第3章 如何选址更保险
第10讲 四个选址的常见误区
对一家餐厅来说，选址非常重要，有些人甚至认为选址的好坏决定了餐厅七成的成败。关于选址有四个常见的误区。
第一个误区，酒香不怕巷子深。这是一个很大的误区，也是一个很常见的误区。很多餐饮人觉得“我产品好，不怕位置偏一点、远一点，顾客找不到也无所谓，喜欢我的自然喜欢，不喜欢我的也不是我的客群”。实际上这在三四线城市可能还说得通，因为即便餐厅位置偏一点，很多人仍旧愿意去找，开着车穿城消费不是问题。可如果餐厅开在一二线城市，人们的时间成本很高，如果餐厅的位置太偏、太难找，顾客在路上花的时间比在餐厅吃饭的时间还长，顾客便很难会选择去该餐厅消费。除此之外，顾客也很少会从一个大城市的大东边跑到大西边，横穿二三十千米去消费，所以餐厅的选址很重要。
对于一家餐厅来说，即便有好的品牌、好的产品，但如果选址不好，可能也很难把生意做起来。当然，可能有些餐厅主题鲜明、富有特色，在整个城市中只有那么一到两家，它的名气一旦打开，即使位置很偏还是有很多人愿意去消费。例如，一些高端会所或像胡桃里这样的酒吧，其带有很强的流量属性，也有很强的互联网特征，所以选址的影响看起来没有那么大，但这并不适用于其他餐厅。
第二个误区，房租越便宜越好。这也是一个非常大的误区。一个门店位置偏僻，但是出租方承诺提供三个月或半年的免租期，并且表示该地段未来前景很好。对于餐饮创业者来说，这看起来像是占了很大的便宜，但万一这个地段三个月、半年之后起不来怎么办？开一家餐厅，除了装修费等固定成本，每天还要投入人力成本、原材料采购成本，如果选址不好，不能保证客流量，覆盖不了投入成本，那么便得不偿失，最终的结果便是入不敷出。所以便宜的地方未必是好地方，餐饮创业者要衡量投入和产出，选择能获取最大收益的位置。
第三个误区，人流量大的地方生意一定好。实际上这也是一个错误的想法，人流量大不代表生意一定好，为什么？因为对于一家餐厅来说，在选址时除了考虑人流量还要考虑品牌定位，如果餐厅的品牌定位是人均消费两三百元的高端餐厅，那么开在人流量极大的火车站也有极大的可能会失败，原因就在于品牌定位与人群不匹配。所以餐饮创业者在选址前必须要确定自己的目标客群，这样才能有的放矢，做好选址。目标客群有多大，在一定程度上决定了餐厅的生意有多好。希尔顿不会把新店开在村庄里，哪怕那个村庄有100万人，因为人群不匹配，定位不匹配。所以人流量大不见得生意一定好。
第四个误区，商场能帮忙打造品牌，只要是商场就可以进。很多想进商场、想打品牌的餐饮创业者持有这种想法，这也是一个比较大的误区。现在街铺管得越来越严，导致很多餐饮创业者都愿意进写字楼、住宅、办公配套的商场或者一些独立的商场，像万象城、爱琴海等。那么，是不是所有的商场都是好的选择呢？当然不是，餐饮创业者在选择商场时一定要关注商场的管理情况。这一点非常重要，如果商场的管理不到位，那将对餐厅的经营产生非常不好的影响。
在北京某一条商业街上，大概有一百来个商铺，全部卖给了一些小业主，由他们各自向外出租。这些商铺缺乏统一管理、统一宣传，招商也不统一。凡是过来租商铺的，出租者也不管什么统一规划、竞争状态，来了就出租。于是一条街上出现了七八家饮品店，七八家麻辣烫店，三四家刀削面馆，恶性竞争在所难免。于是，那条街上有一半的商铺都处于转让和出租状态，很多商铺租都租不出去，这是一个典型的管理不到位的问题。
一般来说，商场也有自己的定位，商场的定位不同，适合进入的餐饮类型也不同。例如，广州有一个叫作K11的商场，是一个艺术型商场，一些快餐类的餐厅就不太适合进入。
总之，餐饮创业者在选址时，要避免以上误区，结合自己的品牌定位和目标客群，选择适合自己的开店位置。
第11讲 开店之前，先选商圈
选择商圈对餐饮创业者来说意味着选择将餐厅开在什么样的“圈子”，所以在选择商圈之前，餐饮创业者要明确品牌定位。餐饮创业者要针对产品特征、产品价格、目标客群、企业文化，找到一个合适的圈子，确保这个圈子里的客户都是精准客户。商圈有两种分类方法，第一种是根据商圈的属性划分，第二种是根据商圈的范围划分。下面为大家简单介绍几种常见的商圈。
第一种是住宅型商圈。这种商圈里基本没有写字楼、商场，主要都是住宅，像北京的回龙观、天通苑。住宅型商圈有很多的住家人口，白天基本上没有什么人在外面消费，而到了晚上很多人下班回到家里，可能会在周围有一些消费。所以这样的商圈适合休闲餐饮、中高端餐饮、正餐餐饮等入驻，而对于快餐可能就不是十分适合。除此之外，这些商圈中也有很多老人和儿童，所以也适合开设健康养生类餐厅。
第二种是办公型商圈。办公型商圈包含很多写字楼，所以其特征就是工作日的白天有很多白领等工作人员，晚上和周末人流量相对较小。这样的商圈更适合做快餐和少量正餐的餐厅入驻，满足工作餐及商务宴请的需求。
第三种是购物型商圈。购物型商圈也被称为综合体商圈，如购物中心，其包含了零售业、餐饮业、娱乐业等几种业态。这种商圈一般在工作日晚上、周末及节假日人流量比较大。所以开在购物型商圈的餐厅平时能做到保本就不错，周末和节假日期间的收入和利润可能会翻倍。这种商圈一般更偏爱新兴餐饮品牌和新兴餐饮品类，也会不断地淘汰没有竞争力的餐饮品牌，其与入驻餐饮品牌的签约时间不会特别长。
第四种是教学型商圈。教学型商圈里包含很多学校，如北京的五道口商圈包含清华大学、北京大学、北京科技大学等知名高校。教学型商圈的特点是什么呢？这些商圈中的人群更愿意接受一些新鲜的、时髦的同时消费水平又不会特别高的餐饮品牌。开在这种商圈的餐厅除了寒暑假之外的时段客流量都不错，但要考虑怎么应对寒暑假的低客流量时段。
第五种是枢纽型商圈。枢纽型商圈典型的坐落位置是交通枢纽，包括汽车站、火车站、地铁站等。例如，广州有一个地铁站叫作天河城，位于天河中心，地下开设了错综复杂的商业街，包含餐饮、服饰、商超等业态，商业氛围很好。大部分坐落于枢纽型商圈的餐厅，如开在机场、火车站的餐厅通常价格很高，因为目标顾客基本很少会成为回头客。开在枢纽型商圈中的餐厅应提升上菜效率，同时保持卫生整洁、环境安静，这样才更容易吸引赶路者。
第六种是景点型商圈。景点型商圈十分常见，像北京的南锣鼓巷、成都的宽窄巷子、福州的三坊七巷、上海的城隍庙、南京的夫子庙等，都是景点型商圈。景点型商圈中的餐厅的目标顾客主要是游客，本地人在日常休闲的时候也会去，但去的次数不会特别多。这些地方的娱乐性比较强，商铺租金也非常贵，人流量有淡旺季之分。开在景点型商圈的餐厅应具有特色，并应与景点的主题和底蕴保持一致。
通常一家餐厅的辐射范围是有限的，一个100平方米的小店，其顾客的辐射范围不会超过1千米。当然，随着餐厅规模的扩大，其辐射范围会增大。所以，如果餐厅不大，顾客的辐射范围没有那么大，那么餐饮创业者就需要做好规划，选择好要入驻的商圈。
第12讲 好生意取决于好位置和好店铺
当餐饮创业者规避了选址误区，选好要入驻的商圈后，就要考虑商圈中的哪条街道、哪个店铺更适合自己。
我曾服务过很多餐饮创业者，选址问题是大多数餐饮创业者咨询的重点问题。很多餐饮创业者开了七八家店，每家店的面积都不一样，每家店的选址都没有规律。为什么没有规律？因为没找好自己的定位和商圈。在确定好定位和商圈后，餐饮创业者还要明确什么样的位置适合自己。例如，在某个商圈有十条主要街道，餐饮创业者需要在这十条主要街道中找出适合自己的地段，是将店铺开在十字路口地段、丁字路口地段，还是一字路口中段？这些都是需要细细琢磨的。
对于好的餐饮店铺来说，要么选在十字路口地段，要么选在丁字路口地段，要么选在一字路口中段。路中段和路口段的流量及展示面是不一样的，不同的餐厅，其定位不同，就要考虑什么地段更适合自己。有一些餐厅更适合开在路中段，它不需要很大的曝光度；有一些餐厅则需要开在敞亮一点的位置，如十字路口和丁字路口；还有一些餐厅需要车位，那么是否有停车位就会成为很重要的一个选址参考。
我们来举例说明。北京有一条街叫作簋街，簋街中有两个很有名的品牌，一个是胡大饭馆，一个是簋街仔仔。两个餐饮品牌都在这条街上开了多家分店。我们对比了这两个品牌的所有店面，发现开在路口两端的店比开在路中间的店排队的人多，生意也更好，很明显这是因为开在路口的店曝光度更好。所以，餐饮创业者在选择好一个商圈后，就需要在商圈中选择合适的路段与合适的位置。假如一个商圈有十条街，餐饮创业者可以在每条街上选出三个点位，共选出30个点位，每个点位对应一个店铺，然后再对这30个点位进行分析和比较，选出适合自己的店铺。当然，在选择店铺的时候，还有一些重要问题需要注意。
有些餐饮品类适合平层店面，有些餐饮品类适合上下两层店面，还有一些餐饮品类适合第二层的店面。餐饮创业者在选择店铺时要考虑房屋的格局，也要考虑适合自己的面积。有时，也许餐饮创业者确定了商圈和点位，但发现店铺的面积太大，如自己需要80~120平方米的店铺，但这个点位的店铺面积是200~300平方米，此时便需要做进一步测算。餐饮创业者要根据这个点位的人流量测算这个面积的回报率，如果人流量不足以支撑投入，那肯定要放弃这个点位。
找到一个好商圈，确定一个好位置，进而选择一个好店铺，对餐饮创业者来说是创业成功的重要保障。
第13讲 五分钟教你做一张《选址评估表》
《选址评估表》是什么，有什么作用？对于餐饮创业者来说，在确定了商圈、位置和店铺后，需要一张评估表对这个店铺进行评估。店铺适不适合并不是由普通餐饮创业者的“三拍”来决定。所谓“三拍”，即拍脑门决定找店铺；找到了一个店铺之后拍大腿，觉得这个店铺真不错；最后拍桌板把这个店铺定下来。“三拍”定下来的店铺很有可能不适合自己的品牌定位。餐饮创业者需要一个科学的评估依据，这个依据就是《选址评估表》。《选址评估表》包含几个维度，如下所示。
第一个维度，商圈类型评估。商圈类型评估主要评估这个商圈是否适合自己。餐饮创业者在确定了品牌定位后，需要确定自己的品牌适合什么类型的商圈，然后再与待选商圈进行匹配。如果确定待选商圈（如办公型商圈）适合自己，就在这个商圈后面根据符合程度在相应的分值下打钩——不符合是零分，一般符合是1分，比较符合是2分，非常符合是3分，通过这个分值来对商圈的匹配度进行评估。
第二个维度，人流量评估。一般来说，办公型商圈中的上班族人数不能少于5000人，这时候餐饮创业者要对待选办公型商圈中的几栋写字楼做一个详细的调研和分析，然后进行打分。远远超出5000人的话给一个分值，达到5000人的话给一个分值，达不到5000人的话给一个分值，通过分值对商圈进行区分。
第三个维度，店铺位置评估。能见度、接近度、曝光度、广告招牌等，这些都可以作为餐饮创业者评估店铺位置的标准。餐饮创业者可以为每一个位置设置相应的评分标准，如餐厅的理想位置是十字路口，那么如果该店铺在十字路口，就为其打5分，十字路口向里20米则打4分、30米则打2分、超过30米则打1分。
第四个维度，店铺评估。这个维度的评估指标相对比较多，包括店铺面积、店铺格局、店铺设施等。餐饮创业者可以针对每个指标的不同条件打分，如理想面积是80平方米，那么如果待选店铺是80平方米就打高分，90平方米或70平方米就打一个相对低一些的分，100平方米或60平方米就打一个更低的分。其他指标的打分方法与此类似。
在对以上三个维度进行打分之后，餐饮创业者便能很快做出一张《选址评估表》，从而能对待选店铺做出一个更准确的评价。如果你的《选址评估表》满分是100分，而你事先确定的满意分数是80分，那么待选店铺的分数总和必须超过80分才能成为可选店铺，如果低于这个分数就应该将其排除。这就是《选址评估表》的作用。不过切记，虽然《选址评估表》可以帮助餐饮创业者对商圈选址做出评估，但是不能将其作为唯一的判断依据。因为没有一个店铺是完美的，也没有一个店铺是完全没有可取之处的，餐饮创业者还要考虑其他因素，如市政施工情况、道路交通情况、竞争对手情况等。
表3-1是一个《选址评估表》示例，供餐饮创业者参考。
表3-1 选址评估表
第14讲 签合同的五个细节
在确定了选址后，餐饮创业者就要与店铺出租者签订店铺租赁合同，有五个细节需要注意。
第一个细节，注意合同的签订周期。该店铺的合同签订周期可能会影响餐厅的持续经营。租赁合同是一年签一次、三年签一次还是五年签一次？当然，餐饮创业者也要根据自己的经营预期提前做一个评估。
第二个细节，注意免租期。很多店铺的出租者都会承诺租赁者一个免租期，因为涉及装修等问题。在签订租赁合同之前，餐饮创业者要与店铺出租者明确免租期，以及中间可能会涉及的法律问题。如果因为出租者的原因导致装修延迟，需要明确出租者的责任。
第三个细节，注意付款事宜。餐饮创业者在租赁店铺的过程中涉及三类款项的支付，包括押金、租金以及日常运营费用。针对押金数额、押金时间、押金如何退还，租金什么时候交、周期多长，日常运营费用如何分担这些事项，餐饮创业者要与店铺出租者达成一致并在合同中约定清楚。
第四个细节，注意营业执照办理事宜。在签订租赁合同前，很多店铺出租者可能会承诺帮助餐饮创业者办理营业执照，但如果没有在合同中约定，则其很有可能事后反悔。营业执照办理失败对餐饮创业者来说是巨大的风险，耗时耗力又耗财。所以餐饮创业者一定要将店铺出租者对营业执照办理事宜给出的承诺写进合同里。
第五个细节，注意产权问题。在租赁店铺的时候，餐饮创业者需要确认店铺出租者具有店铺的出租权。针对二房东、三房东转租的情况，餐饮创业者需要店铺出租者证明其有转租权，要在店铺产权清晰、证明资料齐全的情况下签订店铺租赁合同。
只有规避一切法律风险，才能确保餐厅持续稳定的经营。以上五个细节是餐饮创业者在签订店铺租赁合同的时候一定要进行把关的。
修成什么样子的效果，才会让自己觉得满意？
很多人在装修之前，都会做大量的功课去憧憬着新房装修好后的样子。她说在自己小区逛了很多别人家的装修，真是有些眼花缭乱，有的人改造的很多，有的人甚至连墙体都没有改动，所以有些地方合不合理，一对一就分析的很是明显。而自己的新家却准备这样去布置，看到效果后真是太满意了，下面就一起来看看装修的效果吧。
餐 厅
< class="pgc-img">从入户门进来后的右侧空间，就是餐厅的位置了，位置在北面，而且还有一个阳台的空间，有的人将阳台做了独立的布置，中间还做了推拉门，觉得这样做餐厅显得小不说，而且阳台的位置也不是那么好用。
而她将推拉门拆除，让餐厅与阳台合并一起，做了大玻璃的落地窗，整个视线看上去都很大，而且通风与采光也很是不错。
顶 面
< class="pgc-img">装修硬装部分也很是重要，在做了墙体改造之后，餐厅与阳台之间有一道下来比较多的梁体，可能很多人会考虑用垭口去做装饰，这样就让空间看上去显得做了划分。
而她的做法是，以梁体为最低点，阳台的部分直接做平顶，餐厅一侧则是四周的边吊顶，做了圆弧的造型用来过渡，在上口还做了一条灯光来修饰，不突兀却很是显得有格调，全部安装防炫射灯，灯光效果很有高级感，同时顶面看上去简约又大方。
背 景 墙
< class="pgc-img">在餐厅的结构中，厨房做了超大的移门，阳台也有落地窗的空间，而且布置了很多实用的柜体，所以能够看到比较大的墙面就不多了。
为了空间看上去显得有质感且高级一些，直接满铺木饰面，材质选用有肌理感一些，暖色木纹系，而且在左侧还搭配了几条同色的实木格栅，搭配一幅简约的装饰挂画，再结合顶面的造型与餐桌的搭配，很有高级感。
餐 边 柜
< class="pgc-img">< class="pgc-img">餐厅的面积不是很大，只能用来放置餐桌，而功能的柜体则是布置在了原有的阳台空间，在侧边布置了一组餐边柜，既不影响空间的视野并且也很是实用。
左边布置了一组一门到顶的单独柜体，右侧则是上下柜体搭配，中间做镂空铺贴岩板台面，上方安装黑色边框玻璃门板搭配内层板柜体灯，看上去有通透感。
冰 箱 柜
< class="pgc-img">为了让厨房的使用面积更加宽敞，除了推拉门的位置，其他的面积基本都利用上了，而且冰箱没有放置在厨房，而是在原有的阳台空间内放置。采用零内嵌冰箱的样式，节约空间的同时看上去也很是整体。
而且在侧边还有一组独立的柜体，内部放置了管线机的功能，面积不大，既要考虑实用也需要让其显得美观，装修还真是让人需要多考虑哦。
< class="pgc-img">看完了整个空间的装修效果，你喜欢这样的家居布置跟装修风格吗？请在评论区留下你认为的想法哦，谢谢！如果文章对你有所帮助，请记得关注我，关注设计师SD，后续会有更多装修内容为您呈现!
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一家成功的餐馆，必定有不同的优势和发展战略，但它们有一点是共同的，那就是经营定位准确。经营定位是一个餐馆的灵魂，它决定了餐馆的发展、运作等一系列命运参数。
通常来说，要想为自己的餐馆经营准确定位，就要对消费者、价格、服务以及菜品等进行细致人微的分析和选择。
一、浦费者的定位原则
要想让餐馆经营成功，就必须抓住消费者的胃与心，进行准确的消费者群体定位，否则就有经营失败的危险。
这一点绝非危言耸听，综观目前餐饮市场，麦当劳、肯德基的成功经营离不开成功的定位；而国内许多成功的餐饮店，如北京全聚德、重庆小天鹅、成都老院子、天津狗不理、云南大滇园等餐饮名店从一开始都制定了明确的消费者定位，特色菜品独有口味，加上新奇的销售策略，在短短几年里火爆全国，便是消费者群体准确定位的典型。
所以说，在餐馆开业之前，创业者必须对餐馆经营范围内的人口、收入、支出进行调查，分析消费者的消费倾向，通过面谈或抽样收集消费者的有关信息，从而明确餐馆的具体目标市场。
通常来说，不同的消费阶层对市场需求不同，年轻人、老年人、学生、单身者等消费人群的需求各有差异。因此，应从以下几点入手，对消费者进行详细分析：
1.按消费者年龄层次分析
一般来说，消费者的年龄不同，他们的需求也不同：儿童喜欢活泼有趣的餐饮项目和就餐气氛；青年人容易接受新菜系、新产品及新的就餐方式，尤其喜欢西式快餐中轻松愉快的就餐气氛；老年人则比较喜欢正规的服务及温馨的就餐气氛。
了解到这点，创业者就可以把消费者细分为老年市场、中年市场及青少年市场、儿童市场等。这样，在具体的餐馆规划中，就能做到一目了然。例如餐馆如果是针对青少年，就可以增添一些新奇的食物，以此吸引他们的目光。
2.按消费心理分析
每个来餐馆就餐的消费者，都会有自己的消费心理。因此，创业者必须提前获知消费者具有哪些消费心理：
（1)新奇心理。对于年轻消费者来说，他们一般都具有求新心理，注重餐饮产品所带来的新奇感。如果餐馆环境或服务产品具有独特性，就会吸引大批年轻消费者。
（2)价廉心理。通常情况下，中年消费者具有求廉心理，注重饮食消费的价格是否低廉。所以，餐馆想要吸引大众，菜品价格不能定得过高。
(3)舒适心理。无论是哪种消费者，都希望餐馆提供的服务设施、服务项目等能给身心带来满足和享受。所以，创业者在提供美味佳肴及优质服务的同时，还要注重餐馆的设计、装饰、设备等，将能否带给消费者视觉、听觉、嗅觉、味觉上的愉悦和享受作为重要环节来对待。
二、价格的定位原则
无论餐馆是哪种规模、针对的消费者属于哪一阶层，想要成功，价格都是竞争和生存的重要砝码。所以，餐馆的价格定位，实际上就是创业者对消费者层次的定位。
一般来讲，价格制定不只由成本决定，还应当根据餐馆的地理位置、装修档次、周边的消费水平、服务质量及经营的品种等多种因素，确定一个合理的食品价格。
如果餐馆坐落在普通居民区，就要针对工薪阶层消费水平制定价格；如果餐馆位于白领、金领区，那就应该根据白领、金领的中高档消费水平制定适宜的食品价格，再通过菜品和售价设计，最后确定人均消费指数。
三、服务内容的定位原则
如今的消费者对服务需求越来越高，因此，创业者必须对服务内容进行准确定位。如果餐馆挡次较高，服务应该更全面、更周到、更人性化，对不同的消费阶层提供针对性的服务。例如，要让消费者进门有迎宾引路；落座有服务员拉椅；坐后有毛巾擦手；用餐有服务生分菜等。
当然，如果餐馆属于街边小饭店的类型，就没必要设有以上这种服务，否则会让消费者感到别扭。对于这种餐馆，消费者需要的是一种温馨、随意、周到、热情的家庭式服务。
四、菜品类型的定位原则
对于一家餐馆的定位而言，菜品类型是重中之重，毕竟消费者还是以“吃到了什么、吃得是否满意”为标准衡量这家餐馆的优劣。所以说，尽可能地提高菜品特色，是一个餐馆经营成功的根本保证。
很多餐馆发展得不甚满意，就是因为创业者对于菜品类型的定位不佳造成的。无论餐馆装修有多豪华，环境有多优雅，服务有多热情，价格有多低廉，只要经营的菜品不适合消费者的口味，那么餐馆自然门可罗雀。
所以说，对于装修、服务等环节，必须通过菜品类型来确定。什么样风格的餐馆适合经营什么样的菜品，只有这样才能使餐馆有特色、有品位，从而适合不同消费者的需要。
归根到底，想让餐馆保持经营稳定和不断发展，必须做出准确的经营定位。除了以上4个方面外，其他选址、店名等，也是创业者不可忘记的定位内容。
