身情况而定。
比如，你的店做早餐或是夜宵，那购物中心普遍是早十点到晚十点营业，显然就不适合。如果你是做冰淇淋一类冷饮的店呢，在冬季很冷的地方就不适合街铺。
再就是你自身情况，如果你们是做时尚潮流类的餐饮，甚至考虑树立品牌，那购物中心就比较合适，毕竟那里年轻人集中，对这类新奇特餐饮接受度更高。如果你们是做当地特色美食，也可以考虑进旅游区。如果你们走薄利多销路线，人流聚集的街边店就很合适。如果你们产品没什么特色，就是家常菜，但是品质不错，那就可以考虑把店开在小区附近，做固定客源的回头生意。
总之，一定要选最适合自己的，而不是所谓最好的，因为，所谓的好也是和代价成正比的，选的合适，就可以为你省下大量租金。
作者简介：美国全球餐饮连锁品牌Tutti Frutti中国区总裁、清华大学EMBA总裁班讲师、餐饮领域投资人
起来看一下餐厅选址的六大致命错误和十大法则。
致命错误一：盲目进入新场地
有一个新建的十分优越的场地，各方面都很理想，但是生意就是不好，问题是出现在招商的这部分。因为购物中心资源整合不足，品牌落位规划欠缺，造成整个商场死气沉沉;开发商为了扩大招商面积创造业绩拼命利用空间做加法，牺牲原本的功能定位，更不在乎已进商家的存活，品牌布局混乱，动线破坏，可见度不高，广告位设置不够等等诸多因素，最终造成不少进驻的餐饮品牌大多没坚持多久就果断关张退场。
在二、三线城市，在建、待建，建成放空的购物中心很多，我们应该更多关注开发商的开发，规划，招商，运营，营销，物管等综合实力。千万不要被他的招商推广误导，要有自己的判断，宁可等开业后第二波品牌调整时找机会进入，也不要贸然第一个吃螃蟹。
致命错误二：贪便宜进驻楼中楼店面
餐饮老板希望将店面开进楼中楼，意在抢夺大楼内集中的人群，但这也是纯在一定风险的。首先，大楼内部各楼层的空置率能否稳定在一个较低的水平;其次，大楼内人群的消费习惯如何，是更喜欢到周边换一下环境尝试新品，还是喜欢在楼内简单吃一吃;再次，大楼周边是否有足够多的餐饮配套，自家的餐饮服务从菜品、环境、服务上是否能做出差异。此外，在纯办公区做楼中楼店，工作日的生意主要集中在午餐，而周六周日则几乎没有生意。如此短的营业时间给餐厅的营收带来更大的压力。
虽然，进驻这样的楼中楼，大多可以拿到优惠的租金价格或者支付政策，但面对上述种种风险，仍难以抵抗。因此，做办公区生意，营业时间比较有限，再加上门店设立在楼中，更加无法将外界的人流引入。选择店中店，要加倍谨慎。
致命错误三：过分相信二房东
很多铺面是掌握在二房东手里的。如上文第一个致命案例所述，二房东也相当于一个招商经理，他的眼界和能力如何，同样影响到整个地方生意的好坏。在广州有一个案例，一个将2000多平方物业承租下来的二房东先是引入过气的服装销售店面，后来在过年的时候因为欠下巨额债务直接违约，索性放下烂摊子不干了，导致大房东强行收回房产，入驻的商家无辜躺枪，前期投入完全白费。
在碰到这样的问题时，应该秉承下面两个原则：绝不和三房东签约;与二房东签约，必须拿到大房东的同意转租证明书面文件。在选址的时候，不能感情用事，生意有很多风险，而能控制的风险必须扫清障碍，排除隐患。
致命错误四：目光短浅
专业批发市场商圈店5年前，当互联网经济对老百姓的日常生活还没有明显影响的时候，各种批发市场的经济是非常活跃的。经济的活跃是由人带动的，只要有人，快餐就不用担心。
而近年来，当淘宝，京东，天猫等越来越影响人们日常生活的时代来临时，一切经济消费的变化令人措不及防。因此，选址的时候要了解目标位置所处行业的发展趋势，在互联网时代，对一个行业固有的认知变化非常快，原本火热的商圈很可能第二天就冷清了。
因此，不要看现在人多，那只是表象。创业者需要考察的是商圈的经营业态，了解发展趋势和方向，对生意可持续性有个判断。
致命错误五：选址分析停留在表象
什么是表象?你看到街上人来人往，看到大家大包小包消费，这些都是表象，也可能是假象。在一些人流量大，人员密集的地方，很可能这些人都是流动人口，进店的欲望和需求并不强烈。
我们选址判断的标准看来光凭人流数量是远远不够的，我们还要考量有效人流。经济基础决定上层建筑，消费能力必须要和品牌属性匹配你才能精准定位。
致命错误六：贪图好位置却选择了畸形的房屋结构
一位餐饮老板曾经为了拿下一个位置极佳的铺面，选择了一个呈窄长形状的铺面，其面积就像智利的国土。这个店原本是停车场的通道，由于地理位置实在太好，被加建改造起来做商业。位置虽好，可用户体验极差。
上述餐饮选址的六大致命错误，也是餐饮老板创业中最容易碰到、最容易犯的六大雷区。在餐厅选址的时候，一定把握三房东绝不签约、房产有瑕疵勿入、没有产权不谈、不在人流动线上不谈、招牌位不好不谈、房屋设计畸形不谈等原则，切勿因为着急开业而在选址上草草了事，也不能因为省钱而在选址上贪图便宜，最终对后续生意带来持续、致命的伤害。餐厅选址有哪十大法则?
法则一：跟随竞争者
很简单，跟着你的竞争者，在其店址附近的一定区域内选址。
1、确定跟随对象。进入某区域前，先调查该区域内的竞争者，从中选择那些在店址方面与你相近且成功的。
2、跟随的对象可以是多家。因为任何一个竞争者的选址都是有限的，不可能覆盖所有合适的商圈。
3、以竞争者店址为中心，向四周扩散式选址。扩散区域要控制好，不能无限制地缩小(如在同一幢楼里、隔壁或对面)或扩大(如超出了该店所处的商圈)，依据自身情况具体对待。
4、确保一个原则--所选店址必须有足够的市场容量。
深圳面点王董事长曾说：“在深圳有50家麦当劳、45家肯德基，面点王现在是30家，有20多家面点王与洋快餐相邻或对垒。哪里有肯德基、麦当劳，哪里就有面点王。”
“与洋快餐相邻相对开店，并不仅仅是为了竞争。肯德基、麦当劳选址考察论证科学细致，周围环境。人口密度、人口结构、道路交通、建筑设施等都(会做)定量分析……跟着他们，准没错。”
法则二：跟随业态互补者
有些业态在经营、服务内容上是互补的，你就可以把店开在它旁边，为顾客带来完整的“一条龙”服务。
比如在体育场内及旁边，前来运动的人们存在其他需求，你可以提供餐饮，运动服装零售、便利店或咖啡茶饮等。
又如在旅游景点旁边，你可以开设餐饮、照相馆、照片冲洗店、便利店。手机充电服务，纪念品零售店等。
法则三：搭车式选址
如果你有很强的交际能力或有一定的人脉关系，可以与和你业务有密切联系的公司结成战略合作伙伴关系，不仅选址成本更小，店址还有保障。
比如，国内某SPA和某知名连锁酒店合作，双方约定该连锁酒店每家都以较低价格出租一定的面积用来开设SPA.如此，不仅方便了酒店的客人，也给SPA带来了极大的便利，一方面一劳永逸地解决了选址问题，另一方面大大降低了成本。
法则四：自己扫街
简言之，就是你自己亲自或派人实地考察，现场发现可用店址的机会。
1.确定重点扫街区域。在扫街前须制定一个详细、科学的路线图，以免重复或遗漏。
2.准备好扫街工具。包括纸，笔、照相机、房屋基本情况表等记录工具，带上移动电话，当地地图和自己制定的路线图。对于较大区域的扫街可用机动车。否则，最好用自行车甚至步行。
3.扫街人员现场考察。对于公开的店址租售信息，一旦发现要立即联系了解基本情况，并记录在《房屋基本情况表》，最好能现场看房或约定看房时间。如果该址符合基本条件，还要拍摄店内外的各种照片，以便其他人也能获得感性认识。
对于非公开的符合选址标准的店址信息，则应主动询问。询问时，一定要讲礼貌和技巧，最好直接询问该店一把手;同时，不要太张扬，以免给出租人带来不适。
4.每天扫街结束后，一定要做个完整的记录并进行总结，尤其要认真整理《房屋基本情况表》，以便将来审核、评估店址。如果有几批人分头扫街，则每天还应碰头，互相交流信息。
5.对所有的备选店址分别评估、谈判，直至最终签约。
由于好的店址通常全有许多竞争者在抢，因此你可以同时看房和谈判，保证第一时间得到好店址。
法则五：找职业中介
房地产中介一般都掌握着丰富的关系网和资源，但良莠不齐，要善于借助其资源，也要谨慎辨别，以免受骗。
1.查找并确定尽可能多的主攻商铺的中介。
2.核实中介的实力与资信，确定准备合作的几家。虽然有些从事中介业务的个人和非正规组织可能会有些独特的信息且价格便宜，但相关权益一旦受损将得不到保证。正规公司除了经营合法之外，还会提供许多独特的服务，比如帮助你贷款，提供第三方担保、协助办理租售事宜，甚至协助你分析市场与商圈、规划装潢店面等。
3.与选定的中介洽谈，告知详细的选址要求。如果选址是秘密进行的，那么你一定要与对方签署保密协议，以免选址信息被泄露。
4.专人负责每天与中介沟通，跟踪其选址信息和进度。
5.评估并确定中介推荐的店址。
法则六：发布广告
1.确定发布媒介。一般来讲，店址信息的广告多见于报纸、互联网。张贴海报等几种媒介。所选媒介只要能覆盖你想选址的区域即可，但要让你的目标受众能频繁。深度地接触。这意味着你不能只看价格，更要关注性价比。
2.编制寻租或寻售广告文件。文件的形式、格式、措辞和设计既要考虑到保密性和其他特殊要求，还必须与媒介特质相匹配。
3.时刻保持联系方式畅通，详细记录每个反馈信息。在首次接到信息时，不要忙于做出判断，要经过详细的反馈调查后再做出取合。
4.整理广告反馈信息，逐个研究、分析并初步确定可能的对象，然后回访、最终确认。
法则七：利用供应商资源
门店的供应商也能为选址服务。这些供应商包括：设备、商品供应商、人员、信息、资金、技术、装修等服务供应商。他们可能同时为多个竞争者提供商品或服务，掌握同类型店的很多店址，熟悉每个店址的经营状况，能帮助你做出更准确的判断。
1.根据经营内审，选定能给你带来最有效选址信息的供应商。通常，门店的主营商品、主营设备或行业特定供应品供应商是最佳对象。比如你要开美容院，那么美容设备、美容品的供应商就是最佳选择。
一般而言，要选择规模大、业内名声好的供应商。你也可以去对手店内实地访查，搜集供应商信息，选择供应范围广、客户多的供应商。
2.选定供应商之后，主动和供应商联系。如果你向他进货，通常他会非常乐意向你提供店址和竞争者的信息。当然，出于职业道德，有些供应商可能不会向你提供相关信息，甚至会提供一些虚假信息，所以要有所分析和筛选。
3.根据供应商提供的信息，采取对应的选址方法。比如：
供应商说某店经营每况愈下，不妨去调查此店是否有转让或出售的意图;
供应商说某店经营状况非常好，订货量一直较大甚至持续增加，不妨调查该区域的同类市场是否饱和。若严重不饱和，开店成功率会大很多;
论证店址时可以征求供应商的意见，这些意见通常有很重要的参考价值;
有的供应商为了扩大业务范围，会刻意去研究自己的商品或服务的市场，所以他们可能有大量备选地址信息。
法则八：开发关系网络
把要选址的信息告诉你的“关系户”，让他们提供信息给你。“关系户”可以是你的亲朋好友、旧熟新识。
1.简单整理选址信息，形成一个关于选址要求的文字材料，不必特别详细但一定要准确，保证信息真实、有效地传递。
2.确定信息传递的第一批“关系户”.他们有店址信息，或是没有，但能传递给有店址信息的“关系户”.你把选址信息透露给你的“关系户”时，他们再透漏给各自的“关系户”.依此类推，选址信息会以几何级数迅速扩散。如果你没有“关系户”，团队每个成员总该有些吧!
3.组织专人整理与分析选址信息的传递以及反馈信息。
法则九：租房产开发商合作
房产开发商对商业选址有着深刻的研究(住宅开发商也会涉及底层商铺开发的问题)，同时也掌握着大量的可选地址，和他们合作很不错。
但是，一定要区分三种不同的房产开发商，并分别采取相应的措施
法则十：搜寻免费地址源信息
在信息爆炸的今天，各种媒介都有可能提供关于店址的信息，所以你一定要善于发现并利用这些信息，尤其是那些免费或以极低的成本就可轻松获得的店址信息。
1.互联网。你可以在专业搜索网站输入关键词搜索，也可以在专业中介网站、分类信息网站、地区性网站、各种论坛、聊天室里查询或发布信息。热点新闻的评论、自己的网站，博客也是不错的选择。
2.店外张贴。那些意欲出让自己店面的人经常会在店外及附近张贴海报，你可以留意所要进入区域的这些张贴。
3.广告。通常，城市日报或晚报上会有大量的这种广告，只要留心，一定会发现不少店址信息。
<>< class="pgc-img">不易在人口稀少的地方开快餐店。如果快餐店所属地域的常住人口少。并且流动人口又不多。那么就会缺乏人气。很难形成相对稳定的消费群。
二。快餐店门口儿不易有障碍物。被建筑物挡住的店面影响快餐店的能见度。会减弱客源。特别。店门口不能正对的，树体粗壮树叶茂盛的大树。空气会不流通。一旦遇上雷雨天还会有使人触电的危险。
三。不宜在高速车道旁边开快餐店。高速公路上川流不息的是车而不是人。由于要保证车流的高速标准。高速公路绝对要求路面儿干净安全。公路中间一般设有隔离设施。两边马路无法穿越。而且公路旁边也较少有商业网点和停车设施。
四。快餐店不宜正对笔直的道路。笔直道路会因过往车辆产生废气。造成餐饮周围环境的空气污染。顾客用餐犹如在烟尘滚滚中进行。使消费者大倒胃口。
< class="pgc-img">五。西晒的门面要慎选。有时候西晒店位置不错，但到了燃热的夏季，即使有空调。顾客也不愿意冒晒进店吃饭。
六。快餐店不宜开在风口位置。风口位置的要慎选。特别是在北方城市，冬季来临寒气袭人。如果店门朝风对顾客入店会产生麻烦。
七 快餐店不易开在斜坡上。斜坡影响车辆停放，不利顾客进店吃饭。
< class="pgc-img">八 快餐店不易选在穿堂风的位置。之间留的一个小巷容易形成穿堂风。由于门前巷窄阴森森的。顾客不愿进来。自然会影响生意。
九。快餐店大门不宜正对死胡同。实现空气沉闷不流通。人流量极少。快餐店大门面对死相容易使人从心理上产生压抑感和不快。影响食欲，进而影响餐厅生意。
十。店门宽度不易窄，因为店门宽度相对较窄者不易被顾客注意。
以上选者的时不易，最好还是能避则避。免得日后生意有波折时才醒悟到其中的作用。到时就难免感叹道，早知如此，何必当初。快餐店的选址必须配合所在地段人潮，店租，等费用进行综合考虑。做到心中有数，这一具体选择时由于某些限制可能会退而求其次。总之在选址时需要具体问题具体分析。千万不能忽略实地考察。
没有调查就没有发言权，调查就是解决问题。没有正确的调查也是没有发言权的！
