北三桥板块又有新进展了。本周末，纯新盘西江瑞府将正式公开亮相。三桥板块也将从“一枝独秀”阶段进入到“两方较量”的战场。
三桥板块新项目即将亮相
西江瑞府项目由招商、景瑞、绿都三家联合开发，将打造12栋高层纯住宅社区，户型建筑面积约75—114㎡，总户数2274户，分2期开发，预计将在6月首开174套房源。
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根据规划，项目拟建总建筑面积约为28.02万㎡，地上建筑面积约21.3万㎡，地下6.72万㎡，地块内拟建12栋29-33F的高层住宅以及配套服务设施，主要建设内容包括住宅、商业、地下车库、物业管理用房、居家养老服务等配套用房。
< class="pgc-img">效果图
2019年7月3日，经过55轮竞价，招商以总价29.9亿元竞得江浦G35地块，楼面价14037元/㎡。
项目靠近江北新区中央公园（芝麻河公园）、国际风情街中心湖公园、长江绿水湾生态湿地公园。其中，中心湖公园2019年已启动建设，芝麻河公园计划最快于2020年实施。
< class="pgc-img">项目户型图也已公布。
75㎡：
< class="pgc-img">89㎡：
< class="pgc-img">< class="pgc-img">114㎡：
< class="pgc-img">三桥板块的规划如何？
西江瑞府的公开，意味着江北三桥板块不再是锦绣樾江府“一枝独秀”了。而今年里，板块内还计划有中交G29、雅居乐G33两个新项目要入市。
从无人问津到如今越来越多的项目面世，三桥板块真的要“出圈”了么。
关于三桥板块，早在2018年就有规划。
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2018年7月，江北新区官网发布《 南京江北新区核心片区规划（2018-2030）环境影响评价第一次公示》，在这个文件中明确，江北新区核心片区，共由四个控详单元组成，分别代表16.1平方公里的江北新区中心区、纬七路隧道口两侧、青奥体育公园板块，以及三桥板块商务中心。
三桥片区范围超过20平方公里，三桥中心位于江北新区中心城区的南部门户位置，是浦口组团南部重要地区中心。
< class="pgc-img">其中，三桥商务中心的核心规划范围：北至潇雨路、东至临江大道、南至园腾路、西至芝麻河路，总占地面积约3.6平方公里。
< class="pgc-img">包括三桥板块在内的核心片区被定位为南京江北新区的城市中心，是引领南京江北新区发展的自主创新先导区、活力集聚区和多功能示范区。
核心功能以商务业，科创教育，健康医疗，文化休闲和生态宜居等多种功能为主。
另外，在去年8月份，国务院印发江苏等6省自由贸易试验区总体方案，其中江苏南京片区所在地——南京江北新区，将着力建设具有国际影响力的自主创新先导区、现代产业示范区、对外开放合作重要平台。
随之不久，官方正式公布了中国（江苏）自由贸易试验区南京片区范围示意图，其中“江北新区自贸大厦”落户三桥板块。
< class="pgc-img">存在感不强？三桥的尴尬
看起来三桥板块是“未来可期”的地段。但也不能不承认，在目前的阶段，“三桥板块”的存在感并不强。如今充斥在媒体上的江北新区板块众多，关注度比较高的板块有核心区、雨山路、五桥等板块，而“三桥”板块，对于大部分买房人而言，依然是非常陌生的。
掌柜君实探时发现，三桥板块现在看来就是一大张白纸。一圈转下来，没遇到几个人，没看到任何超市、药店、学校、医院等生活配套。马路上来往车辆极少，仅有一班公交685路经过这里。
板块内目前已经有不少工厂和办公楼落成运营。其中有部分工厂办公区就在已出让的住宅项目周围。而大部分区域都是大片大片的空地，极具想象空间。
< class="pgc-img">老南京人直言，三桥板块手中捂着的地皮不少，但也要先扣除掉占地面积惊人的绿水湾湿地公园和一片片永久性耕地，可以说三桥很难做到像其他中央城区那样的大规模开发。
业内专家直言，三桥板块距离五桥板块、江浦城南中新都很近，但发展力度、规划的完整性远不如后者。2018年南京三桥的规划并没有掀起什么大的水花，倒是今年4月，江北新区管委会、浦口区连续出台《南京江北新区五桥沿线地区城市设计及控规调整（公众征求意见）》、《浦口城南中心区道路交通专项研究及设计导则》产生了立竿见影的效果。规划范围7.4平方公里的五桥沿线与2.75平方公里的城南中心瞬间成为了浦口区的重点发展对象，板块内在售的楼盘也肉眼可见的火热了起来。
有业内专家分析，三桥板块的定位很是尴尬。一方面，三桥与五桥相比天生有劣势。五桥连接的河西南部规划发展都十分迅速，五桥可以承载到河西南外溢的居住需求，加上五桥免费通行，在一定程度上降低了置业的门槛；
< class="pgc-img">而三桥两端目前都是大空地。位于江北的一端一直未开发，另一端则是基本被划给了雨花经开区那个头部项目——苏宁足球小镇。这就意味着，桥梁段的互相沟通并不会太强，三桥也就很难发挥出大桥那样的经济效益。
另一方面，三桥板块目前的定位很模糊。“不要说是在南京，就是现在整个江北。比如核心一二三区，哪个不是定位‘自主创新先导区’、‘活力集聚区’、‘ 多功能示范区’？哪个没有商务商业，科创教育，健康医疗，文化休闲、生态宜居等一站式功能？
所以三桥，请问你的定位特色究竟在哪里？如果是打着自贸区的旗号，却又只闻楼梯响，不见人下来。毕竟，那个高高在上的自贸区，似乎离老百姓（尤其刚需客群）的实际生活稍微远了一点。”
< class="pgc-img">三桥能买吗？
那三桥板块还有希望吗？当然！
3月底，有小道消息称，北京东路小学很有可能进驻三桥板块，开设分校。
浦口的教育资源一直是个短板。若能引进名校，对于板块将是巨大的推动力。作为南京知名的老牌名校，北京东路小学的口碑和实力在南京的心目中一直以来都具有一定的公信力，曾一度比肩‘拉力琅’，可以算得上是最接近“拉力琅”实力的小学之一。
< class="pgc-img">若消息为真，那三桥板块至少是已经手握一块金牌了。
另外，已经在三桥板块生根发芽的开发商们也在努力的做好自己的本分。锦绣樾江府（G34地块）作为拓荒项目，还是咬牙拿出压箱底的112㎡牛逼横厅户型，精装交付，均价27279元/㎡。
还有即将公开的第二子：西江瑞府（G35地块），以四重进制、独立小区大堂为卖点，设计出适合各种需求的全龄户型，最小户型做到了75㎡，预计也是精装交付。
历史告诉我们，永远不要以现在的眼光去定义一个板块的未来。有时候慢一点也是好事，厚积薄发，期待着三桥的爆发。
<>市一进入下行期就如同大浪淘沙，什么板块更好卖，市场自有话语权。
从10月开始，陆续有媒体高喊“江北的房子卖不动了”！最低去化2成、热盘变凉菜……好似购房者理性之后，江北就被抛弃了；
哼哼哼，江北才不会这么轻易的go die。近日有不少江北项目的置业顾问告诉小掌柜，“不知道发生了什么，最近客户特别多，成交一下子就涨上来了，江北又突然火起来了嘛。”
江北房子又忽然好卖了？！
来自江北高新区的某家楼盘置业顾问带小掌柜参观沙盘时，指了指好几个楼栋上挂着的“售罄”两个字，说，“前段时间确实不怎么卖得动，我们都还在想办法，最近也不知道发生了什么，一下子就好卖了，你看，好几栋楼都卖光了。”
< class="pgc-img">据了解，该项目首开时推出的洋房项目，面积125-190平，面对改善客户而设计，均价在2.7万/平左右。而最近推出的是高层房源，面积87-120平，均价略有下调，约为2.6万/平左右。
无独有偶，江浦也出现了这样的“惊喜”。印象中那个去化惨淡的雨山路，早就悄悄的热卖了，一次开盘直接九成售出，在这样的楼市寒冬中，已经是很值得骄傲的成绩了有木有。
一位代理商告诉房掌柜，以往怎么打电话也劝不动的客户，最近居然主动找过来，说是想去看看雨山路的房子，拿着户型图路问长问短。
< class="pgc-img">“例如保利云禧，小高层户型86-127平，价格2.7万/平左右，现在开发商还给出了低首付的优惠，确实吸引了不少人，卖得应该是比前期的洋房要好很多。”
改善不给力 中小户型来救命
江北的楼市风向，怎么像小孩一样转来转去？稍微一盘点，就发现，原来是卖的产品不同了！
今年10月左右，江北一众楼盘大多主打大户型产品。例如雨山路多家楼盘推出叠墅，面积120平以上，甚至有做到220平以上的。户型大的同时单价也不低，2.8万/平左右还是毛坯。算一下，在雨山路拿一套叠墅，总价至少要330万以上。
对于一个新生板块而言，这个门槛并不低，可见一开始开发商都是冲着想要改善甚至终极置业的客户而去的。殊不知，改善客户往往对居住的环境、周边的配套有更高的要求。江北目前的条件尚不能满足。
< class="pgc-img">相比之下，最近江北推出的房源多为高层、小高层住宅，最小面积87平左右，均价还比叠墅或洋房低，总价200多万，加上开发商近期针对这些房源推出不同程度的优惠活动，一再降低门槛，首付20多万就能先拿下一套。
这样的价格，面向的客群显然更多、更广。要知道，得刚需者得天下。对于江北当地的地缘客户而言，置换一套环境更好的、品质更高的住宅、同时不需要改变生活习惯，是最好不过的了，中小户型的价格在其接受范围之内，板块内新开的项目就是不错的选择。
同时，不少手中依然有闲置资金的投资客也被吸引来了。房掌柜在雨山路遇到的一位看房者坦言，自己是住在河西，听说五桥即将建成，所以来看看雨山路有没有什么好的房子可以投资。“要说潜力，江北还是不错的，买个好出手的中小户型应该是个不错的选择。”
< class="pgc-img">板块定位升级会有时！
像是一场实战经验，证明目前对于江北而言，刚需产品仍是消费主力。偏改善的户型终究是被边缘化了。
对于江北的定位，我们显然已经不能再用原先的观点来看待。例如江北核心区，未来会成为金融CBD，住宅一亮相就是奔着高大上的商务滨江豪宅而去，虽然目前还是一片空地，但给人们的想象空间无穷大；
江浦板块里中的白马路、雨山路都打出的是叠墅+洋房+小高层的组合，以老山、求雨山等自然环境为依托，定位宜居改善板块，价格已升至2.8万/平左右。但从市场的反应来看，客户的接受度还未成熟，购房者普遍还是愿意选择“性价比更高的”小户型产品。可见，江浦的改善之路才只是刚刚开始。
同样任重道远的还有桥北高新板块。这个传统的刚需阵地，价格也在脱离“亲民”，奔向“改善”。高新区的纯新现房项目价格已在2.5万/平以上，桥北的地王中建国熙公馆放风价2.8万/平左右。高价之下的房屋，要想要市场彻底接受，除了要做出更宽敞、更低密的产品之外，板块内的整体容貌、配套设施的定位及水平也要有所更新才是。
<>年新气象。江北新区也赶着上班开工这天发布了直管区的城乡建设计划，满满的干货硬货，新年江北要开挂！
< class="pgc-img">江北直管区城建项目计划内容主要包括7大方面：提升城市首位度交通基础设施项目、推动长江经济带发展城建项目、生态环境建设、市政公用基础设施建设、城市环境综合整治工程、安居保障建设和储备项目。全都是身系大家的大事。
房掌柜拎出重点，与大家一起期待2019年江北新区的大发展！
5项过江通道！3项轨道交通！
文件指出，江北将持续推进干线公路、互通枢纽等对外交通设施建设，增强综合交通枢纽功能；加快过江通道、枢纽互通和轨道交通工程建设，加快拥江发展步伐；完善城市道路和农村公路，促进城乡一体化发展。
过江通道工程方面，续建南京长江第五大桥、104国道浦泗立交—南京长江二桥段（浦仪公路西段）、和燕路过江通道一期工程、仙新路过江通道工程、建宁西路过江通道和南接线工程等5项过江通道工程，便捷跨江联系，提升新区区位优势。
（1）长江五桥
长江五桥又称为梅子洲过江通道，采用桥隧结合的过江通行方式，计划2020年建成。今年要完成主桥索塔建设、钢混组合梁制造并吊装；南、北岸引桥主体施工。
（2）建宁西路过江通道
建宁西路过江通道距离上游的扬子江隧道约1.8km，距离下游的长江大桥约2.4km，为双向6车道城市主干道。项目南起建宁西路，北接兴浦路，过江线路与宁浦客渡渡线交叉。
（3）和燕路过江通道南段
和燕路过江通道南段项目位于长江大桥和长江二桥之间，项目选址于南京市栖霞区燕子矶街道和八卦洲街道，起于栖霞区的燕恒路与和燕路交叉口，向北沿和燕路穿越长江，止于八卦洲浦仪公路互通，全长5725米。
和燕路过江通道将以隧道形式跨越长江，按双向六车道城市快速路标准，设计速度80公里/小时，总体施工工期为62个月。
（4）浦仪公路西段
浦仪公路西段起于104国道与205国道交叉的浦泗立交，全程高架，在上坝跨越长江夹江，经八卦洲，与和燕路过江通道交叉，止于八卦洲二桥高速枢纽，全长约11.5公里。
其中主桥为双塔独柱钢箱梁斜拉桥，按双向六车道一级公路标准，设计速度100公里/小时，总体施工工期为36个月，计划与长江五桥同步建成。
（5）仙新路过江通道
仙新路过江通道南起G312宁镇公路交叉处，向北沿仙新路跨越栖霞大恒广路、恒通大道及新港大道后穿越长江，江北侧跨越疏港大道化工大道后接入s501，在跨越北六路后至s356，全长约13.5公里，主线设计速度采取80公里每小时的双向六车道，按城市快速路标准建设，辅道设计速度采用50公里每小时的双向四/六车道，按照城市主干道标准建设，工可推荐的过江方案为双塔悬索桥。
轨道交通方面，推进地铁4号线二期、地铁11号线一期和S8地铁宁天线南延等3项轨道交通工程，加快构建城市轨道交通网络。
（1）地铁4号线二期：均为地下线，设车站6座（暂不含江心洲）。预计2019年三季度开工，今年主要进行土建施工，预计2023年竣工。
（2）地铁11号线一期：全线设高架站1座，地下站19座。预计2019年三季度开工，今年主要进行土建施工，预计2023年竣工。
（3）宁天城际南延：2019建设内容为土建施工，预计2023年竣工。
公路建设。加快新化枢纽互通式立体交叉工程前期工作推进、开工建设312国道龙华立交至张店枢纽段扩建工程，构建更加完善的新区公路路网。
加快建设“地下城” 加强地下空间的利用
围绕城市公共服务水平提升，健全公共交通配套设施，提升能源供给能力和安全保障，加快推进地下综合管廊建设，加强公共区域地下空间的综合开发利用。
其中，加快实施江北新区综合管廊二期工程和江北新区中心区地下空间一期工程，提高城市地下空间集约利用水平。
是枢纽也是美景 长江经济带崛起
围绕生态优先、绿色发展的战略定位，共抓大保护，不搞大开发，实施一批推动长江经济带发展的城建项目。
1、港口枢纽设施。续建南京西坝港区铁路专用线扩能改造工程，扩建长芦站、西坝站两处车站，提升港口枢纽作用，推动地区经济发展。
2、岸线保护与修复工程。续建江北新区沿江绿化造林和宏波码头环境整治工程；开工建设新化生态湿地公园工程和江北新区长江岸线湿地保护与环境提升项目，保护和改善滨江自然生态环境。
< class="pgc-img">加强安居保障建设，改善群众居住条件
以民生需求为导向，切实保障住房需求；加强人才安居房建设力度，为吸引和集聚优秀人才营造良好环境；扎实推进棚户区改造，扎实开展城市修补和城市更新，持续改善城乡居民居住条件和老旧城区面貌。
（1）棚户区改造项目。涉及改造房屋面积约110万㎡。
（2）保障性住房项目。计划实施面积约800万㎡。
（3）人才安居住房项目。计划实施总建筑面积约25万㎡。
未来南京有28条过江通道
天堑是通途
文件中将过江通道放到了最前的位置，可见对于过江通道的建设也会是2019年江北的重中之重。
近日，备受关注的南京仙新路过江通道建设项目，其修改方案终于获得国家文物局批复。
国家文物局对江苏省文物局请示文件回复中称，《关于审批南京南朝陵墓石刻保护范围和建设控制地带内仙新路过江通道建设项目修改方案的请示》收悉。经研究，原则同意在南京南朝陵墓石刻保护范围和建设控制地带内实施仙新路过江通道建设项目。
在规划中，从远景规划看，规划预控过江通道25处，共28条，其中过江公路与城市道路15条，过江铁路与城市轨道交通13条。至2035年规划建设23处，计26条。远景预控轨道交通17号线过江通道和汉中西路过江通道。
已建成道路过江通道：长江大桥（道路）、长江二桥、长江三桥、长江四桥、南京扬子江隧道（模范西路）、南京长江隧道（应天大街）
未建成道路过江通道：龙仪（道路）、龙潭（已开工）、九乡河、仙新路、和燕路、建宁西路、汉中西路（远景）、长江五桥、锦文路
都说过江问题是江北发展的一大掣肘，而过江通道的发展自然是关键。相信在不久的未来，江北会给大家新的惊喜！
