018年9月24日

只要思想不滑坡，办法总比困难多

每天一篇原创文章，这是第【130】篇

选址是个大大的问题

选址是可以说是最大的问题，很多经营者都是因为一时冲动，没有全面的考虑就租下铺子，等装修好了之后，发现自然流量太差，费劲九牛二虎之力引流，也未必得到好的结果。

酒香不怕巷子深早都过去了，酒香还要开到路口，才是最佳的选择。

这篇文章以开一家包子店为例，来说说选址中需要注意的事项，希望能对你的选址有帮助。

这篇文章不能保证你看完之后一定选到好地方，但至少能防止你随意的选到差地方，避免你掉坑。

不啰嗦，直接进入正题，列位下面看。

第一、选址基础原则

这是选择铺面的基础原则，也是硬性条件。

1、店面面积在20-40平米

2、独立的一楼临街商铺

3、铺面宽度在3米以上，门头可以做1米以上高的店招

4、周边环境干净，避免与五金杂机修、宠物店、诊所等业态为邻

6、天然气或三相电至少有一项，上下水通畅，电表容量不小于26KW。

第二、选址要点

1、必须考虑的因素

首先是选址区域的商圈分部，其次再看区域内的消费特点与习惯，最后看出租价格情况。

可能您注意到了，租金是排在最后的，关于高租金的意义，可以参照之前的文章（）

了解以上三项，基本就能估算出商铺的投资总额。

2、商圈调查的内容

商圈调查主要包含以下几个方面

商圈特性，包含商圈的特点，人口数预估与顾客特征

道路及停车情况

交通流量

竞争对手情况，如模式，位置，规模，营业额，风格，服务对象等

相关法律法规、税收，营业限制，执照等

3、包子店可考虑的商圈类型

本例中包子店的顾客群体，是以工薪阶层为主的上班族，可选择的商圈如下

公交站，地铁站等人流量较大的交通枢纽

优点：人流量大

缺点，租金稍高，停留时间短

大型商场，超市商圈

优点：人流量较大，周边居民较多，有效人流量高

缺点：部分商场开门时间较晚，早餐营业额可能会受影响，租金较高

生活区商圈

优点：客群较为精准，早餐需求稳定，容易建立信任，租金相对较低

缺点：部分小区居住人群偏老龄化，早餐需求较低。人流量集中在早上和晚上，中午较差。

写字楼商圈

优点：白领聚集地，对产品的品质较为注重，单价可做到较高。

缺点：对效率要求较高，即到即得，店铺租金较贵

4、铺面位置要点

拐角位置：这是比较理想的位置，至少在两条街上都能看的到，也是人流停滞点。但这样的铺子，一般都是可遇而不可求的。

三岔路口：和上面的拐角优点类似，缺点也相似。

破路，台阶这样的铺面尽量避免，因为给顾客到店制造了天然的障碍，人都很懒。

铺面的朝向：处于阳面还是阴面，也要考虑，比如北方在阴面，冬天会很冷，南方在阳面，夏天又会太晒。这也会影响到空调的装机容量以及耗电量。

5、其他建议

选址要看三年，不要只看眼前，有些暂时看起来并不火爆的楼盘附近，可能也是开包子店不错的选择，而且此类地段的价格相对较低，未来会有潜力。很多在建的楼盘都是流量价值洼地，早点铺很少，可以重点观察。

选择人口会增加的区域，例如即将建成的工厂，学校及人员密集的企事业单位附近，这需要有敏锐的消息搜集能力，关注地方新闻及政策。

选择相同客群的店面作为邻居，不同品类的早餐店互为邻居不见得是坏事。

选择的铺面要详细的了解情况，无论是通过中介还是房东，都要考察好是否真实，别遇到二房东或者骗子。

同时还要了解铺面是否存在其他纠纷，是否存在近两年拆迁的可能及其他隐性风险。

第三、签订合约的注意事项

签约内容

1、当事人姓名，交房时间

2、建筑所在地及面积

3、交易款项及付款时间、方式

4、续费、保证金的收受及约定，必须注明金额、付款日期、退还条件等。

5、可解约的情况及条件

6、预设损害赔偿的约定及说明

7、其他需要说明的情况

这个有大把的模板可用，建议在拟好合同后，咨询一下专业律师，避免后续的麻烦。

签约前的调查

签约前必须要做好详尽的调查，钱一旦交出去，后期就比较麻烦了。

首先要确定是否为房东本人

其次是铺子还有什么附带权益，有无租借人及抵押等情况，是否克转租，转租有哪些限制，有无欠款及欠款情况等等。

签约阶段注意事项

房屋的面积是否确实，还应当注明全部租用，还是只租用部份，并清楚记载租用面积及区域。

金额总数，什么时候付款：租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下来将来若有续租、转租时，如何处理。押金又该在什么条件下被归还。另外，房租方面，要详细注明款额、起算日、租期、续租时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其他项目的支付等等，都需要注明具体金额。

物品交接要确实：要注意电力状况、煤气状况、给排水设备的状况，以及日后可能发生的问题，详细记载于契约书中。

何时申请出租许可登记：租借时，要清楚注明租房和约的起始期间。

何时解除合约：必须具体规定解除合约时，要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。

须载明天灾及其他不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。注明店铺装修时须办理的手续。

注明是否有装修期。

总结

以上就是选址过程中需要明确的事项及建议，选址对了就成功了一半，这话可能有些夸张，但一个好的选址，能够大大减轻后期经营的困难。

前天有一位读者说二次创业选铺子选了半年都没选好，虽然看起来很慢，但这确实是一个很稳健的做法。

毕竟铺子租下来装修好，就没法换了，选址上错了，后期会非常非常累。

宁可不做，也别做错，留着青山在不怕没米下锅。

千万别因为一时的冲动而选错了地方，赚钱难，亏钱太容易了。

我是大宽，每天一篇原创文章，解决一个餐饮问题。

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你有哪位朋友是不是也遇到了这样的问题？

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里的客流量在昆明的街区当中属于中上水平，但租金单价可能就是昆明的天花板了。同德广场的热度和客流量有多大想必是有目共睹的。悦汇坊这个路口的真实客流量有多少？用数据告诉大家。

5月5号周日全天10个小时路经客流量12526人。5月7号周二全天10个小时路经客流量1092人。这里的客流量在昆明的街区当中属于中上水平，但租金单价可能就是昆明的天花板了。像这样的一个铺面月租金可能要到3万上下，有知道准确金额的评论区说一声。

通过两天的数据对比可以看出这个位置周末的客流量比工作日多了24%。工作日的客流量相对平稳，而周末则波动较大。全天的客流高峰基本都集中在下午18-21点这个区间。最后在工作日的午饭时间段这里的客流量明显大于周末。

数据是有了，如何把数据转化成生产力？欢迎在评论区说说您的看法。关注小淞，助力餐饮小白创业成功。

，营销从什么时候开始

营销要从旺季开始。越是忘记越要做营销，营销能够做到100%的触达率。如果淡季再做，即使马上开始，也有时间成本。

二，门头是最好的广告位

一定要重视你的门头，客人到店附近，门头决定了顾客是否进店的第一理由。

三，不要把自己的想法强加于顾客

很多餐厅老板就有这样的问题，自己认为好吃的菜就以为客人好吃。在设计产品和开发新产品的时候，一定要了解顾客。

四，警惕房租便宜的坑

有多少餐厅老板就上了这样的当，认为租金便宜，朋友家的房子，没有多少房租，才干的。结果开业大吉，就意味着关门大吉。

五，选址如何看流量

选址最简单的看流量的方法，就是在你选址的周边看看同业和异业的生意是怎么样的。以及你的目标竞争对手是怎么样的，如果他们生意都不行，那你尽量就不要去挑战。我们的时间很贵，即使不赔不赚，时间是最大的成本。

六，一定要把学习放在第一位

很多成功的参与人都到处走学，参加各种会。但是他们都是底子非常厚的人，你做到了吗？什么都可以停，学习不能停，包括我也是一样把自己定位为一个终身学习者。

七，营销不是照抄照搬

餐厅的位置不同，品类不同，顾客群体不同，开业的时间长短不同，营销的方法也是不一样的。不是什么方法都能大小通用，一票通吃。

八，以顾客为中心

一切以顾客为中心，要有产品思维，菜品以顾客为中心，服务以顾客为中心，环境以顾客为中心，营销更是以顾客为中心。最好的参与就是主动参与。

九，不要盲目扩张

很多餐厅老板就是盲目扩张，100平米的店生意不错，就把隔壁的房子租下来，结果大不如前。面积倍增不等于营业额倍增。只有顾客倍增，营业额才会倍增。

十，成功的路不只有一条

餐饮有多种赚钱模式，千万不要选择只有一种赚钱模式，就是卖菜模式。穿新鞋走老路，最后伤的一定是自己，不是别人。

十一，营销要适度

不能不做营销，也不要过度的提高，顾客期望值。既要获客，又要留客，还不能伤顾客。

十二, 厨师开店务必注

很多厨师开店这里省那里省，尤其是原材料，甚至天天去市场买那种便宜的菜，结果把客人给省没了。

十三，菜单设计

菜单标准看似没有规律可循。总之一句话，让客人能点到他想吃的菜。让客人脱离菜单也能点菜。

十四，很多一二线城市的品牌

生意很火，但到三四线城市，就不一定适应，很容易出现水土不服。

十五，开饭店最核心的能力

是创新能力，研发能力，营销能力。排在第一位的，其实是产品能力。

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十六，对员工好点

餐饮的服务对象是顾客，但是替餐厅去服务顾客的，一定是服务员。所以基本逻辑就是，老板去服务员工，员工去服务顾客。要想把你的顾客服务好，先去把你的员工服务好。

十七，半份菜到底该不该做

有的餐厅做半份菜，做着做着就不做了，为什么？因为没有利润啊，炒一份菜和炒半份菜的成本有的时候是没有太大区别的。如果真的想做，就选几道菜，还是可以的。

十八，把自己的店做好再做加盟

很多人都看到加盟的这块肥肉，但是在加盟之前一定要把自己的店做好。如果你的店没有可复制性，硬让别人加盟，最后害的不是别人，害的是你自己，因为别人损失的是钱，而你损失的是信誉。

十九，好的服务不一定标准化

服务一定要真诚。态度是第1位。微笑就是服务的辅助。速度就是服务的基础。谁也不想吃一顿饭吃一天。

二十，做专业的事

任何时候一定要专业的人做专业的事儿，自己不会做的就交给别人做，老板一定要学会花钱购买别人的时间。让自己成长并带领员工成长，这才是企业做大的基本要素，也是核心逻辑。

二十一，光好吃是不够的

随着餐饮的竞争越来越激烈，产品同质化越来越严重。一定要在好吃以外的部分进行努力。还要让更多的人知道，你的菜品好吃。

二十二，餐饮做的是什么？

卖菜，卖菜，卖菜。你应该研究的是怎么卖，卖什么，卖给谁？如何卖更多？

二十三，开一家饭店最大的成本是传播成本

人工房租原材料都可以被客流摊薄。传播的成本除了人财物的消耗，还有时间。

二十四，生意不好，轻易不要换店长，换厨师

换来换去的结果，就是越来越不行，一个不如一个。先找到病根再去买药。

二十五，不要头脑一热就开干

看到一家餐厅毛病很多，生意还很好，心想，我开一家肯定比他还好。很多餐饮新手，就是这样走上餐饮这条路的。其实是你只看到了人家的毛病，没有弄清人家火的原因。

二十六，学习一个店要有考古精神

而不是照搬照抄。什么是考古精神呢？就是要知道他从一开始是怎么做的，从根儿上挖出来，找到根本原因所在。

二十七，要有产品思维

当你的思维上升了到产品的维度，你处理事情的方法，眼界都会变。一切顾客可见的东西都是你的产品。

二十八，你的原材料再好，要让客人知道

经常有合作客户就是这样。金叔你看，我的所有的原材料都是买的最好的，我每天到市场精挑细选。当我问一句话，我说这些你的客人知道吗？他说不知道。这才是最可怕的。很多餐厅身材很好，味道也不差，但是只有自己知道。这可是一个供大于求的时代。

二十九，警惕市场空白

有一些参与人突发奇想就找到一个市场没有的项目，事实是这个项目没有市场。你想做一个项目，如果市场上没有成功的就不要去做。我们的时间很贵，做正确的事，才能正确的做事。

三十，稳定也是致胜法宝

这里重点说，口味的门店，很多餐厅你会发现，他的东西并不好吃，但是生意可以。这里面有一个最关键的，就是人家做到了，每次都是一个味儿，也就是菜品质量稳定。

三十一，做营销就是要收钱

营销方案=收钱方案。不能收钱的方案，不是好方案。

三十二，如果你的店菜品没有规范化

想尽一切办法去规范，如果产品规范了，你会有更多的机会。

三十三，用好小视频平台

都是免费的，为什么不用？会给你创造更多的机会。如果不知道怎么做，看看别人是怎么做的？

三十四，要想尽办法和竞争对手进行区隔

如果你跟别人家一样，说明你做的就不怎么样。任何一个行业，一个品类，都有领跑者和追随者，一定要做领跑者。

三十五，每月至少做一次营销

让顾客心里有你。顾客不会每天来你的店，顾客的脑容量是有限的。不要说顾客不在乎，重要的是你是否在乎他。

三十六，坚持学习，让自己学习，带动员工学习

500强排名最好的除了银行，就是互联网公司。他们之所以有大的成绩，和学习是密不可分的。不要笑话人家966，看看人家成长了多少。

三十七，餐厅老板不是陪酒师

不要每天和客人陪来陪去。要思考怎么做好经营，怎么能够多开店，怎么让店里更赚钱，这才是最重要的。

三十八，这个时代是不缺机会的，好好珍惜

餐厅也不要局限于移动赚钱模式，否则你赚钱是有限的。就好比我们有线上课程，线下课程，有现场方案，也有远程方案。甚至还有免费的分享。

三十九，再小的个体也有自己的品牌，再小的店，也有自己的商业模式

如果你的餐厅仅仅靠卖菜来挣钱，那你赚的钱永远是有限的。看看做得好的餐厅他们是怎么做的。

四十，尝试加入一个圈子，一个圈子就有很多机会

圈子是一种文化圈子是一种人脉，圈子可以成就很多事情。不要说自己不爱学习，当你加入一个爱学习的圈子，你就会变成一个爱学习的人，当你加入一个爱喝酒的圈子，你会变成一个即使不会喝酒，也会沾两口的人。

四十一，开餐厅一定要设计一个好的商业模式

商业模式是成功的基础，商业模式没有设计好，再努力也没有用。到底什么是商业模式？商业模式就是你开店的赚钱方法论。

四十二，开饭店做营销

最核心的问题是要了解你的菜品是卖给谁？

四十三，营销是一个持续性的投资

不是做一次就完事了。作为一家餐厅，就是在面向顾客卖产品，所有的餐厅都是营销驱动型的。

四十四，开饭店做营销一定要去做去实战

而不是道听途说跟有结果的人学习，因为结果不会撒谎。

四十五，做营销就是把玉米粒儿变成爆米花的过程

你要足够的玉米粒，还要找到好的爆米花机。

四十六，开饭店不是菜品越多越好

有一个主打产品特别大的产品，就够了。能不多元化，尽量不要多元化。要把精力，人力，物力，财力聚焦到一点。也就是集中优势兵力。聚焦聚焦聚焦，干的事越多，意味着失败越快。

四十七，在菜品确定下来以后，营销策划是一家餐厅的灵魂

如果你的菜品很好，卖的不好，一定是营销的问题。

四十八，把一家餐厅开好，一定要记住两句话

同一个时间只能干一件事儿。同一个时间节点只能做一件事儿。

四十九，开饭店之前一定要注意两个问题

第一，你要有悟性，没有悟性还是去打工，而不是做创业者。一个有悟性的人才能作为一个领导者。第二，要勤奋和吃苦，餐饮是一个勤行，不是你想干就能干的。这两个都具备，就已经成功了一半。

五十，做餐饮要做好三大创新

第一是管理上的创新，让员工发挥主观能动性降低成本，第二是产品的创新。产品不是自己觉得好吃，而是客人觉得好吃。第三是营销的创新，用最低成本获得最大的产出，最高的营业额。

根据顾客的需求来设计你的营销广告语。营销不是把钱花出去就行，而是有高度的责任心。菜品不过关，再好的营销也没有意义。营销直接关系到餐厅的发展速度和规模，只有一把手重视起来，才能达到更好的结果。

开饭店赚钱才是第一性目的，做好营销吸引更多的流量。让自己的店比对手更赚钱，比别人赚钱更轻松。