023年下半年，扩内需促消费政策发力显效，消费市场恢复节奏加快，尤其是节假日期间，文旅消费、餐饮消费较为旺盛。消费市场复苏带动实体商业经营情况有所好转，重点城市商铺租赁需求保持稳步释放态势，主要商业街及重点商圈（购物中心）租金环比均有所上涨。

2024年，着力扩大国内需求仍是经济工作重点之一，宏观政策将继续发力稳经济、扩内需，企业经营有望逐步好转，居民就业、收入状况有望改善，进而带动服务业经济和消费市场进一步恢复，商铺租赁需求预计将继续释放，商业地产市场有望逐步恢复。

在此背景下，中指研究院在分析总结历年研究经验及商业地产行业发展现状的基础上，开展中国房地产指数系统商铺租金指数的研究和编制，用以客观反映重点城市商铺租金价格水平及其变化趋势，以期为行业参与主体提供参考。

商铺租金指数运行分析

根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2023年下半年，我国主要商业街商铺租金环比小幅上涨，重点商圈（购物中心）商铺租金环比涨幅扩大。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.35元/平方米/天，环比上涨0.10%，涨幅较上半年扩大0.08个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.10元/平方米/天，环比上涨0.32%，涨幅较上半年扩大0.03个百分点。

1. 百街商铺租金指数

（1）租金变动：2023年下半年百街商铺平均租金为24.35元/平方米/天，环比上涨0.10%

图：2018-2023年百街商铺平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本的调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2023年下半年，百街商铺平均租金为24.35元/平方米/天，环比小幅上涨0.10%。2023年下半年，部分商业街客流较上半年显著增长，部分网红街区和文旅街区商铺空置率较上半年进一步回落。但也有少部分商业街被周边新开业购物中心分流，客流有所回落。整体来看，重点城市主要商业街商铺租赁需求有所增长，租金小幅上涨。

（2）商业街表现：56.1%的样本商业街租金环比上涨，北京王府井大街涨幅最大

2023年下半年，一线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占53.8%，租金环比下跌的商业街占26.9%，19.2%的商业街租金与上期持平；二线城市样本商业街中租金环比上涨的商业街占57.5%，租金环比下跌的商业街占40.0%，2.5%的商业街租金与上期持平。

图：2023年下半年租金环比涨跌幅较大的商业街

数据来源：中国房地产指数系统

2023年下半年，56.1%的样本商业街租金环比上涨，具体来看，北京王府井大街、上海南京西路商业街、广州 北京路步行街租金环比涨幅相对较大，在1.0%以上，其中北京王府井大街涨幅最大，为1.67%；北京簋街、成都 宽窄巷子、武汉楚河汉街等8条商业街租金环比涨幅在0.5%-0.9%之间；南京老门东、武汉万松园商业街、上海南京东路步行街、重庆解放碑商业街等26条商业街租金环比涨幅在0.1%-0.5%之间。

与此同时，34.8%的样本商业街租金环比下跌，具体来看，天津南市食品街、天津鼓楼商业街、南昌胜利路步行街租金环比跌幅相对较大，在1.0%以上；上海七宝老街、重庆南坪商业街、上海田子坊等7条商业街租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间；杭州武林路、天津小白楼商业街、北京新街口商业街等11条商业街租金环比跌幅在0.1%（含）-0.5%之间；苏州观前街、海口解放西路商业街租金相对稳定，环比跌幅在0.1%以内。上海南翔老街、青岛李村商业街等6条商业街租金环比持平。

2. 百MALL商铺租金指数

（1）租金变动：2023年下半年百MALL商铺平均租金为27.10元/平方米/天，环比上涨0.32%

图：2018-2023年百MALL商铺平均租金及环比变化

数据来源：中国房地产指数系统

根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2023年下半年，百MALL商铺平均租金为27.10元/平方米/天，环比上涨0.32%。2023年下半年，消费市场加速恢复，购物中心客流进一步恢复，尤其是周末和节假日，餐饮、休闲娱乐等体验业态店铺人气旺盛。购物中心店铺空置情况较上半年进一步改善，部分客流较大的购物中心优质铺位较为抢手，租金报价有所上调；整体来看，重点城市典型购物中心租金水平环比保持小幅上涨态势。

（2）商圈表现：66.3%的样本商圈租金环比上涨，上海淮海路商圈涨幅最大

2023年下半年，一线城市中68.2%的商圈（购物中心）租金环比上涨，25.0%的商圈（购物中心）租金环比下跌，6.8%的商圈（购物中心）租金环比持平；二线城市中64.7%的商圈（购物中心）租金环比上涨，27.5%的商圈（购物中心）租金环比下跌，7.8%的商圈（购物中心）租金环比持平。

图：2023年下半年租金环比涨跌幅较大的商圈

数据来源：中国房地产指数系统

2023年下半年，66.3%的样本商圈购物中心租金环比上涨，具体来看，上海淮海路、深圳东门等8个商圈租金环比涨幅在1.0%以上，其中上海淮海路商圈涨幅最大，为1.41%；杭州滨江、重庆解放碑、上海徐家汇等13个商圈租金环比涨幅在0.5%-1.0%之间；苏州狮山路、杭州湖滨、北京西单、海口西海岸等39个商圈租金环比涨幅在0.1%（含）-0.5%之间；上海静安寺、苏州石路、海口解放西商圈租金环比涨幅在0.1%以内。

与此同时，26.3%的样本商圈购物中心租金环比下跌，具体来看，上海四川北路、上海 曹家渡商圈租金环比跌幅相对较大，在1.0%以上；天津鼓楼街、上海不夜城等6个商圈租金环比跌幅在0.5%（含）-1.0%之间；上海虹桥、武汉钟家村、青岛市北CBD等16个商圈租金环比跌幅在0.1%（含）-0.5%之间；天津南市商圈租金环比下跌0.02%。杭州武林、北京远大路等8个商圈租金环比持平。

3. 租金趋势：2024年，消费市场或将进一步恢复，带动商铺租赁需求释放，重点城市商铺租金有望保持小幅上涨态势

整体来看，2023年下半年，实体商业经营情况有所好转，尤其是假日经济、文旅消费带动部分商业街、购物中心客流量大幅增长；分业态来看，餐饮、休闲娱乐店铺恢复情况优于零售店铺。从商铺租赁市场表现看，2023年下半年，商铺租赁需求稳步释放，体验式业态需求多于零售业态，商业街及购物中心租金环比均继续上涨。2024年，着力扩大内需仍是经济工作重点之一，商务部亦将2024年定为“消费促进年”。随着消费市场进一步恢复，商铺租赁需求或继续释放，重点城市商铺租金有望保持小幅上涨态势。

重点城市商铺市场表现

1. 消费市场：2023年，全国社会消费品零售总额同比增长7.2%，下半年消费市场加速恢复

（1）下半年消费市场加速恢复，上海、成都等城市恢复较快

2023年，商业地产企业顺应居民消费需求变化，不断创新消费场景、优化经营手段，带动消费新热点涌现；同时，特色街区、美食夜市等体验式消费场景亦激发了多样化的消费需求。2023年全国社会消费品零售总额同比增长7.2%，其中商品零售同比增长5.8%，餐饮收入同比增长20.4%；尤其是8-11月，社零总额单月同比增速连续4个月加快，消费市场加速恢复。2023年1-11月，上海、成都、武汉、海口、重庆、深圳等城市社零总额同比增速高于全国水平，消费市场恢复较快。

（2）下半年，中央及地方出台一系列扩内需促消费政策，供需两端协同发力，优化消费供给，释放消费潜力

2023年下半年，国家发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》（“促消费20条”），围绕大宗消费、服务消费、农村消费、新型消费等方面提出具体举措，同时提出加快培育多层级消费中心、支持消费基础设施REITs等内容。商务部等13部门发布《全面推进城市一刻钟便民生活圈建设三年行动计划》，优化社区商业网点布局。中央政策供需两端协同发力，从需求端增强消费能力、释放消费潜力，从供应端改善消费条件、创新消费场景。

地方层面，深圳、沈阳、甘肃、三亚等省市跟进落实国家发改委“促消费20条”政策，北京、深圳、四川等省市发布培育建设国际消费中心城市相关措施政策；广州、深圳等城市发布商业网点规划相关政策，推进重点商圈建设；北京亦庄、三亚等市、区鼓励首店经济，对符合条件的首店给予资金支持；广州、深圳、南昌等城市鼓励发展夜间经济，北京、深圳等城市促进商业步行街建设。

此外，不动产金融方面，中央发布《私募投资基金监督管理条例》、《关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知》等政策，规范私募投资基金行业发展，鼓励符合条件的消费基础设施发行公募REITs，通过“私募基金+公募REITs”的不动产金融链条为优秀企业、优质项目提供发展机遇。

2023年12月，中央经济工作会议将着力扩大国内需求作为2024年经济工作重点之一，提出“要激发有潜能的消费，扩大有效益的投资，形成消费和投资相互促进的良性循环”。展望2024年，随着居民就业、收入状况进一步改善，同时在中央及地方促消费政策加持下，消费市场有望进一步恢复，进而促进商铺租赁需求继续释放。

2. 供应趋势：下半年购物中心开业节奏加快，但商办用地成交仍缩量，长期供应或下降

从增量供应来看，根据中指数据，2023年商铺租金指数重点监测的15个城市新开业3万方以上购物中心113个（971万平方米），其中一线城市新开业购物中心52个，总建筑面积约440万平方米，二线代表城市新开业购物中心61个，总建筑面积约530万平方米。整体来看，下半年重点城市购物中心开业节奏较上半年有所加快。2024年，预计重点城市待开业购物中心近100个，如北京超极合生汇、上海荟聚、武汉武昌万象城等。与此同时，亦有部分购物中心选择闭店进行升级改造，以适应消费需求变化，例如北京当代商城等。

从长期供应来看，纯商办用地成交规模缩量，未来商铺新增供应或逐步回落，尤其是一线城市增量开发空间缩减，未来或以存量改造为主。2023年，商铺租金指数重点监测的15个城市纯商办用地成交规划建筑面积（市本级）为2254万平方米，同比下降12.7%；其中一线城市成交面积为499万平方米，同比下降28.8%；二线代表城市成交面积为1755万平方米，同比下降6.8%。

3. 需求趋势：商铺租赁需求加速释放，餐饮及零售业态仍是需求主力

2023年下半年，消费市场进一步恢复，部分新入市项目开业出租率较高，存量项目商铺租赁需求亦继续释放；整体来看，下半年重点城市主要商业街、典型购物中心商铺租赁需求较上半年有所增长。分业态来看，餐饮业态需求最多，部分商业街、购物中心餐饮业态比例较上半年有所增长；其次为零售业态，服饰鞋包、珠宝首饰、个护美妆、运动服饰等品类均有新增需求；此外，运动健身、娱乐、美容美发等休闲娱乐及生活服务类业态也有少部分需求。

值得注意的是，消费品牌间优胜劣汰加剧，尤其是餐饮和体验式业态，均有多个品牌大规模闭店。

整体来看，2023年下半年消费市场呈加速恢复态势，带动商铺租赁需求稳步释放。但当前消费者心态更趋理性，追求新潮与品质的同时更注重商品和服务的性价比，对待非刚需消费亦更加谨慎。品牌商家需提升产品力，关注细分赛道和新消费场景，以适应消费需求变化。

报记者 方超 石英婧 上海报道

投资市场成交量回升、零售物业市场租赁势头稳步复苏……多重因素影响下，上海商业地产市场正稳步恢复。

《中国经营报》记者从仲量联行获悉，10月12日，仲量联行发布《2023年第三季度上海房地产市场回顾与展望》（以下简称“仲量联行报告”），其显示，在2023年第三季度，虽然办公楼市场净吸纳量较上一季度下降，但零售物业市场、投资市场等多个细分领域稳步复苏。

“办公楼市场由于大量的新增供应以及部分租户的续租和成本控制需求，入驻率和租金表现持续承压。” 仲量联行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静认为，“核心区零售物业租金自2022年以来首次呈现企稳回升趋势，同时物流地产市场净吸纳量有所回升。”

而在今年第三季度，上海投资市场成交总金额达144亿元人民币，较上一季度环比增长38.9%，与去年同比增长6.1%。仲量联行数据还显示，在今年三季度的上海投资市场中，内资买家所占比例达91%。

“上海仍为中国最具吸引力的房地产投资目的地之一。中东财团纷纷在中国设立办公室，体现投资人对中国长期基本面和前景保持乐观。第四季度投资市场有望延续回暖，表现更加强劲。”仲量联行华东区投资及资本市场部总监孙翎如此表示。

办公楼市场净吸纳量下降

作为商业地产重要风向标，上海写字楼市场表现如何一直备受外界关注。

“三季度上海办公楼整体需求保持平稳，多数租户仍持观望态度，倾向于续租，致使净吸纳量下降，录得67740平方米。”仲量联行报告显示，其中，中央商务区净吸纳量录得3200平方米。

仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏认为：“中央商务区的大面积租户倾向于续租，相较之下小面积租户租赁决策更为灵活快速，部分企业利用当前租户市场的机会实现升级需求。”

据悉，今年第三季度，上海中央商务区迎来三个项目竣工，总建筑面积154000平方米，受此影响，中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点，达到13.6%。

除了中央商务区外，上海非中央商务区写字楼市场走向也颇受行业关注。

仲量联行数据显示，今年第三季度，上海非中央商务区市场净吸纳量录得64500平方米。“板块间表现分化明显，激励政策更为优厚的项目吸引了更多成本节约型需求。行业方面，内资金融及专业服务企业青睐沿江板块的高品质项目。”

在新入市项目方面，仲量联行数据显示，今年第三季度，上海非中央商务区有三个新项目竣工交付，共计187000平方米。仲量联行认为：“较大的供应加之租赁进程的滞缓，非中央商务区整体空置率环比上升0.8个百分点，达到28.5%。”

不仅如此，在供应增加等因素影响下，上海写字楼整体市场租金仍处下行通道。

仲量联行表示，上海中央商务区租金环比下跌1.2%至8.9元每平方米每天。“新增供应压力、租户搬迁至非中央商务区的趋势以及需求迟缓等多重压力迫使业主调整租赁策略以吸引并保留租户。”

“非中央商务区的租金表现呈现板块差异性，部分业主表现出更强的租金调整意愿，提供更多激励政策。”仲量联行认为，面对未来大量新增供应，市场压力持续加大，三季度非中央商务区租金环比下跌1.8%至5.7元每平方米每天。

投资成交额环比增长38.9%

除了办公楼市场之外，上海零售物业市场正稳步复苏。

仲量联行报告显示，今年第三季度，上海市区优质零售物业租赁活跃度进一步提高，净吸纳量上升至32万平方米。第三季度餐饮业态持续扩张。同时，运动服饰及装备、高端护肤及香水、珠宝首饰和新能源汽车展厅等零售业态也保持相对积极的扩张趋势。

据了解，今年第三季度，上海非核心商圈共有鸿寿坊、龙华会、海梦一方和上海信泰中心四个新增项目入市，累计25.1万平方米，四个项目入驻率均超过80%。三季度核心商圈没有新增项目入市。

仲量联行数据还显示，2023年第三季度，上海核心商圈空置率环比下降1.7个百分点至11.7%，核心商圈租金自2022年以来首次呈现回稳上升趋势，环比上升0.5%至46.6元每平方米每天。

“随着租赁需求的逐步恢复和更多的租金优惠，零售物业中的空置面积被逐步回填。”仲量联行华东区零售地产部总监黄臻如此表示。

不仅仅是零售物业市场，今年第三季度，上海物流地产市场净吸纳量亦有所回升。

仲量联行报告显示，2023年第三季度，上海物流地产的租赁活动有所改善，净吸纳量录得16万平方米。不过仲量联行也表示：“尽管如此，整体租赁活动仍低于去年同期水平，加之本季度大量新增供应入市使得空置率上升至14.9%。”

仲量联行中国区产业及物流服务部资深董事黄晖表示：“因新增供应所处板块不同，三季度各子市场的空置率出现明显分化。”仲量联行表示：“位于上海西部的青浦和松江子市场受持续新增供应入市的影响，空置率显著上升。”

而在备受市场关注的投资市场，上海今年第三季度成交总金额达144亿元，回暖明显。

仲量联行数据显示，2023年第三季度，上海投资市场共录得28宗成交，成交总金额达到144亿元人民币，较上一季度环比增长38.9%，与去年同比增长6.1%。

“内资买家以91%的比例继续主导市场。除传统保险、金融机构外，一些地方政府和私人买家正积极进入市场。”仲量联行认为，投资型买家占比64%。“中国房地产市场在经历了一系列变革后，投资市场活跃度正稳步增加，展现对中国市场依旧保持长期信心及持续看好。”

（编辑：石英婧 校对：颜京宁）

餐饮行业，高房租成为了许多创业者的心头之痛。最近，上海一位从古董生意转行的面馆老板鲁亮对高房租的抱怨引发了广泛讨论。他的经历反映了许多餐饮业者面临的普遍困境。

据报道，鲁亮的面馆每月房租达到2.3万元，占到月营业额的30%—40%。这一巨额房租让他几乎将所有收入用于支付房租，让他感觉自己像是在为房东打工。随着房租每两年一签，递增5%，鲁亮等人感受到了巨大的经营压力。

面对高房租，鲁亮所处的困境并非个案。近年来，商业地产租金水涨船高，这种刚性成本给餐饮经营者带来了巨大挑战。传统餐饮业一直以“三高一低”著称，即高房租、高人力成本、高食材价格、低利润率。房租、人力、食材这三项支出基本占据了商家总成本的70%—75%，这意味着即使经营良好，利润也很难有所增加。

业内人士表示，近年来餐饮业竞争加剧，对创业者的经营能力提出了更高要求。他们不仅要面对高房租等固定成本的挑战，还要善用线上营销手段，增加每天的现金流，提高经营效率。在这样的压力下，许多餐饮业者不得不不断地寻求创新，以求生存。

高房租问题的解决并非易事。商业地产租金的涨幅往往超过了餐饮行业的盈利能力。这意味着即使经营者付出了更多的努力，也很难应对房租的持续增长。在这种情况下，许多业者感到陷入了困境，甚至不得不考虑退出市场。

对于这一问题，一些业内人士呼吁政府出台相应政策，支持餐饮行业的发展。降低商业地产租金、提供税收优惠、加强对租赁市场的监管等举措可以缓解餐饮业者的经营压力，促进行业的健康发展。

在社会层面，我们也应该对餐饮行业给予更多理解和支持。作为消费者，我们可以选择支持那些面对困境仍在努力经营的餐馆，帮助他们度过难关。同时，对于商业地产租金的持续上涨，我们也应该加强监督，确保租金的合理性，维护餐饮行业的健康发展。

高房租下的餐饮业困境，不仅仅是一家面馆老板的个人遭遇，也是整个行业面临的普遍挑战。只有政府、业界和社会各界共同努力，才能为餐饮业创造更好的经营环境，让更多的创业者有机会实现自己的梦想。