国网财经3月9日讯 公司系台式小火锅NO.1，连锁火锅Top2，股权稳定、管理层餐饮经验丰富。2019年收入61亿/+27%，剔除会计调整净利润4亿/-17%，模型调整、成本提升导致。旗下2大主力品牌，中端小火锅呷哺呷哺+中高端大火锅湊湊，2020H1收入占比62%/30%，门店各1010/107家；in xiabuxiabu、外卖、奶茶、调味品等补充盈利场景。公司产品、管理、品牌及资本优势突出，多品牌运营下，打造全产业链餐饮平台。
未来成长
呷哺焕新+湊湊发力，以及产业链延伸丰富盈利场景
公司未来一看呷哺呷哺升级焕新，light-pot模型定位“小火锅+茶歇”，重视95后年轻群体，新店测试效果良好，预计2021-2023年每年新开100家，关店20-30家，2030年门店空间有望达1800+家；二看湊湊发力，“大火锅+茶憩”，定位中高端、偏女性向，湊湊即将进入快速扩张期；三看in xiabuxiabu（品牌补充）、茶饮（为火锅引流+增收增利）、外卖、调味品等业务拓展，丰富盈利场景。
疫情；食品安全；门店改造、扩张不及预期；人员流失等。
投资建议
呷哺焕新、湊湊发力，将迎中期拐点，“买入”评级
预计20-22年EPS0.02/0.50/0.67元（CNY），对应PE1017/31/23x。短期跟踪疫后复苏趋势，呷哺呷哺品牌升级焕新改善存量业务弹性；湊湊扩张发力打造第二成长曲线，餐饮业务整体迎经营拐点；产业链延伸有望进一步提升盈利空间。估算合理价格在26.5-27.0港元，较最新收盘价尚有44%-46%的空间，首次覆盖给予“买入”评级。
股价变化的催化因素
第一，疫情得到有效控制后，去年5月开始呷哺呷哺餐厅利润率快速增长及湊湊餐厅同店恢复良好；
第二，呷哺呷哺餐厅2.0及light-pot模型改善了关键经营指标；
第三，湊湊门店已达上百家，即将进入快速扩张及收获期；
第四，奶茶、调味品等产业链布局良好，有望进一步形成品牌合力。
估值与投资建议
呷哺呷哺估值复盘：基本面变化影响估值，经营&股价迎拐点
投资建议：合理价格区间为26.5-27.0港元，首次覆盖“买入”评级
具体来看，呷哺呷哺主要经历了三个发展阶段。
1.创业期（1998-2009年）：1998年，呷哺呷哺的创始人贺光启先生将吧台式小火锅引入北京，定位是高性价比的快餐式火锅。但这种新颖形式并没能被消费者快速接受，直到2003年非典爆发，人们开始发现“一人一锅“的干净卫生特性，呷哺呷哺才迎来了真正意义上的发展，并展开了辐射式急速扩张战略，迅速在北京、天津地区布局。
2.加速扩张期（2010-2015年）：2010年，呷哺呷哺进军上海市场，逐步开始向多个城市的扩张之路，截至2015年末共在全国八个省份的39个城市设立了552家直营餐厅。2014年呷哺呷哺赴港上市，成为“连锁火锅第一股”，获得了10.7亿港元融资。此外，公司还在2015年推出了火锅外卖业务“呷哺小鲜”，除了提供火锅食材外卖还提供即食餐饮外卖，拓宽了火锅的消费场景。
3.持续扩张与转型升级期（2016年至今）：为顺应消费升级的趋势，呷哺呷哺也开始了品牌升级之路，于2016年推出了面向中高端消费群体的“火锅+茶憩”品牌“湊湊”，从小火锅拓展至大火锅；并逐步推进呷哺呷哺餐厅由1.0向2.0的店面升级，试图由“快餐火锅”定位转向“轻正餐”。2017年公司继续拓展外卖业务，推出“呷煮呷烫”冒菜外卖品牌，并涉足家用调味品产品线，抢登超市电商，拓展了业务范围。2019年公司继续进行面向年轻一代消费群体的品牌升级，推出中高端小火锅品牌“in xiabuxiabu”和“LIGHT-POT”火锅+茶歇的新店模型，提升公司整体形象并打通价格上升空间。
核心业务：火锅餐厅为主，外卖与调味料补充，打造全产业链平台
呷哺呷哺的业务主要有餐饮（含外卖）和家用调味料。餐饮业务是集团的核心业务，2019年收入贡献约97%，是公司收入的主要支撑，2016年-2019年复合增速为29%。其中呷哺呷哺餐厅2019年收入为46.7亿元，占总收入的78%，2016-2019年的收入复合增速为19%；湊湊餐厅2019年收入为12.0亿元/+116%，占总收入的20%，收入贡献逐年递增。此外，外送业务呈扩张趋势，2019年对主营收入贡献达到5%；茶饮主要由湊湊搭载，2017年约占湊湊单店收入的20%左右。此外还有调味品收入，占比较小，2019年占总收入的1.5%，2017-2019年复合增速为62.4%。
分区域来看，公司收入主要集中于北方地区，共计占比78%。近年来北京地区收入占比的逐年下降，一是由于公司滚轴式扩张策略，加速了京外业务的扩张；二是公司在加速拓展三线及以下城市的市场。公司对北京地区营收的依赖性降低，有利于维持经营的稳定性。但由于秋冬北京、河北及东北地区疫情反复，所以前期来看公司北方业务占比高导致经营有所承压。
盈利能力方面，公司2019年净利润为2.9亿元，同比下降37.7%，主要系国际财务报告准则第16号变更导致（租金及所得税），若剔除影响则为3.96亿元，同比下降16.6%（剔除准则影响，税前利润下降1.5%），主要受新增开店影响。2017年-2019年公司净利润增速有所放缓（+14%/+10%/-17%），主因全国扩张、模型调整、新开门店等。2015-2018年净利率基本在10%-13%，2019年剔除会计准则调整影响后为6-7%，有所承压。其中呷哺呷哺餐厅层面经营利润率在2018年为20%（估算2019年约17-18%，下滑预计主要因为人工、食材等影响），近几年基本在17%-24%范围内波动；湊湊餐厅层面的经营利润率2019H1为14.1%/+2.4pct。2020年受疫情影响，业绩筑底。呷哺呷哺于3月4日晚发布盈利预警公告，预计2020年收入同比下滑9.5%，实现净利润1000-2000万，相比2019年净利润2.9亿同比下滑约93%-97%。业绩承压主要系因为疫情影响，20年1月底疫情爆发，以及6月中旬和12月疫情的反复，对公司业务产生了重大影响；尤其是公司有超40%的门店分布在受疫情影响严重的湖北省、北京市和东北地区。但随着疫情在2020年下半年的好转，可以看到公司旗下餐厅展现出良好的恢复能力，并且积极调整业务策略，控制租金及各项经营成本，持续推进门店网络扩张。目前疫情已经趋稳，再加上疫苗的注射稳步推进，我们认为后续公司业务将持续良好复苏。
呷哺呷哺在20年5月餐厅层面盈利大幅转正，开店方面，20年上半年呷哺呷哺新开31间餐厅。湊湊餐厅20年几乎同时，湊湊餐厅盈利开始转正，总体来看，火锅龙头在疫情稳定后恢复较快，且均维持着较快的展店速度，有望加速提高市占率。
疫情催化商业模式升级，外卖+食材配送强化
疫情催化外卖业务发展，火锅龙头纷纷加大布局,2020年疫情对餐饮业堂食业务产生较大冲击，外卖作为餐饮业的线上渠道，拉动了餐饮业的消费复苏。呷哺呷哺在疫情期间推广一人一锅，分餐制度，通过社区网络建立微商，带动生鲜业务，降低食材损耗，并推动无接触外卖送餐服务，20H1实现外卖业务收入1.57亿/+18.5%。并且，外卖业务自身高坪效属性，加上疫情期间消费者点外卖习惯养成，也有助于疫情后该项业务的持续发展。
公司核心竞争力分析：产品、管理、品牌&资本
产品优势：新鲜食材、完善供应链、菜品创新
呷哺呷哺主打产品，定位“好吃不贵”，所以其对食材、供应链和菜品创新能力要求很高。对餐饮企业而言，虽然初始门槛低、竞争激烈，但当门店达到一定数量之后，上述几点将会非常重要。自采+外采保证食材供应，收购锡盟肉类公司布局产业链上游。呷哺呷哺通过统一的平台，进行全球化的采购。截至2019年，公司合作供应商有591个。
搭建三级物流配送体系，强化供应链，保证食材配送效率。且有助于降低采购、物流等成本。
整体来看，公司有着完善的采购、供应链体系。呷哺呷哺在保证了食材质量的同时，原材料成本占比也明显优于行业平均。菜品创新方面，公司会结合市场需求，不定期推出新菜品。新菜品主要体现在两个方面，一是套餐组合的变化，呷哺呷哺餐厅主打套餐，公司可以根据消费者喜好，调整套餐搭配，提供不同选择；二是菜品、锅底等的创新，比如推出新口味锅底、新的肉类等等。也会通过选择营销，不断打造爆款菜品，加强对顾客的吸引力。
管理优势：总部-大区-餐厅三级管理构架，完善门店考核激励机制
2019年，赵怡担任呷哺呷哺CEO一职后，对公司的管理进行了进一步的优化。
1）重新梳理人才制度，对区域经理、餐厅经理、营运总监、市场总监等职位做了全面盘点，根据人才的能力差异梳理出不分区域、全国门店通用的人才库，在做新区域市场时挖掘业绩好、能力强的种子选手来开拓市场。2）加强门店激励，打造赛马制的竞争性奖励机制。推出超额利润分享机制，即本期门店利润超出上期的部分可以奖励给店长.此外，对门店一线人员的考核激励也进行了完善。
3）完善门店开发系统及考核要求。2019年赵怡带领呷哺大数据团队建立起了一套门店开发系统。系统就可以清晰判断出，该区域的商业地产空间、市场容量、租金范围客群属性，还可以试算出大致的销量等。公司管理架构的调整完善，有助于提高公司的管理运营能力，有助于提升开店速度（尤其是原本的南方弱势地区）、改善开店质量、提高门店盈利能力。
呷哺呷哺品牌作为经营了20多年的老火锅品牌，因直营管理及供应链优秀，积累了良好的口碑，在2019年中国火锅十大品牌榜中位列第二，品牌影响力突出。在艾瑞咨询的调研中，2020年北上广深大学生最喜爱的火锅品牌，呷哺呷哺也位列第二，其中有43.4%的人认可呷哺呷哺的品牌个性，仅次于对其环境的认可。
品牌升级聚焦新消费主力，加强营销推广。呷哺呷哺在进行品牌升级。2020年公司对品牌进行了新的塑造，包括全新的品牌标识、口号、广告、营销举措等等，聚焦新的消费主力，迎合最新消费需求。营销方面也更加灵活，除了传统的广告渠道，也更注重新媒体传播。目前呷哺呷哺在各类社交平台和内容平台产生大量的内容，利用统一的主播形象在店内场景中拍摄短视频故事，有效且持续的引起网友交互共鸣。用更灵活的营销手段配合新模型，进一步塑造品牌。
成长看点：呷哺焕新+湊湊发力，丰富盈利场景
呷哺呷哺：品牌升级强化定位，“火锅+茶歇”双引擎驱动
模型升级：三代模型更迭，变（定位、场景等）与不变（小火锅形式）
呷哺呷哺1.0模型（1998-2017年）：吧台式小火锅，定位中低端快餐，竞争日趋激烈。
呷哺呷哺2.0模型（2017-2020年）：定位中端轻正餐，引入奶茶丰富盈利场景。因为品牌老化及南方市场拓展受挫.
呷哺呷哺3.0模型（2020年至今）：Light-pot更重视年轻主力消费群体、偏女性，启动“火锅+茶歇”双引擎。light-pot模型在保持“一人一锅”的特色基础上，对logo、装修、菜单、经营模式等方面进行改变。新模型采用ins风格，区别于2.0模型的新中式古典风格，意在定位95后新消费主力，进一步强化了品牌定位。菜单方面，减少了SKU，而是在菜单主打页面给出了不同组合的套餐推荐，有利于供应链管理，并且细化模型，根据城市消费水平设置套餐价格，划分一二线重要商圈、标准大众市场、三四线城市门店共3种模型。
升级原因：改善品牌老化，定位新消费群体
Light-pot定位95后年轻群体，打造全时段、多场景消费模式。呷哺呷哺的客群定位经历了从中低端→中端80后消费者→中端95后年轻群体的变化，也符合行业发展的趋势，正如我们前文所分析的，新世代正逐渐成为消费主力。呷哺呷哺light-pot就通过对装修、场景等的调整，把握95后消费主力。同时，light-pot进一步丰富消费场景，在门口特划区域提供奶茶座位，顾客可以在奶茶座位区域享用下午茶（2.0模型虽有奶茶，但无专门茶座）；在店内增加了呷酒小馆、小食、KTV等，进一步提高对年轻人的吸引力。经营模式的变革主要是为了提高客单价、拉长有效营业时间以及强化品牌塑造。
升级效果：2.0效果显现，3.0开局良好
2011-2013年：呷哺呷哺1.0模型表现优异，北京门店的翻座率维持在4.8-5.0左右，2013年北京餐厅的经营利润率为23%。
2014-2016年：下滑震荡。2014、2015年呷哺呷哺北京餐厅翻台率明显下滑，从2013年的4.8→4.3→3.9，上海、天津也有下滑，但因基数比北京低，所以下滑幅度好于北京。2016-2017年基本保持平稳。
2017-2018年：转型阵痛期。呷哺呷哺2.0的客单价约为50-80元（1.0模型为40-50元），门店改造升级后，2018年呷哺门店整体客单价确有较明显提升，同比增长10%至53.5元，而2016-2017年客单价每年仅提升1%-2%。但伴随客单价的提升，短期翻座率有所承压，2017、18年翻座率分别为3.3次/天、2.8次/天，预计主要是模型调整带来的低客单价顾客流失，以及门店持续加密对原有门店的分流。
2019年下半年：2.0改造效果显现。2019H1呷哺呷哺餐厅翻座率为2.4次/天，同比减少了0.4次/天，但从2019年全年来看，翻座率近下滑了0.2次/天至2.6次/天，表明2019年下半年翻座率有明显改善。预计2.0模型逐步得到市场认可，培育成熟后经营指标回暖。
3.0模型效果：light-pot模型最先在北京大悦城春风里开业，实施效果很好，客流量增加不少。此后迅速推广至北京其他门店，并相继推广至上海、深圳、南京等地。
成长看点：短期关注复苏期及升级，2030年门店有望达1800+
虽有疫情扰动但整体恢复趋势良好。结合我们的持续跟踪及新闻报道，呷哺呷哺2020年4月营收已恢复至正常时期的6成左右，8月恢复至8成左右，10-11月单店营收恢复至同期的90-100%；此后因为北方秋冬疫情爆发有所回落，但整体相对可控，12月末恢复至约9成，春节期间约为8-9成。总结来看，呷哺呷哺整体恢复趋势良好，虽有疫情扰动（呷哺呷哺北方门店占比高），但随着疫情的好转，预计呷哺呷哺经营将继续回归上升通道，而且在20年下半年疫情好转后，公司也不断加速开店、以及对模型进行升级改造。新模型对门店装修要求较为灵活，会结合物业情况谨慎决策，所以预计改造费用也相对可控。
门店空间测算：参考经济及人口情况，预计2030年门店达1800+
总结来看，我们对呷哺呷哺的观点如下。
1）截至2020H1，呷哺呷哺餐厅门店数量为1010家，2019年贡献总收入的78%，也是利润的主要支撑。因此呷哺呷哺餐厅的经营情况对公司整体的影响较大，我们也必须关注其发展。
2）Light-pot模型的推出，进一步明确了品牌定位，我们认为“一人一锅”的特色小火锅模式与95后个性年轻人也更加匹配，有助于其在品牌繁多、竞争激烈的火锅市场给消费者留下深刻的印象，也成了网红打卡地。而且，餐饮品牌周期天然较短，2-3年一迭代，未来呷哺呷哺也不排除根据消费者偏好适时调整模型。
3）Light-pot模型采用“火锅+茶歇”的双引擎驱动，再加上夜宵等，有助于延长消费时段、提高客单价，增加坪效。从目前改造门店看，效果良好。
4）Light-pot模型在南方市场接受度良好，有助于其后续在南方市场的扩张。而且模型针对不同城市的消费群体设计了不同的套餐，也有助于门店下沉。
5）呷哺呷哺经过20多年的发展，其管理、财务、供应链的优势非常突出。虽然过往因为品牌老化经营指标承压，但预计品牌调整升级后，在管理、供应链优势下，成长仍然值得期待！而且公司仍在完善激励措施。
6）短期来看，结合2020年呷哺呷哺复苏趋势，我们认为秋冬疫情趋稳后，其经营层面预计将继续恢复。而且新模型预计可助力单店盈利能力提升和门店拓展。未来3年维持100家左右的开店速度，2030年门店空间看到1800+家。
凑凑：中高端大火锅，定位都市白领女性，“火锅+茶歇”模型能力已初步验证
与呷哺呷哺的“一人一锅”吧台式小火锅不同，湊湊提供的是台式大火锅，主打台式麻辣锅，特色是锅底中可以免费无限续的鸭血和豆腐。盈利能力有望进一步改善，有望构建公司第二增长曲线。
in xiabuxiabu：中高端小火锅，差异化定位，补充主品牌
拓展产业链，茶饮、调味品等丰富盈利场景.调味品：品牌、门店优势迁移，丰富盈利场景.调味料市场规模持续扩张，空间广阔但竞争激烈。疫情及消费需求转变给调味料行业带来机遇。调味料定位中高端，成长迅速。呷哺呷哺于2016年底开始进军中高端调味品市场，销售火锅底料、蘸料、调味酱等多重复合调味品，在1000余个批发网店及淘宝等电商平台进行全渠道销售。销售额从2017年的3404万元增长至2019年的8965万元，2020H1调味品销售额为5710万元，同比增长133%。
本文源自中国网财经
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前言：现代购物中心的诞生
随着人类社会的系统化和复杂化，单纯作为居住的建筑模式已无法满足人类的社会需求。因此，承载商业性质的商业体逐渐出现并演变。
早在19世纪，美国购物中心的建设已经拉开序幕，但在20世纪以前，发展得都相当缓慢。
直到1923年，美国开业的乡村俱乐部广场“Country Club Plaza”，为未来现代购物中心的发展确立了四大原则：
第一，开发商长期持有，统一规划、统一招商、统一运营。
第二，在出租时，并非随机进行租赁，只考虑出租率和租金，而是有整体的业态规划和租户选择机制。
第三，租户组合多样化，为消费者提供丰富的购物体验；同时避免同一业态的重复配置，从而避免租户间的恶性竞争，使整个项目保持健康合理的生态。
第四，不对租户放任不管，而是要监督租户的经营管理，使每一个租户都能达到一定的运营水准，从而使整个项目保持良好的经营状态。
不过，学界普遍认为，真正意义上的第一家购物中心是1931年出现在达拉斯的高地公园村“Highland Park Village”。
高地公园村是一个整体的场地，没有被公共街道一分为二，而是不同的商店在同一形象之下，作为一个个拥有唯一业主的单元，被建设和管理。而且，高地公园村采取了一个大胆的举措，所有店铺都向内开门，消费者再也不能把车直接开进去，停在所要去的店铺门口，这样就把外街变成了内街。
至此，高地公园村项目成了未来所有购物中心的设计原型。值得欣慰的是，这个项目至今依然在运营，还成了达拉斯的地标项目。
而我国新版的《零售业态分类》中，其实对购物中心也有着明确的定义：
购物中心(shopping center / shopping mall)，指由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服务的商铺按照统一规划，在一个相对固定的建筑空间或区域内，统一运营的商业集合体。
改革开放40余年来，餐饮店铺的主战场从主要的商业街、新开的美食街、大型美食广场，转移到了购物中心。算起来，餐饮行业与购物中心相爱相杀的历史至少已经20余年。
02
初识：“有益补充”
北京国贸中心（1985年兴建，1990年竣工）的诞生，让国人第一次认识了CBD和城市综合体。
彼时，传统百货业态的核心还是卖货，也就是所谓的提袋式购物。
因此，它核心讲究的是坪效，即要把商场每一平米的价值最大化。所以，早期百货商店给消费者的感觉是到处有商品，到处是导购，公共空间很少，休闲感也不足。
那个时候，商业中心里少量餐饮店铺的配置，更像是一个单位的食堂。
直到1993年，随着市场化改革的步伐加快，来自中国宝岛台湾的太平洋百货开业，第一次将餐饮、休闲和娱乐业态引入百货商场。据说由于社会反响非常好，国内的其他百货商场纷纷效仿，餐饮业态才逐渐成为百货商场的流行标配。
到了1995年，第一个中外商业合资的商业体“上海第一八佰伴”开业，则将这种融入餐饮、休闲和娱乐元素的百货商场，无论从规模还是组合都上升了前所未有的高度。
不过，总体而言，这个阶段的餐饮业，对于购物中心仅仅是作为补充业态，通常被安排在人流量明显不足的商场地下层或是顶层，一般占商场总业态的10%左右，只是被用来填补逛街人的吃饭刚需。
而且，这个阶段入驻的餐企基本是“咖啡+洋快餐”的组合。
03
蜜月：发挥“重要作用”
如果说，在物资匮乏的年代，百货商场靠着琳琅满目的商品就能“躺着赚钱”，那么在物质充裕的新时代，大众对于消费体验性的需求有了更高的要求与期待。
相比传统百货，现代购物中心经营的核心不是卖货，而是生活方式，目的是吸引消费者前来休闲的，在休闲的时候顺便购物。
早在上世纪七十年代，美国购物中心的功能从原来的以购物为主，转变为以社交休闲为主。除了零售类业态，食品、影院和其他形式的家庭娱乐和休闲活动业态纷纷出现，且占比开始逐步提升。至此，购物中心的核心租户由之前的折扣百货，变成了美食园、娱乐中心以及廉价百货商店。
在中国市场，电商的冲击更是加速了传统百货中心向现代购物中心的转型。过去传统百货中心里最重要的板块，如服装和美妆业等业态，开始逐步将重心向线上转移。
于是，商业地产项目只能把目光转向那些电商无法取代的体验业态上，而作为体验服务的绝对代表，餐饮业自然日益成为商业地产的重要组成部分。
毕竟和家人朋友们约着去商场里选一家餐厅，吃着热气腾腾的火锅/烤肉时的幸福感，是外卖无论如何无法替代的。而且，在所有体验性业态中，餐饮业态的受众群体最为广泛。
要说真正实施统一管理、分散经营，专注为零售商提供经营空间，但自身并不介入零售经营的“广州天河城”，是中国大陆第一个真正意义上的现代购物中心。
自1996年8月18日开业以来，天河城严格遵从“只租不售”原则，确保了购物中心的有效管理和后续改造的实施。
根据公开资料，天河城除了确立“百货（天河城百货）+超市（永旺）”这两家主力店外，还拥有餐饮、娱乐、电影院、各类品牌店等200余家门店，成为广州首个“乜都有”（“什么都有”）商场，让消费者拥有了除购物以外更为丰富的体验。
据说，天河城的商铺出租率在1999年以后，一直保持在99％以上。
于是，只租不售、亲自引进主力店、运作全业态等经营模式的成功，让后续新开的各大购物中心纷纷效仿。
到了2000—2001年间，上海梅龙镇广场、上海新天地和上海恒隆广场等现代购物中心先后开业；而2004年底在深圳开业的万象城，更是为国内综合体购物中心树立了全新标杆。
彼时，国内几乎所有的购物中心都增设了各种类型的“美食街”，即便是主打高奢品牌的华润万象城，在其底层及外围门店也引进了不少快餐小吃类的餐饮品牌。
直到2016年开业的上海七宝万科广场，将餐饮业态的向下覆盖做了很好的创新尝试，大食代美食广场的销售位列全国第一，独创买了就走的食街“赏味市集”模式，不但每天吸引了大量的人流，更是创造了可观的租金收入。
在2010年万达商业年会的演讲上，万达集团董事长王健林总结出一套“靠在顶楼做餐饮打天下”的套路——当地排名前30的餐饮品牌，每个万达广场必须引进不少于20家。由于餐饮业态在顶楼集聚了人气，通过“瀑布流”效应，人流就能带动其他楼层的生意。
2018年，万达广场餐饮业销售额达到了500亿元，在整体营收中占比20%，被称为“万达广场的提款机”。
基于万达广场餐饮业态的成功，王健林曾下过这样的定论：“中国的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的。”
而从餐饮商家角度而言，进驻购物中心有利于品牌稳健扩张，商场的规范化运营还可以为自身解决选址、顾客停车、与政府部门交涉、顾客纠纷等大部分问题。
因此，在这个阶段，餐饮品牌普遍向往在购物中心开店，事实上一些好的商场对于餐饮品牌的形象提升也有巨大帮助，更有如海底捞、西贝、外婆家等餐饮品牌借助着商业地产的发展红利，完成了品牌升级和快速扩张。
04
围城：“相爱相杀”
最近几年，由于持续出现购物中心内餐饮门店的倒闭潮或撤店现象，市场上关于“餐饮逃离购物中心”的论调开始此起彼伏。
这其中的原因，自然是非常复杂的。
一方面，是购物中心建设数量的“大跃进”。
根据亿欧智库数据，2013—2019年全国购物中心CAGR（年复合增长率）高达22.9%。根据中国连锁经营协会发布的数据，截至2021年底，全国购物中心（≥3万㎡）的总数量已达到6300座，中国人均享有的购物中心面积数已接近日、欧等发达国家水平。
更夸张的是，还有更多的购物中心在建或待开业中。可以说，全球每年新落成的购物中心面积里，差不多有一半都会在中国。
知名财经作家吴晓波，在2021年度大会预测中，甚至提出“购物中心消亡论”，引发了广泛的社会讨论。
另一方面，是购物中心餐饮业态占比的持续提升。
如今，很多购物中心开始把餐饮招商作为重要一环。餐饮门店的位置由此发生改变，从地下层到顶楼，几乎每层都有餐饮存在的空间。
近些年，一些获得资本加持的茶饮、咖啡品牌，凭借在年轻人群中强大的号召力，甚至被邀请入驻商城的首层。
根据赢商网统计数据，截至2023年3月1日，徐家汇商圈中的10个商场里，开设了35家咖啡店，涵盖了24个品牌。
目前，业内普遍认为在购物中心里，餐饮业态比较科学的配比是20%左右，但最近几年很多购物中心里，购物、餐饮和休闲的比例已经达到了1：1：1，甚至不少购物中心的餐饮业态占比超过40%，以至于很多消费者感慨“自己进的不是购物中心，而是一个大型美食城”。
于是，过剩的供给和同质化餐饮类型的泛滥，导致诸多商场餐饮门店的生意逐步恶化，相对高昂的租金和强势的物业条款等，也让餐饮商户们怨声载道。
2020年初新冠疫情的暴发，更是成为引爆这些潜在危机的导火索。
客流减少，可昂贵的商场租金并没有因此而降低，这变相地把商家往外“赶”；而商家离开商场后，商场的空置率上升，又会影响客流量，一切形成了一种恶性循环。
05
和解：“共赢共创”时代
菁财资本认为，购物中心作为当代社会重要的消费体验场景，一定离不开餐饮业态的助力。在中国市场，餐饮连锁品牌如果希望实现高效、高质量的扩张发展，大概率也要答好“购物中心店型打造”这个核心命题。
因此，中国餐饮与购物中心未来发展的核心，是如何实现共赢？
在菁财资本看来，从商场角度看，要持续提升规划和运营能力，通过拼颜值、抓个性、重体验等，赋予商业空间新活力与灵魂，让年轻人能在其中找到归属感。同时，真正的科学把控餐饮品牌和品类数量，而不是采取杀鸡取卵的管理模式。
从餐饮品牌角度看，要通过建立中央厨房、门店智能化设备引入等，提升门店面积使用效率。而且要想成为购物中心的香饽饽，除了提升品牌自身的引流能力外，差异化的定位和特色门店打造往往会获得消费者青睐，从而获得优质商城的入场券，甚至获得有竞争力的租约条款。
我们相信，在这个过程中，双方的良性互动，甚至是共创，都是至关重要的。
小 结
餐饮，不仅凭借着动人的烟火气息留住了年轻人，也给了他们踏入商场的底气。绕过动辄几千上万的Gucci、LV等奢侈品门店，或许就有一家几十元就能吃饱的麦当劳。
消费升级浪潮下，每一个中国人都有追求更美好生活的权利，无论是承载了现代社交生活的购物中心，还是日常老百姓最够得着的幸福——餐饮。
祝福中国的商业地产，也祝福中国的餐饮人。
未来，共赢共创！
<>< class="tt_format_content autoTypeSetting24psection " id="js_content">前些天我们简写了西安的酒店业发展，大家对这样的内容都很感兴趣，所以我们将其做成一个系列，今天就来聊一聊另一个古都南京的酒店业。
最近和朋友聊天，这两年受到疫情影响，排除掉热门的三亚之外，几乎所有疫情下启幕的新酒店，都在不停的降价，但这其中也有做的好的（口碑、房价双丰收），代表酒店之一就是2020年6月启幕的南京丽思卡尔顿酒店。
|两家标志酒店同框|
这家酒店被大多数人定义为南京真正意义上的首家奢华酒店，虽然“来的晚了些”，但是南京酒店业的规模化发展可谓历史悠久，最早可以追溯到1927年。
在1927-1937，这十年左右的时间，有非常多优秀的酒店诞生，包括中央饭店、首都饭店、福昌饭店等等，历经近百年岁月累积，他们中的部分至今仍在对外营业。
|| 中央饭店
如今的中央饭店做过修缮，但是改变不多，以柱式门廊突出入口，雅致大方。中区小楼白墙，前有镂空栏杆，楼梯上下，显得空灵穿透；小门通向左楼右楼。左楼右楼正看作六面体堡楼形，显得封闭结实；侧看又为歇山顶，虚实相生，颇见匠心。
饭店曾接待过无数风云人物，大厅走廊内悬挂的照片，讲述了那些辉煌的过往。如今仅需不到300元，即可住进这栋历史建筑，体验当年的风情。
|| 扬子饭店
在南京下关码头必经中山桥的东南面宝善街2号，矗立着一座西洋古堡式建筑，它就是扬子饭店。1912年至1914年，法国人法雷斯出资申请并设计建造了当时命名为“法国公馆”的扬子饭店，这是南京作为通商口岸正式对外开放后最早的一家西方人开办的高级宾馆。
如今它的全名是南京颐和扬子饭店，因南京颐和公馆·罗莱夏朵一战成名的颐和品牌，如今已然是新国牌的典范之一，作为南京本地知名的民族酒店管理品牌，颐和这两年表现优异，最新分号已开到云南大理和江苏盐城。
|颐和在南京管理的四家酒店|
|| 南京东郊国宾馆
1956年，当全国各省、市都相继开始建设国宾馆。当时的江苏省委、省政府研究决定，在南京中山陵5号建设用于接待任务的国宾馆，取名紫霞洞招待所。后于1975年更名为“南京东郊宾馆”，其是南京首个按照五星级标准打造的酒店，如今于2015年进行翻新对外正常营业，共配置客房263间。
|| 南京金陵
|如今酒店正在进行大面积的翻新工作|
进入2000年千禧年之后，南京五星级、国际品牌酒店数量增速开始明显提高，平均每一年最少开一家，其中有很多标志性的酒店：
2006年3月底，“索菲特”双黄蛋正式落户南京。南京索菲特银河大酒店地处城市核心；南京苏宁索菲特钟山高尔夫酒店（换牌重开）则是南京第一家豪华5星级高尔夫酒店。
2007年，南京首个以温泉为主题的纯别墅式度假酒店，发源于巴厘岛的Kayumanis，南京香樟华苹酒店启幕。
2010年5月28日，南京绿地洲际酒店正式开门迎客，为当时南京配套设施最齐全、江苏省内高度最高的酒店，也是洲际品牌酒店在全球高度最高的酒店。
2011年，坐落于南京市中央大道核心地段位于中央路与童家巷（入口在童家巷）的交界处，南京金茂威斯汀大酒店正式启幕；年末，希尔顿酒店及度假村其位于江苏省南京市的第一家和第二家品牌酒店：南京万达希尔顿酒店（已更名）、南京世茂滨江希尔顿酒店先后开业。
2014年，第88家香格里拉酒店在南京开幕，拥有450间客房和套房；同在2014年，外建筑亮灯时犹如一个巨型中国传统灯笼的南京金奥费尔蒙酒店启幕。
2015年，紧挨着民国总统府和六朝博物馆的南京圣和府邸豪华精选酒店（撤牌自营）启幕。
2016年1月，万豪国际集团位于南京的首家酒店（当时未收购喜达屋）：南京华泰万丽酒店正式开业迎宾。
2018年3月初，历经10年精心打磨，涵碧楼品牌于南京揭幕中国第三家酒店；3月底，南京景枫万豪酒店启幕；9月，南京河西地标建筑，南京卓美亚酒店正式启幕。
当时除凯悦酒店集团之外，所有主流酒店集团都已入驻南京。
而集中性的爆发式增长，也是在2020年6月由南京丽思卡尔顿酒店的开业引燃。其作为疫情暂缓下首家启幕的国际奢华酒店，取得了有目共睹的业绩。从那时起，万豪国际与洲际酒店集团在南京的发展进入提速模式：
| 分类 | 开业时间 | 酒店名称 |
万豪 国际 | 2021年4月 | 南京四方酒店傲途格精选 |
| 2021年4月 | 南京金轮万怡酒店 | |
| 2021年6月 | 南京威斯汀温泉度假酒店 | |
| 2021年6月 | 南京珺懋酒店傲途格精选 | |
| 2021年12月 | 南京江宁Moxy酒店 | |
洲际酒 店集团 | 2020年1月 | 南京长江之舟华邑酒店 |
| 2020年1月 | 南京长江之舟逸衡酒店（国内首家） | |
| 2021年9月 | 南京园博园英迪格酒店 | |
| 2021年10月 | 南京东方珍珠voco酒店 | |
| 2022年8月 | 南京园博园voco酒店（即将启幕） | |
| HYATT | 2020年10月 | 南京丰盛五季凯悦臻选酒店 （南京首家凯悦系） |
钓鱼台 美高梅 | 2021年6月 | 南京鲁能美高梅美荟酒店 （全球首家） |
温德姆 酒店集团 | 2021年4月 | 南京空港温德姆花园酒店 |
| 裸心 | 2022年1月 | 南京裸心岭 |
