卖店的选址不尽同于堂食店铺，堂食的选择对临街的客流量要求挺高的，做外卖店铺的选择更倾向于优质的商圈。

??那么如何分析并选择出优质的商圈呢??

- ??1.预选商圈定位选址

借助美团、饿了么两大外卖平台APP和百度地图或者高德地图，寻找如学校（大学）、写字楼、商业集聚地和居民楼等，较为密集的商业圈（半径两三千米）选定预选位置（圆心）。

- ??2.对预选商圈容量数据分析。

选取商圈范围内销量前100（根据城市大小和单量多少决定前多少）单量总和，也可以看销量最高的前几名的单量，比如9999++的很多说明商圈容量非常大，如果第一名只有3000左右，不建议做外卖店。

根据客单价*店铺的单量算出店铺的销售总额，统计出大致整个商圈的销售总额。如果选择多个预选商圈，选出销售额和容量最大的商圈，把店铺定位在此。

- ??3.对选择商品类分析。

依然看外卖平台的同品类的前十名店铺的单量和销售额，和所占整个商圈的比例。计算平均数值分析是否达到自己预算盈利数值，分析学习同品类店铺的优势，测想最大收益。

- ??4.对具体店铺门店的选择。

门店的选择应该考虑其选定品类的硬性要求，比如对电力，功率，燃气，上下水等。还有在实际操作中的方便性卫生性安全性，比如对外卖小哥的停车区域，楼层的高地，取餐送餐的路径与时间，店铺里面的装修设置等等。

- ??5.对配送团队的调研。

和外卖小哥聊天得出外卖团队的多少和大小，和那个区域的单量更为集中，以及对品牌甚至同类产品的出餐速度，哪里的订餐量较多。逛小区，如和中介沟通，对小区的长居人口人数年龄和消费水平生活习惯的分析。写字楼区域，学校，商业聚集地实际的情况等。

- ??6.竞对调研。

以做其他生意的身份，和店铺老板或员工了解实际单量和平均客单价，单量集聚时间段，以及优秀可取之处等等。

- #外卖运营##美团外卖##开店#纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。任何事情我们都要能一定的深入研究，拿捏的准确，细节决定成败绝不是一句空话。

- 本篇6个Tpis干货满满哦，很多要素是内行人才知道，每周持续分享创业 干货

年很多朋友都在筹划开外卖店，所以今天再把之前写的选址选品的老文贴出来一下。

餐饮的本质就是流量生意。

做堂食的餐厅花大量租金租下好铺就是为了得一个好的线下流量。而外卖店把大量成本用在活动补贴和营销上则为了得到好的排名优势从而获得线上流量。

所以核心点就是钱一定得花在刀刃上，如果你是一家主营堂食的餐厅就不能吝惜所花的租金，因为租金就是你的流量成本，高租金意味着你店铺的线下曝光率大。

但是如果你一开始就打算主营外卖的话就一定要把租金的成本大把的省下来，因为你的战场是在线上，把租金省下来的成本用在线上流量上。

但是这样并不意味着我们要远离市区去找租金便宜的地方，有一个用的人很多且很有效的策略：我们选一流的商圈三流的铺面。

一流商圈三流的地段

选一流商圈的逻辑就是利用外卖店的辐射优势。

因为外卖辐射覆盖的范围比门店要更大，一般可达2-3公里，所以我们要充分利用选址这个机会尽可能的把店设在辐射中心点，尽量辐射/覆盖更多的写字楼或者住宅区。或者把店设在距离较近两个商圈之间实现双商圈覆盖（这是线下店铺无可比拟的优势）

比如图中的黑点甚至可以实现同时覆盖三个商圈

一般来说人们点外卖更趋向点距自己更近的餐厅，店址选在目标区域的圆心可以使店铺的定位与所有用户距离最近，且能最大化的保证配送效率问题，使得配送时间在可控的范围内。

位置定位好了，接下来到了最关键的省钱的步骤。为什么选择三流的铺面？这个逻辑是利用外卖店的成本优势

我们知道，一楼的黄金门面和三楼拐角的小铺面租金可能会相差几倍，但是我们在同一个商圈里就享受同一个市场，我们在线上是平等的，这种情况我们当然选择三楼拐角的小铺面。我们要在相同的地方找价格最便宜的铺面就ok，然后把省下的钱花在营销推广和品牌建设上面。

堂食还是外卖？

A君有个朋友把开了个店做商务快餐，一开始他的想法是堂食与外卖同时做，于是他就租了一个租金较贵的商场铺面，在做了2个月左右的时候他发现外卖的单子逐渐超过了堂食订单，于是他的精力就主要放在外卖上面。

随着单子越来越多他遇到了两个问题：一个是产能严重饱和，厨房太小已经没法增加人手和设备。第二个是虽然单量越来越大，但是他到月底算账的时候发现，并没有比原来挣得更多。

因为外卖的毛利严重低于堂食，并且由于产能跟不上对堂食的出餐效率和翻台率也造成了影响，这就导致在订单没有大幅增加的同时又降低了毛利，这就成了花着门店的高成本挣着外卖的低利润率，得不偿失。

产能饱和时，一定要优先利润率高的堂食生意

所以一开始我们就要想清楚我到底是主要做堂食还是主要做外卖，再去确定店铺位置并且对店内的空间进行一个合理的布局（厨房与店内空间如何分配）。

是否方便配送员取餐

我们的选址也必须要兼顾到是否方便骑手过来取餐，如果你是在一个比较偏难找的地方，骑手到你们店铺取餐可能就要比正常时间慢几分钟，就导致延长了平均的送餐时间，对店铺的评分和排名都会造成影响。

所以我们在选址前可以找当地的骑手或者配送站的站长了解一下区域中哪些位置的配送效能最高、热点位置在哪？给骑手方便的同时也直接缩短了我们的配送时间。

有关共享厨房和寄生店

北上广等一线城市近端时间流行一种新模式，有很多公司开始瞄准“共享厨房”，“餐饮孵化器”这一领域，简单来说，就是一个组织牵头租下可供餐饮使用超大面积的厨房，然后把他分割成一块一块的操作区，供多个外卖团队共享使用，这样极大的缩减了成本并能够得到统一采购所带来的原材料价格优势。

而且方便办理餐饮的一系列执照。

而对于主打特定时段菜品的外卖（比如龙虾烧烤夜宵/下午茶），寄生店或许也是一个不错的方式，比如夜宵只在夜晚提供，我们就可以跟一个营业时间主要在白天的店家合作，他们白天营业我们晚上营业，可以一起分担房租成本，并且共用一个营业执照。

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面选址的学问很大，现在这个时代“酒香也要巷子好”！

用中国传统的观念来讲，就是要门当户对，明确自己定位，你是什么店，需要什么层次的顾客。

比如你明明要做高档市场，却把店开到了贫民窟，生意能好吗？你明明是做主流的流量产品，却把店开在了没有人气的新商圈，要和商圈一起慢慢培养市场，你耗得起吗？

选址对一个小店经营成功所起的作用可见一斑。

那么，到底如何选店面呢？

1.餐饮门店选址指南

第一，选址要按照区域—城市—商圈—街道/shoppingMall—铺位的先后顺序进行审查。

在这之中根据区域、城市再结合当地的人均GDP、人均消费、外卖热力图(可以找一些第三方的服务进行查看)划定商圈，划定商圈后再根据1.5km圈层理论来反推我们具体要选出的店址街道。

什么是圈层理论呢？就是在你的店铺周围1.5km半径内是你主要服务的消费者，因为做餐饮大家记住，抛开一些景区，高铁站，飞机场这些快消场景，复购是决定你生死的成败因素。

所以你要服务好你店铺周围1.5km内的消费者。

把1.5km分成三个圈层，店铺周围500m半径内是你的自然流量，靠的是你门头、产品吸引。而500m-1km这个范围才是你要花大精力去挖掘和培养的消费者范围，不夸张的讲，你要花80%-90%，甚至更高的营销精力在500m-1km的半径范围。

了解了圈层理论以后，我们来反推店址，结合在0-1km之内的受众人群分布、人流量、人流动线、有效人流量、进店人流量，我们就可以再细分把我们在地图划定的商圈范围再缩小。

再次缩小了商圈以后，我们要去详细的分析商圈的具体情况，商圈的成熟度，商业发展情况，竞争品牌分布这些信息。这些信息收集了以后你可以明确并验证我们前面划定的这个商圈是否适合我们再开店，同时一定要做客流调查。

为什么我强调一定要做客流调查？

因为先天的不足，后天再怎么补也是追不上的。不做客流调查分析就开店，这种盲目开店的做法是餐饮人大忌，只能说明开店人不专业，不脚踏实地。

调研时间要分早餐、中餐、晚餐、雨天、晴天，周五周六日及周一；此外，还有人群调研，店铺门前客流、有效客流（即目标消费人群有多少）、竞争品牌客群等数据调研。

在选址上，我们要明确，首先要考虑人流量。举例：如你的保本点在1万，你门前通过测人流量得到的数据，客流量每天在10000~13000之间，按照全天3%的捕捉率算出实际到店人数是全天330人左右，乘以客单价70元，平均23100元/天收入，当然周末可能更高。

得有这样的数据支撑，才能判断是否能在这开店，门前人流量是否能确保盈利。

再选择具体店铺之前，你要考虑的非常重要的一点就是，你考察的那些店铺的门头是否有足够的位置，并且是否能够清晰可见。

前期门头的设计决定了你500m范围内的消费者是否愿意进到你的店内。

对于门头，我要重点讲一下，一个餐饮店的门头留给消费者的获客时间只有3秒，也就是说你的门头必须要在3秒内能够让消费者看清你是做什么的，有什么特色。

切记不要去搞那些稀奇古怪的设计在你的门头上，比如一些餐饮店的门头搞了几个字，99%的人不查字典都不认识这几个字，并且品牌后面还不跟上品类名，那谁知道你是做什么的，卖什么的？

最后一个，不建议选转让店铺。如果一定要选转让的店铺，则要多留心眼：

1）转让费增加的成本回收周期，一定要仔细测算；

2）房东是否同意转让，如果房东不同意转让就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险；

3）债务是否交割清楚，如会员卡怎么退费、菜款、煤气、电费等都要了解清楚；

4）证照是否齐全，卫生许可证、消防、餐饮许可证，特别是环保许可证。油烟、排油烟的噪音都是居民投诉重点，天天投诉，那你就不用开店了。

现在开在居民区很难批得出环保证，如果原来就没有环保证，那你转让下来风险就大了，居民一投诉，油烟环保局就天天找你。

5）将来的转让风险，店铺如果是在房东不知情的情况下转让过来的，将来要转让的话，谁敢接？

2.餐饮店选址十大注意

最后，结合网络和文章中提到的餐饮店选址的十大注意事项：

1.避免在马路过宽的车道两遍开餐饮店

2.尽量避免在“阴阳街道”的阴面(坐南朝北：一侧生意很好，一侧门店都很少)开餐饮店

3.避免餐饮店门前有障碍物导致门头会被阻挡视野

4.人流多的不一定生意好，要有效人流多生意才好

5.避免宰客式消费，餐饮店的利润来源主力军是复购消费者(景区、车站等除外)

6.认清“酒香不怕巷子深”的现实，除非做到“人无我有，人有我精”

7.同行的生意好，你的未必就一定好，要搞清楚他们是靠什么好的，品牌？口味？服务？

8.“只要地点好，就不怕租金高”这句话是相对的，要用自己完整的财务测算模型测算出自己未来的利润做综合分析

9.避免把地域差异的口味产品跨域开店，除非你做了适合当地口味的革新和你有足够的品牌影响力

10.避免在行业商圈内做创新，比如在服装一条街开餐饮店，在餐饮一条街开宠物店，一个街道商圈都是自带目的属性的