月11日，广州—CBRE世邦魏理仕发布《2024年上半年广州房地产市场回顾与展望》（以下简称《报告》），解析广州商业地产市场最新发展状况与趋势。
2024年上半年，写字楼市场搬迁需求推动成交，租金继续下行。优质零售物业市场零售商扩张谨慎，上半年餐饮及零售业态新店铺成交占比分别为45%及39%，餐饮成交中45%的新店铺数量来自特色餐饮。从零售业态看，时尚服装品牌成交占比高达43%，以新旧品牌的更替为主。
琶洲和金融城是写字楼去化主力区域
2024年上半年，广州市场录得位于金融城的汉银广场和保利南方财经大厦落成，办公面积总计15.9万平方米，供应量同比减少58.9%。全市空置率上半年累计轻微上调0.1个百分点，至第二季度季末报18.3%。
《报告》显示，广州第二季度录得净吸纳量4.2万平方米，环比减少18.5%。全市上半年净吸纳量累计为9.5万平方米，同比上升24.2%。新兴商务区是去化的主力区域，琶洲和金融城吸纳量共计占全市比例高达84%。
2024年上半年市场零售租赁需求强度分析
行业表现方面，TMT稳坐成交首位，其中商用软件开发和电商的升级搬迁、整合活动活跃，线上游戏企业有扩张；金融业位列第二，监管机构等公共组织录得在核心商务区内有搬迁成交；第三位是专业服务业，以律师事务所、广告公关及咨询类企业的需求为多。另外，消费品制造业需求稳健，跻身前四，细分以本地服饰和化妆品的快消类为主，成交落位在零售贸易行业氛围浓厚的琶洲商务区。
“2024年下半年，全市有6个项目、共计46万平方米的办公面积即将投入市场，九成的面积位于琶洲和金融城。持续增加的可租面积，让租户的议价能力继续提升，租金下行仍将持续。同时，业主积极应对，除了提供租金折让和装修补贴等优惠，多个项目在写字楼内打造自有品牌灵活办公空间作为配套，同时吸引和留住需要短期办公空间的租户。在竞争愈发激烈的市场环境下，楼宇提供多元化的优质服务是大势所趋。”世邦魏理仕华南区顾问及交易服务部|办公楼负责人程志文表示。
近日，广州招商引资20条发布，政府以积极的姿态进一步改善营商环境，推进重点产业链招商，加大吸引和利用外资，一定程度上能促进企业在广州办公楼市场的新设立和扩张的需求发展。20条还特别提出了要统筹政策协同，有利于各区之间形成良性竞争、互利互补的发展局面。
2024年上半年办公楼市场租赁需求来源分析（按租赁面积）
“美食之都”特色餐饮表现亮眼
2024年上半年，尤其第二季度，广州商场人流量及消费受到了持续雷雨天气的影响，1-5月社会消费品零售总额同比仅录得2.0%的增长。但节日及广交会期间，广州消费热度位列国内主要城市前列，假日经济表现依然亮眼。与此同时，季内政府推出的绿色智能家电换新消费券，及汽车以旧换新补贴活动，也给相关消费品带来支持。
值得注意的是，根据《报告》，全市成交方面，特色餐饮表现积极，天河路零售业态更多样。上半年餐饮及零售业态新店铺成交占比分别为45%及39%。餐饮成交中45%的新店铺数量来自特色餐饮，茶饮咖啡甜点占比24%。
世邦魏理仕中国区战略顾问部、商业咨询负责人钟廉军强调，即使在各大一线城市中，45%的比例依然十分亮眼，这与广州是美食之都，广东消费者更愿意在“吃”上花钱也有关系——市场也会如此做出反应，更多餐饮品牌入驻商场。
以同样来自长沙的湘菜费大厨为例，其2023年于广州开出首店，不久后连拓多店，店店火爆。今年又放出消息，要在广州再拓5店，7月在东莞开出首店。7月12日晚，记者从大众点评看到，费大厨正佳广场店排队182桌，天河城排队105桌。费大厨相关负责人向记者表示，为了迎接暑期人流，费大厨目前全国100余家门店已实行全天营业，营业时间从11点持续到21点。
“网红或者是外地餐饮在本土火起来又活下去的关键，早年大家会认为是供应链，现在供应链问题基本解决了，主要是另外几个问题。一是文化认同，既要求品牌能正宗地传达来源地的文化和口味，又需要对进入地的文化或喜好有所融合或调整；二是依托品类，例如费大厨跑通的＇辣椒炒肉＇大单品是一个成功案例，而近期兴起的‘啫啫煲’有可能成为下一个热门单品。”钟廉军向记者表示。
钟廉军提到，从今年上半年广州的数据看，在餐饮方面，粤菜新店在特色餐饮业态的占比显著上升，其2024年上半年新店数量占特色餐饮全部新增门店的成交数量为39%，较2023年全年占比提升近11个百分点。茶餐厅、牛肉火锅、茶楼和顺德菜是扩张的主力，“这不仅在广州，粤菜现在在全国都很火。”
部分网红品牌离开滋养它的土地后会水土不服，曾经粤菜因为对食材新鲜度要求高也难以走向全国。为何现在粤菜反而成为了异地餐饮的热门选手？对此，钟廉军分析称，一是粤菜的口味好、普遍接受度高，并且可挖掘单品也多；二是许多走出去的粤菜档次都比较高、比较精致，尤其在米其林和商务宴请类有较大优势；三是在许多其他地区的消费者眼里，“广东”或者是“粤港澳大湾区”代表着前卫、新潮，这样的IP和标签对年轻人也是一种吸引。
零售市场
时尚服装品牌在零售业态中表现亮眼
《报告》还指出，从零售业态看，时尚服装品牌成交占比高达43%，以新旧品牌的更替为主。就区域而言，天河路商圈零售新店占比更高（49%），并且美妆护肤、珠宝配饰和电子产品及家电三个细分品类的合共占比更高达46%，远高于全市29%的总体水平，显示天河路商圈零售业态更为丰富和多样。
聚焦于主要成交，我们发现国外香水香薰品牌持续在天河路拓展。BYREDO Perfume、CREED和Bon Parfumeur Paris的广州首店都开设在了天河路。同时，区内还录得Alexander Wang，运动品牌HOKA以及Vivienne Westwood等国际知名零售品牌的进驻。
另外，彩妆集合店重启广州核心区的拓店。经过2022年的门店调整后，部分彩妆集合店品牌于2023年获得单店业绩的回暖。2024年第二季度，广州录得WOWCOLOUR在天河和海珠共三家门店的重新入驻。除此以外，电子产品及家电类零售商的租赁活动转趋活跃，尤其青睐优质区位和运营商物业。这一部分来自于传统电子产品和智能家居品牌，如华为、小米和三星等，上半年主要录得在天河区的拓展。另一部分来自如科大讯飞和学而思等学习机品牌的扩张。
文｜记者 孙绮曼
图｜《报告》截图
前，位于九亭镇的中泰广场打造了一处“草坪计划-中泰夜肆”夏季露营特色夜市，品质餐饮、零售文创、儿童游乐设施等一应俱全，还有户外观影、有奖竞猜等活动，吸引了不少市民前来“打卡”。
傍晚6点多，记者来到中泰广场，看到广场前铺满了厚实柔软的绿地草坪，伴着夏日夜晚的凉风，餐饮区的摊主已经张罗好了新鲜食材，儿童游乐区的游玩设施也已布置整齐。一眼望去，夜市的区域分布清晰明确，摊位罗列井然有序、干净整洁。天未全黑，已陆续有市民前来游夜市、品美食、户外观影……“我刚喝了一杯大梅子酸梅汤，梅子煮化了很入味，吃了东北烧烤，大油边外酥内韧有嚼劲、老北京糖葫芦甜里透酸嘎嘣脆，味道都很不错，夜市的品质很高。”市民王女士说。
据了解，“中泰夜肆”铺陈的草坪面积达1700平方米，其中布置了10个品质餐饮摊位，15个轻餐零售和小吃摊位，6个儿童游乐摊位。中泰广场商业顾问许滨向记者介绍，很多品质餐饮摊位是从商场的实体店直接移过来的，因而食材新鲜、品质有保证。
小趣园、九秒追牛、杨氏酸梅汤、老北京糖葫芦、提拉米苏、东北烧烤、捞汁小海鲜、烤面皮、烤鱼龙虾、墨桶精酿等，餐饮摊位的品类跨域广、选择多。“人生第一串，中国烧烤看东北，东北烧烤看长春”“睡前一定要吃夜宵，这样才不会做饿梦”“可爱的捞汁小海鲜，好吃不贵在人间”……每个摊位前，还专门设计了对应的趣味标语，丰富了夜市的内涵。露营休息区内，许多市民围坐在一起，闲聊、品佳肴、观影、听音乐……十分惬意。
中泰广场营运部负责市场推广的陈鸣告诉记者，夜市的最初定位是品质和美誉。“想为市民打造一处亲民有趣的品牌夜市，以高品质服务和口碑吸引更多市民。最初投资主要想做出口碑，希望能为南九亭引入更多客流。”陈鸣介绍，夜市的菜品会应季调整，游乐摊位的设施也会应潮流变化，随时保持夜市的活力气息。未来，这里将打造夜市加集市的综合体，并在抖音、小红书等平台做推广，在引进网红店的同时打造网红店。据悉，中泰广场后续还将组织丰富的夜市活动，为市民营造热闹的市集氛围。
文字、图片：朱颖宏
编辑：王红霞
灯初上，伴随着夏日微风，闵行的餐饮夜经济逐渐火了起来。在近期刚开业的力波九坊商业综合体内，这家有着“梅陇三杰”之称的“匠心小厨”粤菜馆门庭若市，地道的广式口味征服了食客们的味蕾。跟随记者的镜头去现场看看~
“叉烧味道比较浓，甜味也正好，就特别有食欲。”“菜系跟我在广州吃的是基本一致的。”……现场市民好评不断。
匠心小厨粤菜馆主理人肖勇介绍，餐厅特色还是以食材新鲜为主，没有预制菜。鱼的做法也很特别，用了大家不常用的油盐蒸，以吃本味的菜为主。餐厅师傅全是广东的，因此不管点心还是菜品，都很有广东当地的特色。
据介绍，“匠心小厨”的首店开在梅陇的一家菜市场里，作为第一批入驻力波九坊的餐饮品牌，在保留市井烟火气的同时，用餐环境焕然一新，并乘着“五五购物节”的东风，与商业街区携手共赢。
肖勇告诉记者：“商场里面的积分可以兑换优惠券，在我们店里使用。购物节的宣传还是挺有效的，我们现在客流量起码提升了10%—20%。小桌的翻台率也很高，基本能翻4—5次，每天可以做七八十桌的生意。目前我们对闵行餐饮业的发展越来越有信心。”
而在银都路莲花南路，一家音乐餐厅则化身为了文化美食夜市，点亮了整片夜空。在这里的百姓大舞台上，专业演员带来了唯美的国风舞蹈，经典的国粹变脸和高难度的古装杂技，一个个精彩纷呈的群文节目，不仅赢得了餐厅顾客的掌声，路过的市民也纷纷驻足观赏，喝彩不断。
市民感叹：“漂亮！就是视觉上的一种冲击，让我们领略到了中华民族传统文化。”还有市民感觉现场氛围不错，节目很精彩。
醉豪爽·音吧餐厅负责人刘帅说：“我们团队是参加市级、各个区的文化配送，比如闵行区的文艺轻骑兵，我们文化配送走进各个社区。现在我们的专业团队来到百姓大舞台上，市民享受美食的同时，又能看到专业团队的演出。有中国传统文化的节目，也有时尚的节目相结合，丰富消费者的视觉盛宴。”
据介绍，这家餐企也是在上海“五五购物节”期间刚刚落户闵行梅陇，其看重周边成熟的社区商圈业态，立足自身的文化资源优势，用贴近大众口味和消费习惯的特色餐饮品类，精心打造了文化美食夜市项目，受到了周边市民群众的欢迎。
市民们认为这里唱歌、唱戏的都很专业，菜品也符合口味，同时获得视觉和味觉双重享受。
“我们有清水龙虾、原生态的鱼，还有四川的自贡菜、湖南菜，都是麻辣的江湖小菜。”刘帅希望可以借助“五五购物节”，提升餐饮消费。
来源：今日闵行
