在龙华买房，特别是在龙华观澜买房，肯定会接触到一个概念，那就是—九龙山数字城。
很多粉丝朋友都对这个概念比较模糊，问中介，中介也只会告诉你，这是个很厉害的科技城，华为、迈瑞这些大企业都在这里拿地了，这里以后会吸引大量的企业和人员。
......
这不怪中介，九龙山数字城说起来确实有点复杂。
因为它涉及龙华“一圈一区三廊”产业发展战略、又跟梅观创新走廊的建设有着千丝万缕的关系，里面还包含了华为、富士康、迈瑞、美团多个知名企业，然后还有各种旧改要推动........
今天一万间下了功夫，一文给你讲清“九龙山数字城”，欢迎大家收藏转载。
01
什么是九龙山数字城
九龙山数字城具体位置在龙华观澜福城街道，距离光明科学城约8公里，距离北站国际商务区约10公里，距离鹭湖中心城核心区约1.5公里，距离大浪时尚小镇约4公里，通过梅观快速、沈海高速（G15）、外环高速等，与周边重点产业片区交通联系便捷。
九龙山数字城是深圳市21个市级重点区域之一，从规划上看，九龙山数字城面积超南山高新区（福城街道总占地29平方公里，其中超过一半的土地面积规划为九龙山数字城）。
没出名前的九龙山片区，就依托富士康，在福城街道形成了以先进制造业为主导、电子信息业为支柱的产业格局，是全市名副其实的“工业重镇”。
后来被市政府点名，成为九龙山数字城，是市重点区域及五大市级规划建设5G产业集聚区之一，华为、美团、富润通等重大项目和科研机构争相在这里抢滩落户。
如今的九龙山数字城，既是“工业重镇”，也是“数字新城”。
如泰衡诺实现产值超百亿元，其生产的传音手机在非洲市场占有率第一，为全球出货量最大；智仁科技是国内为数不多的同时具备强大开发、生产能力的IT知名厂商；佳顺智能现已成长为国内具有创新和研发能力的AGV移动机器人行业龙头企业之一，拥有各项专利及软件著作权近280项……
佳顺智能，图源网络
目前，九龙山数字城产值达2500亿元；片区招商引资成效显著，已引进美团和电子科技大学；周边配套将引入深圳第三代半导体研究院、深圳市计算科学研究院等科技研发机构。
而华为和迈瑞的进驻，让九龙山数字城走进大家的视野，进一步拉高了整个九龙山数字城的档次和知名度。
九龙山数字城头上的光环越来越多，如：
深圳20个市级重点片区之一
龙华区打造数字城市样板区的重点片区
承担着国家高新区、国家自主创新示范区
省级人工智能产业核心区
全市5G产业聚集区等使命
定位打造世界级人工智能产业集聚区和粤港澳大湾区智造中心
……
02
梅观创新走廊和九龙山数字城的关系
在全面了解九龙山数字城的时候，我们还要了解另一个规划概念，那就是—梅观创新走廊。
梅观大道
从下面规划图片可以看出，梅观创新走廊是包含了九龙山数字城的。
梅观创新走廊是在2021年2月经过深圳市审批通过的（《龙华区梅观创新产业走廊福城观澜产业地块土地整备利益统筹项目规划》）。
梅观创新走廊是龙华“一圈一区三廊”的重要组成部分
梅观大道沿线以龙华区约50%的土地面积、60%的建设用地面积，承载龙华区65%的百强企业数量、91%的百强企业产值、72%的10亿产值以上企业，龙华区百强企业前10名全部位于梅观产业创新走廊沿线。
它长约20公里，由南向北依次串联南大门、深圳北站、华南物流园、富士康、华为、观澜高新园、鹭湖科技文化片区、九龙山、大富工业区、北大门等重要空间节点，总面积约96平方公里，是深圳市中轴提升战略的重要空间载体。
“梅观创新走廊不仅是一条交通廊道，更是深圳中轴和北拓战略的重要空间载体，是我市创新要素的聚集地。”深圳市龙华区发展研究院院长李胜军接受记者采访时说。
一万间整理发现，梅观科技创新走廊对内是龙华版的深南大道，区内前10强企业全部位于梅观产业创新走廊沿线，以华为、富士康等世界名企为龙头，形成上下游产业链。
对外是通过“点”“核”联动，将深圳北站、坂雪岗、富士康、清湖、鹭湖五大产业片区提升融合，对接坂雪岗科技城、留仙洞总部基地、梅林-彩田片区以及香港高校、东莞松山湖等优势科技创新资源。
强力支撑粤港澳湾区产业集群建设，打造具有全球竞争力的万亿级人工智能和新一代信息技术产业集群。
在这个大前提上，九龙山数字城就是这上面的十分关键一点。
因为整个梅观创新走廊里面，最具竞争力的几个大企业就在九龙山数字城里面，如华为、富士康、迈瑞等。
03
实探九龙山数字城
最近一万间也亲自在九龙山数字城走访了一圈。路线如下：
高时九龙山科技园—九龙山华为基地—福安雅园、观澜佳纷天地—迈瑞医疗地块
高时九龙山科技园是目前九龙山少数几个已经投入使用的高品质产业园，前身是高时核电工业园城市更新，总建面超20万㎡，是集商务办公、产业研发、先进制造、创客空间、高时汇商业中心、自营全季酒店、美食城等为一体的全业态商务综合体。
高时九龙山科技园
一万间去实探的时候，高时九龙山科技园楼栋崭新，周边街道和建筑都十分整齐宽阔，新产业、新气息的感觉非常强烈。
办公区底商开了好几个吃饭的店铺，中午时间有零星人群进去吃饭，这说明高时九龙山科技园的初期办公雏形已经形成。
一万间实拍
不过，毕竟是新的办公综合体，整体氛围还是比较空，招租信息基本几步就能看到。
另外，今年8月迈瑞动物医疗在九龙山拿的地，距离高时九龙山科技园步行仅370米，2021年华为拿下的产业用地（华为九龙山工业园），距高时九龙山科技园1.4公里。
华为九龙山工业园，2021年10月，华为以2.39亿底价拿下观澜“巨无霸”产业用地，建76万㎡新能源大厂。
如今工地建设如火如荼，据了解，今年底即将建成，预计吸纳3万名员工。
当华为入驻办公后，九龙山的腾飞不言而喻。如之前华为带动松山湖崛起，助力东莞GDP破万亿。
让一万间比较意外的是，华为九龙山工业园马路对面的就是—招商雍云府。
据了解，招商雍云府今年6月开盘，折后低至4.2万/㎡起，但开盘数据也不大美观。（原因文末总结）
招商雍云府.一万间实拍
在九龙山逛着的大半天，虽然没有走完，但是一万间已经遇到好几条断头路了，原因是因为到处有围起来的工地，到处在搞建设。
还有片区内的居住氛围和商业氛围基本没有，片区内有点的人气的居住区也就是万科九龙山和福安雅园（深圳最大规模的安居房），居民日常购物需求，全靠底商铺支撑。
万科九龙山，图源链家
附近比较有规模的商场就是观澜佳纷天地了，不过可能是一万间是在工作日白天过来，商场的人气也不够，显得空荡荡的。
观澜佳纷天地
这些都说明，目前发展中的九龙山板块，还有许多不完善的地方，人气还没有开始聚集，商业也欠缺。
临近傍晚时候，一万间终于找到去年迈瑞拿下的地块（A924-0186宗地，将打造医疗器械标杆制造基地），具体位置在鸿基新都（大红本住宅，均价2.6万）旁边，不过暂时没有看到有动工的迹象。
04
九龙山数字城的楼市与困境
在九龙山数字城走一圈下来，一万间能感受观澜发蓬勃的发展力，但没商业、没地铁，没人气依然是是九龙山数字城现在最真实的写照。
片区内原本预期的地铁18号线在5期规划中被砍掉，后面确认22号地铁线将会落地（不会经过华为九龙山工业园），但是还没开建，未来5年这里的交通还是要依赖自驾。
地铁22号线规划图
同时，九龙山数字城未来几年属于大开大建周期，会带来诸多不便，九龙山数字城的美好蓝图需要较长时间的发展兑现，现在并不满足好地段、好配套、好生活的需求，在当下严峻的房地产环境下，楼市情况不会很乐观。
最直接的案例就是招商雍云府，作为九龙山数字城最核心的住宅新盘，国企开发商+华为光环，开盘也买不好，说明靠大厂名气卖房已经不现实了。
万科九龙山是九龙山数字城最具代表性的二手房，链家参考价是4.7万//㎡，据了解整体挂盘均价是5.8万/㎡，可以议价到5.3万/㎡左右。
即便如此，万科九龙山成交量活跃度还是比较低的，从2022年到现在，也仅仅成交一套。
图源：链家
一万间认为，某种程度上看，光明已经是产业规划带动房价的最后一波浪潮，随着光明楼市的热度消退，九龙山数字城想再去讲“产业带动买房赚钱”的故事，已经是不切实际了。
在关注这里的住宅去化情况的同时，各方人员也应该多关注这里新建起来的产业园遇到的困境——招租（商）困难......
05
总结
上面说得九龙山数字城规划这么厉害，与坂田、光明的对比如何？
其实不具有对比性。
九龙山数字城终究目标是打造世界级人工智能产业集聚区和粤港澳大湾区智造中心，说白了就是高端制造业。
它的功能定位是借助梅观创新产业走廊、主动对接光明科学城、南山高新园，成为它们信息服务及配套产业链，成为高标准的数字经济产业园。
之前一万间写观澜片区分析的时候就说过，观澜功能定位是高端制造业，即使华为、迈瑞入驻，但是基本也是以“高端智造”的制造功能入驻，并没有将核心的科技研发进驻。
点击了解观澜的全面分析
一万间认为，九龙山数字城存在的意义不是为了抬高某个片区的地价，房价，而是因为深圳需要高端制造业，深圳经济结构急需转型升级，我们国家需要高端制造业来应对国际上复杂的高端技术竞争。
九龙山数字城未来蓝图很美好，让我们一起拭目以待吧！
但是我们买房还是要买配套完善的，适合居住的，只有这样房子才能经受住市场的考验。
九龙山数字城暂时不合适，大家实在要买观澜的话，可以沿着4号线，看沿线地铁站周边的楼盘。
