2023年北京商品住宅用地推介会”4月25日在京举行。本次推介会共推介了73个拟于年内供应的项目。
具体来看，海淀区只有2宗。分别位于四季青镇和永丰南。其中，四季青镇地块位于西五环杏石口桥西侧，用地面积9.23万平米，建筑规模11.13万平米，容积率仅有1.05。该地块拟供应时间也是4到5月。永丰地块位于地铁永丰南站附近，往南一站路就是大厂云集的西北旺地区，建筑规模达到22.24万平米，拟供应时间为8月至11月。
今天我们重点来聊聊海淀今年拟供应的两宗地：永丰南地块和四季青地块。
两个地块交流群已建，感兴趣的扫码进群：
为什么重点聊海淀的地块？因为稀缺，因为稀缺，所以关注度最高，价值更高，升值回报率也更高。
这里补充一下，为什么海淀区房产稀缺和增值。深圳房价最贵的南山区（对，就是腾讯“南山必胜客”的南山），GDP是8000+亿，然而，低调的海淀其实是10000+亿。
海淀区总面积430.77平方公里，略低于朝阳区的470.8平米，但是海淀区以下地块完全无法开发成建设用地（稀缺性）：
1、香山、百望山、玉泉山。
2、颐和园、圆明园、植物园。
3、海淀区大学：清华大学、北京大学、中国人民大学、北京航空航天大学、北京理工大学、中国农业大学、北京科技大学、北京交通大学、北京邮电大学、中国矿业大学、中国地质大学、北京语言大学、北京林业大学、中国政法大学、北京外国语大学、中央民族大学、中央财经大学、北大医学部。
4、海军大院、空军大院、火箭军大院等。
5、中科院各研究所。
6、航天二院、五院、九院等各类科研院所。
以上单位占地都比较多，基本上是遥遥领先其他各区，包括朝阳。
所以海淀区剩余的可供开发的土地少之又少，主要集中在海淀北部。但是海淀区作为国家高科技阵地，还有上述各个大学、研究所、大院的人员，收入高，学历高，购买力又超强，典型的“僧多粥少”。
顺便暂时离题，对比一下海淀区和西城区房价走势。
先说结论：海淀区人均收入和房价也会逐渐接近西城区，一些优质产业板块（无论是几环），将会明显超越西城（上地已经如此）。
曾经海淀区清北录取率远低于西城区，现在已经接近（海淀1.65% VS 西城1.74%）。类似的，海淀区人均收入追平甚至超越西城也是指日可待，人均收入决定了房价。
因为一个简单的道理，哪里有新产业集群（规模化），哪里就有一大群高收入的人才，西城区仅存的且能告诉增长的就是金融街。海淀区有AI、集成电路、半导体、互联网、文化产业等各项高科技产业集群，大部分新增的高科技公司都在海淀。
01
海淀永丰南
海淀供地这几年主要是翠湖，永丰，北清路供地，21年永丰两个地块中海汇德里和幸福里汇园两个洋房，均价8.2万，现在还有少量一层跃层再卖，22年永丰三个地块，中海和海开，有洋房8.5万，还有小高层8.3万，也是还有部分尾盘在售，共同缺点都是没有地铁，那么海淀真正的地铁盘来了。
西北旺HD00-0411街区，地块位置比永丰三兄弟更靠近五环，距离地铁16号线永丰南仅300多米，是近期海淀供地中，临铁（现成地铁）位置最好的地块。地块条件也不错，北侧就是用友产业园，永丰站还有在建永丰TOD综合体，预计2024年竣工。
地块距离后厂村软件园二期不过4-5公里，到中关村壹号约1公里，一站地铁可到西北旺在建的万象汇，同样一站地铁到在建的北部医疗中心。
地块北侧就是中关村三小（科技园分校），周边还有清华附属中学永丰学校，科技园小学（大牛坊校区）。
但是这个地块最大的槽点，旁边有个是著名的六里屯垃圾填埋场。据宇生考察，该垃圾填埋场搬离的可能性比较小，所以也只能是优化共存，但是项目要通过，肯定需要环评，按照目前填埋的标准，过环评是没问题的。
现在永丰周边在售项目有部分尾盘，宇生也给大家整理了一下，大家感兴趣的可以看看：
1.中海 富华里·汇园
项目指导价8.2万/㎡。项目主力户型为99平三居、113/116平（边户）三居以及138/140平（边户）四居。目前还有余房可选，了解项目详情点击下文链接查看：
2.海开栖海澐颂
项目指导价8.2万/㎡，总价670万起，首套首付268万起。海开的户型很棒，面积段范围跨度较大，有81平两居，87和93平三居，121和129平四居，148和154平四居。了解项目详情点击下文链接查看：
3.幸福里润园
项目指导价8.3万/㎡。幸福里润园现还有尾盘在售，容积率仅1.5。和富园一样的低密度容积率，但是价格更优惠，房源不多。了解项目详情点击下文链接查看：
02
海淀四季青
海淀四季青，最新的盘是颐和金茂府和香山壹号院，一个开盘50亿，一个开盘45亿，两个均价11.3万，都是别墅项目。
四季青地块还是有部分待开发的土地，属于是西山别墅区，整体低密。双新村地块也是棚改拆迁项目，现在安置房都已经建好了，平衡资金地块也该拿出来了。
地块位置，海淀西五环西边400米，西五环和杏石口路交叉口，西南角处，南边就是西山别墅区，有名的独栋别墅小区，西山美庐。北边隔着路建设的回迁房，不管从居住体验还是采光，都没有什么影响，这个地块简直完美。
地块容积率1.05，限高12米，妥妥的低密社区，预计未来要做大户型的豪宅产品了。价格12万+是大概率的，但是具体多少大家不妨猜一猜。
地块住宅用地8.5万平米 ，限高18米，户型，园林方面，可以发挥的更好，相信品质差不了。想入手西山别墅区的朋友，这个地块，值得入手！
不得不说，海淀虽然量不大，但每年供应的额度差不多是恒定的，所以海淀有合适的上车机会，可以尽量上车，不要拖也不要等，海淀是北京最大概率越等越贵的区。
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