饮选址未必需要选择黄金位置
目前租金高企，在网络发达的今天黄金位置未必是做餐饮的首选因素，有时候一些品牌会为了宣传，牺牲盈利来抢占黄金位置，我们做餐饮的要分清楚这些，不能盲目跟随。
客流量是选址时应该考虑的主要因素。但对于餐饮店而言,除了要考虑总体的客流量外,更应深入分析客流的有效性。创业选择开服装店
是非常不错的项目，不过开店容易经营难，要让服装店产生巨大的效益就需要用心经营，就比如在开店前选址就非常关键。一旦确定地址便不好最变换，要不地址变换产生的成本会很高。
一、不顾形象，徒求销量
人口密集、购买者众、消费量大……很多餐饮店会竞相入驻这样的商圈。但是，只从投资回报的角度考虑店址，未必就能实现效益最大化。对于经营时尚商品的餐饮店而言，除了考虑店址对销量的促进作用外，还应评估其对品牌形象的影响。为确保品牌形象不受损害，厂商在餐饮店的选址方面还需强调周边环境的卫生、清洁、美观，尽量避免与杂货店、食肆、机械修理店等为邻。
二、迷信黄金地段
“非风水宝地不嫁”是厂商餐饮店选址中普遍存在的一种心态。他们认为，在闹市区、商业中心开店，能以较高的客流量带动销售，开店就要开在黄金旺地。殊不知，黄金地段的昂贵租金与激烈竞争所带来的经营压力，非一般餐饮店所能承受。
三、盲目进入竞争饱和区
过度集中往往会造成市场饱和。有时候，位于同一商圈的多家同类餐饮店看起来生意都很好，实际上已达到竞争平衡的临界点。新增加一家店，市场就超饱和了，造成僧多粥少的局面，原先挣钱的都开始亏损，大家只有打价格战。在商圈产品饱和的情况下，与其继续跟进，不如调整思路，选择与现有商品有较强互补性的品类切入，以完善该区域的商品结构。
四、行业偏离商圈定位
每个地区都有自己的整体商业网点布局。何处发展服务业，何处发展it零售业……各个城市都会有长期性的整体规划。错位选址，逆势而动，往往得不到宏观政策的支撑和大环境的推动，吃力不讨好，最后只能选择撤出。
五、迷惑于客流量的表象
客流量是选址时应该考虑的主要因素。但对于餐饮店而言，除了要考虑总体的客流量外，更应深入分析客流的有效性。同一商圈内不同性质的餐饮店，其有效客流量的比率差别较大。以为人流密集、热闹的地点就是好商圈，这是对商圈的误解。
六、缺乏借势意识
做生意要成行成市，过分孤立仅靠一家门店单打独斗，未必就是一件好事。巧妙地借对手的势，往往能对销售起到积极的促进作用。麦当劳的店开到哪里，肯德基的店就跟到哪里，这一现象就很能说明问题。
七、广告空间考虑不足
店招、立牌，展示架、海报，这些常见的广告道具对于餐饮店的销售有不可忽视的作用，运用得当能起到四两拨千斤的效果。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就失去了在店前发挥营销智慧的空间。 因此在选址时，最好是了解门窗是否可改装为落地式大玻璃结构，当地政府对店招悬挂有无特殊要求。
八、低估消费购买惯性
很多经营者虽然在定位、商圈的分析上下足了功夫，但因对消费者的消费特性考虑不到位，最终只能草草收场。一些音响、空调类的餐饮店进入新开发的大型小区，是因为看到了整个商圈庞大的新居消费需求。在商圈内没有任何竞争的情况下，如果所有有需求的顾客都来购买，自然能养活一家店。但是音响、家用电器这类耐用消费品，价格高，购买频率低，消费者在购买时不惜多跑路、货比三家后才肯掏腰包，对开进小区的餐饮店往往并不买账。
九、忽视顾客消费便利性
如今的消费者越来越挑剔，对购物场所的物业配套与周边公用设施的完善程度越来越重视。有车一族希望购物时能很快找到停车场，老人家不想爬很高的阶梯……一切从自己的便利出发。餐饮店必须将这些便利因素考虑进去，否则店址再好，顾客也不愿光顾。
十、不考察商业环境的未来变迁
餐饮店的投资回报周期较长，一旦周边环境发生变化，必将导致投资无法收回。一般来说，新的城建规划、公共交通设施与路况的改变对商业环境都会带来深远的影响。一些目前看起来很优越的位置，可能过不了多久就会因城市发展变化的要求而陷入改造、拆除的麻烦。
< class="pgc-img">文丨餐饮致富经 夏雨
餐厅选址有多重要，想必每个餐饮人都是心知肚明的。
如果选对址，餐厅的客流量就有了保证，餐厅的经营就可在营销、产品、运营、扩张等层面多方位展开；如果选错址，就要耗费大量的人力物力周璇，餐企的最大抗争对象就是选址。因此，选址是餐饮业最重要的经营决策之一，选址的好坏甚至能决定门店是否能存活下去。
既然选址这么重要，那么怎样做才是对的，新手上路又会遇到哪些问题，又该如何解决？
本文将为餐饮创业者详解开店选址的误区以及正确选址的流程重点，为你的餐厅有效解决选址难题。
进行店面选址时踩过的2个坑
经验不足，盲目相信自己的眼光
刚开始由于经验不足，很多餐饮新人都会掉进一些选址的误区，自我感觉良好，盲目相信自己的眼光，而导致创业失败。
< class="pgc-img">1、地理位置好，人流量大，生意一定会好：
很多人误将人流量当成了客流量，认为这个地方人气旺自己的生意就一定会好。根本没有考虑到自己真正的消费群体主要聚集在哪~
2、房租便宜，值得：
有人选址觉得房租便宜，哪怕不赚钱也不会亏损很严重，没有考虑到长远的发展。
3、这个地方离家近：
离家近，自己不但方便，左邻右舍也会多帮衬自己，而事实上人情也会有用完的一天。
4、附近有成功的案例：
跟风开店，别人成功不代表自己会成功。
5、风水好：找某某大师算过在这里开店会发财，真的能发财大师就不用看风水了，自己开店就行。
以上你中招了几条？
上了地产商、开发商和房东的当
餐饮小白选址没有经验，除了自己容易走进误区外，也容易被一些“别有用心”、“心怀鬼胎”的地产商、开发商和房东坑。
情况一、无中生有
< class="pgc-img">情况二：偷梁换柱
< class="pgc-img">情况三：瞒天过海
< class="pgc-img">情况四：抛砖引玉
< class="pgc-img">上面这些话你都听过几句？
如果我们前期足够幸运地避免了这些坑，那只是顺利地迈出了一小步。接下来才是选址的关键。
餐厅选址的全流程和关键点
第一步：市场分析，弄清自身品牌定位
首先，在选址之前，要先搞清楚自身品牌的定位，弄清楚自己的目标消费人群在哪儿。
如果没想清楚就贸然开店，迟早要关店。曾经获得数亿元投资的茶饮品牌“嫩绿茶”就在此处摔过跟头。嫩绿茶曾在重庆最大的电脑市场百脑汇选了一个门址，旁边是地铁站出入口，人流量巨大，但少有顾客进店消费。
原因很简单，嫩绿茶只看到了人流量，却忽略了人流匹配度。而只有在人流匹配度高的地段开店，满足了目标顾客群体的刚需，店面才可正常运转。
第二步：从10个层面对商圈进行分析
什么是商圈？
即你把门店看成一个点，分析，以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。商圈也即有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。所以选址的第二步就是选商圈。
而一个商圈是否具备长期拥有充裕客人的能力，我们需要从10个层面对商圈进行调查分析：
< class="pgc-img">综合以上调查结果，充分了解方圆300米内的人口统计、收入水平和人口的数量和素质。因为80%的顾客来源于方圆300米之内的销售推动，通以了解他们来评估此商圈的整体销售能力，分析周边消费人群是否是餐厅的目标群体，终确定有无在此开店的可能。
第三步：找到商圈的最佳聚客点，确定位置
你觉得整体商圈是好的，接下来就应该来分析，具体门店位置了。
如何选择合适的位置呢？其实就是千分点和A点的确定。所谓千分点，就是商圈的最佳聚客点。
< class="pgc-img">< class="pgc-img">聚客点怎么选？要综合人流、顾客的行走路径进行选择，还要保证餐厅的可见度和易接近性。简单的来说，就是选择人流量最大，行人容易看到、寻找方便的地方。
人流计算的方法：
1.首先要在不同方向的客人到达餐厅的最近的路线上去计算
2.计算有两个时间有节点
A、在一周中选4个连续的营业日，要包含周末
B、营业时间之内统计数据
3. 最后计算的时间在每小时选择固定的15分钟
确定千分点之后，你的新址的位置，距离这个“千分点”越近越好。
第四步：从3个方面对店面进行评估
在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估，可以从以下三个方面进行评估：
< class="pgc-img">第五步 ：与房东进行谈判签合同
免租装修期
以下表二为例，一般情况下免租装修期为45-60天，这是和房东谈判首要条件，这涉及到装修的周期，尽可能控制在免租期内开店。
租金及押金
在与房东砍价前，须先做未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图；事先权衡以讨价还价，尽可能取得合理的价位。
另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。
< class="pgc-img">续租和租期
比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年、十年。这些都是谈判的重点。
表二：租金条件评估标准
< class="pgc-img">第六步：对新门店做一份立地报告
立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。
如果觉得新址和曾经评估过的店址人流量基本一致情况下，那么可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。立地报告包含16 项如下：
①新店选址申请书
②门店租赁要件调查表
③门店工程配套条件表
④开发基准表
⑤商圈评估表
⑥竞争对手分析
⑦客流量分析
⑧租金成本计算表
⑨对等店应收预估表
⑩新店装修工程费用预估表
?门店损益分析表
?未来五年预估损益表
?商圈示意图
?商圈图说明
?商铺实景照片
?门店平面图、效果图、店中店落位图
第七步：订立商铺租赁合同须注意的法律问题
相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。订立商铺租赁合同须特别注意以下几点法律问题：
< class="pgc-img">关于战略顶层设计、连锁模式设计、标准化体系、及训练督导体系。我们有话聊！
<>所周知，选址是餐饮企业成功关键的因素，业内有句名言：“门店最重要的是什么，第一是选址，第二是选址，第三还是选址”。成功的选址是餐饮企业核心竞争力之一。
但受专业及经验限制，国内餐企在选址的成功率上一直不高，原因在于多数餐厅在选址是有自己解不开的困惑。那么今天，就让我们聊聊“餐厅选址”这个话题。
一
餐厅选址时的困惑
很多餐厅老板在选址时候都会有很多困惑，以下这几点就是多数人都会遇到的问题：
1. 没有依据，凭感觉选址
选址凭感觉，没有科学依据，风险非常大 。
这种情况常出现在中小型餐饮门店，餐饮老板凭多年经验和直觉来判断店址，往往说不清楚道不明白，成败多归咎风水问题，说起自身选址经验，多半是有缘或有感觉，没有科学依据，风险非常大。
2. 缺少投资收益预测
这种情况多出现在一些已经有了一些选址标准与经验，也注重有策略选址，占据有利位置的餐饮老板身上。
他们往往是一间旺铺吃三代，很少转手，而成熟商圈的店址更是千金难求，租金、押金高昂，选择店址时如不能准确预测投资收益，租金成本高于本行业利润率，将导致门店经营失败。
另有一种类型，某些连锁企业为了降低成本或避开强势竞争实现“农村包围城市”策略，选择次商圈进行布点，也常因不能科学、准确的预测商圈成熟时机而沦为填坑或为人作嫁的下场。
3. 缺少系统和规范
由于没有建立和完善选址标准及规范，缺少组织和系统，一旦批量开店选址，人员分身乏术，找不到想要店址，扩张计划不得不一再延迟，选址最终成为扩张战略最大阻碍。
< class="pgc-img">二
餐厅选址的三大禁忌
要开一家餐馆，选择一个好的地址很重要。任何投资者都希望选择一个旺铺，因为所选地址直接影响到餐馆的生意。如果选择的地址不好，那么餐饮业务就会受到影响，利润也不会太高。
很多刚进入餐饮行业的人没有任何投资经验，不知道什么地方忌讳，所以经常吃亏。那么，开设餐厅选择地址的禁忌是什么？
< class="pgc-img">1. 城市快速路旁边
在城市快速路两边，一般来说，这些地方不适合开一家餐馆，因为行人被隔离护栏阻挡，同时又没有停车位，车辆停不下来，很难在餐馆吃饭。
即使人流量是非常大的，他们也不能选择这样的地方开餐馆。
2. 被障碍物遮挡的店面
有些餐馆的地理位置很好，但为什么不容易被顾客发现呢？
那是因为他们餐厅附近有一些障碍物阻碍了顾客的视线，导致餐厅不被顾客所发现。
因此餐厅附近有明显障碍物的位置也不是一个绝好的位置，同样是选择店面的一大禁忌。
3. 被连续转租多次的店面
店铺那么多，但是有些店铺会被转租多次，而且每个的时间都很短。总的来说，这家店铺不适合出租。多次转租的店面很差，信誉很低，很难得到客户的信任。
从另一个角度来说，往往是多次被租用的店面生意可能不太好，或者表面上做生意不错，但实质上赚不到什么钱，所以刚换完以后，一直没有固定的商家长期租下来。
原因是很多商家租这个店是被它的外表所迷惑，暂时发现不了隐藏的缺点，或者是租金低于周围市场价。
因此，面对被多次转租的店面时，投资者必须谨慎地找出商家失败的具体原因，这样才可以避免自己投资失败。
< class="pgc-img">三
如何选择靠谱的商圈
< class="pgc-img">1. 观察商圈环境
不同的商圈业态，有不同的消费人群，对品类的喜好程度并不一样。
比如大学，更偏爱奶茶类型、客单价低的产品；而社区更偏爱健康的、客单价相对较高的品类。这个商圈到底适不适合开店，要从以下两个指标评估：
指标1：商圈类型
主要有学校、社区、写字楼和商业体等，消费特点也有所不同。比如写字楼一般白天订单多，社区晚上订单会偏多。覆盖的商圈类型越多，则商圈的环境越好。
通过百度、高德地图或一些第三方的外卖选址工具，就可以查看商圈热力图。
指标2：人群属性
主要是指商圈消费人群的特点，比如年龄结构、收入水平、兴趣等，它决定了商圈消费特点，客单价的高低，口味的偏好等。
我们可以通过市场调研的方式，比如了解住宅或写字楼房价和租金情况，入住率，车位情况等。
2. 预估商圈容量
不同的商圈体量制定不同的业务发展策略。
比如当商圈的体量足够大时，可以适当降低利润水平来扩大市场规模。
相反，当商圈体量不大，整体客户基数有限，就要采取提高利润的策略，尤其适合于三四线城市。
< class="pgc-img">这里有两种方法，第一种是观察头部商户的单量。如果头部商户有几家，月销也很高，证明商圈的容量比较大，相反如果头部商户里的月销一般，证明商圈的容量一般。
另外一种方法是利用二八法则进行测算：商圈预估单量=20%头部商户的月销之和/80%。如果我们用品类预估的单量除以整体商圈预估的单量，同样可以了解该品类在商圈的销量占比，从而知道该品类在商圈的需求热度。
3. 观察竞品商家的生意
竞争程度决定了之后促销活动力度的大小。这里主要有五个指标：商圈商家数量、同品类商家数量，商圈竞争系数、商圈人均消费以及品类利润预估。
< class="pgc-img">另外关于品类利润预估，我们也是要多加关注的。现在，很多外卖门店并不是死于没有单量，而是死于没有利润。有些商圈的老板更是只能保本甚至亏钱来获得高销量。
所以我们在决定是否选择该商圈时，一定要了解品类的利润情况，测算竞争对手的利润来反推需要多少销量，才能够支撑运营成本。
小结
餐饮企业竞争如下围棋，讲究谋局布局，“一子落错，满局皆输”，要在选址布局上为未来竞争打好基础，同时现代成功连锁企业选址思维已经从传统的“选址”过度到“抢址”。
如何谋局布局，如何做好店址调研和储备，用什么策略拿到想要的店面，这就要求企业的掌舵人着眼于大市场、大格局，及早建立科学的选址系统，这样才能掌握餐饮企业选址成功的密码，才能带领企业走向更好的明天。
