读：地理位置好、房租便宜、离家近、附近有成功案例、风水好……选址总是有那么多自欺欺人的理由，你仔细甄别、精打细算，以为自己终于找对了位置，捡了一个大便宜，其实是被卖了还在帮着别人数钱。
餐饮老板在开餐厅时往往关注餐厅的后期——产品、营销、管理等等，而容易忽略前期的核心点—— 选址 。产品和营销做得不好还能补救， 但如果选址失败了，餐厅将成为一个死穴，无法突破只能关店。
既然选址这么重要，那我们在选址的时候会遇到哪些坑？哪些问题最容易被餐饮人忽略？从事餐饮连锁管理工作17年的王冬明指出：以下 十种经典的选址潜规则 ，看见了可要绕道而行，一旦入坑就没有翻身的机会。
一、无中生有
坑： 麦当劳、肯德基、必胜客……这些大品牌都入住了，你还不来？
当餐饮老板想进驻一个陌生的商城时，并不知道顾客是否认可它，往往会选择标杆品牌做参考，如果这时地产告诉你有很多大品牌已经入驻，那老板绝对会盲目跟从。但实际上，地产公司跟这些品牌可能只是 意向聊过，并没有最终确认， 知道你榜大牌，专门挖坑等你来跳。这一招其实非常老套，但一般餐饮经验不足的人还是会中招。
二、合伙做局
坑： 麦当劳、肯德基、必胜客……都在装修了，你还不信？
地产商为了高效招商，会给餐饮龙头品牌一个非常低的房租价格，如同个楼层同个位置，均价10元/平/天，给大品牌就是5元/平/天，给你就是20元/平/天，拿你的银子去填大品牌的亏空。需要注意的是，你的生意需要比大品牌好几倍才能跟它的成本持平，但往往你很难拼得过大品牌。
三、指鹿为马
坑： 把一个大品牌旁边的位置以一个偏低的价格给你。
地产公司介绍店铺位置的时候会告诉你在某某大品牌旁边，但最后，这个大品牌会以某个原因调换位置，到时候，你的边上有可能全是屌丝品牌。一般餐饮 新人和开过3到15家餐厅 的老板很容易中这个招。
四、偷梁换柱
坑： 以后这个位置就是主入口，人流全从这里走，动线多棒！
当你用一个高价签了一个动线较好的位置后，商场会定期调整滚梯的走向从而改变动线，你就从上风上水跑到下风下水去了。所以餐饮老板在选址的时候，可以在合同里附加一条，电梯的滚动方向不可改。这个坑连很多餐饮老司机都会栽进去。
五、铁砂馅饼
坑： 出来一个好位置，赶紧的，过了这个村就没那个店了。
地产都有自己的圈子，好的资源都会被圈里人占着，一类商铺由餐饮大佬把持，通过专有渠道变现，外界是不知道的。二类商铺由既能引客流也能吸引餐饮店入驻的明星品牌把持。三类商铺由大型餐饮连锁招商选址人把持，不会落到餐饮老板手里。而四类商铺就是商城剩下的一些比较差的商铺，通过关系户去推荐给做餐饮的熟人，而这就是大馅饼，投入进去稳赔不赚。
六、瞒天过海
坑： 看看这家，还没你们好呢，一月也能轻松卖个几十万 ：
如果成熟的商场有某个商铺因为房租太高不干了，地产公司会找同质同类的餐饮店，告知无需再投入装修成本，同时还会提供上家餐厅较高的营业数据供参考，从而卖出更高的价格。需要警惕的是，一般这种数据参考价值可以忽略。
七、守株待兔
坑： 看这商场爆满，不挣钱为什么大家都打破头往里挤？
别说，有些品牌就是不挣钱，但也要进入到商场最好的位置，因为它需要大量的客流，从而吸引加盟商，虽然餐厅会赔本但是通过加盟可以挣钱，所以餐饮老板 不可只看表面而打破头往里挤。
八、从前有座山
坑： 门店很挣钱，但我要出国，急着出手
这个坑一般发生在街边店，商圈存在硬伤，需要转让，但如果说实话，恐怕租出不去，就会找到很多非常容易让人接受的理由，如“我要出国了”，“家里有急事需要钱”，“合伙人闹翻了”等等，等你接了，剩下的就可以“准备后事”了。
九、金蝉脱壳
坑： 干餐饮绝对没问题，先干着，手续慢慢来，这地方没人管的 。
很多街边商铺房屋存在手续上的死结，属于违建或非商业产业，一旦接手，消防、卫生、环保手续很难下来，需要花大量的时间和成本，到最后可能还是开不起来，只能转让，这种坑连餐饮老手很容易中招。
十、抛砖引玉
坑： 越早进越便宜，再拖就不这价了
一个新的商业地产位置再好也需要花半年来养客，大部分需要一年，有的甚至需要三年，当你早期以低价进来后，发现没有人流。等商圈成熟了，那时候房租就会翻倍增长。而你就是那块砖，铺路填坑用的“小砖头”。
商圈选址测评是个技术性很强的专业，不是一朝一夕能够学会的，有些秘密没人点醒你，你就算干一辈子都不会知道的， 所以说很多餐饮不是因为管理而死的，而是被坑死的。
想找到一个合适的商铺是需要经验的，这些经验是听课听不来的，而且这个经验必须是失败的经验，如果你没有的话可以找一个餐饮行业的老司机——曾经被失败过很多次的老司机，才能避免被坑。
本文来自餐饮公会，创业家系授权发布，略经编辑修改，版权归作者所有，内容仅代表作者独立观点。[ 下载创业家APP，读懂中国最赚钱的7000种生意 ]
<>址作为开店的第一步，可以毫不夸张地说：开店地方选错了，90%都没得救了。
李嘉诚曾说过一句著名的地产六字真言：地段、地段、地段！麦当劳CEO也曾说过，餐饮最重要的是三件事：选址、选址、还是选址！
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日本在店铺选址方面有很多值得我们借鉴的地方，下面小编就带你看看店铺选址的6大流程。
1进行市场分析，清楚定位
在选址之前，首先要搞清楚自己的品牌定位，清楚自己的目标消费顾客分布在哪。如果没想清楚这些就贸然开店，迟早要关门。
例如曾经获得数亿元投资的茶饮品牌“嫩绿茶”就因为选址的问题而栽过跟头。它在最大的电脑市场百脑汇选了一个门店，旁边就是人流量巨大的地铁口，然而进店消费顾客寥寥无几。
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原因很简单，嫩绿茶只注意到了人流量而忽略了这些人是不是自己的目标消费群体。只有在人流量匹配度高的地段选址，满足顾客需求，才能称得上是正确合理的选址。
2分析商圈
选址的第二步就是选商圈。适合开店的商圈，应该是拥有较大并且稳定的客流量，如何判断一个商圈是否适合店铺的选址？
我们需要从以下11个层面对商圈进行调查分析?
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综合分析以上的调查结果，充分了解方圆300米以内的人口数量、素质、收入水平等。因为80%的顾客来源于这部分消费者的推动，通过了解他们来评估整个商圈的整体消费能力，最终确定选址是否可行。
3确定门店位置
在选好商圈之后，就要确定具体的门店位置了，也就是商圈的最佳聚客点。
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聚客点怎么选？要综合人流、顾客行走路径等来进行选择，除此之外还要保证餐厅的可见度和易接近性。也就是说要选择人流量最大，行人最容易看到并且寻找方便的地方。
人流量计算方法?
1. 路线：不同方向的客人到达餐厅的最近的路线
2. 时间节点：一周中的4个连续营业日，要包含周末
3. 计算时间：每小时固定的15分钟
4对店面进行评估
在初步选定店面位置之后，要对相关情况进行一定的分析和评估，应该从以下三个方面进行评估?
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▲店面背景情况：未来5-10年内是否有拆迁的可能，在租店之前要对店面的背景情况进行仔细调查，包括政府相关规划和政策。
▲房东背景调查：通过附近的中介公司侧面打听产权所有者的背景情况，了解租住历史以及租金行情等。
▲房租价格谈判：在了解房东的出租意愿之后，向附近类似门店打听价格是否与历史信息一致，以及租期等情况。
5与房东谈判及签合同
在对店面进行评估之后，接下来就是与房东签订合同的环节，在这个环节一定要把方方面面都考虑周全。
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▲免租装修期：一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。
▲租金和押金：在与房东砍价前，需要先做未来的营业额预测及损益试算，事先权衡，尽可能争取到合理的价位。另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。
▲续租和租期：比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，这些都是谈判的重点。
6做新门店立地报告
立地报告是在新门店筹备阶段需要完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。
立地报告主要包括以下16个方面?
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总结
多花点心思选址，比后期花大力气整改、搞活动拉人气要划算得多。以上选址流程，各位餐饮老板每一步都要小心仔细，只有科学合理的选址才能让你的餐厅走得更快更好。
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您在餐饮店经营中遇到的的苦恼
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于餐饮企业开店，选址是头等大事。选址是人越多的地方越好么?陌生地方如何摸底?选址的风险如何防范?据统计北京每月有10%的餐饮商家开业大吉，也有8%的餐饮店关门停业，究其根源，选址不当是一大忌。
西贝开50家店铺为何至少要选300处地址?说到餐饮选址是个老话题，就像吃饭睡觉打豆豆一样的，但这是餐饮企业扩张必不可缺的前提。洋快餐麦当劳、肯德基怎么找铺，已成经典、但不好学。以下是转门面网小编整理的现代选址经验你可以看看，还很好上手。
老套但有效—— 关于店铺选址的16条实用技巧
1、有人的地方总有饮食需求，没有什么地段是绝对的好，绝对的不好，关键是要看有没有人来。
2、定位是选址的关键，不要贪心做遍天下所有的美味，清楚你想要什么，你的顾客想要什么，他口袋里有多少钱，这是选址的前提。比如定位大众消费的重庆火锅或重庆火锅加盟的小天鹅、德庄、奇火锅、秦妈等都是遵循这一前提。
3、除了通常要注意的事项，本项目选址还要着重考察步行的便利。
4、如果房租较高的话，一定要多考虑一下这个地段能给你带来的翻台次数。
5、一般来说，3-5公里半径内有30万的消费人口，做重庆火锅、重庆火锅加盟店、特色餐饮、干锅就有了赚钱的保证。
6、经常堵车的地方也就是人流较大的地方，这里就很有可能成为做餐饮的好地段。
7、如果一时资金不足，无法租到一个地区最好的地段，你也可以找个有发展潜力而租金相对比较低的地方来做餐饮，当然前提是你手头的资金能撑到这个地方火起来的那一天。
8、靠近地铁出口一边的地段人流会比较多。
9、大部分人喜欢从右拐弯，因此这片区域是比较合适选择的。
10、街道的拐角处是餐饮选址的最佳地点。
11、无论回家还是娱乐，“逃离”办公区的白领们都要在通往公交车或者地铁站时走一段路，但谁都不喜欢再往回走哪怕一两步。如果选址写字楼周边做餐饮，一定要注意地段是否在办公区和车站之间。
12、尽量选择遮蔽物不太多的地方以增加醒目程度，多让人看你一眼，你就多一次机会。
13、每个城市均有出入城乡的几个重要街道或通道，人流最多的三叉口或许是生意的最好地段。
14、多合适的地段也要和你手头的资金相对应，切记房租成本无论如何也不能超过预期流水的一定比例，不然肯定就赔了。
15、一条能穿过几条商业街的胡同也是合适地点。前提是保证这几条商业街是休闲产业，且不太宽。
16、选中一块地方，跟房东谈房租的时候，一定要把你的特色表现出来，让他相信你可以给他带来稳定的收益，这样你就可以谈到一个更合适的价格。
开好一家店要掌握包括选址、评估、洽谈、报立项、审批、签署合同、对接工程营建、老店维护、运营保障等，环环相扣。
经过筛选有合适的店铺后，在与甲方沟通、谈判中，更是专业知识和个人素质的体现。甲乙双方谈判就是利益的博弈和平衡，就像一场场战役，需要一个碉堡一个碉堡的攻克，才能取得最后的胜利。开发人员需具备很强的综合能力，要在确保开发专业的基础上，掌握法律、政策、财务、工程，要有很强的沟通谈判能力，还要有一定的社会关系、社会阅历，和人格魅力。
