在餐饮行业内，一直有一句流行语:选址决定着生意好坏的50%。换句话说“一个好的铺面你就成功了一半”这句话不是危言耸听，选址是否成功，直接关系着之后的经营。其实，餐饮选址，无外乎定位、踏查、评估三个阶段。本次跟大家连续分享选址里的实用技巧。从不同角度给予大家分享最“干货”的攻略，助有致力于投身餐饮行业的各位老板顺利拿下好铺面、旺地段!
第一阶段——定位
< class="pgc-img">第一·定位秘笈
秘笈口诀
十字路口选一边
丁字路口占一端
单边商业要慎重
千万不进死胡同
隔离带，高台阶
最好开在商业街
工厂学校写字楼
看看人口稠不稠
全世界的每一个城市的每一条街道，都有一个阴面和阳面。这个阴面，不是以太阳所照射的方向定论的，而是人们自发愿意走的那一面，我们称之为“阳面”，也就是第一句口诀中的“选一边”。
餐饮行业中，有句常用术语叫:“动线设计”，其中的“动线”，指的就是人们有共性的行为习惯，比如商超门店选址的“以点带面”原则，“洋葱分层分类法”或“火堆温度辐射分类法”等。
举一个具有代表性的案例:许多小区的绿地，都有预先铺就好的石板/砖甬路，而人们为了方便，往往自发地踩出一条与预先铺就好的路线不同的小道。这就是“方案设计”与“客户体验”之间的矛盾。
第二句口诀中的“占一端”，也叫“抢前三”，就是人们常说的“金角银边”，离街角30米之内的店面，都是理想的选址位置。这里要引入一个核心点:能见度，要让顾客从多个角度，一眼就能够看到你!从这-核心引申:招牌、室内灯箱、墙体彩绘分别是产品的第1层、第2层、第3层的载体。
餐饮选址，说一千道一万，归根结底，选的就是两个字-“人气”!
要想开店有财气，
店内先要有人气!
要想店内有人气，
员工先要有士气!
要想员工有士气，
店长先要有朝气!
要想店长有朝气，
老板先要有正气!
开店成功的因素，选址成功(地利)占了50%，经营成功(人和)占另50%。经营成功的企业，有很大一部分助力，来自于自身的企业文化。企业文化喊了好多年，听起来很神秘，其实它一点儿也不高大上，说到底，企业文化就是老板思维的延伸，正所谓:“上行下效”，善根结善果。
企业的盈利能力，在于老板的情商给团队所植入的灵魂。开店成功与否，与老板个人的情商高低成正比。如何验证这句话——开一家店，筹备期可能需要3个月，但经营期则要3至5年。上百万的投入，3个月就能搞定，但是能不能收回并且持续盈利，完全在于店开了之后的团队运作与市场反馈。
因此我们说，筹备期短，经营期长，店开了之后的经营与管理，才是赚钱与否的决定性因素!
第二·供需对接
店开了之后的经营与管理固然重要，但也只是后天补足行为。就好比一个先天不足的婴孩，后天即使吃遍世间补品，也还是孱弱不堪。所以，好的经营与管理，也需要先天因素(选址成功)来托衬。
真正决定门店生存的第一因素，是商圈的供需关系，而不是品牌或个人的经营能力。
如果品牌的经营能力决定了i ]店的生存，那么这个商圈的所有商铺，都可以通过经营能力开出同样品牌的门店。在一条街上，开出100家麦当劳，还都赚钱现 实中决不可能出现这样的情况。
品牌所经营的品类，在同一个商圈内，是有饱和度、有边界的，这个边界，就是商圈的供需关系。
如果商圈内的需求人数>一定的门店供应数量，家家门店都很火爆，则代表这个商圈还有新增门店数量的空间，我们称之为增量型商圈。
如果商圈内的需求人数<一定的门店供应数量，少数门店火爆，多数冷清，则代表这个商圈已经没有新增门店数量的空间，我们称之为存量型商圈。
所以，开店是为了满足某一区域的人们的饮食需求(是否满足的决定权，顾客说了算)，赚钱只是附带的行为。例如，大学城等人气旺的地点，适合做快餐/饮品/小吃等单品店;高档社区周边，适合做粥点/大型餐饮;CBD等商务办公区域，适合快餐/咖啡/速食等品类。
选址前要确定自己的产品立项与定位，根据产品所对接的人群，来有目的地选择，商圈的供需关系，决定了你的门店到底能不能“先入为主”，占领这一市场，或者成为第一，或者成为唯一，这才是选址的真正意义。所以说，满城乱跑去选址=无意义，纯粹在浪费时间与生命。
看看我们的周围，每天都有人在这样无意义地浪费生命，为了开-家店，跑遍半个中国。这样的人，市场对其同情，但不领情我们看有多少投资上百万的门店，经营失败后转手，连一半的投入都拿不回来，这就是市场对不尊重规律的“惩罚”。万事万物皆有规律，规律即为“道”，凡事尊道而行，日久必成，逆道而行，必败。
< class="pgc-img">第三·贴靠金主
银行扎堆的地方，将来都是商业中心，银行永远是金钱的泵站，而离泵站近的植物，都能得到很好的滋养。但，大型商超周边与政府机构周边的选址，则要谨慎。
第四·捆绑名牌
一棵稻草，绑在白菜上，卖的是白菜价，绑在大闸蟹上，则身价上涨了百倍。国际知名餐饮机构的选址，背后都有专业团队运作，所以与名企做邻居，开店的成功率是很高的一只要您的项目与这样 的巨头没有竞争冲突就可以(租金是一个重要考虑因素)。有了火车头带着跑，自己会轻松得多。
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第五·占领码头
无论您的项目属于哪一个餐饮品类，如果门前没有停车场，让顾客无处停车，就像船舶没有码头，无法靠岸一样，您眼睁睁看着顾客从门前经过，停在竞争对手的门前，而自己只能空流满脸老泪。
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第六·远离大象
有了如意的门店，并不代表开店-定会成功。一个首要风险，是要避开那些与您相同、相近业态的行业内的大品牌巨无霸。在您还是小蚂蚁的时候，千万不要试图挑战大象的身躯，要不然，被踩死的时候，您连喊“啊!”的声音都来不及.....
很多急于出兑的门市，并不是老板嘴里所讲的“要去外地发展、孩子出生没人管
第七·避开施工
很多急于出兑的门市，并不是老板嘴里所讲的“要去外地发展，孩子出生没有人管店”等一堆理由，这个店要真是个“聚宝盆”，每天流水几万银子，雇个优秀经理人不就行了?有钱大家一起赚呗!
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第八·寻找龙眼
城市，是有生命的。管网是血脉，道路是肌理，建筑是毛发，而人类是蜜蜂，建设城市也享用城市。
每个城市都有一些寸土寸金的商业中心，因为聚集人气的能力无可替代，做什么商业都赚钱，我们把这样的地方称作“龙眼”，但是这样的位置，在每个城市中存在的概率，不会超过10%。
除了商业中心，其它街区也散
真相很可能是:政府要在门前修路、桥或其它市政工程，对于餐饮门店来讲，这类施工就是个死结，根本无解。要是您能承受“店里没顾客”几个月、半年、一年，甚至三年的施工期，那这段话请略过。
所以，千万千万不能贪图便宜，而当了别人的接盘侠，到那个时候，是叫天天不应，叫地地不灵! 要牢牢记得:世上没有免费的午餐，鱼儿上钩，都是因为贪食。落着为数不多的适合餐饮投资的门店。我们的选址，就是要把这样的“龙眼”找出来。选址的过程之所以痛苦，就是因为龙眼的位置太少了。
在选址的过程当中，每当放弃了一家店面，就意味着离您期待的店面又近了一步。因为，并不是这个城市的每-条街道都适合做餐饮，也并不是餐?饮集中区的每一个门面都适合做餐饮。除了人的因素，由于选错了位置，才是餐饮门店倒闭的主要原因一这就是为什么中国的餐饮业每年有70%的开店失败率的根源。
在错误的时间，错误的地点，遇到了错误的人，做了一件错误的事一人生的悲剧，大抵如此。
下回和大家分享选址第二阶段——踏查。对店铺所在范围内的商业、消费喜好和能力等，进行分析！‘实战经历’餐饮经理人的3个独门技艺：餐厅人员管理培训（之二）
<>饮业是典型的“地利经济”。七分靠选址、三分靠经营，选址决策影响店铺命运。
海底捞联合创始人施永宏曾说，海底捞这20多年来，唯一一家倒闭的店就是因为选址失误。当时，他们误入一个客流稀少的地方，结果苦苦挣扎六七年，最终还是惨淡收场，所以说正确的选址决策很重要！
< class="pgc-img">?餐饮选址是投资者餐饮创富之门的第一道关卡。选址选好了，就如在战场中占据了有利地形，取得地利优势。选址没有选好，仅靠后天在经营、推广方面的努力，或许也无力回天。
那么作为餐厅经营者，开新店、加盟店或是店铺升级扩张前，在选址方面应该考虑哪些因素呢？今天小编就和大家一起来分析一下。
地理位置
周边餐厅
有一家茶饮店，开在prada的旁边，每天光临的人比星巴克还要多，可见选对周边环境有多重要。
餐厅位置主要考虑工业中心、住宅区、娱乐中心、体育中心、教育中心和商业中心。如果条件允许，也可以请专业规划师对附近商圈的情况进行评估，包括不同商圈到餐厅的距离，预计消费人数等等。
< class="pgc-img">?附近停车
国外某家汽车餐厅，总面积有2000多平，停车位占其中的四分之三。在国内如果做团餐，一定要考虑停车是否方便，注意门店周边街道，是否有单向街道、限速多少，以及停车位多少，在接待客群的时候会减少很多麻烦。
人员进出
餐厅的进出路线一定要方便，特别是有外卖服务的餐厅，若进出不方便影响送餐时间。同时看附近可用交通工具是否方便，比如开在公交站附近，可以准备打包好的早餐，在等公交时顺便拿走，可以增加营业额。
< class="pgc-img">?永和豆浆在地铁出口就做到了闪电买服务，将每份独立包装好，从买到拿到餐大概20秒钟，从来没有排队情况。
夜间因素也要考虑其中，在照明不好的地方，可以增加门口的照明灯。饥肠辘辘的下班族看到亮光的餐厅食欲也会大增。
配套服务
配套服务有垃圾清理、治安、消防栓、急救箱。很多餐厅选择入驻商场，正是因为设备齐全。
区域限制
不同区域有不同的管理方法，规定的建筑物高度、停车标志等要求也不同。因此首先要确定自己选址的地区管理要求是什么，不要等设计好餐厅装修风格后因为不合格而pass掉。
< class="pgc-img">?不仅是装修方面，对售卖的物品也有要求，比如卖酒有量的限制。如果餐厅开到中小学附近，工商部门批准卖酒的概率就很低。
区域发展
选址时主要选择工业中心、购物中心、主要的高速公路、度假区或娱乐场所，以及新建住宅小区。
店面曝光
餐厅的可见性直接影响光顾率。特别是开在高速公路和偏远地区的餐厅。可以在高速公路上放醒目的标志，并且安放在顾客反映时间合适的地方。在美国一些州允许餐厅在路边做广告，他们会选择曝光度高的地方，如果有丛林还可以结合景观设计标志牌，更吸引人。
< class="pgc-img">?设施安全
能源设施的位置要考虑清楚，包括电、气、水等。还要注意排水的管道是否合理。天津有一家肯德基关门就是因为管道不合理，期间崩裂过两次，整个餐厅成了水帘洞。
竞争势态
同时要考虑周边竞争情况。主要有这几点：竞争餐厅的数量、供应菜单的类型、每人平均消费金额和年销售额等因素。
目标消费者
在选择场地的时候，要对附近的消费人群进行分析，判断是否适合在这里开加盟店。或者在准备食材时要注意哪些因素，比如在回民居住地就不卖猪肉等。
< class="pgc-img">?同时也要根据当地消费者需求开店。例如，当地消费者都是普通住户，店铺要能满足其基本生活需要，比如饭店、特色小吃。当地消费者住在高档小区，那可以开一些上档次的餐厅、茶社、酒吧。
周边客流量
体育场馆和休闲设施
足球场、篮球场、竞技赛等在赛季时会吸引大量人群。但是有一个缺点是客流量不稳定。
教育设施
学校、培训中心、托管所这些地方能保证稳定的客源。比如开在新东方旁边，那么营业不会遭受季节的干扰，并且一直有稳定的销售额。
娱乐中心
电影院、洗浴中心、ktv能带来新的客流量，烤串店比较适合在这些地区开设宵夜档。
< class="pgc-img">?青年公寓
可在单身公寓周边开饭店，因为都是单身青年，收入不高，租房面积会相对较小，做饭在少数，点外卖或去小饭店吃的概率相对较高。在北京像自如寓、优+这些大规模出租公寓旁边的地理位置都不错。
商场和购物中心
易产生大的客流量地方：商场出入口、零售商场、城市中心和生活用品区。
医疗设施
靠近医院、养老院、卫生院、康复中心和诊所，能够长期为餐厅带来客流量。
交通枢纽
机场、火车站、汽车站、船运和邮轮港口，以及其他地面和空中交通设施也能带来流量。
竞争对手
竞争的类型有很多种，菜品相似，装修风格相同都可以视为竞争对手。如果你留意身边的餐厅，会发现肯德基附近一定有一家麦当劳。为什么？在麦当劳出新品的时候，肯德基会紧随其上；当肯德基推出促销活动的时候，麦当劳也不甘落后。良性的竞争会促进共同盈利。
< class="pgc-img">总结
餐饮选址并非绝对的，有的人选址的地段一般生意却很好，也有人选了好地段但是生意却很一般。后期经营不当，地段好也并不能代表一切。
< class="pgc-img">?但无可否认的是，科学合理的选址绝对可以让餐厅走得更快更好。所以，花多点心思选址总比选址不当后期花大力气整改、搞活动拉人气来得好。
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读：地理位置好、房租便宜、离家近、附近有成功案例、风水好……选址总是有那么多自欺欺人的理由，你仔细甄别、精打细算，以为自己终于找对了位置，捡了一个大便宜，其实是被卖了还在帮着别人数钱。
餐饮老板在开餐厅时往往关注餐厅的后期——产品、营销、管理等等，而容易忽略前期的核心点—— 选址 。产品和营销做得不好还能补救， 但如果选址失败了，餐厅将成为一个死穴，无法突破只能关店。
既然选址这么重要，那我们在选址的时候会遇到哪些坑？哪些问题最容易被餐饮人忽略？从事餐饮连锁管理工作17年的王冬明指出：以下 十种经典的选址潜规则 ，看见了可要绕道而行，一旦入坑就没有翻身的机会。
一、无中生有
坑： 麦当劳、肯德基、必胜客……这些大品牌都入住了，你还不来？
当餐饮老板想进驻一个陌生的商城时，并不知道顾客是否认可它，往往会选择标杆品牌做参考，如果这时地产告诉你有很多大品牌已经入驻，那老板绝对会盲目跟从。但实际上，地产公司跟这些品牌可能只是 意向聊过，并没有最终确认， 知道你榜大牌，专门挖坑等你来跳。这一招其实非常老套，但一般餐饮经验不足的人还是会中招。
二、合伙做局
坑： 麦当劳、肯德基、必胜客……都在装修了，你还不信？
地产商为了高效招商，会给餐饮龙头品牌一个非常低的房租价格，如同个楼层同个位置，均价10元/平/天，给大品牌就是5元/平/天，给你就是20元/平/天，拿你的银子去填大品牌的亏空。需要注意的是，你的生意需要比大品牌好几倍才能跟它的成本持平，但往往你很难拼得过大品牌。
三、指鹿为马
坑： 把一个大品牌旁边的位置以一个偏低的价格给你。
地产公司介绍店铺位置的时候会告诉你在某某大品牌旁边，但最后，这个大品牌会以某个原因调换位置，到时候，你的边上有可能全是屌丝品牌。一般餐饮 新人和开过3到15家餐厅 的老板很容易中这个招。
四、偷梁换柱
坑： 以后这个位置就是主入口，人流全从这里走，动线多棒！
当你用一个高价签了一个动线较好的位置后，商场会定期调整滚梯的走向从而改变动线，你就从上风上水跑到下风下水去了。所以餐饮老板在选址的时候，可以在合同里附加一条，电梯的滚动方向不可改。这个坑连很多餐饮老司机都会栽进去。
五、铁砂馅饼
坑： 出来一个好位置，赶紧的，过了这个村就没那个店了。
地产都有自己的圈子，好的资源都会被圈里人占着，一类商铺由餐饮大佬把持，通过专有渠道变现，外界是不知道的。二类商铺由既能引客流也能吸引餐饮店入驻的明星品牌把持。三类商铺由大型餐饮连锁招商选址人把持，不会落到餐饮老板手里。而四类商铺就是商城剩下的一些比较差的商铺，通过关系户去推荐给做餐饮的熟人，而这就是大馅饼，投入进去稳赔不赚。
六、瞒天过海
坑： 看看这家，还没你们好呢，一月也能轻松卖个几十万 ：
如果成熟的商场有某个商铺因为房租太高不干了，地产公司会找同质同类的餐饮店，告知无需再投入装修成本，同时还会提供上家餐厅较高的营业数据供参考，从而卖出更高的价格。需要警惕的是，一般这种数据参考价值可以忽略。
七、守株待兔
坑： 看这商场爆满，不挣钱为什么大家都打破头往里挤？
别说，有些品牌就是不挣钱，但也要进入到商场最好的位置，因为它需要大量的客流，从而吸引加盟商，虽然餐厅会赔本但是通过加盟可以挣钱，所以餐饮老板 不可只看表面而打破头往里挤。
八、从前有座山
坑： 门店很挣钱，但我要出国，急着出手
这个坑一般发生在街边店，商圈存在硬伤，需要转让，但如果说实话，恐怕租出不去，就会找到很多非常容易让人接受的理由，如“我要出国了”，“家里有急事需要钱”，“合伙人闹翻了”等等，等你接了，剩下的就可以“准备后事”了。
九、金蝉脱壳
坑： 干餐饮绝对没问题，先干着，手续慢慢来，这地方没人管的 。
很多街边商铺房屋存在手续上的死结，属于违建或非商业产业，一旦接手，消防、卫生、环保手续很难下来，需要花大量的时间和成本，到最后可能还是开不起来，只能转让，这种坑连餐饮老手很容易中招。
十、抛砖引玉
坑： 越早进越便宜，再拖就不这价了
一个新的商业地产位置再好也需要花半年来养客，大部分需要一年，有的甚至需要三年，当你早期以低价进来后，发现没有人流。等商圈成熟了，那时候房租就会翻倍增长。而你就是那块砖，铺路填坑用的“小砖头”。
商圈选址测评是个技术性很强的专业，不是一朝一夕能够学会的，有些秘密没人点醒你，你就算干一辈子都不会知道的， 所以说很多餐饮不是因为管理而死的，而是被坑死的。
想找到一个合适的商铺是需要经验的，这些经验是听课听不来的，而且这个经验必须是失败的经验，如果你没有的话可以找一个餐饮行业的老司机——曾经被失败过很多次的老司机，才能避免被坑。
本文来自餐饮公会，创业家系授权发布，略经编辑修改，版权归作者所有，内容仅代表作者独立观点。[ 下载创业家APP，读懂中国最赚钱的7000种生意 ]
